Umbauen, renovieren und verkaufen
- Ersteller kartal
- Erstellt am
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L
lofthome.ch
Guest
Ohne Angaben zur Grösse und Zustand des Objektes kann das kein Forumsmitglied so beantworten.
Als ganz grobe Faustregel für Renovationskosten:
CHF 400 bis 800 je m3 umbauten Raum einsetzen. Bei stark renovationsbedürftigem Objekt eher an der oberen Grenze, wenns nur eine Pinselrenovation gibt, reichen evtl. auch weniger als CHF 400 je m3. Mir scheinen CHF 100'000 als Kapitaldecke eher wenig, aber das ist meine persönliche Meinung.
Für die Kalkulation zu beachten:
- Du bezahlst Notarkosten, und Grundbuchamt zweimal, einmal bei Kauf des Objektes und einmal bei Verkauf. Gewisste Kantone kennen auch eine Handänderungssteuer, teils zulasten des Käufers, teils zulasten des Verkäufers, teil 50-50.
- Vermutlich musst Du noch einen Schuldbrief errichten, was auch etwas kostet.
- Du bezahlst bei Verkauf mit Gewinn eine Grundstückgewinnsteuer. Diese ist auch wieder abhängig vom Kanton des gelegenen Objektes, dem Gewinn den Du machst sowie von der Dauer, in welcher das Objekt in Deinem Eigentum war. Je kürzer die Haltedauer, desto höher die Gewinnsteuern. Das kann dann schon mal 50% oder mehr ausmachen bei kurzer Haltedauer.
Als ganz grobe Faustregel für Renovationskosten:
CHF 400 bis 800 je m3 umbauten Raum einsetzen. Bei stark renovationsbedürftigem Objekt eher an der oberen Grenze, wenns nur eine Pinselrenovation gibt, reichen evtl. auch weniger als CHF 400 je m3. Mir scheinen CHF 100'000 als Kapitaldecke eher wenig, aber das ist meine persönliche Meinung.
Für die Kalkulation zu beachten:
- Du bezahlst Notarkosten, und Grundbuchamt zweimal, einmal bei Kauf des Objektes und einmal bei Verkauf. Gewisste Kantone kennen auch eine Handänderungssteuer, teils zulasten des Käufers, teils zulasten des Verkäufers, teil 50-50.
- Vermutlich musst Du noch einen Schuldbrief errichten, was auch etwas kostet.
- Du bezahlst bei Verkauf mit Gewinn eine Grundstückgewinnsteuer. Diese ist auch wieder abhängig vom Kanton des gelegenen Objektes, dem Gewinn den Du machst sowie von der Dauer, in welcher das Objekt in Deinem Eigentum war. Je kürzer die Haltedauer, desto höher die Gewinnsteuern. Das kann dann schon mal 50% oder mehr ausmachen bei kurzer Haltedauer.
L
lofthome.ch
Guest
Und dann vielleicht noch eine Anmerkung:
Die Renovationskosten kannst Du in der Regel vor einen Kaufentscheid nur grob abschätzen. Kaum ein Eigentümer wird Dir auf die schnelle erlauben, ein paar Sondierbohrungen zu machen, etwas Verputz von der Decke zu schlagen oder andere für eine genaue Prüfung notwendige Massnahmen umzusetzen. Ergo: Man kauft mit alten Häusern/Wohnungen auch immer ein gewisses Risiko mit ein. Wenn es dann teuer wird, dann wirds evtl. auch mit dem Wiederverkauf schwieriger.
Die Erfahrung zeigt auch: Günstiger Objekte ziehen oft relativ viele Kaufwillige Parteien an, eben weil es "günstig" ist. Nicht selten, sind die Objekte am Ende dann doch nicht mehr so günstig, wie gemeint. Käufer beurteilen eben oft nur, was direkt sichtbar ist. Was sich hinter Wänden, Isolationen, in Leitungsrohren (im Haus selbst, oder Abwasser/Kanalisation) verbirgt, sieht man eben nicht einfach.
Die Renovationskosten kannst Du in der Regel vor einen Kaufentscheid nur grob abschätzen. Kaum ein Eigentümer wird Dir auf die schnelle erlauben, ein paar Sondierbohrungen zu machen, etwas Verputz von der Decke zu schlagen oder andere für eine genaue Prüfung notwendige Massnahmen umzusetzen. Ergo: Man kauft mit alten Häusern/Wohnungen auch immer ein gewisses Risiko mit ein. Wenn es dann teuer wird, dann wirds evtl. auch mit dem Wiederverkauf schwieriger.
Die Erfahrung zeigt auch: Günstiger Objekte ziehen oft relativ viele Kaufwillige Parteien an, eben weil es "günstig" ist. Nicht selten, sind die Objekte am Ende dann doch nicht mehr so günstig, wie gemeint. Käufer beurteilen eben oft nur, was direkt sichtbar ist. Was sich hinter Wänden, Isolationen, in Leitungsrohren (im Haus selbst, oder Abwasser/Kanalisation) verbirgt, sieht man eben nicht einfach.
Vielen Dank für deine zahlreichen Informationen Lofthome. Ich habe einen Bauleiter als Kollegen. Ich würde es dann auf jeden Fall mit Ihm durchziehen, wenn diese 100'000 überhaupt für eine Renovation ausreichen.
Danach habe ich gedacht, das renovierte Haus/Wohnung(en) zu vermieten anstatt zu verkaufen. Das mit der Grundstückgewinnsteuer scheint mir sehr lukrativ für den Staat zu sein /emoticons/default_smile.png.
Weisst du vielleicht wie hoch die Notar- und Grundbuchamtkosten sind? Ist das abhängig von der Projektgrösse oder ist das eher ein Pauschalbetrag?
Danach habe ich gedacht, das renovierte Haus/Wohnung(en) zu vermieten anstatt zu verkaufen. Das mit der Grundstückgewinnsteuer scheint mir sehr lukrativ für den Staat zu sein /emoticons/default_smile.png.
Weisst du vielleicht wie hoch die Notar- und Grundbuchamtkosten sind? Ist das abhängig von der Projektgrösse oder ist das eher ein Pauschalbetrag?
L
lofthome.ch
Guest
Die Notar- und Grundbuchkosten bzw. Handänderungsgebühren sind nicht abhängig vom Umfang der Renovation sondern je nach Kanton unterschiedlich. Der Kaufpreis kann hier eine Rolle spielen, d.h. je teurer ein Objekt desto teurer sind diese Kosten in einigen Kantonen.
Hier findest Du Rechenbeispiele für fünf Kantone:
http://www.lofthome.ch/notar-grundbuch-kosten-immobilienverkauf-2080.html
Hier findest Du Rechenbeispiele für fünf Kantone:
http://www.lofthome.ch/notar-grundbuch-kosten-immobilienverkauf-2080.html
Ich glaube nicht dass sich das lohnt.
1. Es hat eine ganze Menge von Maklern, Architekten, Immospekulanten welche alles was auf den Markt kommt sehr genau daraufhin untersuchen, ob es durch Umbau, Abriss und Neubau, Erweiterung usw. irgendwie rentieren könnte.
2. Bei der Renovation sollte man sehr genau wissen, was man will, und das hängt vom Käufer ab, den man noch nicht kennt. In der Regel holt man den Mehrerlös durch den Mehraufwand nicht heraus. Ich würde ein solches Objekt auch nie kaufen, weil ich ja davon ausgehen muss, dass auf Gewinnoptimierung renoviert wurde, d.h. vor allem im Verdeckten bestenfalls gerade so akzeptable Qualität.
3. Es kann sich z.B. für Handwerksbetriebe rechnen, die ein Hauptgewerk ausüben (Maurer, Zimmermann unsw.) und damit arbeitsschwache Zeiten überbrücken können, und die die Ansprücher der potentiellen Käufer schon einigermassen kennen. Wenn man baufremd ist und jede Schaltafel erst noch kaufen muss, oder alle Arbeiten vergeben muss, wird das schnell teuer, zumal bei sorgfältigen Renovationen viel Regiearbeiten und Handarbeit anfallen. Schon nur die Bestandesaufnahmen und die Planung sind viel aufwendiger.
4. Wenn du ganze Fabriken entkernen und in Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen verwandeln willst, was vom Aufwand und Ertrag her wieder effizient sein kann, dann sind 100'000 Eigenkapital lächerlich wenig.
1. Es hat eine ganze Menge von Maklern, Architekten, Immospekulanten welche alles was auf den Markt kommt sehr genau daraufhin untersuchen, ob es durch Umbau, Abriss und Neubau, Erweiterung usw. irgendwie rentieren könnte.
2. Bei der Renovation sollte man sehr genau wissen, was man will, und das hängt vom Käufer ab, den man noch nicht kennt. In der Regel holt man den Mehrerlös durch den Mehraufwand nicht heraus. Ich würde ein solches Objekt auch nie kaufen, weil ich ja davon ausgehen muss, dass auf Gewinnoptimierung renoviert wurde, d.h. vor allem im Verdeckten bestenfalls gerade so akzeptable Qualität.
3. Es kann sich z.B. für Handwerksbetriebe rechnen, die ein Hauptgewerk ausüben (Maurer, Zimmermann unsw.) und damit arbeitsschwache Zeiten überbrücken können, und die die Ansprücher der potentiellen Käufer schon einigermassen kennen. Wenn man baufremd ist und jede Schaltafel erst noch kaufen muss, oder alle Arbeiten vergeben muss, wird das schnell teuer, zumal bei sorgfältigen Renovationen viel Regiearbeiten und Handarbeit anfallen. Schon nur die Bestandesaufnahmen und die Planung sind viel aufwendiger.
4. Wenn du ganze Fabriken entkernen und in Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen verwandeln willst, was vom Aufwand und Ertrag her wieder effizient sein kann, dann sind 100'000 Eigenkapital lächerlich wenig.
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Hallo,
bin auch der Meinung, dass sich eine Renovierung nicht lohnen würde! Habe vor einigen Jahren ein altes Haus von meinen Großeltern geerbt und das Haus verkauft. Da ich die von emil17 genannten Punkte mir durch den Kopf gehen hab lassen und mich darum gegen eine Renovierung entschieden habe..
bin auch der Meinung, dass sich eine Renovierung nicht lohnen würde! Habe vor einigen Jahren ein altes Haus von meinen Großeltern geerbt und das Haus verkauft. Da ich die von emil17 genannten Punkte mir durch den Kopf gehen hab lassen und mich darum gegen eine Renovierung entschieden habe..
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Danke für das wachrütteln Emil /emoticons/default_smile.png. Ich muss da schon einen anderen Weg einschlagen. Immobiliengeschäft scheint sehr kompliziert und teuer zu sein.
Ich kaufe vielleicht sonst irgendeinen Laden oder sonst etwas und vermiete es. 100'000 auf die Seite zu legen ohne irgendeine Investition ist mir nicht geheuer.
Ich kaufe vielleicht sonst irgendeinen Laden oder sonst etwas und vermiete es. 100'000 auf die Seite zu legen ohne irgendeine Investition ist mir nicht geheuer.
