Umbau Sanierung Altbau 1970

[verbalhoodz]

Hallo Zusammen

Wir haben die möglichkeit ein Altbau (1970) mit grosszügigem Umschwung und ausgezeichneter Lage zu kaufen (112m2 Netto Wohnfläche, vollunterkellert). Die Bausubstanz selber ist noch gut in Schuss jedoch aufrund des Alters entspricht es noch nicht unseren Bedürfnissen. 

Wir möchten das Haus somit Sanieren, Modernisieren und dabei soll gleichzeitig ein Stockwerk dazugewonnen werden.

Folgende Punkte sind uns wichtig:

1. Neue Raumplanung (Wände weg) Küche versetzen, Auftstocken für 4 Zimmer plus min. 1 Bad.
   
2. Neue Fenster mit neuer grosser Fensterfront.
   
3. Neues Dach/Dachsanierung (evlt. Asbest).
   
4. Kochinsel.
   
5. Bodenheizung.
   
6. Dämmung (evlt. Minergie Standard).
   
7. Heizung (Luft Wärmepumpe, oder was ökologisches)
   
8. Hauselektronik erneuern
   

Das sind unsere Punkte als Laie. (Keine Erfahrungen, kein Architekt in der Familie etc) 

Nun gelange ich mit einer Frage an euch Experten. Welches Budget sollte dazu notwendig sein für eine solche Sanierung? Was seht ihr als absolutes Minimum an?

Danke schon jetzt für eure Antworten 

 

[el-nino]

Ich bin kein Experte, aber bei so Projekten frage ich mich immer: lohnt sich das?

Ihr wollt bis auf ein paar Grundmauern alles ändern/neu machen. Wieso nicht einfach weg damit und auf dem Keller etwas neues Aufbauen? Das wäre doch deutlich weniger kompliziert und müsste daher auch günstiger zu realisieren sein?

 

[verbalhoodz]

Wir möchten natürlich möglichst viel nutzen können. Wenn das aber schlussendlich günstiger ist warum nicht ja. 

 

[Roberto11]

Ich bin da nicht der absolute Profi, schätze aber Umbau inkl. Der Aufstockung in diesemRahmen schon um die halbe Mio. Ist sicher im Vergleich zum Abbruch/ Neubau einiges günstiger.

 

[pitw]

Naja, das ist schon einiges. Zu Bedenken gibt es, dass man nicht einfach tragende Innenwände versetzen kann. Die Lasten von oben müssen natürlich abgetragen werden, und dies bis in den Keller. Heisst, es kann auch sein, dass du danach im Keller eine neue tragende Wand einsetzen musst. Die Statik muss auf alle Fälle neu berechnet werden. Für die Bodenheizung (normale Ausführung) muss vermutlich der Unterlagsboden raus. Küche versetzen/neues Bad. Alte Leitungen ggf. rückbauen, neuen Leitungen verlegen (kommst du mit dem Gefälle für das Abwasser hin)?? Diese Punkte können den Unterschied ausmachen, ob du "neu" baust, oder renovierst. 

Ich habe da ehrlich Zweifel, dass ohne umfangreiche Eigenleistung, eine halbe Mio reicht. Aber so ganz aus der Ferne, und so ganz ohne genauere Infos, lässt sich dies natürlich nicht einmal annähernd abschätzen

Gruss Pit

 

[paulch]

Spannendes Thema, momentan kommen solche Immobilien 1970-1980er Baujahre auf den Markt, die Preise je nach Lage/Grundstücksgrösse 750k-1.2m. Der Abriss ist im Normalfall 100k inkl. Ölheizung entsorgen. Was haltet ihr vom Baugutachten vorm Kauf? Als Käufer traut man sich das Thema gar nicht anzusprechen, es stehen die 100 weiteren Interessenten in der Schlange. Asbestgutachten wäre ebenfalls eigentlich notwendig ist aber schätze ich etwas schwer zu bewerkstelligen. Man hat schon ein wenig das Gefühl man kauft eine Katze im Sack. Die Schätzung einer Bank ist vermutlich ein guter Hinweis oder sind sie zu gierig auf Hypo-Geschäft? Ich sehe bei so einem Objekt den Vorteil dass man die Investitionen über die Jahre tätigen kann. Ich rechne mit Innenarbeiten für die Leitungen (Wasser/Abwasser/Strom neu), Türen, Fenstern, Lehmabdichtung mit 300k, die Fassade/das Dach dann später mit 200k, somit wäre man bei 0.5m. Auf Bodenheizung und tragende Wände anfassen würde ich aber verzichten. Kann man bei der Heizung auf Infrarot/Elektro ausweichen?

 

[mstocker]

Wir haben vor zwei Jahren auch ein Haus mit Baujahr 1970 gekauft. Der Grundriss hat uns gut gefallen und die Grösse (140m2 für 4 Leute) ist auch perfekt. Zudem ein toller grosser Garten, wo wir auch nicht bei null anfangen müssen. Wir haben dann innen eigentlich alles neu gemacht, inkl. Bodenheizung (Wärmepumpe hatte es schon, Jahrgang 2000!), Leitungen, Elektro. Ein paar Wände mussten raus (eine tragend, da ist jetzt halt ein Träger drin),Türen verschoben und Asbest hatten wir natürlich auch (nur im Wohnzimmer) und PCB im ganzen Keller, das hat uns etwa 10k extra gekostet. Insgesamt kam der Umbau auf 375k und wir konnten ziemlich genau ein Jahr nach der ersten Besichtigung schon einziehen

Wir hatten das Glück, dass die Fenster zum einen sehr gross sind und auch "erst" 20 Jahre alt, aber noch gut im Schuss und so mussten wir die Fenster noch nicht machen, sondern werden das in einem späteren Schritt zusammen mit Haustür, Dach, Aussentreppe und Fassade erledigen. Und dafür rechne ich schon auch nochmal mit etwa 200k.

 

[verbalhoodz]

Hallo mstocker. Hört sich interessant an. Darf ich fragen wo ihr umgebaut habt? Hast du evlt Bilder vor dem Umbau und nach dem Umbau? Das würde sehr interessieren. 

Gerne auch PM. 

Gruess

 

[mstocker]

Das war in Engelburg, SG. Unsere Vorbesitzer haben nicht so viel gemacht im Haus, wobei wir für die Wärmepumpe und Fenster natürlich dankbar waren Andererseits war das auch gut, weil so konnten wir ohne schlechtes Gewissen alles rausreissen. So sah es vorher aus:

Und die Zimmer im Obergeschoss etwa so:

Zwischendurch sah es dann so aus:

Und das Endergebnis (vor der Reinigung):

Und die Zimmer jetzt halt auch wieder in Ordnung:

Grüsse

Mirko

 

[Beff89]

Wir haben erst gerade letztes Jahr beim Elternhaus meiner Frau die oberen zwei Stockwerke komplett saniert. Also innen alles raus (es waren alle Balken der Wände innen wie aussen sichtbar). Fenster alle neu mit anderen Grössen und auch ganze Isolation neu gemacht. Zudem haben wir beim Dach unsere zwei Gauben vergrössert (halbe Dach war offen) und Bodenheizung verlegt und eine neue Heizung (WP) verbaut inkl. 15kWp PV Anlage auf dem Dach. Dazu kam noch ein neuer Balkon der auch noch vergrössert wurde.

Zum Schluss haben wir noch einen kleinen Anbau wo wir den oberen Stock auch neu aufgestockt haben.

Das ganze hat 640'000.- gekostet, alleine die Zimmermann arbeiten kamen auf 220'000.-.

Wenn ich nun die PV (30'000.-) und den Anbau (ca. 50'000.-) abziehe, wären wir trotzdem bei ca. 560'000.- gelandet.

Es kann natürlich auch günstiger werden, jedoch weisst du nie was noch kommt bei einer Sanierung und wir hatten wirklich keine grossen Überraschungen beim Umbau. Ausserdem haben wir praktisch alles selber raus gezerrt und entsorgt.

 

[Matia]

Ich bin kein Fachmann, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass wenn man alles niederreisst bis auf die Grundmauern (und auch dort sollen die Fenstergrössen geändert werden), dass das Projekt günstiger ist als ein Neubau. Und wenn ich mir die Zahlen hier drin so aufsehe, was für wesentlich weniger schon ausgegeben wurde, sehe ich das gleiche.

Wenn ich mir beispielsweise MStockers Projekt anschaue: 575k mit wesentlich weniger umgesetzt (kein Aufstocken etc).

Dazu sehe ich bei dem Projekt auch nicht, was man über die Jahre verteilt machen könnte. Ausser einige Innenausbaudinge auf später verschieben. Oder vieleicht die Fenster unten erst später Aber die machen den Braten wohl auch nicht mehr feiss.

 

[paulch]

Darf ich noch etwas in die Runde fragen - braucht es für den Innenumbau (Böden, Bäder, evtl. Elektro und Ab/Wasserleitungen) einen Architekten oder kann man es mit einem Bauleiter erledigen? Innenumbau muss nicht bei der Gemeinde genehmigt werden, korrekt?

 

[mstocker]

Wir haben alles nur mit einem Bauleiter gemacht. Und ja, eine Baueingabe war nicht nötig bei uns, wohl weil alles im Haus drin passiert ist. Stimmt zwar nicht ganz, wir haben den Kamin abgebrochen aber der Bauleiter hatte das mit der Gemeinde abgeklärt.

 

[paulch]

Das Thema wird jetzt doch etwas konkreter. Nächste Woche steht eine Besichtigung mit einem Bausachverständiger an.

Was sollte man besonders anschauen. Asbestprobe ist nicht drin (Eigentümer nicht zugestimmt), wir rechnen mit Reserve.

Fassade/Dach/Boden (kein Keller) kann man auch nicht für eine Probe durchbohren.

Wir rechnen mit 400k CHF Sanierungskosten ohne Fassadendämmung, Fensteraustausch (die sind 10 Jahre alt).

Womit kann man eine Ölheizung ersetzen - Bodenheizung wird wahrscheinlich wegen der Raumhöhe problematisch.

Ich dachte an IR Decken/Wandheizung, in CH scheint aber nicht die rein elektrische Variante sondern nur die Wasserleitungsvariante zugelassen zu sein.

Danke und Grüsse

 

[1873goes2021]

Hallo paulch

Heizen alleine mit Strom ist zumindest in der Stadt, in welcher wir sind, ein absolutes no-go. Bei uns müssen sogar die Handtuchradiatoren beschränkt werden, so dass sie max. 1h pro Tag elektrisch betrieben werden können. Ich bin absolut keine Expertin, aber ich kann mir schwer vorstellen, dass es in der Schweiz noch viele Gemeinden gibt, wo ein Wechsel auf ein gänzlich mit Strom beheiztes Haus zulässig sein soll, wenn überhaupt.

Allerdings ist es auch möglich, Flächenheizungen mit "Wasserleitungsvarianten" (Boden, Wand, Decke) nachträglich einzubauen, ohne dass gleich alles viel kleiner wird (aber Du müsstest dann auch die Öl-Heizung mit einem Niedrigtemperatursystem ersetzen, z.B. einer Wärmepumpe). Wir haben gerade ein ähnliches Projekt, wobei unser Haus nochmals 100 Jahre älter ist. Die Idee war zunächst Bodenheizung, trotz nur gut 2.30m Raumhöhe. Erste Reaktion der Architektin, geht nicht, ausser ihr verliert fast 10cm Raumhöhe. Wir haben dann selber nach Alternativen zu konventionellen Bodenheizungen gesucht und Systeme im Trockenbau gefunden, die relativ dünn sind (insgesamt 28-35mm). Irgendwann standen dann auch Wand- und Deckenheizung im Raum, am Ende gibt es nun auf Empfehlung des Heiz-Fachberaters eine Mischform: Bodenheizung im EG (Wohn-/Ess-/Küchenbereich), UG und den Badezimmern und Deckenheizung in den Schlafzimmern/Büros. Der Grund dafür war, dass wir mit der Wärmepumpe auch kühlen können und Kühlung über die Decke effektiver ist. In Bezug auf die Raumhöhe macht es aber kaum einen Unterschied, die Deckenelemente sind 18mm, diese kommen auf eine Lattung und darauf muss noch eine Gipsplatte montiert werden, damit es verputzt werden kann, ein spürbarer Unterschied zur Bodenheizung in puncto Raumhöhe  ist also nicht wirklich da.

Wandheizung wurde uns übrigens eher abgeraten. Vom Raumgefühl her, sei es definitiv empfehlenswert, aber es beschränke einem doch sehr bei der Einrichtung. Einerseits soll man nichts davor stellen (Bücherregal, Schrank) und andererseits muss man dann sehr aufpassen, bevor man etwas aufhängt bzw. einen Nagel einschlägt. Da die Wandheizung nicht an Wänden montiert werden soll, die gegen aussen gehen, wären wir (insbesondere im offenen EG) sehr beschränkt gewesen, wo dies möglich wäre und die Möbilierung wäre dann wieder schwierig geworden. Nicht zu vergessen ist auch, dass es zwar keinen Einfluss auf die Raumhöhe hat, aber die Wand dann dafür dicker wird und man dafür Wohnfläche verliert. Je nach Haus ist das aber natürlich vernachlässigbar.

Wir haben wirklich sehr viele Diskussionen reinstecken müssen, um einen Aufbau zu finden, der in Bezug auf Geräusche und Raumhöhe ein guter Kompromiss war, was auch bedeutet, dass wir auf jedem Stock einen anderen Aufbau haben und auch einige Mehrkosten in Kauf haben nehmen müssen. Wir werden nun im Dachgeschoss ein paar cm verlieren, aber ansonsten schaffen wir es nun, indem wir alles bis auf die Balkenlage abgebrochen haben, in den anderen Etagen trotz Fussboden- bzw. Deckenheizung die Raumhöhe so ziemlich zu behalten. Ich denke allerdings nicht, dass unsere Lösung, die eben sehr spezifisch auf die bei uns vorliegenden Verhältnisse zugeschnitten ist, 1:1 kopiert werden kann (und dir somit auch nichts bringen wird), es soll einfach zeigen, dass auch bei geringen Raumhöhen Fussboden- oder Deckenheizung möglich sein kann. Es wird aber definitiv günstiger, wenn ihr einfach auf den bestehenden Boden alles rauflegt und die Raumhöhe verliert. Insbesondere wenn Tritt- und Körperschall kein Thema ist und es wirklich nur um den Einbau einer Flächenheizung geht, könnte man es sich überlegen, ob die ca. 4cm die Mehrkosten in den 10-Tausender wert sind.

 

[Beff89]

Also wenn du praktisch die ganze Hütte zerlegst würde ich bestimmt nicht auf die Verbesserung der Fassadendämmung verzichten.

Bodenheizungsaufbau gibt es bereits mit 35mm, teils sogar noch weniger oder sonst Wand oder Deckenheizung anschauen als Option. Reine Elektroheizung würde ich sicher nie einbauen... Strom wird wohl nicht billiger und du willst ja nicht durch deine Heizung arm werden

Also ich würde immer zuerst Gebäudehülle sanieren und dann die Heizung (Flächenheizung natürlich mit der Gebäudehülle machen wenn eh schon alles raus ist). Ansonsten baust du dir nun eine WP ein die für die jetzige Heizlast angepasst ist und in 5-10 Jahren erneuerst du die Gebäudehülle und deine Heizung ist überdimensioniert. Dann lieber Gebäudehülle sauber machen (muss ja nicht Minergie sein) und Fussbodenheizung rein und diese halt mit dem Öler weiterbetreiben wenn eine neue Heizung noch nicht drin liegt.

Dann kannst du auch genau messen wieviel Heizlast dein Haus dann hat und kannst die neue Heizung genau auf das Gebäude anpassen und diese läuft dann auch optimal und effizient und du spart Monat für Monat Geld.

 

[paulch]

Danke Beff. Ergibt wiederum auch Sinn. Ich checke ob der Brenner so eingestellt werden kann. Beim alten Tank hat man auch so ein mulmiges Gefühl. Den Platz vom Tank haben wir eigentlich schon für Abstellkammer einkalkuliert. Die Fassade hängt von Kosten ab, ich möchte kein Styropor/WDVS, was das alte Haus gar nicht mehr atmen lässt. Schichtmauer ist ein teuerer Spass. Die WP könnte noch von der Position (Lärm, Nachbarn) interessant werden. Schade gibts keine Zentralwärme

 

[Beff89]

Ich kenn mich mit Ölheizungen zwar nicht aus aber kannst du nicht mit dem Öler einen Speicher laden (evtl hast du den ja schon) und von diesem wird dann auf das Niveau der FBH runtergemischt? Also am Ausgang des Speichers einen Mischer machen der Aussentempgeführt ist? Logisch wird der Speicher dann eigentlich zu stark erhitzt also unnötig erwärmt aber die FBH wird immer nur mit der notwenigen Wärme versorgt und der Öler kann auch ein bisschen stärker erhitzen falls er nicht so weit runter kann...

Ein Haus soll nicht atmen sondern Diffusionsoffen sein nach aussen. Das heisst der Wasserdampf von innen muss nach aussen abgeführt werden. Heutzutage gibt es da bestimmt genügen Materialien die dafür auch bei dir geeignet sein werden.

Auch bezüglich Lärm würde ich mir noch keine Gedanken machen, wenn du nämlich den Öler noch brauchen kannst dann wird das ja noch ein paar Jahr dauern und bis dann sind die Geräte sicher noch leiser als jetzt und solange die Norm eingehalten wird kann der Nachbar auch nichts sagen. Ausserdem gibt es auch noch Erdwärmepumpen die keinen Lärm verursachen und auch effizienter sind als Luftwärmepumpen.

 

[paulch]

Die Entscheidung ist gefallen, wir werden ein 1970er Haus umbauen/sanieren. Das Haus ist nicht unterkellert, lediglich 15 cm Bodenplatte. Es gibt im UG auf Grund der nachträglich eingebauten Fenstern/Wandstärkeunterschieds eine Wärmebrücke mit Schimmel. Wir haben 2 Optionen: Schlafzimmer im UG einrichten oder lediglich Gästezimmer/Abstellraum und das ganze Leben findet etwas eingeengt (2 Arbeitszimmer, Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer) im OG auf ca. 80m2 reinquetschen, eigentlich zu eng.

Meine Frage: hat jemand so ein älteres Haus ohne Keller und dort ein Arbeitszimmer/Schlafzimmer, wie ist dort das "Klima" direkt auf der Erde?

Bei der Ölheizung tendieren wir zu der Übergangslösung: alter Tank raus, 2 x 1500 Tank-in-Tanks.

 

[paulch]

@mstocker darf ich noch etwas fragen - habt ihr kernsaniert/entkernt oder den alten Grundputz belassen und drüber gespachtelt? Ich stehe vor einer Entscheidung, Putz wegschleifen würde extra 10k Kosten, lohnt sich der Aufwand für besseres Raumklima oder einfach Kalkputz auf den 50 Jahre alten?