Schlechte Karten bei Hausübernahme

P

Phildarula

Mitglied
19. Juli 2010
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Hallo Zusammen

Ich und meine Partnerin sind nun sicher bereits 6 Monate am Diskutieren über dieses Thema.

Folgender Sachverhalt. Meine Eltern sind vor ca. 3 Jahren aus meinem Elternhaus ausgezogen und haben das Haus vermietet. Anfang von diesem Jahr haben wir uns entschieden das Haus zu mieten, damit wir es, sobald wir genug eigenkapital haben übernehmen können.

Im Vorfeld waren wir bereits bei der Kundenberaterin von meinen Eltern. Diese hat gleich abgewinkt und gesagt keine Chance. --> Deshalb zuerst 5 Jahre miete bis Eigenkapital genug.

Nun gut, nach einem Notarbesuch, um Erbthemen zu bereinigen hat uns die Notarin darauf aufmerksam gemacht, dass wenn uns meine Eltern das Haus zu einem Besseren Preis verkaufen wir diese Differenz zum Schätzwert als Erbvorbezug zu 100 als Eigenkapital anrechen lassen können.

Super haben wir gedacht, dann klappt ja das ganze trotzdem.

Bis wir erfahren haben das meine Eltern durch ihre Kundenberaterin empfohlen, die 1. Hypothek für 5 Jahre verlängert haben./emoticons/default_mad.png ca. 5 Monate nach unserem 1 Beratungsgespräch war dies der fall, obwohl diese Gewusst hat, dass meine Eltern im Sinn haben das Haus zu verkaufen.

Die 2 hypothek läuft nun auf Ende Oktober von diesem Jahr aus, dort lassen sich neue Konditionen verhandeln.

Gemäss unserem Wissen wäre nun dieser Rückforderungsbetrag zu bezahlen. Gemäss bank beläuft sich dieser auf ca. 25k CHF!! Aber ein wechsel zu einer anderen Bank wäre auch dann nicht möglich, haben sie im Schreiben vermerkt. Ist das möglich????

Die Konditionen von meinen Eltern sind dermassen schlecht, das wenn wir eine neue Hypothek mit einer anderen Bank verhandeln könnten ca. 400-500 CHF pro Monat sparen könnten.

Guter Rat ist nun teuer.. Gibt es nur die Möglichkeit auf Goodwil von der Bank zu hoffen? Von dieser Beraterin verspreche ich mir ehrlich gesagt nicht gerade viel.

Ich danke euch im Voraus für euren wertvollen Rat.

MFG

 
Solange die Neuhypotheken tiefer sind als die 5jährige deiner Eltern werdet ihr immer eine Penalty zahlen, schliesslich will die Bank eine gut verzinste Anlage sich nicht entgehen lassen, resp. den Gewinn davon.

Persönlich würde ich ein Gespräch mit dem Vorgesetzten der Beraterin suchen und auf die mangelnde Beratung der Beraterin hinweisen evt. lässt sich so was machen (Zinssenkung oder Verkürzung der Laufzeit).

 
Hallo Viremar

Besten Dank für deine Antwort. Sind wir ja bald nachbarn. =) Wenn du bald in Frick wohnst. Eigentlich könnten wir ja einfach 4 Jahre warten und weiterhin als Mieter im Objekt bleiben. Jedoch sind einige Sachen sehr dringend zu sanieren und ich denke nicht, das meine Eltern wirklich einen Nutzen darin sehen diese Sanierung auf ihre Kosten zu tätigen oder auch denke nicht, dass sie die nötigen Mittel dazu besitzen.

zB. Unterseite Dach, Fassade (viele Risse), Fenster, Fensterläden.

Unterseite Dach und Fassade müssten wirklich dringen gemacht werden, da ansonsten Folgeschäden auftreten könnten.

Und wenn wir dies auf unsere kosten machen und das haus in 4 Jahre dann trotzdem nicht kaufen. Wie kommen wir wieder an unser Investiertes Geld? Naja, ist eine ganz Komplexe Angelegenheit. Leider Hauptsächlich durch diese verlängerte Hypothek und den sehr hohen Zinsen auf diesen Hypothektranchen verursacht.

 
Ich denke nicht, dass eine solche Hypothek einfach so (ohne Kosten) aufgelöst werden kann. Sonst würde ich ebenfalls all meine Tranchen künden und neu abschliessen. Die aktuellen Zinssätze sind so tief wie noch nie...

Du gehst von einer schlechten Beratung resp. mieserablen Konditionen aus. Wann wurde denn diese Hypothek abgeschlossen und zu welchen Konditionen?

Angebote, welche heute super günstig sind können in ein paar Tagen wieder eher schlecht dastehen.

 
Nun, betreffend den Investitionen kannst du ja einen Vertrag zwischen Dir und deinen Eltern machen, d.h. Du finanzierst die Renovation, aber die Investitionen werden dem Kaufpreis angepasst oder bei erfolgreichem Verkauf an Dritte zurückerstattet. Bei 2. Lösung würde ich sogar einen Zins reinpacken, da sich die Investition als Werterhaltend erweist und deine Eltern mehr fürs Haus bekommen, als wenn nicht unternommen worden wäre.

 
Hallo Viremar

Diese Lösung könnte ich in Betracht ziehen. Müsste dann mal schauen, ob man dies einfach Schriftlich vereinbaren könnte.. Aber die Frage mit dem Abzug von den Steuern wäre da auch noch offen.

 
0.8% Differenz finde ich heftig innerhalb der gleichen Bank, ausser es war eine Raiffeisenbank. Die Bank konnte zu diesem Zeitpunkt Geld zu 1.8% aufnehmen, da stellt sich die Frage, ob der Beraterin ein Fehler unterlaufen ist. Ich würde vielleicht versuchen, bei der gleichen Bank den Satz von Oktober zu erfragen und schauen, ob die 3.6% plausibel sind. Anschliessend das Gespräch mit der Bank suchen.

Steuern: Nun deine Eltern können ja die Renovationen angeben und bekommen dadurch eine Steuerreduktion, die sie dir dann Auszahlen könnten.

 
Die 2 hypothek läuft nun auf Ende Oktober von diesem Jahr aus, dort lassen sich neue Konditionen verhandeln.

Gemäss unserem Wissen wäre nun dieser Rückforderungsbetrag zu bezahlen. Gemäss bank beläuft sich dieser auf ca. 25k CHF!! Aber ein wechsel zu einer anderen Bank wäre auch dann nicht möglich, haben sie im Schreiben vermerkt. Ist das möglich????
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Das Problem ist wohl die 2. Hypothek ... solange diese nicht innert nützlicher Frist kündbar ist, könnt Ihr einen Wechsel zu einer anderen Bank nicht vollziehen, wegen dem bereits bestehenden Schuldschein Eurer Eltern Hausbank ... Die andere Bank wird kaum einverstanden sein, nur die Nummer 2 in der Schuldscheinhitparade zu sein. Also 2. Hypo zurückzahlen oder variabel weiterführen im Oktober, dann Penalty und beide Hypo zurückzahlen und dann muss die Bank den Schuldschein rausrücken. Diesen der neuen Bank übergeben und gut ist.

Penalty ist natürlich doof, aber dazu hast Du schon genügend andere Mitteilungen erhalten.

 
Wenn ich das richtig verstehe, sind es zwei Sachverhalte.

Erstens geht es darum, ob ich das Haus übernehmen könnt oder nicht. Und da ist die Auskunft des Notars absolut richtig. Mit seinem Vorgehen (dem Erbvorbezug) erhält ihr natürlich so das EK früher als gedacht und steuerlich erst noch interessanter, wie du beschrieben hast.

Das zweite ist die bestehende Hypothek und hier verstehe ich das Problem nicht ganz. Natürlich überkommt ihr heute günstigere Konditionen, aber das ist halt das Risiko, wenn man eine Festzinshypothek abschliesst. Aber nur weil die Eltern diese Hypothek verlängert haben, heisst das nicht, dass ihr nicht das Haus übernehmen könnt. Wenn die Bank damit einverstanden ist, könnt ihr diese Hypothek nämlich auch übernehmen, quasi auf euch überschreiben lassen.

Uns so werdet ihr doch noch Eigentümer der Liegenschaft. Einverstanden?

 
Denke bei der Hypothek geht es ihm darum, dass die Bank, aus seiner Sicht, seine Eltern schlecht beraten hat, da die Bank anscheinend wusste, dass die Eltern das Haus verkaufen wollen. Hinzu kommt der eher hohe Hyposatz.

 
Ja, gut, einverstanden, könnte ev. sein aber das verhindert ja nicht die Hausübernahme und um das geht es doch im Hauptpunkt. Also so habe ich es verstanden.

 
Hallo Zusammen

Ja es geht um die schlechte Beratung. nach einem erneuten Schätzen des Objekts durch einen makler wurde der Objektwert auf ca. 80k tiefer geschätzt. Also fällt die Schenkung so oder so weg. Wir warten nun also mit der Übernahme des Hauses und sind vorerst erstmal als Mieter für ca. 4 Jahre im Haus. Die Regelung mit Renovation etc. haben wir auch gemacht. Nun geht es an die Verhandlung des auslaufenden Zinses. Und mal schauen, was man noch bezüglich der schlechten Beratung so deichslen kann. Auf jeden Fall besten dank für eure Mithilfe...

 
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