Umbau / Renovation Bauernhaus

[pcorpat]

Hallo allerseits!

Ich bin ganz neu auf diesem interessanten forum und hätte eine Frage: Wir sind drauf und dran ein 1920 gebautes und bereits 1994 renoviertes Bauernhaus zu kaufen (auf Landwirtschaftszone). Das Haus hat insgesamt 940m3 und müsste im südlichen Teil (ca. 615m3) umgebaut werden, denn dort hat es bei 2 von 3 Stockwerken (inkl. erdgeschoss) eine deckenhöhe von knapp 2m... Wir möchten also aus 3 etage nur noch 2 machen, wobei auch die küche, das elektrische wie auch die Heizung (aktuell Erdöl und wir möchten Heizpumpe) und die Badezimmer (2 + 1 Toilette) neu gemacht werden müssten.

Nun meine Fragen:

- Auf was sollte man achten, wenn man decken / etagen demontiert und sollten diese neu besser nur mit Holz oder mit Beton gemacht werden? Wie sieht's preislich aus?

- Wie sieht es aus mit dieser Demontage? Kann man das ohne weiteres alleine machen oder sollte man da besser profis ans Werk lassen?

- Ist es schwierig eine bestehende Ziterne zu demontieren?

- Was würdet ihr für eine Treppe vorschlagen, damit es nicht allzu teuer kommt?

- Hat jemand Erfahrung damit, was das alles in etwa kosten sollte?

Vielen Dank bereits für eure Hilfe!

 

[emil17]

Das Vorhaben, aus drei Stockwerken 2 zu machen, hat das Versetzen der Böden, Fensteröffnungen, Treppenöffnungen, Zwischenwände usw. zur Folge, was alles ein ziemlicher Eingriff in die Statik ist. Das ist ohne Statiker und genaue Planung nicht zu machen. Diese Angaben wird es auch schon nur für die Baubewilligung brauchen. Jede Angabe zu Preis, Aufwand usw. ohne Besichtigung des Objektes wäre grob aus der Luft gegriffen.

Die Kosten für Planung und Statik sind das Gegenteil von "verlorenem Geld" - wenn man ohne seriöse Planung und Ausschreibung der Arbeiten drauflosbaut, wird es bestimmt teurer!

Ich würde die groben Arbeiten planen und ausführen lassen und am Innenausbau, d.h. wenn der neue Rohbau steht, mit Eigenleistungen ansetzen. Was Ihr könnt und wieviel Ihr euch zumuten wollt, solltet Ihr mit dem Architekten besprechen.

 

[pcorpat]

Vielen Dank für Ihre Antwort. Wieviel Zeit dauert dieser grobe Umbau in etwa Ihrer Ansicht nach?

Und wie sieht's aus mit dem Material (Holz, Beton) für das neue Stockwerk? Scheinbar haben beide Vor- und Nachteile...?!

 

[john_w64]

Hallo pcorpat

Lustig finde ich deine Frage wegen der Treppe "damit es nicht zu teuer kommt" - ich vermute die Treppe geht am Schluss unter "Peanuts" verglichen mit allen anderen Kosten. Also ich schätze jetzt mal dass ganze wird sicher teuere als ein Neubau.

Werner

 

[pcorpat]

Hallo John w64,

das ist für uns nur mässig lustig, aber du hast es richtig erfasst, die treppe braucht nicht eine oberklasse-design treppe zu sein, sie muss aber sicher und immerhin ästhetisch korrekt sein.

Na ja, da der Umbau nur in einem Teil des Hauses durchgeführt wird und der andere Teil momentan nicht berührt werden muss, wird sich dieser sicherlich trotzdem lohnen, obwohl nicht ganz billig. Aber dieses Thema ist ja bekannt, somit haben wir auch so gut als möglich damit gerechnet.

 

[john_w64]

Hallo Pcorpat

Will dich nicht frustrieren - sorry wenns so rüberkam. Weiss leider auch nicht was du bei der Treppe machen kannst. Habe einfach gesehen dass "so ein paar Kleinigkeiten renovieren" bei mir schon mal locker 50-100KFr. kosten - wenn ich dann höre - Böden und Fentser versetzten usw. dann sehe ich da eigentlich die recht grossen Zahlen.

 

[pcorpat]

Hey, kein Problem, hab's nicht schlecht verstanden. Bei einem Umbau ist aber an so vieles zu denken, da kann eine Treppe schon mal als peanuts angesehen werden...

Neben Demolition wird die Böden und Fenster zu versetzen sicherlich den grössten Teil an Arbeit und Geld kosten. Das werden wir aber ganz sicher nicht selber machen. Wir rechnen eigentlich alles in allem mit ca. 250'-300'Fr. für den Umbau, jedoch mit einem guten Teil an Eigenleistung. Ich habe Ende Woche noch mit einem Architekten einen Termin, bin gespannt was der dazu meint...

 

[Pfälzer]

Ich habe Ende Woche noch mit einem Architekten einen Termin, bin gespannt was der dazu meint...

Hallo pcorpat,

das wollte ich Dir, als eine der ersten Maßnahmen, gerade vorschlagen.

Bevor man die Kosten und Risiken bei einem Abriss, so wie Du ihn vorhast, abschätzen kann, muss man vorrangig die Substanz einsehen.

Decken haben, zum Teil mehr oder weniger, auch austeifende Wirkung (Scheibenwirkung) die man ggf. nicht ohne weitere Maßnahme entfernen kann. Aus was besteht denn die alte Decke?

Wie verhält sich das Dach? Ist dies auch auf der Decke abgestüzt? Wenn ja, muss auch dieses beachtet werden.

Würde die neue Decke in Beton ausgeführt, müssten die Wände rundum für die Aufnahme eingeschlitzt werden. Bei einer Holzbalkendecke müssten die Auflager ebenfalls freigestemmt werden. Bevor man dann an tragenden Bauteilen losstemmt oder schneidet, sollte man sich zuerst einen Überblick über die restliche Konstruktion und Statik verschaffen.

Aber keine Angst, grundlegend ist am Bau alles machbar /emoticons/default_biggrin.png

Gruß vom Pfälzer

 

[pcorpat]

Hallo Pfälzer

Danke für deine Aufmunterungen!

Betreffend Statik habe ich mir sagen lassen, dass es bei einem nur 7m breiten Haus (auf 20m länge) nicht ein so grosses Problem bieten dürfte, die Decke auf einem Teil des Hauses zu entfernen. Die Decke besteht aus Holz, jedoch weiss ich nicht, aus was die Isolation ist.

Betreffend dem Dach, welches in sehr gutem Zustand ist, dieses ist auf die Aussenwände abgestützt (da das Haus relativ schmal ist), somit dürfte wohl auch hier nicht ein grosses Problem bestehen oder was meinst du dazu?

Macht der Architekt all diese Berechnungen zur Statik oder soll ich noch mit jemand anderem dafür in Kontakt treten? Und was würdest du empfehlen für den neuen Stock, Beton oder Holz?

Vielen Dank für all eure Hilfe und Anregungen!!!

 

[Pfälzer]

Hallo pcorpat,

eine Hausbreite von 7 m ist tatsächlich nicht viel. Bei einer evtl. mittigen Teilung wären dies für die Deckespannweiten gerade mal rund 3,20 m.

Dies macht in dieser Hinsicht keine großen Probleme, das hat man Dir schon richtig erklärt.

Wenn man dann noch davon ausgehen kann, dass die Deckenbalken in der Hausmitte, auf einer tragenden Wand gestoßen sind, also nicht durchlaufend sind, ist auch das handling etwas einfacher.

Was ich von hier natürlich nicht sehen kann, sind die queraussteifenden Zwischenwände. Also die, welche quer zwischen der 7m Hausbreite verlaufen. Oft sind diese auch direkt auf den Deckenbalken (wegen ihrem Gewicht) aufgestellt worden. Wenn dem so wäre, würden diese beim Deckenabriss natürlich auch "fallen", was ggf. entsprechend beachtet werden müsste, wenn sie nicht ohnehin erneuert würden.

Dies sind so die kleinen Dinge, welche beim "Umbau" durchaus eine größere Rolle spielen können und es daher auch immer sehr schwer fällt aus einer gewissen Entfernung und ohne Pläne einsehen zu können, einen Tipp geben zu wollen.

Wenn Du gerne wieder eine Holzdecke, auch ggf. aus otptischen Gründen, verwenden möchtest, so wäre dies evtl. die einfachste Variante. Zudem verminderst Du die Einbringung von Feuchte, durch den Beton. Die einzelnen Balken lassen sich im bestehenden Haus (zumal sie bei der geringen Spannweite keine große Dimensionen bekommen werden) meist leicht einbringen und montieren.

Zudem wären hierfür eben nur die einzelnen Löcher für die Balken in den alten Wänden herzustellen.

Die grundlegende Beurteilung macht der Architekt, wobei es gut wäre, wenn er schon Erfahrungen im Bereich der Sanierungen/Renovierungen hätte, die eigentliche Dimensionierung (meist) der Statiker. Bei der Konstruktion muss natürlich auch gleich die Bauphysik beachtet werden, ebenso die Wärmedämmung der Gebäudehülle! Gleich ob Du sie nun direkt oder erst später ausführen würdest.

Ich bin mir nicht sicher ob es dies in der Schweiz ebenfalls gibt, aber wir haben für die Deckeneinbauten noch eine "Dritte" Alternative, nähmlich eine Steindecke!

Hier werden Stahlbetonträger (genau so wie die Holzbalken kämen) in die Wände eingelassen und die "Lücke" dazwischen wird mit passgenauen Steinen ausgelegt. Vorteil: Ebenfalls alles trocken, aber die Deckenfläche ist gleich komplett geschlossen! Bei Holz folgt dann ja noch die gewünschte und erforderliche oberseitige Beplankung.

Wenn Du es einrichten kannst hier mal Pläne oder Fotos von dem Haus einstellen zu können, wäre es sicherlich für alle, jetzt oder später, sehr hilfreich.

Mit dem Dach sollte es eigentlich keine Probleme geben, aber auch hier müsste man die genaue Konstruktion sehen können. Läge die Fußpfette des Daches nämlich auf den alten Holzdeckenbalken auf, dann kann man diese nur mit Vorsicht entfernen. Gibt es noch ein Kniestockmauerwerk auf dem das Dach aufliegt, wird es wieder einfacher.

Gruß vom Pfälzer

 

[pcorpat]

Vielen Dank für diese verblüffenden, detaillierten Anmerkungen!! Das gibt mir bereits viele Anhaltspunkte und das kann mich nur erfreuen!!

Das mit der Steindecke habe ich noch nie gehört, bin aber auch kein Experte in der Sache. Kann man darauf auch eine Bodenheizung installieren? Ich denke aber auf jeden Fall auch, dass eine "trockene" variante sicherlich besser wäre als eine "nasse" betondecke.

Anbei habe ich einige Fotos angehängt und einen Teil des plans (es fehlt 2.OG, welches man auf dem zweiten angehängten Foto sieht) , sofern das für weitere Bemerkungen hilfreich sein dürfte.

Gruss aus der Schweiz

Pcorpat







Plans.pdf

 

[Pfälzer]

Wenn ich die Bilder ansehe muss ich doch nochmals nachfragen, in welche Richtung Du den Umbau vorhast?

Vermutlich meinst Du eine/die komplette Querseite/Giebelseite? Nicht eine Änderung in Längsrichtung?

Bei dem Bild mit Blick ins Wohnzimmer sieht man schon die beiden Zimmer, welche die ganze Hausbreite einnehmen, oder?

Bei dem Bild im Dachgeschoss siehst Du in der Firstmitte eine Stütze, welche auf der Decke (darunter evtl./oder vermutlich auf einem Holzbalken) steht. Wenn "dieser" Boden im dem Zimmer ebenfalls entfernt werden würde, dann wäre hier Vorsicht geboten. Zur Aussteifung des Dachstuhls ist, so wie es ausschaut, noch eine Strebe vorhanden. Auch diese wird vermtulich auf einen Deckenbalken auflaufen und dort verankert sein.

Wenn ich Zeit habe, stelle ich mal ein Bild der Steindecke, zur Information hier ein. Ja, darüber kann man auch eine Fußbodenheizung aufbringen. Sie stellt letztendlich die selbe Fläche wie eine Betondecke dar, nur dass die aus Steinen besteht. Die Fugen der Steine werden noch vergoßen und das ganze ist steif und belastbar. Gleichzeitig hat man hierbei schon etwas für den Schall- und Brandschutz getan. An den Unterseiten wird meist Täfer oder Gipskartonplatten mit Tapete oder Abrieb aufgebracht.

Wie Du siehst, sind Bilder immer hilfreich, weil man hier einfach mehr erkennen kann und somit die Anfrage auch bildlich umsetzen kann.

Ich denke dass Dir der Architekt, wenn nicht vorhanden, auch den passenden Schnitt zeichnen wird, worauf man nochmals die Veränderungen ersehen und nachvollziehen kann.

Soweit ich auf der Gesamtansicht ersehen kann, hat das Haus wohl keinen Kniestock. Das Dach scheint ab der OG-Decke zu beginnen. Dann käme meine vorherige Antwort zum tragen, dass das Gebälk wohl auf den Deckenhölzern aufliegen wird.

Gruß vom Pfälzer

 

[Pfälzer]

Nachdem ich nun auch die Zeichnungen sehen konnte, hier besonders den Schnitt (Coupe AA) wird mir Dein Anliegen noch etwas plausibler.

Das Haus hat ja eigentlich kein 2. Obergeschoss, sondern dies ist lediglich das Dachgeschoss (da Du von 3 Stockwerken gesprochen hattest) was dann quasi mit dem vorhandenen 1. Obergeschoss verschmilzt. Das heißt, das Obergeschoss reicht nachher bis zur Dachschräge. Richtig?

Wie Du hier aber auf dem Schnitt schön erkennen kannst, liegen die alten Deckenbalken (Decke von 1.OG = Fußboden Dachgeschoss) irgendwie auf halber Höhe der Fußpfette? Wenn der Schnitt so genau stimmt? Denkbar wäre es, wenn sie ausgeklinkt wurden durchaus, aber ich würde dies unbedingt an einer Stelle überprüfen lassen! Da Du eh renovierst, einfach alles bis zum Holz wegreißen.

Die alten Deckenbalken auf denen die Streben befestigt sind (auch dies ist hier ja explizit aufgeführt) kann man nicht ohne "Gegenmaßnahme" entfernen. Der Dachstuhl trägt sich hierüber ab.

Diese Strebenkonstruktion wird aber vermutlich nur 2-3 Mal vorhanden sein.

Die restlichen Deckenbalken lassen sich dann aber herausnehmen.

Das Fenster in der geplanten Dachgaube wird so evtl. nicht funktionieren? Bei der Höhenlage wäre die Fußpfette unterbrochen, da das Fenstern ja auf der Wandoberkante beginnt. Einen solchen "Punkt" muss man wohl mit dem Statiker abklären (ggf. auch mal einen Holzfachmann, den Zimmermann nachfragen), wobei es m.E. aber auch kein Problem darstellen sollte, das ganze etwas nach oben zu schieben. Eigentlich könnte die Fensteroberkante auch bis direkt unter die neu Dachdecke gezogen werden.

Dann macht man die Dachneigung der Gaube etwas flacher oder man schiebt sie insgesamt etwas nach oben. Auch hier wäre der Platz ausreichend vorhanden.

Was ich noch nicht nachvollziehen kann, ist die Wanddicke im Schnitt. Dort ist wohl eine "Backsteinwand" mit Innendämmung eingezeichnet. Diese Wandfläche ist aber von der alten Obergeschoss-Außenwand noch vorhanden? Diese wäre nach den Grundrisszeichnungen aber viel dicker!

Oder wolltest Du dieses Stück Wand unter den Fußpfetten auch noch abtragen und anschließend, ab der neuen Decke wieder hochmauern?

Dies wäre für mich keine gute Lösung.

Gruß vom Pfälzer

 

[Glockenblume]

Nur kleiner Tipp: wir sind an einem ähnlichen Projekt und mit den Kosten von 250-300k wird das doch sehr knapp. Wir sind jetzt schon bei 350k und müssen nun einige Dinge (z.B. die Fassade) streichen. Ausserdem kalkuliert noch etwas Buffer ein. Weil mit der Baubewilligung kann es passieren, dass die Gemeine Auflagen(bei uns ist das zur Zeit die Überprüfung der Kanalisation mit ev. Renovation) erstellt.

Wünsche euch viel Glück beim Umbau!

 

[pcorpat]

hallo Pfälzer,

noch einmal vielen Dank für die detaillierten und kompetenten Ausführungen. Schade wohnst du nicht in der Nähe, ich würde dich gerade für den Umbau anstellen!

Richtig ist, dass das Obergeschoss nach dem Umbau bis zum Dach reichen soll. Du hast gesagt, man könnte alles bis zu den Holzbalken rausreissen, habe ich das richtig verstanden? Ziel wäre es nämlich, die Holzbalken so gut als möglich beizubehalten und diese im Umbau zu übernehmen. Könnte man also hier deiner Ansicht nach grob gesehen alles horizontal gelegene Holz wegreissen und das "vertikale" beibehalten?

Die Zimmer nehmen in der Tat die ganze Hausbreite ein und der Umbau ist so gedacht, dass die Aussenmauer ausser für neue fenster nicht berührt werden sollte. Die rote Umrandung auf den Plänen habe ich nur gemacht, damit man sieht, welchen Teil des Hauses umgebaut werden soll.

Das ganze scheint doch noch ziemlich kompliziert zu sein und ich bin gespannt, was der Architekt dazu sagen wird.

Gruss

 

[pcorpat]

Hallo Glockenblume,

vielen Dank für deinen Tip. Wir werden versuchen uns vor Beginn des Umbaus ziemlich genau und mit genügend "Reserve" zu den Kosten informieren.

Ich werde euren Umbau ganz sicher mit viel Interesse auf deinem Blog mitverfolgen!

Gruss

 

[Pfälzer]

Hallo pcorpat,

wer weiß, wer weiß, vielleicht schaue ich mal bei Dir vorbei?

Zuerst solltet ihr mal die genaue Lage der oberen Holzbalken (Decke über jetzigem 1. Obergeschoss) an deren Auflager im Bereich der Fußpfette prüfen. Dazu werdet ihr wohl etwas an der Holzbekleidung im Dachraum entfernen müssen um diesen Punkt einsehen zu können. Wenn er freiliegt, immer Bilder davon machen!

Wenn sich alles so verhält wie vermutet, dann lassen sich statisch gesehen die Holz-Deckenbalken im EG und OG ohne großen Problem entfernen.

AUSSER!! Diejenigen, auf denen die seitlichen Streben stehen!!!!!!! Diese werden zu Unterstüzung des Dachstuhls benötigt.

Alle senkrecht stehenden Hölzer, also die Stützen im Dach, müssten verbleiben. Oder wenn sie in der späteren Innenaufteilung stören würden, erst nach Rücksprache mit dem Statiker verändern. Dies wird aber nur durch Ersatzmaßnahmen möglich werden. Also hier würde ich abwarten, bis Dein Termin vor Ort war und sich hieraus ggf. noch andere Gesichtspunkte ergeben.

Das mit der roten Umrandung war mir schon klar, ich dachte hier eher an die Schnittzeichnung, da hier einiges noch nicht passend ist, oder zumindest auf den ersten Blick so ausschaut. Hier sind ja unter den Deckenbalken (hier gemeint die über dem 1. OG, bzw. der Boden des Dachraumes) schon "senkrechte" Stützen eingezeichnet! Sind diese nun schon vorhanden oder war dies für später bereits so geplant?

Wer hat denn übrigens diesen Schnitt gezeichnet? War dies schon der Architekt von Dir?

Wenn Du das Haus während der Umbauzeit nicht bewohnst, dann sollte man zu Sicherheit die Decken freilegen, evtl. Füllungen in den Zwischenräumen entfernen (Achtung, hier können auch Elektroleitungen oder wasserführende Leitungen liegen!), sie aber nocht nicht abreißen!

Auf den alten Decken kann man dann immer noch stehen und arbeiten! Dies erspart Dir ein Innengerüst. Von der Decke aus lassen sich die Löcher in der Wand einfacher herstellen. Man kann dann auch mal von links nach rechts laufen, Höhen prüfen und antragen.

Es wäre auch möglich, die neuen Decken einzubauen und erst anschließend die alten Decken zu entfernen.

Falls eine "Wiederverwendung" der Decken angedacht ist/war, so muss die vorher nur geprüft werden und beim Ausbau entsprechend vorsichtig agiert werden.

Gruß vom Pfälzer

 

[pcorpat]

Hallo Pfälzer,

Du bist immer willkommen, wenn du mal in der Region vorbeikommen solltest, dir das Haus anschauen zu kommen!

Die von dir angesprochenen senkrechten Stützen sind schon vorhanden und der Schnitt wurde vor ca. 15 Jahren durch einen Architekten gezeichnet. Mein Architekt hat aber bis jetzt noch nichts gemacht.

Da wir das Haus während der Umbauzeit bewohnen würden, jedoch im nicht umzubauenden Teil, könnte man ohne weiteres die Decken freilegen, bevor diese abzureissen. Das macht ganz sicher Sinn, zumal man nicht genau weiss, was sich darin verbirgt.

Ich werde sicherlich nach dem Termin mit dem Architekten seine Meinung hier wiedergeben, damit wir vielleicht noch einige weitere Elemente ins Auge fassen können.

Gruss

 

[Pfälzer]

Hallo pcorpat,

ich nehme es mir fest vor, wenn sich mir die Gelegenheit bietet, danke. /emoticons/default_smile.png

Dann war wohl früher schon einmal eine Dachveränderung geplant und nie ausgeführt worden.

Mein Hinweis mit den Höhen für die Dachgaube gilt dann nach wie vor, sofern sie auch in Deinen jetzigen Überlegungen noch so geplant ist.

Ich denke, nach Deinem Termin werden wir mehr Informationen haben und können uns natürlich gerene weiter mit dem Thema beschäftigen bzw. die Meinung und Vorschläge des Architekten bereden. Warten wir sie einmal ab!

Ansonsten kannst Du ja einfach nachfragen.

Gruß vom Pfälzer