Tips,Fakten,Usanz: Erschliessung Fremdparzelle über eigene Parzelle

[smart80]

bei unserem Projekt (Landkauf) ist die Vorgabe, dass eine Fremdparzelle (wird gleichzeitig wie unsere Parzelle verkauft & bebaut) über unser Land durch eine "Privat-Strasse" erschlossen wird.

Wie regelt man das üblicherweise mit dem Nachbarn?

(meines Wissens öffentlich beurkundete Verträge)

Und wie wird die Investitionen ("Bau der Strasse") und wiederkehrende Kosten (Schneeräumung, Wartungsarbeiten) etc finanziell üblicherweise aufgeteilt oder definiert?

(Einmalzahlungen, jährliche Zahlungen; Zahlen-Beispiele).

Muss sonst noch etwas beachtet werden?

PS: diese Vorgabe kann leider nicht geändert werden :-(

 

[Adi68]

ich denke, dass dies auf einen Dienstbarkeitsvertrag herauslaufen wird, welcher beim Nachbarn als Recht und bei Dir als Last (Fahrwegrecht gegen Mitunterhalt) im Grundbuch eingetragen wird. Ich empfehle Dir dringendst, den Unterhalt dieser Strasse ebenfalls in diesem Dienstbarkeitsvertrag zu regeln und zwar so detailliert wie möglich. Das kann im Extremfall bei der Strassenreinigung/Schneeräumung anfangen und bei der Totalsanierung aufhören.

 

[Greti]

Hallo Smart80

Diese Thema musss Du unbedingt sauber klären, bevor alle Verträge und Diensbarkeiten unterschrieben sind. Im Nachhinein ist es zu spät.

Ein Anwalt, mag je nach Konstelation, gut invetiertes Geld sein, denn dann ist es für alle im Vornherein geklärt und klar. Kann auch bei einem Vspäteren Verkauf von Vorteil sein.

Wie Adi68 sagt, auch der Unterhalt klären.

Nicht zu unterschätzen ist auch, was für Projekte projektiert und bewilligt werden. Haben die beteiligten Nachbarn nicht die gleichen Interessen wie du, da sie zum Beispiel von der Gemeindestrasse auf ihr Grundstück fahren können, wird es auch schwierig. Hier gilt aus meiner Sicht auch die Nachbarprojekte genaustens mit diesem Hintergrund zu hinterfragen und allenfalls gegen solche Projekte Einsprache zu erheben, um genau aus der Problematik des gemeinsamen Nutzens keine Nachteile zu erhalten. Die bewilligenden Behörden helfen dir nachher nicht, ist ja eine Privat-Strasse.

Insbesondere wenn die Situation so ist, dass keine Möglichkeit zur Einigkeit besteht (Pat-Situation) , wird es schwierig.

Beispiel:

Vier Parteien. Unten zwei Parzellen, welche über die oberen beiden Parzellen erschlossen sind. Die Oberen haben aber kein Interesse daran, auch nur einen Finger zu krümmen oder den Unterhalt zu tätigen/finanzieren, da sie die Privat-Strasse gar nicht nützen. Die unteren haben kaum eine Chance, auf einen grünen Zweig zu kommen, ohne dass sie das Ganze zu zweit selber finanzieren.

Viel Glück

Gruess Greti

 

[smart80]

danke für den hinweis.

in welchem finanziellen rahmen, werden üblicherweise kosten geteilt?

ist 40:60 (weil ich ja dennoch von ausnützungziffer profitieren kann) oder 50:50 üblicher rahmen?

oder um welten tiefer?

bezogen auf:

-landkosten?

-pflastern/befestigen (GU schätzt für die ca 90m2 ca 15'000.- kosten; weiss zwar nicht, ob ihr schon abwasserkanalisation enthalten ist; vermutlich nicht)

-unterhalt?

-amortisation?

 

[Adi68]

Das kommt drauf an. Wenn Dir die Strasse nur wegen der Ausnutzungsziffer hilft, Dir sonst aber keinen Nutzen bringt, so würde ich 50/50 für die Erstellungskosten vorschlagen und möglichst einen grossen Teil der Unterhaltskosten (ideal natürlich alles) der Nachbarparzelle überbinden. Es ist sicherlich nicht richtig, wenn Du an den Unterhalt von etwas bezahlen musst, wovon Du keinen Nutzen hast.

Für die Verhandlungen würde ich sogar noch weiter gehen und auch die Erstellungskosten der Nachbarparzelle überbinden, da Du ja schon das Land zur Verfügung stellst, welches Du ja bezahlt hast /emoticons/default_wink.png

 

[smart80]

danke für die ersten einschätzungen.

hat schon noch was.

vielleicht noch ergänzungen:

-die verschiedenen parzellen (=auch meine) wird über ein erschliessungsprojekt des verkäufers mit strasse etc erschlossen

-eine einzige parzelle neben unserer, ist durch nutzungsbeschränkung nicht möglich eine eigene strasse zu haben.

-daher die projektidee der verkäuferschaft (wird man auch nicht mehr umstossen können), dass unsere parzelle einen streifen im norden zur verfügung stellt als "privatstrasse"

sicher ein nächster schritt, sobald erschliessungsprojekt/gesetzlicher rahmen von nutzungsplänen vorwärtst geht, mit dem käufer der nebenparzelle sprechen.

im grundsatz stimmt es schon: eigentlich habe ich ja gar kein interesse an der strasse. sprich: die kosten müssten wirklich zum grössten teil von ihm getragen werden (ich stelle ja schon land z.V.)

ich weiss halt nicht, was übliche usanz ist; und wer schlussendlich entscheidet, wenn ich z.B. für den anderen "zu hohe forderungen" stelle...

Das kommt drauf an. Wenn Dir die Strasse nur wegen der Ausnutzungsziffer hilft, Dir sonst aber keinen Nutzen bringt, so würde ich 50/50 für die Erstellungskosten vorschlagen und möglichst einen grossen Teil der Unterhaltskosten (ideal natürlich alles) der Nachbarparzelle überbinden. Es ist sicherlich nicht richtig, wenn Du an den Unterhalt von etwas bezahlen musst, wovon Du keinen Nutzen hast.

Für die Verhandlungen würde ich sogar noch weiter gehen und auch die Erstellungskosten der Nachbarparzelle überbinden, da Du ja schon das Land zur Verfügung stellst, welches Du ja bezahlt hast /emoticons/default_wink.png

 

[Adi68]

Ich habe das aber schon richtig verstanden, dass Du diesen Streifen benötigst wegen der Ausnützung? Evtl. wäre ja ein kleiner Landabtausch mit der Nachbarparzelle möglich? Du gibst Deinen Streifen ab und erhältst dafür einen gleich grossen an der Grenze zur Nachbarparzelle. Somit hättest Du gleich viel Land, der Nachbar auch und kann die Strasse auf seinem Land erstellen. Damit wäre auch die Unterhaltsgeschichte erledigt.

Nur ne Idee - ich kenne ja die genaue Situation nicht.

 

[smart80]

mhh, interessante idee!! gar nicht draufgekommen.

ich vermute mal, dass es zwar schwierig wird (er hat auf der anderen seite andere beschränkungen) und sein projekt ist schon mit seinem GU eingabefertig.

müssten wir mit ihm und vor der definitiven parzellierung versuchen anzusprechen...

die parzellenform wäre für ihn halt dann oberdoof: ein mehr oder weniger recheck plus eine landzunge 2-4 breit und 20-30m lang...

dies wird unabhängig von realisierbarkeit wohl eine zusätzliche psychologische barriere sein.

(hintergründe, warum nicht von anfang an so gedacht, weiss ich nicht)

Ich habe das aber schon richtig verstanden, dass Du diesen Streifen benötigst wegen der Ausnützung? Evtl. wäre ja ein kleiner Landabtausch mit der Nachbarparzelle möglich? Du gibst Deinen Streifen ab und erhältst dafür einen gleich grossen an der Grenze zur Nachbarparzelle. Somit hättest Du gleich viel Land, der Nachbar auch und kann die Strasse auf seinem Land erstellen. Damit wäre auch die Unterhaltsgeschichte erledigt.

Nur ne Idee - ich kenne ja die genaue Situation nicht.

 

[beefeater]

Die Frage sollte eigentlich weniger sein, was üblich ist, sondern wie der Landpreis festgelegt wird. Für die Fläche, die vom Wegrecht beansprucht wird, sollte man logischerweise weniger als den ortsüblichen Landpreis zahlen; wenn man auch noch (mit-)unterhaltspflichtig ist, erst recht.

Das gleiche gilt ja auch für die innenliegende Parzelle, bei deren Bewertung die Lasten durch die Privaterschliessung berücksichtigt werden müssen.

 

[smart80]

der landpreis ist für die gesamte parzelle voraussichtlich der gleiche.

Das gleiche gilt ja auch für die innenliegende Parzelle, bei deren Bewertung die Lasten durch die Privaterschliessung berücksichtigt werden müssen.

wie ist das genau gemeint?

 

[beefeater]

Das innenliegende Land ist um die von dessen Eigentümer zu tragenden Kosten der Privaterschliessung weniger wert, als wenn es direkt erschlossen wäre. Das gleiche gilt für die belastete Parzelle.

Auf jeden Fall sollte die Frage, wer welche Lasten trägt, von Anfang an zur Preisverhandlung gehören.