Stockwerkeigentum kaufen

[dinky124]

Hallo Miteinander

Wir haben uns eigentlich dazu entschlossen Stockwerkeigentum, also eine Gartenwohnung zu kaufen. Jetzt habe ich mich durchs Forum gelesen und bin ziemlich erschrocken was für Kosten da noch auf einem Zukommen, darum wollte ich mal nachfragen ob ich das jetzt richtig Verstanden habe.

Ich habe beim Architekten mal nach gefragt was genau in den Fixkosten ist, folgendes habe ich zur Antwort bekommen:

Zu Ihren Fragen betreffend Fixkosten teilen wir Ihnen mit, dass sämtliche Kosten inbegriffen sind (Landanteile, Nebenkosten, Gebühren, etc.)

Bedeutet das jetzt, dass wirklich alles inbegriffen ist? Oder muss ich da trotzdem noch mit irgendwelchen Gebühren rechnen? Ich habe im Forum von Schuldpris, Notar, Handänderungskosten etc von mehren tausend Franken gelesen.

Dann habe ich mich noch ein wenig mit den Nebenkosten befasst, wenn ich dann in der Wohnung drin wohne. Gemäss den verschiedenen Tragbarkeitsrechner würden diese ungefähr 1% des Verkaufspreises, in unserem ca. 7000.-- ausmachen, also ca 583.-- pro Monat. Dort sollte ja alles gedeckt sein, ausser Strom wenn ich das so richtig verstanden habe. Dann ist es ja Sinnvoll auch einen Erneuerungsfond einzurichten auch dort drüber habe ich gelesen dass man so ca. mit 1% vom Verkaufspreis Rechnen muss. Das wären ja dann nochmals so viel, dann würde ich die Zinsen, die Amortisation & dann noch gut 1000.-- Nebenkosten & Erneuerungsfond bezahlen. Kann das sein oder habe ich da jetzt was total falsch verstanden? Ich habe eigentlich gedacht, dass man wenn man Stockwerkeigentümer ist, so ungefähr 500.-- im Monat rechnen muss für die Nebenkosten & eventuell anfallende Reparaturen, die ja vermutlich erst in ein paar Jahren anfallen, da die Wohnungen erst per Ende 2012 erstellt werden. Kann mir jemand das ganze ein wenig klar erklären? Vielen Dank schon mal.

Grüsse

dinky124

Im moment schwer am überlegen ob sich Stockwerkeigentum wirklich rentiert...

 

[KaDi]

Hi Dinky

wir ziehen erst im März ein und haben daher noch keine direkten Erfahrungen mit Stockwerkeigentum, aber gerechnet haben wir natürlich schon und meines Wissens sind in dem 1% Nebenkosten der Erneuerungsfond drin, nicht aber die Amortisation. Ich habe den Rechner auf der Homepage des Vermögenszentrum benutzt, ich denke der ist recht genau. Der Banker nannte uns die selben Zahlen. Ich wollte auch wissen, wie sich die Steuern verändern nach einem Kauf. Ist eine Erdsonde und Minergie geplant sind die Heizkosten einiges tiefer als mit einer Oelheizung oder Contracting. Für uns rechnet sich das Stockwerkeigentum jedenfalls, ich rechne mit 500.- Nebenkosten (wir haben Erdsonde und Minergie).

VZ VermögensZentrum - Rechner rund ums Eigenheim - VZ

lg Kati

 

[dinky124]

Hallo Kati

Danke für deine Antwort und den Link. Das beruhigt mich jetzt doch ein wenig. Mit 500.-- habe ich ursprünglich auch gerechnet. Auch unser Wohnung wird Minergie gebaut & hat eine Wärmepumpe.

Ist jemand erst kürzlich in ein Stockwerkeigentum gezogen und kann uns genaueres zu den zusätzlichen Nebenkosten, abgesehen von Zins und Amortisation sagen? Danke.

Kati, was hattet ihr noch für Zusatzkosten, neben den Kosten die im Kaufvertrag waren? Oder war da alles dabei?

Danke.

Grüsse Dinky

 

[KaDi]

Hallo Dinky

ich habe von unserem Banker, den ich als sehr kompetent erlebt habe, eine (allerdings nicht verbindliche) Kostenberechnung bekommen, was beim Kauf einer Liegenschagt im Kanton Zürich so anfällt.

Beurkundung Kaufvertrag und Grundbucheintragung werden Hälftig geteilt, Handänderungssteuer fällt im Kt. Zürich keine an. Beurkundung Grundpfanderrichtung und Grundbucheintrag Grundpfand (Hypo) bezahlen wir - zusammen ist in unserem Fall mit 2200.- zu rechnen. Die Notariatskosten Beurkundung Kaufvertrag haben wir bereits bezahlt und es war weniger als angekündigt. Da das immer Prozente vom Kaufpreis sind werden die Kosten unterschiedlich ausfallen. Unsere Wohnung ist im Rahmen, gutes Preisleistungsverhältnis und nicht Goldküste. Grundstückgewinnsteuer muss der Verkäufer bezahlen, tut er es allerdings nicht, holt das Steueramt das bei dir. Um das zu vermeiden erkundigt man sich am besten bei der Gemeinde, wieviel das ist, zieht das vom Kaufpreis ab und bezahlt es dem Steueramt direkt. Müssen wir noch machen, schätzungsweise sind das etwa 5000.- hat man mir gesagt.

Mit mehr rechne ich nicht - es kommen noch neue Versicherungen wie Gebäudeversicherung auf uns zu, aber die sind in den Nebenkosten berücksichtigt. Der Erneuerungsfond muss in den ersten 2-3 Jahren noch nicht geäuffnet werden. Amortisieren müssen wir auch nicht, weil wir 33% Eigenkapital haben.

Lass den Vertrag am besten prüfen - mein Mann arbeitet in der Planung und sein Chef hat sich den Vertrag angesehen und der Banker auch, das hat uns Sicherheit gegeben. Ich glaube, es gibt hier vom Forum diese Dienstleistung auch, nur hatten wir schon unterschrieben als ich das Forum endeckt habe.

schönen Abend

Kati

 

[canteras]

Im moment schwer am überlegen ob sich Stockwerkeigentum wirklich rentiert...

Wie wärs dann mit Miete?Natürlich rentiert SWE, sind z.B. bei uns 1000.- weniger als Miete, diese 1000 gehen in die 3A.

Nebenkosten liegen bei 400-500.-, also unwesentlich höher als bei Miete.

Und in der SWE kann ich endlich graue Sichtbetonwände und ein dunkelschwarzes Bad realisieren. /emoticons/default_wink.png

 

[Pfälzer]

Ich glaube, es gibt hier vom Forum diese Dienstleistung auch, nur hatten wir schon unterschrieben als ich das Forum endeckt habe.

schönen Abend

Kati

Hallo Kati

Richtig gesehen...wenn auch für euch zu spät..... genau hier gibt es dies Anfrage H-F-K

Hier geht es speziell und grundsätzlich schon um die Vertragsgestaltung inkl. Abgleich von Plänen und Baubeschrieben.. alles gehört natürlich zusammen, muss somit auch gleiche Vorgaben/Beschreibungen haben....und wenn dies nicht so ist, muss man dies eben passend finden, vorbringen und ändern. Damit ist man dann als Käufer schon ein Stück weiter in Richtung problemloses Bauabenteuer. Wer nichts ändert, läuft natürlich genau in die GU/TU-Schiene und hat hinzunehmen, was ihm dann geboten wird.

Nur ein kleines aktuelles Beispiel... ETW an der besagten Goldküste...vor Unterschrift schön geändert...der TU/GU ging interessiert an das Thema heran..sagte zu... es passt dann für den Käufer. Gleiches Spiel nördlich Zürich...beratende Hilfe nach Unterschrift... der GU/TU zeigt sich wenig bis überhaupt nicht interessiert, blockt ab, lehnt ab und beruft sich (natürlich jetzt verständlich) auf die Verträge, Basta.

Es ist dann eben schon ein Unterschied, ob man als Käufer (Bauherr in dem Sinne und mit der "Macht" ist man hierbei ja NICHT) schon beim Bau weiss, dass es auch direkt dem Stand der Technik, den Regeln der Baukunde entspricht...oder eben nicht.

In Bezug auf die späteren Unterhaltungskosten..oder Renovationen... da ist es durchaus schon wichtig, da kosteneinsparend.., wie die Substanz und die Details nun geplant und dann erstellt wird. Klar ist nur, der TU/GU ist nach Bezahlung aus aller Haftung raus... und sicher gibt es auch keinen Bedarf in den ersten Jahren...und ob es später heftig und teuer würde, ist dann natürlich völlig egal. Nur den Käufern nicht, denn die müssen dann zusammen die Rechnungen zahlen.

 

[KaDi]

@ Pfälzer - ETWs an der Goldküste sind unglaublich teuer derzeit, die müssen sich schon ein bisschen Mühe geben um alles zu verkaufen, wir sind etwas abseits davon und haben keinen GU in dem Sinn, sondern einen KMU Besitzer als Bauherrn, der drei Häusern baut, zwei mit ETWs, im dritten wohnt er selber mit Famile und stillem Gewerbe. Er muss sein Gesicht also auch nachher noch zeigen können /emoticons/default_wink.png und will selber auch in guter Qualität wohnen und keine explodierenden Nebenkosten haben.

Was mir in letzter Zeit hier in der Gegend auffällt ist, dass ETW angeboten werden die auf den ersten Blick etwas günstiger aussehen und beim zweiten sehe ich dann, dass bei der Heizung z.B. steht ev. Gasheizung oder Contracting. Was hältst du davon? Sehe ich das richtig, dass die Heizung dann quasi gemietet ist und der Preis jederzeit steigen kann?

hab Dank für deine Erklärungen und geniesse deinen Feierabend

glg Kati

 

[Pfälzer]

und geniesse deinen Feierabend

glg Kati

Tja....wenn Du solche Fragen stellst..dann wird es damit natürlich nichts... aber keine Angst, als Dienstleister im Sinne des Wortes...und hier im Forum...geht alles in einem anderen Zeittakt. Die Kunden freuen sich immer, auch in der Nacht noch ausgedehnte Telefonate führen zu können..oder um 2:00 Uhr eine erklärende Mail zu erhalten. Damit können sie dann schon vorm Frühstück den Bauleiter überraschen /emoticons/default_smile.png

Nun, dann hoffe ich natürlich, dass für Euch alles "Gut kommt"....wobei ich mir trotzdem die Anmerkung erlaube, dass der KMU-Besitzer als Bauherr sicher nach Bestem bestrebt ist, aber wenn er nicht aus der Branche kommt...oder hier tätig ist, dann kennt er die zuvor erwähnten Knackpunkte natürlich auch nicht. Da Du ja aber nun im Forum bist, wirst Du sicher bei Bedarf auch die passenden Infos erhalten oder besorgen können.

Ja, die Preise sind schon passend dem lang anhaltenden Sonnenschein an der Goldküste...aber es kommt natürlich trotzdem darauf an, ob der entsprechende Gesprächspartner die Argumente der Gegenseite grundsätzlich offen aufnimmt! Das liegt dann in der Person...oder auch seiner fachlichen Neugierde begründet. Es war das erstes Mandat an der Goldküste und daher kam dies äusserst positv rüber. Letztlich aber egal warum...der Kunde bekam die erforderliche Aufmerksamkeit und Anerkennung als Zahlmeister. Das ist leider meist nicht der Fall.

Die Wahl der "enthaltenen" Heizungsanalgen orientiert sich im Normalfall schon an den Kosten....eine Gasheizung ist nicht grundsätzlich schlecht...wenn denn Gasleitungen vorhanden wären...aber auf jeden Fall günstiger als die Varianten mit WP. Ob man bei einem Neubau nun unbedingt auf einen solchen Energieträger setzten sollte...ist dann ein andere Sache.

Contracting... oder Fernwäremvereinbarungen...all das kann man, oder muss man, dann genauer betrachten. Es muss kein Nachteil sein...kann aber schnell einer werden. Dies hängt davon ab, wer was, über welchen Zeitraum vertraglich anbietet und zusichert...wann man aus dem Vertrag wieder rauskäme... wie die Wärmeverteilung im Haus aussähe..wie einfach man dann umstellen könnte?

Auch dies ist ein Teil unserer Leistung, hier eine Entscheidungshilfe zu geben, wenn auch letztlich oft die Parzelle über die Erschliessungsmassnahmen schon mit der Pflicht zur Abnahme behaftet ist.

In DE gab es schon einige solcher Modelle in Gemeinden...letztlich blieben dort aber die Baugrundstücke ungekauft und unbebaut...genau wegen diesem Anschlusszwang. Nun haben die Gemeinden das Problem die Verträge mit dem Versorger zu besitzen und einhalten zu müssen, aber die Grundstücke nicht verkaufen zu können. Eine bitterböse Situation.

Die Heizungsübergabestationen im Haus...sind je nach Vertrag bereitgestellt...bezuschusst...gemietet.. Da muss man die Verträge genauer anschauen. Die Versorgung geschieht dann auf X Jahre ausschliesslich von diesem Anbieter... oft werden aber auch Leistungen im Schadensfall auf den Kunden abgewälzt.... und die Haftung bei Nichtlieferung...bei geplanten oder ungeplanten Wartungsarbeiten am Netz oder Apparaten innerhalb des Netzes, die gehen dann auch in Richtung: "ist für den Zeitraum X zu dulden". Also kein Anspruch auf Entschädigung...erst ab einem gewissen Zeitpunkt kommt dann die Ersatzheizung.. in der Regel wohl E-Heizkörper.

Es spricht nicht wirklich etwas gegen diese Art der Ernergieversorgung....man muss nur wissen, dass auch diese Unternehmen Geld verdienen wollen.. möglichst viel wenn´s geht. Aber auch die Art der Energiegewinnung sollte beachtet werden.

Wenn Du frei entscheiden möchtest..wenn Du auch zur Unterstützung eine Solaranlage haben möchtest (was bei solchen Verträgen oft ausdrücklich verboten ist), dann müsstest Du wohl davon Abstand nehmen.

Ich hoffe, die Erklärung war ausreichend?

 

[dinky124]

@Kati Hey super vielen Dank für deine genauen Ausführungen, dann werd ich mich da drüber mal Informieren, gemäss dem Architekt ist ja alles inkl. Gebühren, Nebenkosten, Landanteil etc..

@Canteras auch dir danke nochmals für die Bestätigung.. bis gestern habe ich das eigentlich auch gedacht, aber als ich dann diverse Sachen gelesen habe, war ich ziemlich verunsichert. Dann muss das jetzt nur noch mit dem Kredit klappen und ich denke wir werden dann auch bald unsere Wände Pink oder wie auch immer anstreichen können

@Pfälzer Danke für den Link das werden wir aufjedenfall machen.

Grüsse an alle

dinky

 

[KaDi]

@Pfälzer /emoticons/default_ohmy.png xgüsi für deinen Feierabend, ich wünsche dir fest, dass du dafür heute einen ruhigen Abend hast! Online bin ich nur in meiner Freizeit und das ist seltener untertags. Ich bin froh, dass du das so gelassen nimmst

Ich danke dir sehr für deine detaillierte Auskunft, sie ist komplett und anschaulich, genau was ich wissen wollte und einmal mehr wird deutlich, wie wichtig es ist Verträge genau zu lesen und zu verstehen was da gemeint ist. Ich habe schon viel für mich mitnehmen können hier - man kann Wissen und Erfahrungen teilen, eine wirklich gute Sache.

Unser Bauherr, denk ich, kennt die von dir erwähnten Knackpunkte schon, aber er hat sich gescheut sie auszureizen. Sein Architekt ist da weniger schüchtern wie mir scheint, seine Prozente sind auf allem was an Mehrkosten entstanden ist, ob es Arbeit gibt oder nicht. Gut, das haben wir gewusst, aber sie sind auch da drauf geblieben, als wir zwei Apparate wieder gestrichen haben (aus Budgetgründen), das war dann schon weniger gut verdaulich.

Wünsche dir ein schönes Wochenende

Kati