Stockwerkeigentümer versammlung - nicht traktandierte Themen

[holmes]

An unserer Eigentümerversammlung hat der Verwalter über Themen abstimmen lassen, die er nicht auf der Traktandenliste angekündigt hat.

Es waren nicht alle Eigentümer anwesend, einige haben sich vertreten lassen.

Leider hat aber an der Versammlung keiner gemerkt, dass über nicht traktandierte Themen nicht abgestimmt werden darf/muss/sollte.

Laut einem Artikel in der Basler Zeitung vom 27.05.2011 (immofant) sind solche Beschlüsse ungültig. Allerdings sind sie ja nicht einfach so ungültig, sondern man muss etwas tun, um sie zu verhindern.

Auf einer Internetseite steht dazu "Beschlüsse, die aufgrund unklarer Traktanden oder Unregelmässigkeiten im Verfahren zustande gekommen sind, können innert eines Monats angefochten werden."

a) Wer kann das anfechten? Jeder Eigentümer oder nur diejenigen, die nicht anwesend waren oder nur diejenigen, die nicht dafür gestimmt haben?

/emoticons/default_cool.png Frist von einem Monat ab Versammlung oder Erhalt des Protokolls?

c) Was muss man tun - wie kann man diese Beschlüsse anfechten? Reicht ein eingeschriebener Brief an die Verwaltung?

Wer kennt sich aus oder hat das schon mal gemacht? DANKE!

 

[emil17]

Nicht an die Verwaltung, denn die ist juristisch nur Vollstreckungsorgan der Eigentümerversammlung. Geklagt wird gegen die Eigentümergemeinschaft, denn die hat geltendes Recht verletzt, indem sie beschlossen hat, ohne legitimiert zu sein.

Sich ans zuständige Gericht wenden (dasjenige des Ortes der Immobilie). Wie man das formell macht, müsste dort oder bei einem Hauseigentümerverein zu erfragen sein. Falls es einen Gemeinderichter gibt, den fragen.

Frist ist kurz, also sofort handeln.

Das Gericht wird, wenn der Klage stattgegeben wird, die Beschlüsse aufheben. Es geht nicht darum, was in der Sache beschlossen wurde, sondern darum, dass Voraussetzungen zur Beschlussfassung nicht eingehalten worden sind. Klageberechtigt sind deshalb vor allem diejenigen Eigentümer, die nicht anwesend waren.

Wenn es Banalitäten sind und die Mehrheit sowieso zugestimmt hätte, lohnt sich der Aufwand nicht, zumal die Versammlung Beschlüsse auch wieder aufheben und abändern kann (aber bitte traktandieren).

Ob die Gerichtskosten zulasten aller Eigentümer gehen oder nur zulasten derjenigen, die an der Versammlung teilgenommen haben, ist auch wieder so ein Thema.

Und den Verwalter zurechtweisen, Einhaltung der Rechtsformen ist sein Job.

 

[griff]

Hier noch die gesetzlichen Grundlagen:

ZGB Art. 172m Abs. 2:

Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.

ZGB Art. 67 (Verein) Abs. 3:

Über Gegenstände, die nicht gehörig angekündigt sind, darf ein Beschluss nur dann gefasst werden, wenn die Statuten es ausdrücklich gestatten

Da für die Stockwerkeigentümerschaft kaum Statuten bestehen, welche das Vorgehen rechtfertigen, dürften somit ohne Ankündigung keine Beschlüsse gefasst werden und diese sind wie oben gesagt, somit nichtig oder zumindest anfechtbar.

Gruss Griff

 

[holmes]

Danke, das hat mir schon viel geholfen. /emoticons/default_smile.png

Wahrscheinlich reicht es mit den Fristen nicht, denn das braucht Vorlauf, wir müssen noch jemanden finden, der bereit ist zu klagen (schliesslich macht man sich bei der Eigentümergemeinschaft - den Nachbarn - nicht gerade beliebt, wenn man denen Kosten generiert); unsere Partei war durch meinen Partner vertreten, ich kann also selber wohl nicht klagen.

Das Grundproblem ist der Verwalter, der von den formellen Rahmenbedingungen keine Ahnung hat und sich einfach durch wurstelt. /emoticons/default_mad.png

Die Beschlüsse sind inhaltlich nicht ein Problem, aber formell, weil sie unsauber gefasst sind. Bspw. wurde unangekündigt beschlossen, eine andere (inhaltlich aber nicht bestrittene) Kostenverteilung ab 2012 anzuwenden. Die neuen Schlüssel wurden aber nicht festgehalten und das Ganze eine Reglementsänderung bedingen - auch nicht beschlossen.

Mal schauen, was wir schaffen...

Holmes