Thematik: knifflige Sache Miteigentum -> Einkünfte – Ausgaben

[Ние Двамата]

Hallo erst einmal an alle Forums-Mitglieder,

wir wenden uns an Euch mit einer Kniffligen Thematik. Hier die kurze Version, wer möchte, der kann gerne die ausführliche Version zukommen lassen.

Notariell beglaubigt: Miteigentumsanteile am Grundstück / 30% gehören meiner Frau, 30% mir (also für uns 60%) und 40% einer dritten Person.

Das Gebäude wurde 1992 erstellt.

Person 3 hat im OG die Wohnung und die daraus resultierenden Mieteinnahmen seit damals als seine 40% in Anspruch genommen.

Investitionen durch Person 3, so gut wie keine.

Wir haben bis vor 5 Jahren EG und UG bewohnt und sämtliche Aussenarbeiten rund ums Haus getätigt. Ebenso Investitionen von 2 Garagen. Haben unsere Wohnung vor Auszug komplett renoviert, den Holzbalkon saniert und wirklich sämtliche Elektrogeräte ausgewechselt.

Nun will Person 3, dass ab sofort alles Einnahmen und Ausgaben in einen Topf kommen und 40/60 aufgeteilt werden. Und setzt uns dazu noch einen Termin, ansonsten will er seinen Anwalt einschalten.

Nun:     

- Kann dies eingefordert werden / per sofort? Seit 1992 war es so wie beschrieben. Gibt es da nicht so etwas wie ein Gewohnheitsrecht?

- Wie steht es mit unseren Investitionen und Arbeiten über die ganzen Jahre hinweg, können die zur Anrechnung gebracht werden?

- Wie ist hier die rechtliche Vorgehensweise?

Ein jeweiliger Kauf/Verkauf von beiden Seiten steht nicht zur Debatte.

Danke für Eure Antworten J

 

[Matia]

Nur zum Verständnis:

Person 3 hat 30 Jahre lang Mieteinahmen eingestrichen aber nichts renoviert.

Ihr habt 25 Jahre dort gewohnt und die Wohnung vor 5 Jahren umfangreich renoviert.
Jetzt gibt es aus beiden Wohnungen Mieteinahmen (wie teilen die sich auf?), grosse Kosten dürften allerdings in der OG Wohnung anstehen.

Für die "sämtlichen Aussenarbeiten rund ums Haus" sehe ich schwarz, aber die anderen Kosten könnt ihr ja 1:1 belegen. Insofern dürfte das "ab sofort" nicht funktionieren, zumindestens nicht ohne Anrechnung der bisherigen Investitionen. Ohne Übersicht über das Mietverhältnis (wie viel war eure Wohnung in Mietzins wert, wieviel das OG) ist aber auch das schwierig.

Generell würde ich euch aber einen Anwalt empfehlen und nicht eine Forenauskunft, da es ja doch um eine nicht kleine Geldsumme gehen dürfte. Generell irritiert es mich aber ehrlicherweise, wie wenig geregelt das bei euch zu sein scheint.
 

 

[Susann]

Sehe das wie @Matia.
Investitionen, die belegt werden können, dürften kein strittiges Thema sein.
Dass "alles in einen Topf" kommt und nach dem dem 40/60-Schlüssel ausbezahlt wird, würde eine Neuregelung voraussetzen, denn in den letzten 30 Jahren wurde es ja offenbar nicht so gehandhabt. Wie ist denn das Wohneigentum überhaupt geregelt?  
Da er aber schon mit Anwalt droht, werdet ihr eh nicht drumrum kommen, euch auch an einen Anwalt zu wenden, auch da gehe ich mit Matia einig.

 

[Ние Двамата]

Das ist eine "Familienkiste" und kompliziert. Hauptsache "Mann" kann uns ärgern und verrückt machen. Und weil es eine Familien-Kiste ist, wurde damals auch NICHTS geregelt. Bei den Investitionen und Renovations-Arbeiten ist vieles nicht belegbar, da ich Handwerker bin und Alles selbst gemacht habe. Als große Investitionen sind z.B. 2 selbst finanzierte Garagen, ein Sitzplatz mit Steingarten und Kräuterschnecke mehr oder weniger belegbar. Und zu den Außen-Arbeiten -> bei einem "freistehenden" Gebäude sind Reinigung-Arbeiten wie Verbundsteine mit Hochdruckreiniger säubern, fegen, Rasen mähen, Hecke schneiden und im Winter Schnee räumen angesagt. Und dies kann doch wohl sicher mit einer wöchentlichen Pauschale in Anrechnung gebracht werden denke ich. 

Kennt denn von Euch jemand eine Beratungsstelle für solche Probleme, oder einen Anwalt, welcher sich mit solchen Thematiken auskennt und keine überzogenen Preise nimmt?

 

[Susann]

Vielleicht tröstet dich dieser Beitrag, denn ihr steht mit diesem Problem nicht alleine da, es ist sogar die Regel, wenn man mit Freunden oder Verwandten Eigentum teilt. (Die Zeitschrift bietet übrigens auch eine Anwaltssuche und Online-Rechtsberatung.)

Um dir mit Beratungsstellen zu helfen, müsste man wissen, wo sich das Ganze abspielt d.h. in welchem Kanton. Da gibt es schon Stellen, die dir weiterhelfen können:
- Deine Gemeinde oder der Kanton können dir Beratungsstellen nennen, die unentgeltlich Rechtsauskünfte anbieten.
- Auch über den Schweizerischen Anwaltsverband SAV erfährst du, ob, wo und wann es unentgeltliche Rechtsauskünfte gibt oder welche/r Anwalt/Anwältin sich im Rechtsgebiet auskennt. 
- Kantonale Notariate/Grundbuchämter bieten bei Wohneigentum ebenfalls Beratung im Sinne einer Schlichtungsstelle an.

- Falls du Mitglied bei einem Verband bist (HEV z.B.), findest du auch dort Rechtsberatung.

- Wenn es eine Hypothek gibt, kann dir auch deine Bank eine Beratung anbieten. (Einige Banken bieten das auch als Teil der Vermögensverwaltung an.) 
 

 

[camello]

Wer hatte denn das Nutzungsrecht an dem Garten? Generell dürfte es schwierig sein, nachträglich für geleistete Unterhaltsarbeiten einen Lohn einzufordern, wenn dieser so nie vereinbart war.

Klar kann man jetzt juristisch mit Anwälten aufeinander losgehen. Es besteht aber auch die reelle Gefahr, dass ihr schlussendlich nur Unkosten habt und schlussendlich keine Seite besser dasteht.

Ihr seid an dieser Situation auch mitschuldig, denn ihr habe es ebenfalls versäumt, von Anfang an klare Abmachungen zu treffen oder z.B. das Eigentum eindeutig abzugrenzen (z.B. mittels Stockwerkeigentum).

 

[emil17]

"Nun will Person 3, dass ab sofort alles Einnahmen und Ausgaben in einen Topf kommen und 40/60 aufgeteilt werden. Und setzt uns dazu noch einen Termin, ansonsten will er seinen Anwalt einschalten."

Guckst du Art. 649 und 650 ZGB

Die Ausgaben für das, was allen dient (Heizung, Zufahr räumen, Fassade streichen, Dachrinne flicken usw.) sollen so aufgeteilt werden, denn das sieht das Gesetz bei Miteigentum vor, wenn nichts anderes vereinbart worden ist.  Das kann man also verlangen. Allerdings solltet ihr Eure Aufwendungen, soweit sie nicht nur Euch allein zugute gekommen sind und noch nicht verjährt sind und ihr sie belegen könnt, gegenrechnen.

Allerdings muss man dann auch jedesmal, bevor etwas aus diesem Topf bezahlt wird, vorher darüber beschliessen. Gegen das Argument, "ihr habt das einfach gemacht ohne zu fragen, es wäre noch gar nicht nötig gewesen" wird aber schwer anzukommen sein.

Ein Problem dürfte sein, dass man die selbstgenutzte Wohnung, obwohl im Miteigentum, mit Duldung der anderen Parteien selbst renoviert hat und die sich natürlich quer stellen, wenn man nun im Streit von den anderen einen Teil der Kosten dafür wieder reinholen will.

Das gleiche für den Garten: Warum soll B an den Sitzplatz und an die Kräuterspirale von A zahlen, wenn das alles nur von A genutzt wird und er vorher nicht gefragt wurde? Deshalb wird, was nur dem einzelnen dient (Kräuterspirale, neu gefliestes Bad usw.), auch nur von diesem bezahlt.

Für die Einnahmen gibt es selbstverständlich keinen Verteilschlüssel. Wieviel jemand Miete verlangt und bekommt, ist seine Sache.

Es gibt eine einfache und gerechte Lösung: Solange gegeneinander prozessieren, bis keiner mehr Geld hat. Dann das Haus verkaufen und über die Verteilung von dem, was man erlöst hat weiter streiten.

Das geht bei den üblichen Anwaltshonoraren ziemlich schnell.

Gerecht ist das, weil am Schluss jeder mit heruntergelassenen Hosen dasteht.

Rechtsberatung: Das wird nicht viel bringen, wenn die Parteien sich nicht einigen wollen, weil jede das Gefühl hat, von der anderen übervorteilt worden zu sein. Und viel mehr als was man im ZGB selbst nachlesen kann werden die ohne Honorar auch nicht sagen. Denn dazu müsste man das Objekt und die Nutzungsgeschichte und alle Belege für Ausgaben kennen.

 

[Susann]

Rechtsberatung: Das wird nicht viel bringen, wenn die Parteien sich nicht einigen wollen, weil jede das Gefühl hat, von der anderen übervorteilt worden zu sein. Und viel mehr als was man im ZGB selbst nachlesen kann werden die ohne Honorar auch nicht sagen. Denn dazu müsste man das Objekt und die Nutzungsgeschichte und alle Belege für Ausgaben kennen.

Gerade weil wir hier die ganze Geschichte nicht kennen, dürfte eine Beratung doch sehr viel weiter helfen, vorausgesetzt, alle Belege und Unterlagen werden auf den Tisch gelegt. Wenn die Gegenpartei dann auch erfährt, dass die Chancen für eine Pauschallösung gering, die Aussichten auf horrende Kosten hingegen hoch sind, stehen die Chancen auf eine einvernehmliche Lösung deutlich besser als beim blossen Muskelspiel unter Verwandten...

 

[emil17]

Schön wäre es ja. Leider habe ich Erfahrung damit: Guter Rat ist teuer. Ohne Honorar schaut keine kostenlose oder Mitgliedschafts-Rechtsberatung irgendwas genauer an.

In solchen Verwandtschaftssachen bleibt leider irgendwann der gesunde Menschenverstand auf der Strecke, sonst würde man ziemlich sicher keine Anwälte brauchen.

 

[Susann]

Schön wäre es ja. Leider habe ich Erfahrung damit: Guter Rat ist teuer. Ohne Honorar schaut keine kostenlose oder Mitgliedschafts-Rechtsberatung irgendwas genauer an.

In solchen Verwandtschaftssachen bleibt leider irgendwann der gesunde Menschenverstand auf der Strecke, sonst würde man ziemlich sicher keine Anwälte brauchen.

Es ist offensichtlich, dass du hier aus Erfahrung postest  Es gibt aber auch andere Erfahrungen, aber dessen bist du dir sicher bewusst, deshalb:
Hast du auch noch einen konstruktiven Rat? Etwas, was du heute machen würdest, mit deiner Erfahrung? Also etwas anderes als "Krieg, bis das Vermögen weg ist"?   

 

[emil17]

Ja, sich zusammensetzen und alles ins Reine bringen.

Aber es geht nur, wenn alle Streitparteien sich bewusst sind, dass sie Fehler gemacht haben, und sich einigen wollen.

Dabei die wirklichen Problem ansprechen ("Ihr habt immer einfach gemacht, ohne zu fragen", "Das war unser Elternhaus aber du hast bloss Miete für deine Wohnung einkassiert und dich sonst nie gekümmert"), denn solange die nicht gelöst sind, wird man sich immer streiten.

Die Kostenaufteilung ist dann nicht mehr wirklich problematisch.

Auch sollte man überprüfen, ob die Rechtsform Stockwerkeigentum nicht besser passt, allerdings ist das nur möglich, wenn das Haus das zulässt, also die Wohnungen wirklich getrennt und einigermassen schallisoliert sind. Bei so wenigen Parteien ist es zudem kritisch, wenn man sich nicht verträgt, denn dann kann einer alles blockieren.

Ein Mediator würde auch so vorgehen. Viele Gemeinden bieten dies an. Das sollte man wahrnehmen. Ein erster Schritt ist dabei, sich in die Lage des jeweils anderen zu versetzen.

In gewissen Dingen wird man einsehen müssen, dass man schlicht Unrecht hatte, in anderen wird man Kompromisse machen müssen.

Dann alles vertraglich festhalten, und Strich drunter.

Falls man zum Schluss kommt, dass es unter einem Dach nicht geht, ist Schätzen lassen und verkaufen allemal die bessere Variante, als wegen einer gewissen finanziellen Einbusse jahrelang im Zwist zu leben. Eine Immobilie ist das nicht wert. Zudem gibt es die Möglichkeit, Handänderungsgewinne der übernehmenden Partei an die anderen weiterzugeben, wie das bei ererbten Häusern auch der Fall ist. Das muss dann aber notariell gemacht werden.

 

[Susann]

Ein Mediator würde auch so vorgehen. Viele Gemeinden bieten dies an. Das sollte man wahrnehmen. Ein erster Schritt ist dabei, sich in die Lage des jeweils anderen zu versetzen.

Eben, mit der Mediation wären wir dann wieder bei einer Beratung, wie ich sie vorgeschlagen und die Wege dazu aufgelistet habe. Ohne eine "schlichtende" dritte Partei raufen sich Kontrahenten in den wenigsten Fällen zusammen. Deshalb ist es wichtig, sich zu informieren und dann das - geleitete! - Gespräch zu suchen.