Schenkung mit Nutzniessung: Einfluss auf die Tragbarkeit des Beschenkten?

[camster]

Hallo zusammen,

Meine Eltern (70 und 67) wohnen seit 10 Jahren in einem REFH. Verkehrswert ca. 700K, Hypothekarbelastung 400K.

Im Zuge der nächstes Jahr anstehenden Erneuerung der Hypo zeichnet sich ab, dass es zu Problemen bei der Tragbarkeit kommen könnte. Sie verfügen nur über ein Einkommen aus der AHV. Die 3a haben sie sich bei der Pensionierung auszahlen lassen. Zusätzlich zur AHV Ehepaar Rente verfügen sie über ein Vermögen von rund 260K auf Konten und Wertschriften. Von diesem Vermögen zehren sie zusätzlich zur AHV und möchten es deshalb nicht dazu verwenden, um die Hypothek abzuzahlen. Der Bank scheint das aber ziemlich egal zu sein, die rechnen stur ob die Hypo mit der AHV tragbar ist.

Nun steht die Idee einer Schenkung/Erbvorbezug mit Wohnrecht im Raum. Meine Eltern möchten aber weiterhin selber für die Hypo und den Unterhalt der Immobilie aufkommen. Von dem her fällt das wohl eher in den Bereich Schenkung mit Nutzniessung.

Ich habe mich bereits hier um Forum und im Internet in die Thematik eingelesen, jedoch konnte ich zu einem bestimmten Thema keine Informationen finden: Wie beeinflusst das unsere eigene Tragbarkeit? Wir haben bereits eine Wohnung und planen in den nächsten 3 Jahren den Umzug in ein Haus mit entsprechend höherer Hypothek. Wenn das Haus meiner Eltern nun auf mich überschrieben wird, hafte ich soweit ich weiss auch für die Hypothek, auch wenn meine Eltern als Nutzniesser den Hypozins berappen? Beeinflusst das nun meine Tragbarkeit, obwohl ich aktuell damit keine Kosten habe? Anders gefragt, wenn ich mir jetzt eine Hypo von 1 Mio leisten könnte, wäre danach nur noch eine Hypo von 600K tragbar?

 

[Matia]

Könntest du das Haus nicht deinen Eltern vermieten? Natürlich würde sich die Tragbarkeit verringern, die Miete sind aber natürlich zusätzliche Einnahmen.

Für die Tragbarkeit wird aber natürlich mit den 5% gerechnet, nicht mit dem aktuellen Zins. 

 

[camster]

Das wäre sicher eine Möglichkeit, jedoch bin ich auf der Suche nach einer Lösung, die sich auf meine eigene Tragbarkeit neutral auswirkt. Nach meinem Verständnis sollte das bei der Nutzniessung der Fall sein, da diese für mich keine laufende finanzielle Verpflichtung darstellt, ausser meine Eltern könnten den Hypozins nicht mehr zahlen. 

 

[camster]

Vielleicht mache ich auch einen Denkfehler:

Wenn ich in ein paar Jahren zur Bank gehe und eine Hypothek für unser neues Haus aufnehme. Wird die Bank dann für die Tragbarkeitsberechnung...

a) den Kalkulatorischen Zinssatz + Unterhalt der Hypothek auf dem Elternhaus, also 24K von meinen Einkommen abziehen?

b) Das benötigte Einkommen für die Tragbarkeit der Hypothek auf dem Elternhaus von meinem Einkommen abziehen? Das wären dann 72K!

c) keines von beiden, da die Zinslast beim Nutzniesser liegt?

 

[Susann]

Ich vermute, dass die Tragbarkeit nach den Bedingungen "Zweitwohnsitz" berechnet würde. Denn auch wenn die Eltern für die Zinsen aufkommen, bist du die neue Eigentümerin (und musst wahrscheinlich auch den amtlichen Wert des Elternhauses als Vermögen versteuern). 

Aber du wirst wohl nicht drumherum kommen, dich bei diesem speziellen Anliegen beraten zu lassen, bei deiner Bank oder einer unabhängigen Beratungsstelle wie VZ o.ä.

 

[Matia]

Was du dir erhoffst, kann nicht funktionieren. Du möchtest die Tragbarkeitsrechnung in Luft auflösen.

Bei deinen Eltern ist sie nicht gegeben (wenn ich das richtig verstanden habe), deswegen überlegt ihr euch, dass das Haus an dich geht.

Du willst wiederum nicht, dass dieses Haus einen Einfluss auf deine Tragbarkeit hat, weil ja deine Eltern für die Kosten aufkommen. Diese wiederum können sich aber gemäss Tragbarkeit diese Kosten gar nicht leisten. Und da beisst sich die Katze in den Schwanz.

Wenn das Haus dir gehört, muss deine Tragbarkeit gegeben sein, weil sich die Bank auch von dir das Geld hohlen würde. In wiefern das bei einem nicht selbstbewohnten Haus gerechnet wird, kann ich dir nicht sagen. Die Tragbarkeitsrechnung mittels Einkommen macht da für mich  keinen Sinn, aber wie gesagt, ich hab da keine Ahnung.

 

[camster]

Hab meine Frage jetzt mal dem VZ geschickt, werde die Antwort hier posten.

 

[emil17]

Eine Schenkung, wo derjenige, der gibt, nicht auf die Nutzung der Sache verzichten will, ist ja eigentlich gar keine Schenkung, sondern eine Konstruktion, um irgendwelche Kosten zu minimieren oder auf andere abzuwälzen.

Das kann steuerliche Gründe haben. Es kann auch darum gehen, eine günstigere Anschlussfinanzierung oder überhaupt eine solche zu bekommen.

Bei derartigen "Schenkungen" mit Nutzniessung ist der eigentliche Grund oft der, dass die Eltern, wenn sie später einmal pflegebedürftig werden, dann kein Vermögen mehr haben und also auf Kosten der Gemeinde ins Altersheim können. Die Behörden greifen dann auf das so transferierte Vermögen zurück, d.h. sie werden Euch für diese Kosten belangen können.

 

[camster]

Das ist mir durchaus klar. Mit jedem Jahr reduziert sich aber der Betrag welcher bei uns zurückzuholen ist.

Wenn der Pflegefall eintritt wird die Immobilie verkauft und es bleibt dann mehr oder weniger vom Schenkungsbetrag übrig.

Meine Familie ist bekannt dafür dass sie nicht totzukriegen sind, es besteht also durchaus die Hoffnung dass meine Eltern noch 10-20 Jahre glücklich und gesund zuhause bleiben können.

 

[Aventura]

Hallo Camster

Wenn das Haus auf dich überschrieben wird, so wird es auf deine Tragbarkeit definitiv einen Einfluss haben. Allerdings hast du durch die Miete, welche deine Eltern bezahlen auch wieder ein Einkommen welches die Tragbarkeit wieder erhöhr. (Achtung dies ist aber auch zu versteuern)

Was aber - so finde ich -  sehr zu berücksichtigen ist, ist dass eine Nutzniessung ebenfalls steuerlich eine Schenkung ist und nach dem Kapitalwert bewertet wird. Wie hoch die Nutzniessung sein wird, kann ich nicht aus dem Stehgreif sagen, denn es kommt jeweils auf die verbleibenden Lebenserwartungsjahre an mit welcher diese berechnet wird.

Es gibt aber auch Banken die berechnen ob sich diese Liegenschaft selbstfinanziert. ist das der Fall, dann müsstest du keine Angst haben was deine Tragbarkeit angeht.

Liebe Grüsse

Aventura

 

[Susann]

Allerdings hast du durch die Miete, welche deine Eltern bezahlen auch wieder ein Einkommen welches die Tragbarkeit wieder erhöhr.

Bei Nutzniessung wird keine Miete bezahlt.

 

[Aventura]

Bei Nutzniessung wird keine Miete bezahlt.

Stimmt, aber in diesem Falle werden die Eltern ja weiterhin die Hypotheke bezahlen und dies wiederum wäre dann wahrscheinlich schon eine Miete nach Steueramt, oder meinst du nicht? Was wäre es sonst?

Grüsse

 

[Brasser]

Fast richtig: Die Eltern bezahlen zwar die Hypozinsen und auch alle übrigen Liegenschaftsaufwände (inkl. die Versteuerung des Eigenmietwertes), müssen aber - da sie nicht mehr Eigentümer sind - die Liegenschaft in ihrer Steuererklärung nicht mehr als Vermögen ausweisen. Die Kinder hingegen dürfen weder Einnahmen noch Ausgaben bezüglich der Liegenschaft in ihrer Steuererklärung deklarieren, einzig der Wert der Liegenschaft müssen sie als Vermögen in ihrer Steuererklärung ausweisen. Es fallen also keine "fiktiven" Mieteinnahmen in Höhe von Hypozinsen bei den Kindern an, die als gute Argumente bei der Bank vorgebracht werden könnten.

 

[Susann]

Stimmt, aber in diesem Falle werden die Eltern ja weiterhin die Hypotheke bezahlen und dies wiederum wäre dann wahrscheinlich schon eine Miete nach Steueramt, oder meinst du nicht? Was wäre es sonst?

Grüsse

Siehe die Antwort von Brasser  

 

[camster]

Zwischenstand: Falls wir das Haus übernehmen dann wird es ein entgeltliches Wohnrecht. Bei Nutzniessung würde die Bank die Tragbarkeit meiner Eltern prüfen, dann wären wir wieder auf Feld 1.

Wir haben mit unserem Treuhänder gesprochen und der meinte dass sich bestimmt eine Bank finden wird, welche den Vermögensverzehr für die Tragbarkeit berücksichtigt. Einige Banken sind sogar bereit die Differenz der aktuellen Belehnung zu einer Belehnung von 66% als Vermögen anzusehen. 

Vom Vermögenszentrum hab ich noch keine Antwort erhalten.