Teilzahlung als variable Hypothek - oder bessere Lösung?

[canivan]

hallo zusammen

folgende frage an die erfahrene gemeinschaft:

ich habe einen schuldbrief von CHF 500'000, aber noch keine hypothek fixiert, da einzugstermin in ca. 1 jahr ist. nun ist bei fertigstellung des rohbaus eine teilzahlung von CHF 62'000 fällig, ca. ende oktober. meine eigenmittel reichen da leider nicht aus. das war von beginn an klar beim gespräch mit der ZKB und ist auch im obigen betrag berücksichtigt.

vorschlag des beraters:

CHF 62'000 mittels einer variablen Hypothek abdecken (2.5%) und dann bei einzug in das gewählte produkt integrieren. ich bin grundsätzlich berechtigt von den vorteilen einer starthypothek (fest, 2-10 jahre) und einer umwelthypothek (fest, max. 5 jahre) zu profitieren.

wie findet ihr den vorschlag unter diesen aspekten? verspiele ich mir schon irgend was?

je nach zinssituation im 2012 bin ich auch nicht gegen libor abgeneigt (mindestbetrag CHF 200'000).

vielen dank und grüsse

 

[ImmoFinanzierer]

Lieber Canivan

Grunzätzlich ist das keine schlechte Idee betreffend variable Hypothek! Ich würde Dir jedoch eher in dieser Zeit eine 3 oder 6 Monats Libor Hypothek aus 2 Gründen Empfehlen!

1. Günstigere Zinsen weder bei variablen Hypotheken

2. Keine problehme bei der späteren Umwandlung in eine fest Hypothek und / oder Umwelthypothek

Nun wünsche ich Ihnen weiterhin viel Erfolg

 

[ceo]

Guten Tag, die variable Hypothek ist auf dem Markt momentan inexistent, da viel zu teuer im Vergleich zu einer Libor-Hypothek. Da bei der ZKB aber ein Libor-Mindestbetrag von 200 000 gefordert wird, gibt es keine andere Wahl, ausser Sie gehen mit Ihrer Baufinanzierung woanderst hin. Die UBS z.B. kennt keinen Mindestbetrag für eine Liborhypothek. Zudem Achtung von Spezialangeboten wie Starthypotheken usw.: wenn Sie gut verhandeln, kriegen Sie mehr Rabatt als eine Spezialhypothek gewährt! Gruss und viel Erfolg

 

[camster]

Wir hatten das gleiche Problem und haben es bei der UBS mit einem kleinen Baukredit gelöst, Zins ca. 2.5 %

 

[ceo]

Wie gesagt, die variable Hypothek zur Zeit inexistent, dh auch Baukredite, da diese auf den variablen Zinssatz abstützen. Ich würde für die Baphase ein Institut wählen, dass den Libor anbietet (ohne betragliche und zeitliche Mindestlaufzeiten) und immer sogleich den Baukredit in Libor konsolidieren! Dann, wenn man effektiv in eine Festhypothek wechsrln will, dann sollte man sich Offerten einholen! Grusd

 

[canivan]

hallo zusammen

hm, da ich nun mal den rahmenvetrag für meine finanzierung bei der ZKB unterzeichnet habe, muss ich wohl auch diese "bautranche" darüber abwickeln, oder? wie richtig gesagt wurde, hat auch die ZKB für libor einen mindestbetrag von CHF 200'000. also fällt dies schon mal weg. da gibts wohl auch kein verhandlungsspielraum, oder?

was heisst "variabel ist im moment inexistent"? die banken bieten sie doch auf ihrer webseite an, und der zins (2.5%) ist doch auch publiziert!?

ich gehe davon aus, dass du sagen wolltest "wenn man nicht faktisch gezwungen ist, so wie ich, weil libor nicht in frage kommt, dann ist es inexistent, weil unattraktiv"!?

falls das noch relevant ist: ich baue eine etagenwohnung mit einem GU, und der zahlungsplan wurde so bei vertragsunterzeichnung fixiert.

danke und grüsse

 

[Absalon]

Hello

Wenn du natürlich die Hypothekarverträge schon unterzeichnet hast, wirst du die erste Tranche natürlich über die ZKB bezahlen müssen bzw. solltest du auch. Ein Tip, Verhandlungsspielraum gibt es immer, auch wenn ein Mindestbetrag festgelegt ist ;-)

Weiter sind natürlich Festhypotheken aufgrund der derzeitigen Zinssituation sehr attraktiv. Wieso dann nicht die Tranche bereits mit einer Festhypothek fixieren? sobald die nächste Tranche fällig, wiederum eine neue Festhypothek, und so weiter und sofort.

Es gibt auch die Möglichkeit, bereits heute die Festhypotheken analog dem Zahlungsplan zu fixieren. Allenfalls mit einem Forward für Zahlungen im 2012, aber auch da gibt es Verhandlungsspielraum.

Wenn die ZKB gar nicht einlenken will, kannst du die 1. Tranche mit einer variablen Hypothek bezahlen, diese dann auf die vertraglich festgesetzten 6 Monate künden und zur Konkurrenz wandern! Wenn deine finanzielle Situation stimmt nehmen dich diese mit Handkuss, einige werden dir wahrscheinlich nicht mal einen Forward berechnen...Und ansonsten hast du eine Konkurrenzofferte welche du der ZKB präsentieren kannst!

Hoffe, damit zu dienen, ich Schlingel

Gruss

 

[canivan]

absalon, danke. wertvolle inputs von dir natürlich muss ich irgendwann mal mit dem berater sprechen. ich möchte einfach schon mit einem vorwissen ans gespräch ran, um auch wirklich das beste für mich rauszuholen.

folgendes szenario wäre also denkbar?:

heute CHF 62'000 für 3 jahre fest (heute: 1.13%)

am 1.10.2012 CHF 238'000 für 8 jahre fest (sagen wir mal zu 3.1%)

am 1.10.2012 CHF 200'000 libor zu sagen wir mal 2%

 

[ImmoFinanzierer]

Lieber Canivan

Betreffend Ihren Fragen an uns bemerke ich, dass Sie sich betreffend Ihrer Finanzierung mit Ihrem ZKB Berater/in nicht unbeding gut und ausreichend voraus Informiert haben, was ich sehr bedaure da mann sich doch beim einem Kauf einer Liegenschaft meist in seinem Leben am höchsten Verschuldet! Bei einer Immobilienfinanzierung kann man leider auf vieles falsch machen wenn mann nicht ausreichend vorinformiert!

Ich lege Ihnen wärmstens ans Herz sich bei einem unabhängigen Fiananzdienstleister sich in Ihrer jetztigen Bauphase ausreichend über alle WICHTIGEN bereichen einer Finanzierung/Absicherung zu Informieren!

Dieser Tipp gebe ich Ihnen als Fachmann in diesem Bereich!

Falls Sie Hilfe benötigen diesbezüglich, dürfen Sie gerne auf mich zurück kommen!

Liebe Grüsse

Ihr ImmoFinanzierer

PS: Leider gibt es so viele Bauherren in der Schweiz, die ähnliche Probleme haben wie SIE!

 

[Absalon]

Hoi canivan

Ist gerne geschehen. In einem Punkt muss ich Dich korrigieren, eine Libor-Hypothek kannst du nicht mit einem Forward abschliessen, Libor legst du tagfertig fest d.h. praktisch von heute auf morgen. Und was den Zinssatz für die 8-Jährige betrifft, den solltest du so zwischen 2.7 - 2.9 % erhalten (inkl. Forward).

Lieber ImmoFinanzierer

Man geht doch eigentlich davon aus, als Laie mit Grobwissen im Beratungsgespräch auf sämtliche Details aufmerksam gemacht zu werden. Ich finde da kann man dem canivan keine Vorwurf machen...

Und diese "unabhängigen" Finanzdienstleister kennen wir ja alle, schlussendlich hat man tonnenweise unnötige Versicherungen gekoppelt mit der Hypothek und steht nicht besser da.

Von daher meine Empfehlung, erneut ein Gespräch mit dem Berater suchen und ihn mit den erwähnten Punkten wie Absicherung (was sehr wichtig ist!) konfrontieren. Denn zu einer guten Beratung gehört alles von A-Z, angefangen mit Konti. Tönt blöd, ist aber so. Falls man sich trotzdem noch nicht genügend beraten fühlt, z.B. seinen Vorgesetzten verlangen...

Ist dieser "PS-Satz" Ihr Werbeslogan? ;-)

en Gruess

 

[ImmoFinanzierer]

Hallo Absalon

Vielen Dank für Ihre tnteressante Beurteilung!

Grundsätzlich sind Deine bedenken betreffend UNABHÄNGIGE Finanzdienstleister schon ein bisschen berechtigt, jedoch bin ich durch 20 Jahre Immobilien und Finanzberatung Berufserfahrung schon befugt, ein seriöser Finanzdienstleister ohne schlechtes Gewissen hier im Forum Empfehlen zu können!

Es gibt immer 2 Sorten von Beratern sowohl im Finanzsektor wie auch in allen andern Branchen!

Betreffend Werbeslogan:

Ich vermittle pro Jahr zwischen 110 Mio. - 180 Mio. Hypotheken an verschiedene Banken und Versicherungen WELTWEIT. Leider werde ich sehr oft von Bauherren gerufen die mit Finanzdienstleistern im Klinisch sind um zu HELFEN! In diesem Jahr waren es bis dato bereits 31 Fälle die Ihre Finanzierung nicht Korrekt oder Professionell abgewickelt hatten! Deshalb schreibe ich hier im Forum genau diese Dinge!

Nun hoffe ich, dass ich Ihnen Aufzeigen konnte, dass meine Worte hier Fundiert und bewusst gewählt werden!

Liebe Grüsse aus Solothurn

Ihr ImmoFinanzierer

 

[tosci]

Was wollen wir hier? Mal ein paar Kunden pflücken? Schon die AGB gelesen? Kann sonst die Rechnung persönlich nach Solothurn bringen, denn hier handelt es sich klar um Eigen- / Schleichwerbung - und diese wird hier nicht geduldet!

 

[pater007]

@ ImmoFinanzierer: Netter Versuch, über einen anderen Kanal neue Kunden zu werben. /emoticons/default_cool.png So wie du das darstellst könnte man meinen, dass alle Bank- und Versicherungsberater ihren Job nicht richtig machen und keine Ahnung haben. In der Regel trifft dies wohl eher nicht zu....

 

[Absalon]

Man muss kein GENIE sein, um SCHLEICHWERBUNG zu erkennen!

Es reichen bereits die caps-lock WÖRTER ;-)

und dem PATER stimme ich 100%-ig zu, als ob ALLE ihren JOB nicht beherrschen würden...

 

[ceo]

Hoi canivan

Ist gerne geschehen. In einem Punkt muss ich Dich korrigieren, eine Libor-Hypothek kannst du nicht mit einem Forward abschliessen, Libor legst du tagfertig fest d.h. praktisch von heute auf morgen. Und was den Zinssatz für die 8-Jährige betrifft, den solltest du so zwischen 2.7 - 2.9 % erhalten (inkl. Forward).

Lieber ImmoFinanzierer

Man geht doch eigentlich davon aus, als Laie mit Grobwissen im Beratungsgespräch auf sämtliche Details aufmerksam gemacht zu werden. Ich finde da kann man dem canivan keine Vorwurf machen...

Und diese "unabhängigen" Finanzdienstleister kennen wir ja alle, schlussendlich hat man tonnenweise unnötige Versicherungen gekoppelt mit der Hypothek und steht nicht besser da.

Von daher meine Empfehlung, erneut ein Gespräch mit dem Berater suchen und ihn mit den erwähnten Punkten wie Absicherung (was sehr wichtig ist!) konfrontieren. Denn zu einer guten Beratung gehört alles von A-Z, angefangen mit Konti. Tönt blöd, ist aber so. Falls man sich trotzdem noch nicht genügend beraten fühlt, z.B. seinen Vorgesetzten verlangen...

Ist dieser "PS-Satz" Ihr Werbeslogan? ;-)

en Gruess

Hallo canivan

Libor-Hypotheken kann man sehr wohl mit Forward abschliessen, aber macht absolut keinen Sinn, ausser man erwartet stark steigende Zinsen und zahlt die Hypo nach Abschluss wieder zurück... Aber eben, macht nicht wirklich Sinn

Gruss

 

[Absalon]

Hm

also wenn es keinen Sinn macht, wieso erwähnst du es dann?

 

[ceo]

Hm

also wenn es keinen Sinn macht, wieso erwähnst du es dann?

Weil oben erwähnt wurde, man könne "keinen" Libor mit Forward abschliessen, was eben nicht stimmt. Ob es dann Sinn macht, ist wiederum eine andere Frage.

Gruss

 

[Absalon]

Nochmals, man kann keine Libor-Hypothek mit Forward abschliessen, Libor-Hypotheken sind stichtagsbezogen. Ansonsten schreib doch mal einen Link wo ich das sehen kann!

Forward bzw. Termin = Festhypothek

 

[ceo]

Eine 3-Monats-Libor ist praktisch eine "dreimonatige Festhypothek".

Da man keine Werbung machen soll und darf und ich auch nicht will, lasse ich es, dir einen Link zu schicken. Eins kann ich aber sagen: ich arbeite hauptsächlich im Hypothekenbereich, ich hoffe, das überzeugt dich.

Gruss

 

[canivan]

hallo zusammen

danke für die neusten inputs, aber bitte nicht streiten

nein im ernst, libor würde ich auch erst am "stichtag" im herbst 2012 anschauen und dann allenfalls darauf setzen. forward auf die festen hypotheken scheinen sich in der jetzigen wirtschaftslage auch nicht zu lohnen. da werde ich innerhalb von 3 monaten vor dem stichtag (zuschlagsfrei) probieren einen möglichst günstigen zeitpunkt tu treffen (kleine talsohle), so wie das vor ca 2 wochen der fall war, als die 10jährigen unter 2.20% getaucht sind.

klar, glück gehört auch dazu und ob's dann effektiv der beste zeitpunkt war wird immer nur die zukunft zeigen.

lg canivan