Umbau Garage zu Zimmer Fragen über Fragen

[urs1983]

Guten Morgen ich bin ganz neue hier und benötige ein paar Tips oder Infos bezüglich unserem kleinen Umbau Projekt /emoticons/default_smile.png.

Zur Situation Wir haben kürzlich ein Haus erworben. Da wir eine relativ grosszügige Garage haben welche ebenerdig an ein Zimmer des Hauses grenzt wollen wir nun aus der Garage ein zusätzliches Zimmer machen.

Nun ist es so... ich hab nicht die leiseste Ahnung wie man sowas angehen könnte. Muss ich damit zu einem Architekt ? Braucht es da irgendwelche Bewilligungen ? Auf was muss man da Achten ? Wie geht man vor oder sollte man vorgehen ?

Ich weiss amal das wir sicher eine Heizung reinziehen müssen.

Dann brauchen wir nen Boden ?

Muss man das noch irgendwie speziell isolieren ? 

Weiss jemand Rat ? Oder hat sowas ähnliches schon mal jemand realisiert ?

LG Urs

 

[schnake89]

Als erstens würde ich die Ausnützungsziffer nachschauen. Wenn es da schon nicht reicht, kannst du dir die Arbeit sparen

Gruss

 

[urs1983]

öhm.... was ist eine Ausnutzungsziffer ? und wo find ich die ?

 

[tommuller]

Die Ausnützungsziffer definiert die mögliche Wohnfläche im Verhältnis zur Baulandfläche. Je nach Bauzone ist diese unterschiedlich.

Je nach Kanton kann es auch andere solche Limits geben (Baumassenziffer usw.). Die Ausnützungsziffer ist in einem Reglement (im Kanton Aargau "Bau- und Nutzungsordnung") festgesetzt.

Am einfachsten ist natürlich, wenn du bei der Gemeinde nachfragst.

Welche Gemeinde betrifft's?

Gruss

Tom

 

[urs1983]

Geht um die Gemeinde Kölliken ich hab grad auf dem Situationsplan geschaut witzigerweise  ist ein Teil des Grundstücks W1 und ein teil W2 gemäss dem bauzonenplan der Gemeinde

 

[urs1983]

Habs gefunden also da wo das Gebäude steht ist die AZ 0.4 und ein anderer Teil des Grundstückes ist 0.45 . Was sagt mir das nun  ?

 

[tommuller]

Wenn die Parzelle in zwei verschiedenen Zonen liegt, bin ich mir nicht sicher. Grundsätzlich bin ich aber der Meinung, dass wenn z.B. 50 m2 des Baulandes in der Zone W1 und 450 m2 in W2 liegt folgende Berechnung stimmt:

50 m2 x 0.4     = 20 m2

450 m2 x 0.45 = 202.5 m2

Total                = 222.5 m2 

Die maximale Bruttogeschossfläche beträgt im Beispiel somit rund 222 m2.

Wie immer sind diese Angaben ohne Gewähr. Eine Anfrage bei der Gemeinde ist verbindlich.

Gruss

Tom

 

[urs1983]

puhhh das könnte dann wirklich direkt noch knapp werden.....  jetzt gehen wir aber mal davon aus es reicht.. wie würdest du weiter vorgehen ?

 

[tommuller]

1. Sicherstellen, dass es reicht. Wie Schnake89 schon geschrieben hat, ist sonst alles für die Katz.

2. Mit einem Sachverständigen vor Ort definieren, welche Arbeiten gemacht werden müssen (wie/wo verläuft der Dämmperimeter, wo sind welche Dämmmaterialien zu verwenden usw.)

Pfälzer könnte da sicherlich kompetent Auskunft geben.

 

[Pfälzer]

Hallo Urs1983

Wie meine Vorschreiber schon richtig erwähnt haben, sollte der erste Weg zur Abklärung der Machbarkeit zum Bauamt führen... Du wirst hierfür auf alle Fälle eine Baubewilligung benötigen...inkl. den Bestandszeichnungen mit Eintragung der Veränderungen. Zudem natürlich auch noch einen Enerigenachweis für den Bereich der nun beheizten Fläche der alten Garage.

Zudem kannst Du vorab schon klären, wie es mit dem entsprechenden Grenzabstand (Wohnräume/Wohnflächen zur Nachbarsgrenze) aussehen würde?

Garagen/Nebengebäude kannst Du im Kt. AG bis auf 2m an der Nachbargrenze errichten....wenn dem so wäre, kannst Du dort aber keinen Wohnraum einrichten... ausgenommen mit der nachbarlichen Zustimmung...  ist der Grenzabstand mehr als 4 m, wäre dies ansonsten vermutlich kein Problem. Also messen..oder im Situationsplan nachschauen/messen.

Wenn die baurechtliche Frage geklärt ist (oder auch schon zuvor..) stellt sich die Frage nach der baulichen Machbarkeit. Es geht natürlich nicht, dass Du den Raum "nur" mit Putz und Boden versiehst und beheizt. Die Wärmedämmung und andere Detailpunkte dazu wären zu klären um sicherzustellen, dass am Ende keine Schäden entstehen werden.

Die "Garage" wurde als Kaltraum konzipiert... da musste man nicht auf Wärmebrücken achten, die nun aber beim Ausbau under Beheizung eine wichtige Rolle spielen werden. Daher wirst Du nicht umhin kommen, dies mit einem Fachmann vor Ort anzuschauen, zu besprechen und ggf. mit ihm zu realisieren.

Was wird denn überhaupt mit dem Auto passieren, das dort ja eigentlich parken sollte? Noch eine weitere Garage, oder ein offener Abstellplatz vorhanden?

 

[urs1983]

okai also das mit dem bauamt kläre ich gleich am Montag.

Das mit dem Nachbarn sollte kein Problem sein das sind X Meter bis zu seinem Grundstück.

Aber jetzt komm ich der Sache schon näher.

Was mich jetzt noch interessiert.... heisst Fachmann Architekt ? oder Innenarchitekt ? oder oder?

Nun bekomm ich langsam Angst was die Kosten angeht muss ich ehrlich sagen....

Was meint ihr in wellem Rahmen sich das am Ende bewegen wird ? 10 tausend ? 20 tausend ? 30 tausend ?

Danke für die Infos !

Ihr seid Gold wert.

 

[Pfälzer]

Hallo Urs1983

Das geht natürlich in Richtung Architekt.... den Innenarchitekten bräuchtest Du evtl. bei einem speziellen Innenausbau, was ja vermutlich nicht gewünscht wäre.

Die Kosten bewegen sich sicher im oberen von Dir genannten Bereich...aber, das hängt letztlich davon ab, was vor Ort vorhanden und in welchem Zustand wäre. Das kann Dir hier keiner "blind" erläutern. Je nach örtlicher/baulicher Situation ist eine äussere Dämmung, ggf. auch Innendämmung auszuführen. Für das Garagentor brauchst Du einen entspr. grosse Fenstereinheit..oder Du musst das "Loch" vorgängig verkleinern lassen. Der Ausbau kann natürlich auch relativ "einfach" gestaltet werden...diese Kosten kannst Du also selbst beeinflussen. Elektroausstattung kann einfach werden...einen Heizkörper kannst Du auch relativ einfach und günstig hinzufügen. Eine Fussbodenheizung ist natürlich auch darstellbar...aber kostet inkl. evtl. Anpassungen an das vorh. Heizsystem und den Bodenaufbau mehr Geld...

Zudem stellt sich die Frage, machst Du Arbeiten in Eigenleistung, oder brauchst Du für alle Arbeiten entsprechenden Handwerker? Wenn man weiss "wie" und wie der genaue Ausbaustandard aussehen müsste, können solche Arbeiten eigentlich auch gut in Eigenleistung ausgeführt werden. Wenn man sich das dann auch zutraut und letztlich machen möchte.

 

[DaaNy]

Ich habe eine ähnliche Frage im Bezug auf Garagenumbau. Ich will aber aus der Garage eine Werkstatt machen. Muss ich in dem Falle auch die Ausnützungsziffer überprüfen?

mfg

DaaNy