Stimmt unsere Ausnutzungsziffer-Berechnung?

[Raphael]

Hoi zäme,

gestern haben wir erfahren, dass wir keine Einsprachen hatten *freu*

Abends war dann bereits die Sitzung der Baukommission. Diese hat uns das Gesuch grundsätzlich bewilligt.

Nun das "aber" dazu:

Jemand in der BauKo ist der Ansicht, dass wir die Berechnung der Ausnutzungsziffer falsch gemacht hätten. Und zwar sei "ein Zimmer" (weiss noch nicht welches) des UG auch noch dazuzuzählen.

Da habe ich also rasch die Baugesetze rausgekramt und lese folgendes (zur Info: Wir bauen in Wohnzone 1, also eingeschossig):

"Art. 5 Wohnzone eingeschossig (PGB Art. 30)" unter "4. Baumasse" "Geschosszahl: Max. 1 Geschoss"

sowie:

"2. Anrechenbare Bruttogeschossfläche (§ 34 Abs. 3)

1. Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer werden als Bruttogeschossfläche folgende Flächen inklusive Wandquerschnitte voll angerechnet: alle Flächen von Geschossen, welche an die Geschosszahl angerechnet werden..."

Meiner Meinung nach ist deshalb klar, es kann nur ein Geschoss angerechnet werden, was wir auch getan haben.

Wer weiss genaueres?

Merci + Gruess,

Raphael

 

[Raphael]

...gerade erfahren: Der Grund, wieso das UG dazuzählen soll, sei, dass beim Zugangsweg zum Haupteingang, welcher im UG ist, mehr als 1.5m des Kellers über dem Terrain liegen. Gemäss unserem Freund und "beratendem Architekten" sind jedoch Zugangswege zu Haustüren etc. eben genau ausgenommen davon.

Was habt ihr für Meinungen dazu?

 

[Raphael]

Gesetzestexte Kt. SO:

Kantonale Bauverordnung

KRB vom 3. Juli 1978 (Stand 1. Januar 2008))

§ 17.3 Untergeschosse

Untergeschosse gelten als Geschosse, wenn sie in einem Punkt am Hang

(über 8% Neigung) mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m, bis zur

Oberkante der Decke gemessen, über das gewachsene oder tiefer gelegte

Terrain hinausragen. Kleinere Terrainvertiefungen wie einzelne Hauseingänge

und Garageeinfahrten, Licht- und Lüftungsschächte werden nicht

mitgerechnet.

Anhang #3 Kantonale Bauverordnung

2. Anrechenbare Bruttogeschossfläche (§ 34 Abs. 3)

1. Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer werden als Bruttogeschossfläche

folgende Flächen inklusive Wandquerschnitte voll angerechnet:

alle Flächen von Geschossen, welche an die Geschosszahl angerechnet

werden, abzüglich Wintergärten, offene Erdgeschosshallen, überdeckte

offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone.

 

[wellingtonia]

...gerade erfahren: Der Grund, wieso das UG dazuzählen soll, sei, dass beim Zugangsweg zum Haupteingang, welcher im UG ist, mehr als 1.5m des Kellers über dem Terrain liegen. Gemäss unserem Freund und "beratendem Architekten" sind jedoch Zugangswege zu Haustüren etc. eben genau ausgenommen davon.

Was habt ihr für Meinungen dazu?

Hallo Raphael

Denke wir können hierzu keine Meinung, die auch Anspruch auf Richtigkeit erhebt, haben.

Bestenfalls ist es eine Auslegungssache der geltenden Vorschriften.

Die Behörden auf Gemeindeebene sind hier vielfach überfordert.

Die zuständige Person im Kantonalen Bauamt kann dir sicher weiterhelfen.

Andy

 

[Raphael]

Hoi Andy,

merci für Deine Hilfe.

Mittlerweile denke ich etwas anders.

Wir bauen in der eingeschossigen Zone.

Gebühren gibt's pro Geschoss für die ganze Geschossfläche.

Da wir nur ein Geschoss haben, zahlen wir nur für ein Geschoss Gebühren.

Der Hauseingang tut nichts zur Sache, wie man am oben zitierten Gesetzestext sieht.

Falsch?

Gruess,

Raphael

 

[Latschi]

Hi Raphael

Also ich finde die BauKo hat eine unlogische Argumentation. Ihr baut in der eingeschossigen Zone und euer Baugesuch wurde grundsätzlich bewilligt. Wenn Ihr nun im Keller (Untergeschoss tönt nach "Geschoss") Räume anrechnen sollt, weil euer Keller ein Geschoss sein soll (was es ja sein muss zum Anrechnen), dann baut Ihr 2-Geschossig was Ihr aber nicht dürft. Da Ihr aber bauen dürft ist euer Keller kein Geschoss. Also würde ich gemäss der Bauverordnung auch sagen Eure Berechnung stimmt.

Bin aber kein Experte und evtl. gibt es ja noch eine Sonderverordnung die besagt, dass man trotzdem anrechnen muss.

Mich würde es übrigens sehr interessieren warum euer Keller trotz mehr als den 1.5m nicht als Geschoss zählt. (Was ja die Baubewillligung besagt)

Gruss

David

 

[Raphael]

Hoi David,

das finde ich eben auch. Von daher ist für mich klar - eingeschossig bauen = Gebühren für ein Geschoss.

Grundsätzlich ist es ja so, so lange es in Hanglage nicht über 1.5m aus dem Boden steht am tiefsten Punkt, zählt dies nicht als Geschoss (so dass man an der tiefen Seite Fenster machen kann anstatt Lichtschächte).

Unser Keller ist eben kein Geschoss, weil er nirgends mehr als 1.5m hervorsteht, mit Ausnahme des Hauseingangs resp. Zugangsweges, gem. Gesetz:

"Kleinere Terrainvertiefungen wie einzelne Hauseingänge und Garageeinfahrten, Licht- und Lüftungsschächte werden nicht mitgerechnet."

Und ich glaube, genau daran hat man in der BauKo nicht gedacht.

Wir werden es ja sehen...

Merci + e Gruess nach Duggigä /emoticons/default_smile.png

Raphael

 

[corre]

hoi raphael

nur ein detail, ich glaube du hast dich ein bisschen unglücklich ausgedrückt was das untergeschoss und die 1.5m über terrain betrifft...

die 1.5m beziehen sich auf das gewachsene, d.h. dem ürsprünglichen terrainverlauf vor dem bauvorhaben und nicht dem terrainverlauf nach der fertigstellung.

diese 1.5m hast du zweifelslos eingehalten, sonst wäre das gebäude zweigeschossig, nicht zonenkonform, und du hättest bestimmt nicht die baubewilligung erhalten /emoticons/default_rolleyes.gif

mit deinen überlegungen liegst du meines erachtens richtig, der einwand der baukommission ist nicht korrekt.

wie schon andy gesagt hat, sind die leute in den baukommissionen oder auch die gemeinde-bauverwalter nicht immer wirklich sattelfest /emoticons/default_additional/199.gif

je nach gemeinde werden die dem ständigen aufenthalt dienenden räume zur geschossfläche (oder ausnutzung oder sonst was) dazugerechnet, möglicherweise hat derjenige der baukommission auch diesen gedankengang gefasst. da dies jedoch nirgendwo so steht, weder im baureglement (gemeinde fehren?), noch im kantonalen baugesetzt oder bauverordnung, trifft es auch nicht zu /emoticons/default_tongue.png

an deiner stelle würde ich mich an die nächst höhere instanz wenden, "da werden sie geholfen!", wie verona pooth zu sagen pfegt /emoticons/default_biggrin.png

gruss

marco

 

[Raphael]

Hoi Marco,

besten Dank für Dein Posting.

Ich denke, ich warte jetzt noch heute Abend ab - da ist Gemeindeversammlung und die BauKo-Präsidentin will mit dem Gemeindspräsi reden wg. den Gebühren. Die Ausnutzungsziffer an sich ist mir quasi egal, da wir längstens unter 0.30 liegen, aber da das ganze untere Stockwerk dazugezählt würde, wenn ein Zimmer zur Nutzung zählen würde, hätten wir viel höhere Gebühren (Wasser etc. pp. werden ca. m2 * 135.- CHF berechnet - in unserem Fall wäre das eine Verdoppelung von ca. 14'000.- CHF auf 28'000.- CHF).

Trotzdem noch eine kleine Korrektur der Korrektur, so wie ich es verstanden habe (bin kein Experte, kann aber trotzdem Gesetze lesen /emoticons/default_wink.png): Es gilt das gewachsene und das "fertige" Terrain - man darf diese 1.5m als in beiden Fällen nicht überschreiten (was wir natürlich auch nicht tun).

Merci nochmals + e Gruess,

Raphael

 

[corre]

keine korrektur der kleinen korrektur, um es mit meinen eigenen worte zu sagen: habe mich ein bisschen unglücklich ausgedrückt, ist schon klar was gemeint ist /emoticons/default_rolleyes.gif (bin experte /emoticons/default_biggrin.png)

gruess+alles gute für den weiteren verlauf eures projektes

marco

 

[Raphael]

Hallo zusammen,

wir haben recht bekommen! Selber überlegen kann sich manchmal also wortwörtlich lohnen /emoticons/default_smile.png

E Gruess + merci,

Raphael