UBS - Libor mit UBS Cap Warrant

[Jeraldo]

Hallo Zusammen

Ich bin mir momentan am überlegen, wie unsere Finanzierung für die Wohnung aussehen soll und bin dabei auf das Libor-Modell von der UBS (inkl. Zinsabsicherung mit Cap Warrants) gestossen.

Was haltet Ihr von diesem Modell? Und was bedeutet unbeschränkte Laufzeit? Heisst das, dass ich die Hypothek auch selber jederzeit wieder künden kann? Also gleich flexibel wie bei einer Variablen Hypothek bin?

Meine Idee sieht folgendermassen aus (sofern eine gute Marge offeriert wird):

Ganze Hypothek auf Libor. Zudem soll mittels Cap Warrants das Risiko der teuren Zinsen abgesichert werden. Ich denke da an einen Strike um die 3.5. So wie ich das sehe, sind solche Warrants momentan günstig zu kaufen, da der Strike noch Meilenweit entfernt ist. Wie seht ihr das? Klar ist eine Libor ohne Absicherung zu 99% aller Fälle günstiger als mit Absicherung, aber es schläft sich halt besser so.

Die Finanzierung muss zum einen Teil Ende März erfolgen und zu weiteren Teilen Ende Jahr und dann nächsten Sommer. Festhypotheken kann man zwar teilweise bis zu zwei Jahren im voraus fixieren, allerdings zu hohen Zinssätzen.

Kann man die Warrants bereits jetzt kaufen, auch wenn ein Teil der Finanzierung erst in einem Jahr ausbezahlt wird? Müsste meiner Meinung nach gehen, da die Warrants nicht an die Hypothek gebunden ist.

Ich ziehe ein frühzeitiger Kauf von Warrants in Betracht, da ich davon ausgehe, dass Warrants mit dem gleichen Strike in einem Jahr eher höher sind als heute, sofern die Warrants erst in ein paar Jahren auslaufen.

Wie seht ihr das Ganze? Könntet ihr euch auch Vorstellen so zu finanzieren oder habt Ihr gute Gründe, dies auf keinen Fall zu machen?

Würde mich auf ein paar Antworten freuen, bevor ich beim Berater vorbeischaue.

Grüsse

Jeraldo

 

[pulsedriver]

Mir fällt da nur etwas auf: Ein Warrant bei einem Cap von 3.5% über 5 Jahre ist bestimmt recht teuer. Du musst dir sowieso 5% Zinsen leisten können, sonst kriegst du die Hypo nicht. Ich würde den Cap daher auf 5 % setzen. Solche Warrants sind sehr billig zu bekommen, oft ist der Aufpreis gegenüber einen reinen Libor nur 0.1%

So hast du die günstigen Zinsen der Libor Hypo, dafür auch den Teil vom Risiko, den du auch tragen kannst. Der Warrant ist dann nur für den unwahrscheinlichen Fall, dass die Zinsen so hoch steigen, dass du echte Probleme bekommst (Anfang 90er waren die Zinsen mal bei 7 oder 8%!).

Wenn du das Risko, 5% zu zahlen, nicht tragen willst, dann mach besser eine Fest Hypo. Bezüglich Frist für den Teil im Sommer: Warte noch etwas. Noch ist kein Zinsschritt passiert, noch ist der Euro tief. Beides wird die Nationalbank noch eine Weile eher daran hindern, rauf zu gehn. Erst wenn sich die Zeichen mehren, dass die rauf gehn werden, würde ich die Zinsen fixieren lassen. Dann muss man für weniger Monate Foreward zahlen, das wird günstiger. Alternative zum Foreward: Geld schon beziehen (oder innerhalb der Frist, wo der Foreward kostenlos ist, was bei vielen Banken zwei bis drei Moante sind). Dann mit dem Geld auf ein gut verzinstes Sparkonto, wo es für den Bau gesperrt ist. Hyopzins minus Sparzins kostet dich zwar auch was, aber wenn's nur ein paar Monate sind und die Hypo nachher sehr lange läuft, dann ist das einiges weniger, als Jahr für Jahr die um die Foreward Gebühren erhöhten Hypo Zinsen zu zahlen. Was im Ende günstiger ist in der konkreten Situation, muss man rechnen.

 

[Jeraldo]

Hallo Pulsedriver

Vielen Dank für die Interessanten Ansichten. Werde mir die mal durch den Kopf gehen lassen. Vorallem die Idee mit der Auszahlung der Hypothek und Einzahlung auf ein gesperrtes Sparkonto.

Gruss

Jeraldo

 

[Jeraldo]

Hallo Zusammen

Wir sind uns nach wie vor nicht sicher, wie wir finanzieren sollten. Gibt es Gründe, welche gegen eine 100%-Libor sprechen, ausser das erhöhte Risiko? Sind Libor-Zinsätze über 3.5 % (ohne Marge) in den nächsten 5 Jahren denkbar? Wenn man die letzten 10 Jahre betrachtet, war der Libor nie auf über 3.5. Alle Szenarien welche ich durchrechne, sind günstiger als eine Festhypothek. Zudem können wir einen Teil erst im Sommer 2012 fixieren, das heisst man kann nicht unbedingt mit den heutigen Zinssätzen rechnen.

Grüsse

Jeraldo

 

[chrimel]

Hallo Jeraldo

Wir sind aktuell an der Finanzierung dran. Es ist nicht wirklich einfach sich zu entscheiden. Ich war anfänglich für eine Festhypothek mit langen Laufzeiten. Der Grund ist klar: Wir haben Angst bei steigenden Zinsen viel mehr bezahlen zu müssen, was dann das Gefühl von Geldverlust auslöst (mit der Festhypo wären wir jetzt günstiger, also haben wir Geld verloren...).

Man kann es aber auch umgekehrt sehen: Wenn wir jetzt eine Festhypo statt den Libor nehmen, verlieren wir doch in diesem Sinne auch Geld, oder?

Wir werden wohl 100% Libor nehmen. Die Differenz zwischen dem Libor- und dem Festhypo-Zins legen wir auf ein separates Konto. Wir gehen zwar nicht davon aus, dass der Zins stark steigen wird. Wenn doch, können wir die Mehrkosten mit dem angesparten Geld decken oder zumindest abfedern. Steigt der Zins nicht oder nur wenig, haben wir nach ein paar Jahren doch wieder ein paar tausend Franken gespart, welche wir z.B. für eine zusätzlich Amortisation brauchen können.

Gruss

Chrimel

 

[Jeraldo]

Hallo Chrimel

Ich sehe das in etwa gleich wie Du.

Mit welcher Bank würdet ihr den Libor nehmen? 1, 3 oder 6 Monate? Was habt ihr für eine Marge? Verwendet Ihr ein Cap und wenn ja, wie hoch?

Gruss

Jeraldo

 

[chrimel]

Wir haben uns noch für keine Bank entschieden. Das sollte diese Woche jedoch konkret werden. Wir haben die Finanzierung einem engen Familienmitglied übergeben. Der macht das Hauptberuflich (bei einem grossen seriösen Schweizer-Konzern). Wenn man das gleiche Wissen wie der Bankberater hat, ergibt sich eine ganz neue Verhandlungsbasis - da liegen gut noch 3/10 drin!

Edit: Um noch auf Deine konkreten Fragen zu Antworten... Wahrscheinlich 1 oder 3 Monate. Einen Cap wohl auch. Ich denke den setzen wir wohl auf 3.0 oder 3.5. Ein erstes Angebot haben wir für 1.1% erhalten (wobei das klar zu hoch ist). Alles in allem werden wir uns dann auf die Empfehlungen unseres "Beraters" stützen.

 

[Jeraldo]

1.1% nur Marge oder mit Cap?

Denke auch dass das zu hoch ist. Gehe davon aus dass 0.5% realistisch sind, mit Cap nattürlich etwas mehr.

Würde mich freuen über Info's, wenn du dich entschieden hast. Gerne auch per PN, damit ich weiss was in etwa realistisch ist. Lasse mich nur ungern über den tisch ziehen Leider kenn ich au niemand, der in dieser Branche arbeitet.

 

[chrimel]

0.5% ist zu tief. Siehe PN

 

[redskin]

Hallo Jeraldo, hast du einen Link auf eine Grafik mit den Libor-Zinssätzen in den letzten 10 Jahren?

vielen dank und schöne grüsse!

 

[Jeraldo]

Hier findest du eine Grafik:

Libor-Hypothek

 

[Jeraldo]

Eine Frage hab ich noch:

Denn Libor gibt es ja in verschiedenen Währungen. So wie ich das gesehen habe, hat jede Währung ihre eigenen Sätze. Welcher Satz (Währung) kommt bei unserer Finanzierung in Frage? Nehme an CHF, oder?

Grüsse