Spezialfall Bauland Wert deutlich über Kaufpreis

[macolus]

Hallo zusammen!

Brauche mal dringend einen guten Rat von jemandem, der vielleicht eine Ahnung davon hat! Meine Partnerin und ich sind im Besitz von "nur" CHF 50'000 an liquiden Mitteln, haben jedoch die Möglichkeit Bauland deutlich unter dem Schätzungswert zu kaufen. Unsere Frage ist nun, ob die Bank uns die Differenz vom Schätzungswert zum effektiven Angebot als Eigenkapital evt. anrechnen würde? Sollte uns irgendjemand weiterhelfen können, wäre ich natürlich super dankbar für eine Antwort!!!

Die Gesamtkosten inkl. Land / Hausbau / Anschlüsse / etc. betragen ca. 720'000 - 750'000 Franken (einzugsbereit!)

Vielen Dank für eure Rückmeldung.

Grüsse,

Macolus

 

[Pesche]

Etwas anderer Fall, aber ähnlich gelagert: Ich habe ein Haus gebaut, dessen Verkehrswert deutlich über den tatsächlichen Gesamtkosten liegt. Ich habe das Land sehr günstig aus einer KOnkursmasse gekauft. Deshalb hat die Bank (im Nachhinein) auf einen Teil des EK in Form einer Verpfändung der PK verzichtet, sodass das Kapital der PK wieder frei geworden ist. Aber wie gesagt, erst im Nachinein...habt ihr nicht die Möglichkeit, wenigstens die PK zu pfänden?

 

[macolus]

Leider nein, denn wir sind erst 26 Jahre alt und das PK Guthaben ist dementsprechend unrelevant...

 

[edith]

hallo macolus

habt ihr in ettingen günstiges bauland ergattert?

 

[jomazi]

Hallo Macolus,

Ja natürlich, der Bank ist egal was du bezahlst. Was für sie zählt ist der Gegenwert vom Handfesten. Ist für sie eigentlich das gleiche, als ob die liebe Grossmutter ein paar Zehntausender dazuschüttet... Aber die Bank kennt den Wert! Lasst euch also vom Verkäufer nicht täuschen!

So rechnet die Bank übrigens auch Eigenleistung zum Eigenkapital!

liebs Grüessli, jomazi

 

[Automation]

Hallo zusammen!

Brauche mal dringend einen guten Rat von jemandem, der vielleicht eine Ahnung davon hat!

Nun....Ich würde mir neben der gestellten Frage noch eine andere Frage stellen:

Wie wollt ihr ein Haus mit nur 50'000 Franken finanzieren? Sorry für meine Geradlinigkeit, aber:

Du musst also mind. 700'000 Franken aufnehmen, eher mehr (Häuser tendieren teurer zu sein, als angegeben) und Du musst ja noch Cash haben, für andere Anschaffungen und Unvorhergesehenes.

Die Rechnung der Banken also:

Hypothek: 700'000 Franken zu 4.5% Zins = 31'500 Franken

Nebenkosten, Unterhalt: 700'000 Franken zu 1% Zins = 7'000 Franken

Rückzahlung (Auf ca 75%): 100'000 Franken auf 20 Jahre = 5'000 Franken

Macht total = 43'500 Franken im Jahr. Nach Tragbarkeitsrechnung Bank (ca 30% vom Lohn max.) müsstest du also 145'000 Franken im Jahr heimtragen.

Das mit einem Eigenkapital von 6.6 %, ich glaub kaum dass du ne Bank findest, wäre für mich auch äusserst unseriös.

Evtl. nur das Land kaufen und noch 2 Jahre sehr sparsam sein und Geld auf die Seite tun.

Und immer daran denken:

Das Geld muss von einer Person nach Hause getragen werden, Heiratspläne und Kinderwünsche ändern gerade in diesem Alter erheblich (Spreche aus Erfahrung /emoticons/default_biggrin.png)

 

[tosci]

Was anderes wenn er beispielsweise Bauland für CHF 50'000.- kaufen kann welches dann einen Verkehrswert von CHF 200'000.- hat. Das EK wäre ja dann CHF 200'000.- in Form von Bauland. Er muss ja dann auch nicht 720'000 finanzieren sondern nur das Haus inkl. Nebenkosten sprich noch 500 - 550'000. Dann sieht die Rechnung wieder ganz anders aus...

 

[Automation]

Was anderes wenn er beispielsweise Bauland für CHF 50'000.- kaufen kann welches dann einen Verkehrswert von CHF 200'000.- hat. Das EK wäre ja dann CHF 200'000.- in Form von Bauland.

Gemäss Aussage von dem Threadschreiber betragen die KOSTEN 750'000 Franken und nicht der Gegenwert des gesamten Objektes. Demnach sind die Kosten bei 750'000 Franken anzusiedeln, der Gegenwert wäre dann höher.

 

[tosci]

Richtig und wenn der Gegenwert resp. Anlagewert höher wäre, wäre auch das Eigenkapital höher... somit kannst Du ohne genaue Zahlen auch das Eigenkapital gar nicht ausrechnen...

 

[macolus]

Vielleicht haben mich einige meine Frage nicht ganz richtig verstanden! Mir ist bewusst, dass man mit liquiden Mittel in Höhe von CHF 50'000 keine Hypothek über 750'000 aufnehmen kann, aber bei meinem speziellen Fall könnte ich hier Bauland für 150'000 erwerben, dass eigentlich einen Wert von mindestens 200'000 hat. Somit stellt sich mir die Frage, ob mir die Bank die Differenz von CHF 50'000 an mein Eigenkapital anrechnet!? Somit hätten wir 100'000 und aus meiner Sicht würde das in der Theorie knapp ausreichen! Der aktuelle Zins über 5 Jahre liegt bei 2.25 % was einer monatlichen Belastung von CHF 1220 gleich käme! Das wäre absolut tragbar... Hoffe, dass der Fall nun klarer ist und Ihr mir nun vielleicht besser weiterhelfen könnt?

Grüsse,

Macolus

 

[aristocat]

Die Bank rechnet in der Regel mit 5% Zins, dazu kommen noch Amortisation und Nebenkosten. Wenn du, wie ich annehme eine Hypothek von ca. 650000.-- hast, würde das in etwa so aussehen:

Zins: 32500.--/Jahr

Amortisation: min. 6000.--/Jahr

Nebenkosten: 6000.--/Jahr

Dies ergibt, wenn ich mich nicht verrechnet habe, einen Betrag von 3700.--/Mt. Natürlich sind die Zinsen momentan viel tiefer, aber die meisten Banken rechnen halt so, was ich auch vernünftig finde.

Grundsätzlich ist den Geldgebern vorallem wichtig, dass sie bei Bedarf die Immobilie zu mindestens dem Preis der laufenden Hypothek wieder verkaufen kann. Wenn du also z.B. ein Haus mit Verkehrswert 1 000 000.-- für 800 000.-- kaufen kannst, brauchst du ev. weniger als die normal erforderlichen 20% Eigenkapital.

 

[macolus]

Sorry, aber das ist fertiger Käse...! Die Bank rechnet mit dem Zins, welchen man vereinbart! Aktuell sind das je nach Dauer von 1.65% (bei 3 Jahren) bis maximal 3.15% (bei 12 Jahren)

 

[Helena]

Hätte und würde - sagten meine Eltern seien zwei Brüder....

Wer von uns hatte nicht schon einiges Kapital in seinem Aktionportfolio. Der wahre Wert zeigt sich halt erst bei der Realisierung.

Ich würde mir auch mal erst das Bauland finanzieren. Mit 26 ist das eine gute Kapitalanlage - die Amortisation ein lohnende Zwangssparen.

Freundliche Grüsse

 

[ENF]

Es geht um die Tragbarkeitsprüfung die die Bank macht. Obwohl die Zinsen Momentan sehr tief sind schaut die Bank darauf, ob man in Zukunft bei höherer Zinsbelastung auch zahlungsfähig ist. Sie will verhindern, dass jemand in der heutigen Zeit der tiefen Zinsen Eigentum erwirbt, die er dann in vielleicht 7 Jahren bei höherer Zinsbelastung sich nicht mehr Leisten kann.

Gruss ENF

 

[jomazi]

@ macolus, würde deine Wortwahl ein bischen vorsichtiger wählen, vorallem auch, da du bei diesem Thema offensichtlich ein Laie bist!

Für die Bank müssen nämlich zwei sachen stimmen:

- erstens das Eigenkapital, dass muss in der Regel mindestens 20% betragen

- und zweitens die Tragbarkeit. Und die Rechnet die Bank eben mit 5% Zins. Das Resultat dieser 5% dürfen dann in der Regel 33% vom Einkommen nicht übersteigen! Ist so eine Faustregel die sich offensichtlich einfach bewährt hat!

Und so ist dann die Rechnung von Aristocat auch nicht einfach nur fertiger Käse! Sondern die gängige Praxis der Bank, um zu ermitteln ob der potentielle Neukunde das Obiekt auch in Zukunft tragen könnte.

liebs Grüessli, jomazi

 

[Pesche]

Sorry, aber das ist fertiger Käse...! Die Bank rechnet mit dem Zins, welchen man vereinbart! Aktuell sind das je nach Dauer von 1.65% (bei 3 Jahren) bis maximal 3.15% (bei 12 Jahren)

Wie meine Vorredner schon geschrieben haben, dem ist de facto nicht so. Auch bei mir wurden 5% als worst case berechnet. Erst wenn diese Tragbarkeit erfüllt ist, dann gibts Geld. Alles andere ist äusserst spekulativ...

 

[hufi]

man sollte sich nicht allzu weit aus dem Fenster lehnen wenn man keine Ahnung hat, aber ein kleines bisschen Hoffnung kann ich macolus machen, wir haben eine Bank gefunden die nur mit 4% gerechnet hat, dafür gabs aber an den 20% nichts zu rütteln..

 

[lukas_ch]

noch was so nebenbei (hört vielleicht nicht jeder gerne):

Banken unterscheiden zwischen "guten" Kunden und "schlechten".....kommt auch darauf an, ob man schon länger bei einer Bank Kunde ist.....

Tip von mir: Einfach mal offen mit der Hausbank sprechen, Projekt vorstellen und du weisst sofort mehr...alles andere hier ist eh Spekulation!

 

[aristocat]

@ Macolus

Ich habe mich in meinem ersten Beitrag vielleicht etwas unklar ausgedrückt. Die Tragbarkeitsrechnung wird von vielen Banken so gemacht. Wie andere schon erwähnt haben, dürfen die 5% Zins, max. 33% vom Bruttoeinkommen ausmachen. Natürlich schaut das Finanzinstitut aber immer das Gesamtpaket an und ist je nach dem auch mal etwas flexibler.

 

[macolus]

Hmmm... Das ist nun schon ein ziemlicher Dämpfer! Wir haben die Gelgenheit unseres Lebens, aber die zu beücksichtigenden Kriterien können wir nicht erfüllen...! Das ist übel...