Teilrückbau vs. Neubau

[Ben.]

Hallo zusammen,

Auf unserem Grundstück steht ein Haus (Baujahr 1959) mit Keller. Wir waren nun gestern mit unserem Architekten vor Ort um zu prüfen, ob ein Teilrückbau Sinn macht (bspw. Keller erhalten) oder ein Abriss der sinnvollere Weg wäre.

Für mich persönlich ist am Ende vor allem der Preis entscheidend, da ich weder grosse Freude an der Architektur des Hauses habe, noch emotional an das Haus gebunden bin.

Der Anwalt (gleichzeitig Baugutachter für Versicherungen) war recht angetan von der Bauweise, sodass er nicht "Ganz klar abreissen" oder so sagte. Dafür sei die Qualität zu gut.

Wir haben grob besprochen, was möglich wäre:

a) teilweise Rückbau (bspw. OG weg und neu machen bzw. nur Keller stehen lassen)

b) alles weg und neu bauen (inkl. Keller).

Meine Bedenken bzw. Nachteile wären den Keller stehen zu lassen:

a) Die Stehhöhe im Keller (nicht isoliert aber trocken) ist nur ca. 2m. Wenn ich jetzt noch eine einfache Isolierung auf den Boden lege, komme ich wohl auf rund 1.90m Stehhöhe? Meiner Frau wäre das egal (1.56m), mir aber nicht (1.85m)

b) Den Keller zu "bewohnen" wäre nicht dauerhaft möglich. Gästezimmer ok (Heizstrahler und von innen isolieren), alle Kellerräume haben Fenster.

c) Der Keller wäre immer "kalt" (wobei es gestern nicht sehr kalt war im Keller, trotz eisigen Temperaturen draussen).

d) Die Lage des Hauses wäre vorgegeben: ganz im Nordosten des Grundstücks. Eigentlich wollte ich die Garage auf die Westseite (Wetterseite) setzen, um das Haus zu schützen.

Aktuell brauchen wir den Keller nur als Werkstatt bzw. als Vorratskammer. Je nachdem wie gross unser Haus wird, bräuchten wir aktuell nicht einmal ein Gästezimmer im Keller, sondern könnten das im EG belassen.

Habt ihr Erfahrungen mit solchen "Kompromissen" und habt weitere Punkte die dagegen oder dafür sprechen würden?

Für mich geht es am Ende vor allem um die Kosten. Wenn mir die Erhaltung des Kellers einen grossen Batzen Geld spart, dann könnte ich mit den Einschränkungen leben. Wenn aber überall Kompromisse eingegangen werden müssten, dann würde ich mich wohl ein Leben lang darüber ärgern. Daher bin ich euch für Erfahrungen und Einschätzungen sehr dankbar, sodass wir die richtige Entscheidung treffen werden.

 

[hilfi]

Wie sieht den bei Euch Vorort die Situation mit Baugrundstücken aus?

Allenfalls wäre es günstiger, das jetztige Haus zu verkaufen und auf einer anderen neu  zu erwerbenden Parzelle komplett neu zu bauen?

 

[Ben.]

Bei uns gibt es keine Grundstücke, daher sind wir so froh überhaupt etwas ergattert zu haben

Wenn ich jetzt das Haus verkaufe, erklären mich alle für verrückt  Nein, verkaufen und wieder 10 Jahre auf eine Gelegenheit warten ist keine Option, zumal es kein unbebautes Land bei uns gibt.

 

[muraxi9001]

Wenn es dir vorallem um den Preis geht, dann solltest du für beide Varianten eine Kostenschätzung erstellen lassen. Das sollte dir bei der Entscheidung erheblich helfen. 
 

Wir hatten auch einen Bestandesbau, welchen wir erst sanieren wollten (neue Böden, Bäder, Küche etc.). 
Wir haben uns am Schluss dann jedoch zum kompletten Abriss und Neubau entschieden. 

 

[Susann]

Persönlich habe ich nur Erfahrung mit der Sanierung eines alten Hauses (Jg 1962), ein Teilrückbau war nur kurz Thema, weil das Haus und nicht nur die Lage ansprechend war. 

Da man nicht beide Wege gleichzeitig gehen kann, hier nur eine einseitige Erfahrung ?

Was mir auffällt: Du vergleichst die Nachteile des Teilrückbaus mit den Vorteilen eines Neubaus. Dabei scheint es, als ob der Neubau keine Kompromisse zeitigen, also nahezu "das Optimum" sein würde. Nach meinem Austausch mit "Neubauern" ist das ein Fehlschluss, denn auch bei einem Neubau gibt es Kompromisse, mit denen man leben muss; man baut nur selten so oft, dass alles passend bedacht wurde, zudem verändert sich auch die Lebensweise ständig. Und: Fehler beim Bauen eines neuen Hauses sind nicht weniger ärgerlich als die, welche man beim alten Haus bereits angetroffen hat. Zudem werden die Kosten eines Neubaus in der Regel über-, aber wohl nie unterschritten...
 

In meinem nächsten Umfeld wurde ein Haus, das vor 15 Jahren neu erstellt wurde, öfter "korrigiert" als unser altes, über die gleichen Jahre "optimiertes". Fehler bei der Dämmung und eine defekte Wasserleitung führten da zu Kosten, die der Hälfte unserer gesamten Sanierungskosten entsprechen. Die Raumaufteilung sah auf dem Plan besser aus als das reale Leben damit, auch hier wurde inzwischen verändert, was ging. Als Gast wohnt man da übrigens im Keller, der trotz Fenster und schöner Einrichtung an ein Verlies erinnert und ungute Zweifel an der Gastfreundschaft aufkommen lässt; neuerdings sind nun die Kinder ausgezogen, Gäste dürfen jetzt also auch über Boden leben ?

Was meine Erfahrung mit Befürchtungen und Kompromissen angeht: Auch unser Haus steht am Nordende des Grundstücks, sogar nahe an einer Kantonsstrasse. Die Lage ergibt aber einen vergleichsweisen grossen Garten, was inzwischen alle freut, denn im Sommer leben wir draussen... Der zu Anfang befürchtete Strassenlärm stört gar nicht, es gibt dafür zu wenig Verkehr ? Die unzähligen Kellerräume - wohl ein Zeichen der Bauzeit ?- werden vollumfänglich genutzt und sehr geschätzt: alles was oben stört, ist da unten gut aufgehoben. Wir konnten eine Hälfte des Dachgeschosses ausbauen, weil es unten genug trockenen Raum gibt, zudem schätzen wir die Kühle in der Werkstatt und im Vorratskeller im Sommer. 

Ich glaube kaum, dass du dich in einem neuen Keller öfter aufhalten wirst als im alten. Die Kosten fürs neue Unterkellern kannst du in "lebenswertere" Projekte über dem Boden investieren. Und schliesslich sollte man auch den ökologischen Aspekt zumindest einkalkulieren, wenn die Bausubstanz dies erlaubt. Angesichts des Energie- und Ressourcenverbrauchs ist ein Neubau aus dieser Sicht nur selten besser als eine Sanierung, auch wenn der Neubau energetisch optimiert ist. Mit einem Teilrückbau hättest du diesbezüglich sogar einen guten Mittelweg gefunden.

 

[Ben.]

@SusannDanke für deinen Kommentar!

 

[Pfälzer]

Aktuell brauchen wir den Keller nur als Werkstatt bzw. als Vorratskammer. Je nachdem wie gross unser Haus wird, bräuchten wir aktuell nicht einmal ein Gästezimmer im Keller, sondern könnten das im EG belassen.

Hallo Ben

Wenn die Räumlichkeiten dem Bedarf entsprechen, baulich (statisch) alles in Ordnung wäre, kann man durchaus solche Überlegungen anstellen. Die gewonnenen Fläche ab EG sind natürlich wertvoller als Flächen im Kellergeschoss.

Verbunden mit den eingesparten Abriss- und Entsorgungskosten für das UG, für das Kellergeschoss an sich, den nicht benötigeten Baugrubenaushub/Deponiekosten/ggf. Zwischentransporte... würde man sicher eine Summe jenseits der 120 - 130.000.- CHF einsparen. Hängt aber von den Örtlichkeiten ab.

 

[Ben.]

@PfälzerDanke für die Einschätzung! Wenn dem so ist am Ende, dann könnte ich mit den Einschränkungen leben. Das Mehrbudget könnten wir sehr gut gebrauchen und so das ein oder andere im Obergeschoss realisieren (grössere Grundfläche bspw). Aber das erarbeiten wir jetzt erstmal mit dem Architekten.

Wäre es problematisch, wenn der Neubau (also ab EG) von der Grundfläche her grösser wäre als das jetzige Haus?

 

[Pfälzer]

Wäre es problematisch, wenn der Neubau (also ab EG) von der Grundfläche her grösser wäre als das jetzige Haus?

Hallo Ben

Grundsätzlich wäre das kein Problem. Man muss einige Dinge/Gegebenheiten beachten und die Planung darauf aufbauen... ist aber im jetzigen Stadium kein Problem.

 

[Ben.]

Wir spielen nun tatsächlich mit dem Gedanken den Keller zu erhalten, was allerdings zwei Nachteile für uns hat:

a) Die Garage muss auf die Ostseite und wird uns - sehr wahrscheinlich - die gesamte Ostsonne nehmen. Hier hoffe ich noch auf eine gute Idee vom Architekten.

b) Der Keller ist nicht isoliert und hat auch nur eine Raumhöhe von aktuell 2m.

Nachteil a) muss ggf. mit dem Architekten gelöst werden.

Kennt jemand einen guten Lösungsansatz für Nachteil b)? Ich brauche keinen komplett isolierten Keller, aber es wäre schön, wenn zumindest der Fussboden nicht eiskalt wäre und hier ggf. mit einer Elektroheizung zeitweise etwas geheizt werden könnte. Ich bin ca. 1.85m gross, und würde daher gerne max. 5cm Raumhöhe hergeben

Gibt es da was geeignetes? Mein Architekt meinte, für einen "regulären" Bodenaufbau müsste ich ca. 12cm rechnen und das ist viel zu viel.

 

[muraxi9001]

Hast du den Architekten gefragt, was für Optionen es gibt, wenn du nur 5cm hergeben willst?

Er kennt das Objekt wohl besser als die Forumsmitglieder hier (oder nicht?)

Ich bin nicht vom Fach, aber ich denke schon, dass es Böden gibt, die 5cm oder ähnlich hoch sind. Es stellt sich halt die  Frage, was die bauphysikalischen Folgen davon sind (und was genau deine Anforderungen sind). 

 

[pitw]

Hallo Ben.

Wie ist denn der Keller aufgebaut? Alles komplett Beton? Bodenplatte Wände

 

[Ben.]

@muraxi9001 Danke für den Hinweis, das werde ich machen.

@pitw Soweit ich weiss ist es eine einfache Betonplatte ohne Dämmung, ohne Bodenaufbau (Baujahr 1959). Die Wände sind auch nicht isoliert und gemauert.

Aber es stimmt schon, ich sollte das vielleicht besser mit dem Architekten vor Ort anschauen. Ich hatte nur gehofft, dass es vielleicht ein System gibt, das für solche Fälle gemacht ist und sich bestens eignen würde  Aber steht auch nicht im Vordergrund. es geht nur um die Entscheidungshilfe Keller erhalten oder nicht.

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Ben

5cm sind schon recht sportlich schlank für einen Bodenaufbau. Auch die von Deinem Architeken angegebenen 12cm reichen ja eigentlich nicht, um als "regulär" bezeichnet zu werden. Das ist lediglich, wenn darunter ein beheizter Raum ist, regulär.... ?

Wenn der Keller einen Betonboden hat, würde ich diesen zuerst sauber mit einer Kapillarwassersperre abkleben, damit keine Feuchtigkeit eindiffundieren kann.

• darauf eine Spaceloft Aerogelmatte mit 2cm Stärke darauf auslegen L= 0.015W/mK (relativ teuer)
  oder eine beidseits alukaschierte Polyurethan-Hartschaumplatte Swisspor PIR Premium L= 0.020 W/mK (deutlich günstiger, aber 1/4 schlechter vom Dämmwert)
  
• und da darauf eine 20mm Holzfaserplatte. Dieser Boden ist dann zumindest nicht mehr eiskalt.
  

Herzlicher Gruss, Urs

 

[crnl222]

Gutes Thema zu diskutieren, stimmt zu

 

[Ben.]

Wir haben uns nun für einen Neubau entschieden und werden den Keller komplett zurückbauen, da er für uns auch an der falschen Stelle auf dem Grundstück steht.

Unser Ansatz ist es jetzt - um die Erdbewegungen möglichst gering zu halten - einen Keller in ähnlicher Grösse zu bauen. So wird der Kelleraushub an der für uns richtigen Stelle gemacht und damit das Loch des alten Kellers wieder aufgefüllt.

Nun haben wir zwei Grundrisse, die sich primär durch die Lage der Küche bzw. des Büros/Gästezimmers unterscheiden.

Welche Anordnung gefällt euch besser bzw. was gefällt euch gar nicht?

Danke im Voraus für eure Meinungen.

 

[Susann]

Nr. 2
a) wegen dem direkten Zugang von Küche zu Reduit, b) weil etwas mehr in sich abgeschlossene Küchen einige Vorteile haben, c) weil das Büro/Gästezimmer direkt von Flur aus erreichbar ist, d) weil die Toilette nicht an Wohnzimmer grenzt.