Steuern Zahlen- Haus vermieten

[Gianna]

Hallo Zusammen

Mein Mann und ich haben letztes Jahr ein Haus im Kanton ZH gekauft und möchten es zukünftig vermieten.

Wie kann ich die Steuern errechnen die wir zahlen werden? und wer kann uns dabei unterstützen einen angemessen Mietbetrag den man verlagen kann festzulegen?

Ist es erfahrungsgemäss so, dass man die Kosten für Hypothek (1%), Steuern und restliche Kosten komplett deckt wenn man vermietet?

Eigenmietwert: 18'200 Fr

Verkehrswert berechnet 521'000 Fr

Vermögenssteuerwert 588'000 Fr

Vielen Dank im Voraus,

LG Gia

 

[Brasser]

In aller Kürze:

Die zu bezahlenden Einkommenssteuern richten sich auch nach dem übrigen Einkommen, bei der Vermögenssteuer gilt dasselbe. Auch wenn ihr in einem anderen Kanton wohnhaft seid, wird für den Steuerfuss das gesamte (weltweite) Einkommen und Vermögen berücksichtigt. Ohne diese Angaben kann also die zu bezahlende Steuerlast nicht berechnet werden. 

Zudem noch der Hinweis, dassder Eigenmietwert für die Einkommenssteuer nicht relevant ist, sondern die tatsächlich realisierten Mieterträge.

 

[Matia]

Ernsthaft? Du überlegst dir, ob du bei 1%! Hypothek Gewinn mit der Vermietung machen solltest?
Eigenmietwert spielt für euch keine Rolle bezüglich Einkommen, da ihr ja vermietet.

Edit: Bezüglich Steuern kann euch auch niemand weiterhelfen, da dies natürlich total davon abhängt, wie es mit Einkommen sonst bei euch aussieht, wo ihr wohnt etc.

 

[muraxi9001]

Ja. Der Mietertrag wird eure Steuern und zusätzlichen Kosten übersteigen. Wäre dies nicht der Fall, dann würde man nicht so viele Mietobjekte auf dem Markt finden. 
Bezüglich zusätzlicher Steuern: du kannst einfach einen Steuerrechner für deine Gemeinde aufsuchen (online)  und einmal euer Einkommen mit Mietertrag und einmal ohne Mietertrag eingeben. Das sollte dir eine Einschätzung geben. 

 

[camello]

Mit den Mieteinnahmen solltest du nicht nur die laufenden Kosten decken, sondern auch noch Rückstellungen bilden, um künftige Renovationen daraus bezahlen zu können. Darüber hinaus sollte bei einer marktüblichen Miete immer noch ein netter Gewinn übrig bleiben. Du hast schliesslich Kapital investiert.

Zur Ermittlung des Mietzinses würde ich mal die Immobilieninserate durchgehen und schauen, welche Mietpreise für vergleichbare Objekte am betreffenden Standort verlangt werden. Wenn du dich da im Mittelfeld bewegst, bist du juristisch auf der sicheren Seite, da die Miete dann marktüblich und nicht überrissen ist.

 

[Matia]

Ja. Der Mietertrag wird eure Steuern und zusätzlichen Kosten übersteigen. Wäre dies nicht der Fall, dann würde man nicht so viele Mietobjekte auf dem Markt finden. 
Bezüglich zusätzlicher Steuern: du kannst einfach einen Steuerrechner für deine Gemeinde aufsuchen (online)  und einmal euer Einkommen mit Mietertrag und einmal ohne Mietertrag eingeben. Das sollte dir eine Einschätzung geben. 

Hast natürlich recht, möchte aber anmerken, dass der Mietertrag für den Steuerrechner abzüglich aller Kosten (ausser Steuern natürlich) sein sollte.

Achtung: Zur Zeit geht wieder einmal die Diskussion bezüglich Eigenmietwert, Schuldzinsabzug etc. Niemand kann definitiv sagen, wie das Steuerrecht in 2, 3 Jahren aussieht. Allerdings dürfte sich wohl für vermietete Objekte nicht viel ändern, aber wer weiss das schon.

 

[muraxi9001]

Ich gebe zu, mit den Abzügen kenn ich mich nicht aus. Aber ich habe mich gefragt, ob sie die Abzüge nicht sowieso anrechnen kann, egal ob vermietet oder nicht.

 

[Matia]

Ich gebe zu, mit den Abzügen kenn ich mich nicht aus. Aber ich habe mich gefragt, ob sie die Abzüge nicht sowieso anrechnen kann, egal ob vermietet oder nicht.

Im Moment kannst du aller werterhaltenden Ausgaben und die Schuldzinsen von den Einnahmen (oder vom fiktiven Eigenmietwert) abziehen.

Der Vorschlag des Bundesrates von gestern sieht vor, den Eigenmietwert für alle selbstbewohnten (auch 2. Wohnungen) und dazu alle Abzüge auf Bundesebene abzuschaffen. Für vermietete Objekte soll sich nichts ändern. (Was glaube ich im Vorschlag der Ständeratskommision noch anders war, bin mir aber nicht sicher).

 

[NiklasAG]

Wie wäre es, dazu einen Steuerberater der sich damit auskennt zu beauftragen?

Dann gehen keine Abzüge vergessen, es wird alles deklariert was muss und hoffentlich wird auch genügend für Unterhalt und Sanierung zurückgestellt.

Der Eigenmietwert beträgt mindestens 60% des möglichen Mietzinses. Das wären dann bei euch mind. 30333/Jahr. Also 2500/Monat (ihr könnt natürlich auch mehr verlangen) da würde ich mich fragen, warum euer Verkehrswert so gering ist. 

Dazu müsst ihr dann noch die Nebenkosten berechnen, einfach mal aus der hohlen Hand, 350.-/Monat.

Ihr müsstet wahrscheinlich 33% Eigenkapital eingebracht haben, die Hypothek beläuft sich also auf rund 392000.-, was bei 1%Hypothekarzins 326.-/Monat (ohne Amortisation) bedeutet. 

Die Differenz beträgt also 2174.- von denen ihr Rückstellungen, Unterhalt, Amortisation, und Steuern bezahlen könnt, wenn ihr keinen Gewinn machen wollt.

Ich frage mich aber eher, ob ihr auch nur im Ansatz eine Ahnung davon habt? Wie hoch ist euer Eigenanteil? Ausbaustandard? Mietpreise in der Gegend? Ver-/Mieterrecht?

Was sagt die Bank dazu?