Stimmen diese Umbau-Kosten Zirka ?

[hoislebauer1]

Hallo allerseits.

Ich habe ein Haus gefunden das mir ziemlich gut passen würde. Es ist derzeit eher "normal" kann aber durch einen kleinen Umbau in etwas sehr spezielles verwandelt werden. Die Idee wäre die in den Garten angebaute Garage (welche mit dem Keller kombiniert ist) in einen Wohnraum/Küche umzubauen. Das Haus ist ansonsten in unbewohnbarem Zustand, es wurde lange Zeit nicht bewohnt, bzw. war eine Zeit lang besetzt und deshalb eher in heruntergekommenem Zustand. Ich bin gelernter Elektriker udn kann das meiste des Elektrischen selber machen ausser die Kontrolle und Hauptverteilung. Man müsste ziemlich alles machen. Ich habe mir mal die Kosten gros so vorgestellt:

Heizung (Bodenheizung Luft WP): 35'000

Santäre Einrichtungen: 30'000

Elektrisches: 20'000

Böden: 15'000

Umbau Garage/Küche: 50'000

Fassade (zusätzliche Isolierung): 45'000

Div. Wände / Geländer: 10'000

Fenster: 15'000

Neue Garage, Freistehend: 15'000

Architekt: 10'000

Baugesuche: 5000

Ich komme auf Total 250'000.- Fr, aus Euren Erfahrungnen, meint Ihr das haut etwa hin, hab ich bei gewissen Posten zu viel oder eher zu wenig gerechnet ? Wie gesagt, viel rausreissen und entsorgen muss man nicht mehr, teilweisen sind auch die Böden schon draussen. Einzig die alte Heizung und Wasserleitungen udn Elektro-Installationen müssten noch raus, da hab ich aber einige willige Kollegen in abbruchlaune . Ich bin froh um jedes Feedback.

 

[franzmoni]

Hallo allerseits.

Ich habe ein Haus gefunden das mir ziemlich gut passen würde. Es ist derzeit eher "normal" kann aber durch einen kleinen Umbau in etwas sehr spezielles verwandelt werden. Die Idee wäre die in den Garten angebaute Garage (welche mit dem Keller kombiniert ist) in einen Wohnraum/Küche umzubauen. Das Haus ist ansonsten in unbewohnbarem Zustand, es wurde lange Zeit nicht bewohnt, bzw. war eine Zeit lang besetzt und deshalb eher in heruntergekommenem Zustand. Ich bin gelernter Elektriker udn kann das meiste des Elektrischen selber machen ausser die Kontrolle und Hauptverteilung. Man müsste ziemlich alles machen. Ich habe mir mal die Kosten gros so vorgestellt:

Heizung (Bodenheizung Luft WP): 35'000

Santäre Einrichtungen: 30'000

Elektrisches: 20'000

Böden: 15'000

Umbau Garage/Küche: 50'000

Fassade (zusätzliche Isolierung): 45'000

Div. Wände / Geländer: 10'000

Fenster: 15'000

Neue Garage, Freistehend: 15'000

Architekt: 10'000

Baugesuche: 5000

Ich komme auf Total 250'000.- Fr, aus Euren Erfahrungnen, meint Ihr das haut etwa hin, hab ich bei gewissen Posten zu viel oder eher zu wenig gerechnet ? Wie gesagt, viel rausreissen und entsorgen muss man nicht mehr, teilweisen sind auch die Böden schon draussen. Einzig die alte Heizung und Wasserleitungen udn Elektro-Installationen müssten noch raus, da hab ich aber einige willige Kollegen in abbruchlaune . Ich bin froh um jedes Feedback.

Fenster, Garage und Arch. Kosten scheinen ein wenig zu tief angesetzt.

 

[hoislebauer1]

Hier noch ein Bild von aussen, vielleicht hilfts noch ein bisschen

Danke für Dein Feedback franzmoni.

Für die Fenster habe ich einen Guten Kontakt zu Ego-Kiefer, habe da deshalb eher tief gerechnet. Garage kann eine "Fertig-Garage" sein, wecleh nur noch ein ein Fundament geklatscht wird. Den Archtiekten bräuchte ich vermutlich auch nur für den zusätzlichen Wohnraum udn die Fassade, sowie die Eingabe des Baugesuches ? Bitte korrigiert mich wenn ich falsch liege, ich habe noch keine grosse Ahnung vom Haus Bauen, evtl. sehe ich da gewisse Sachen auch etwas zu einfach

 

[wellingtonia]

Hallo hoislebauer

Vergiss die Anschlusskosten nicht.

Das Baugesuch ist die Einladung für die Gemeinde. Nach Fertigstellung des Umbaus gibt es eine Begehung, zum Abschätzen der erfolgten Umbaukosten.

Auf die wertvermehrenden Umbaukosten werden Anschlusskosten in der Höhe von ca. 10% fällig.

Versuche von Anfang an die Kosten in werterhaltende und wertvermehrende aufzuteilen. Bei Diskussionen bist du dann vorbereitet.

Andy

 

[franzmoni]

Das wird wohl echt schwierig sein das ganze abzuschätzen.

Wichtig ist sicher mal dass Du ein max. Buget setzt.

Bei Fenstern gibt es sicher spielraum, doch glaube ich nicht so richtig daran, dass Du diese für 15000.- bekommst. Ich würde mal mit 500.-/m2 rechnen.

Wenn ich mir die Fensterleibungen betrachte, gibt es dort sicher auch noch zu tun. Die Fenterläden müssten auch noch angepasst werden(wenn überhaupt möhlich) sonst braucht es dort auch noch neue oder vorgesetzte Rolladenkästen. Auch das Dach sollte isoliert werden, da hat man den grössten Wärmeverlust (25%). Die Geländer auf der Garage entsprechen auch nicht mehr den Sicherheitsanforderungen, auch dort sollte man für etwas anstädiges 300-400Fr/m2 rechnen. Für eine Badezimmersanierungen sollte man ca. 20000.- einsetzten, dann noch die sanitäre Versorgung.

Mit viel Eigenleistung solltest Du aber doch einiges sparen können, dann könnten die 250T reichen.

Um es genau zu erfahren, musst Du Offerten einholen.

Ich persönlich würde mir keinen Arch. nehmen.

Viel Erfolg beim Umbau

 

[wellingtonia]

Hallo hoislebauer

Isolationstechnisch dürfte diese verwinkelte Haus eine Herausforderung sein. Betrachte verschiedene Systeme.

Durch die geplante Erweiterung ergeben sich evtl. einfachere Lösungen.

Andy

 

[hoislebauer1]

@franzmoni: Ich würde gerne vieles selber machen und auch auf einen Arch. verzichten. Wer aber macht mir dann die Umbaupläne und Baugesuche etc...? Das Garagendach würde neu gemacht, im Laufe der Zeit würde ich einen Holzboden drüber Bauen (mit Spalten für's Wasser) und ein Kollege der gut mit Metall kann, würde mir das Geländer machen. So habe ich noch eine tolle Dachterasse dazu Meinst Du 500.- Fr pro M2 Fensterfläche ? Was wäre ein ca. Betrag fürdie Dach-Isolation ? Die Dachfläche ist nicht sehr gross, da sich die Wohnfläche auf 4 Stockwerke aufteilt.

@wellingtonia: Davon hab ich noch nie gehört ? Also nach dem Umbau kommt einer der Gemeinde das ganze anschauen, udn wenn das Haus dann 250'000 mehr Wert ist, darf ich nochmals 25'000.- hinblättern ?

 

[franzmoni]

@wellingtonia

Anschlusskosten von 10% der Baukosten (wertvermehrend) scheinen mir zu viel zu sein. Das mag im Baselbiet so sein. Das bedarf der Abklärung in der entsprechenden Gemeinde. Wertvermehrend wird da wohl kaum was sein, eher werterhaltend. Wichtig ist nur dass das Haus entsprechend seinem Zustand günstig gekaut worden ist.

Dann sind aber gemäss Dumont-Praxis ( in den meisten Kantonen) in den ersten 5 Jahren nicht alle Sanierungen abzugsfähig.

@hoislebauer

Bei Giebeldächern kann ich Dir den Preis nicht nennen, habe keine Erfahrung damit. Beim Flachdachneubau macht das ca. 270.-/m2 mit allen Blecharbeiten.

Ja, ca. 500.-/m2 für gute Fenster. Grossflächige Fenter sind nicht so teuer wie Kleine.

 

[hoislebauer1]

Das Haus kostet inkl. 1500m2 Land 260'000.- Fr.

 

[hufi]

Ich wage zu behaupten, dass diese 250'000 Franken nicht reichen werden. Beim Umnbauen kommen immer wieder Sachen die noch gemacht werden sollten dazu. Wir haben bei unserem Umbau am Anfang mal mit 280'000 gerechnet. Mittlerweile sind wir auf 400'000 (plus 40'000 Eigenleistung) und das ohne eine Garage anzubauen und ohne eine neue Aussenisolierung. Wenn du schreibst dass so ziehmlich alles gemacht werden muss, dann fehlt mir z.B. in deiner Aufstellung das Dach. Neues Dach kostet sicher 30'000.-

Wie sieht's z.B. mit der Kanalisation aus? Musst du die evt. auch neu machen wenn du die Sanitärleitungen neu machst? Ist noch ne Ölheizung drin? Muss der Öltank evt. noch demontiert werden? Traust du dir den Abbruch des Kamins selbst zu? 35'000 für WP und Bodenheizung im ganzen Haus reichen meiner Ansicht nach auch nicht. Was ist mit den Türen? Sollten fast auch neu sein, oder zumindest aufbereitet. Kostet noch mal sicher 5000.-. Und 10% Reserven müsstest du für die Sanierung eines Altbaus auch einplanen. Falls du 100% arbeitest würde ich dir auf jeden Fall einen Architeckten empfehlen. Umbauen gibt viel zu tun. Architeckten verlangen im Normalfall min. 10% der Gesamtkosten. Vielleicht kannst du die Bauleitung ja selbst machen. Es gibt beim Umbauen einfach sehr viele Sachen welche ungeplant anfallen. Hier ein Boden glätten, da etwas ausbessern, dort noch eine Leitung ziehen. Nicht dass man mit 250'000 nichts machen kann, aber meine Erfahrung sagt mir, dass ein so gemachtes Budget in der Regel beim Umbauen nicht reicht. Wir habens bald hinter uns, wir ziehen anfangs Oktober in unser (altes) neues Haus ein. Und eines muss ich trotzdem noch sagen. Auch wenns teuer und nervenaufreibend ist, so ein Umbau lohnt sich in meinen Augen auf jeden Fall. Denn ein altes renoviertes Haus hat in meinen Augen einfach mehr Charme als ein Neubau.

 

[hoislebauer1]

Ölheizung ist drin, der Tank ist jedoch freistehend und ziemlich klein, sollte kein Ding sein den zu enfernen. Das Dach muss nicht gemacht werden, nur isoliert. Kanalisation ist OK, eher zu gross dimensioniert (früher war ein Bäckereibetrieb drin), Kamin kann ich selber abbrechen.

 

[hufi]

Also bei uns kann man einen Öltank nicht selbst abbauen. Da musst du eine Spezialfirma haben, die muss dann dem Kanton auch die Stillegung des Tanks melden.

 

[profi]

Ich wage zu behaupten, dass diese 250'000 Franken nicht reichen werden. Beim Umnbauen kommen immer wieder Sachen die noch gemacht werden sollten dazu. Wir haben bei unserem Umbau am Anfang mal mit 280'000 gerechnet. Mittlerweile sind wir auf 400'000 (plus 40'000 Eigenleistung) und das ohne eine Garage anzubauen und ohne eine neue Aussenisolierung. Wenn du schreibst dass so ziehmlich alles gemacht werden muss, dann fehlt mir z.B. in deiner Aufstellung das Dach. Neues Dach kostet sicher 30'000.-

Wie sieht's z.B. mit der Kanalisation aus? Musst du die evt. auch neu machen wenn du die Sanitärleitungen neu machst? Ist noch ne Ölheizung drin? Muss der Öltank evt. noch demontiert werden? Traust du dir den Abbruch des Kamins selbst zu? 35'000 für WP und Bodenheizung im ganzen Haus reichen meiner Ansicht nach auch nicht. Was ist mit den Türen? Sollten fast auch neu sein, oder zumindest aufbereitet. Kostet noch mal sicher 5000.-. Und 10% Reserven müsstest du für die Sanierung eines Altbaus auch einplanen. Falls du 100% arbeitest würde ich dir auf jeden Fall einen Architeckten empfehlen. Umbauen gibt viel zu tun. Architeckten verlangen im Normalfall min. 10% der Gesamtkosten. Vielleicht kannst du die Bauleitung ja selbst machen. Es gibt beim Umbauen einfach sehr viele Sachen welche ungeplant anfallen. Hier ein Boden glätten, da etwas ausbessern, dort noch eine Leitung ziehen. Nicht dass man mit 250'000 nichts machen kann, aber meine Erfahrung sagt mir, dass ein so gemachtes Budget in der Regel beim Umbauen nicht reicht. Wir habens bald hinter uns, wir ziehen anfangs Oktober in unser (altes) neues Haus ein. Und eines muss ich trotzdem noch sagen. Auch wenns teuer und nervenaufreibend ist, so ein Umbau lohnt sich in meinen Augen auf jeden Fall. Denn ein altes renoviertes Haus hat in meinen Augen einfach mehr Charme als ein Neubau.

Kompliment hufi,

völlig realistische einschätzung!

gruss

 

[hoislebauer1]

Danke für die raschen und hilfreichen Infos. Wir haben uns nun gegen den Kauf des Hauses entschieden. Nicht nur wegen der Umbaukosten, sondern vorallem wegen der Lage. Das Budget welches geopfert werden kann hätte ca. 600'000 betragen, ich denke nach den Infos hier, etwas zu knapp um es nach meinem Gusto zu erweitern