unbezahlte rechnungen des vorbesitzers

[dumberlin]

Guten Morgen liebe Forumsteilnehmer,

So, es ist nun bald soweit, gestern haben wir den Vertragsentwurf mit unserem Makler angeschaut und diskutiert, am 19. gilt's dann ernst.

Ein Punkt im Vertrag hat uns dann doch etwas geschockt ( blauäugig wie wir sind ) unser Makler hat uns aber versichert, dass dies so usus sei und wir uns weiter keine Sorgen machen sollen....

Es ist ja so, dass sämtliche offene Rechnungen, welche vom jetzigen Besitzer nicht mehr beglichen werden, auf das Grundstück abgegolten werden können. Also sämtliche Rechnungen, welche der jetzige Besitzer nicht mehr bezahlen will, gehen dann an uns über ?? Find ich jetzt schon ein wenig.... na ja... wie sollen wir denn wissen, was der jetzige Besitzer bezahlt hat und was nicht... Ist da unsere einzige Chance wirklich, einfach ein wenig Vertrauen in die Fairness des Verkäufers zu haben ? Scheint mir im Immobilienbusiness ein etwas gewagter Ansatz zu sein.

Hat da jemand tiefere Erfahrungen damit gemacht??

Vielen Dank und Grüsse

Dumberlin

 

[emil17]

Bitte genauere Angaben. Bestandesimmobilie? Wie lautet die Klausel?

Die Gemeinden und Ämter halten sich immer an die aktuellen Besitzer, d.h. Du haftest hier für offene Rechnungen des Vorbesitzers, kannst Dich aber an diesem schadlos halten, d.h. Du musst dann diesen belangen. Schreib in den Vertrag, dass das Haus ohne offene Forderungen Dritter übernommen wird bzw. dass der Vorbesitzer diese übernimmt. Für die Grundstückgewinnsteuer (meistens geht es um diese) kann man einen Rückbehalt auf ein Notarkonto machen.

Andere Rechnungen gehen Dich nichts an, da Du nicht Vertragspartner bist (es sei denn, man schreibt das explizit in den Vertrag). Vorsicht ist bei Neubauten geboten, da die Frist für Handwerkerpfandrechte noch offen sein kann.

 

[Ritchie]

Sollte der Vorbesitzer seine Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlen können, wird die Gemeinde bei Euch anklopfen und um den Betrag bitten.

Grundsätzlich würde ich dem Makler nicht vertrauen. Der will einfach sein Geschäft machen. Was nachher ist, interessiert ihn nicht. Ich würde das ganze seeeeehr gut überlegen, bevor ihr unterschreibt.

Ansonsten könnt ihr auch einen Rückbehalt machen. Das muss dann aber im Grundbuch schriftlich eingetragen sein, ansonsten verhebt das rechtlich nicht.

Gruss

Ritchie

PS: Ah, da war einer schneller

 

[emil17]

Das muss dann aber im Grundbuch schriftlich eingetragen sein, ansonsten verhebt das rechtlich nicht.

Das macht man über ein Notarkonto. Sobald der Notar von der Gemeinde die Bestätigung hat, dass die Steuer bezahlt wurde, überweist er das Guthaben auf dem Notarkont an den Verkäufer. Der Verkäufer hat so die Sicherheit, dass er das Geld für die Immobilie wirklich bekommt (der Käufer könnte ja inzwischen pleite gehen oder, wenn es ein Schwarzgeldwäscher oder Mafiosi war, inzwischen im Ausland in der Kiste sitzen oder plötzlich gestorben sein) und der Käufer weiss, dass die Grundstückssteuer nicht mehr sein Problem sein wird.Im Grundbuch ist das fehl am Platz. Man könnte es gar nicht eintragen lassen, denn ein Gesetz ("der aktuelle Eigentümer haftet für Steuern der Vorbesitzer an die Obrigkeit") kann man nicht durch Grundbucheinträge aufheben.

Makler sind bezahlte Vertragsvermittler. Sie haften nicht für die Sache - sobald Käufer und Verkäufer sich gefunden haben, ist sein Job beendet.

 

[dumberlin]

Für die Grundstückgewinnsteuer, wird, ist so im Kaufvertrag dokumentiert, ein Teil des Kaufpreises auf ein separates "Steuer" -Konto überwiesen. Davon zahlt dann der Verkäufer die Steuer. dieser Betrag wurde so gut berechnet, dass es eher zu viel ist und so der Verkäufer dann noch was raus kriegen wird. Da mache ich mir nicht solche Sorgen. Mir geht es eher um z.B irgendwelche getätigten Handwerkerarbeiten. Falls soclhe getätigt wurden und der jetzige Besitzer nicht bezahlt, können diese auf uns überwälzt werden.

 

[Nice-Nofret]

... so einen Passus würde ich nicht unterschreiben!

Warum sollt ihr für Dinge zahlen, welche ihr nicht in Auftrag gegeben habt. Da habt ihr ja überhaupt keine Kontrolle... Sowas ist m.E. absolut unüblich.

 

[dumberlin]

konkret geht es um folgende Abschnitte im Kaufvertrag. Eventuell verstehe ich das auch einfach noch nicht korrekt ?

4. Die Urkundsperson hat die Parteien hingewiesen auf die gesetzlichen Pfandrechte

a) von Kanton und Gemeinden für die auf Grundstücke verlegten Steuern, gemäss Artikel 191 des Gesetzes über die direkten Steuern (das Pfandrecht umfasst auch noch nicht veranlagte oder noch nicht bezahlte Steuern aus früheren Handänderungen sowie aus Reinvestitionen),

/emoticons/default_cool.png der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt für Gebäudeversicherungs-prämien, gemäss Artikel 119 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB),

c) der Gemeinden für Beitragsforderungen, gemäss Artikel 79 des Baugesetzes vom 1.12.1997,

d) der Handwerker und Unternehmer, gemäss Artikel 837 ff des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB).

Auf eine Sicherstellung allfälliger Forderungen aus diesen gesetzlichen Pfand-rechten wird verzichtet.

 

[buxer]

Der letzte Satz "Auf eine Sicherstellung...." hat es in sich! Damit übernimmst du alle offenen Rechnungen, die die Liegenschaft betreffen, des Vorbesitzers.

Zu dem Makler, der diesen Vertrag vorlegt, hätte ich kein Vertrauen.

Einen Hinweis auf die Zahlungsmoral des Vorbesitzers gibt der Betreibungsregisterauszug.

 

[jomazi]

Sind solche Verträge in eurem Kanton nicht auch Sache des Notars?

Ich verstehe nicht, wieso du so einen einseitigen Vertrag vor der notariellen Beurkundung unterschreiben solltest!

liebs Grüessli, jomazi

 

[dumberlin]

doch, dieser vertragsentwurf kommt vom notar und wurde dem makler und uns zur vorbesprechung zugestellt, unterschrieben wird dann definitiv erst beim notar selbst. ausserdem scheint der genannte abschnitt aus dem bvg zitiert zu sein, dann sollte das doch soo ungewöhnlich nicht sein. ich bin echt ein wenig über die reaktionen überrascht, nicht falsch verstehen, froh darüber, aber dennoch überrascht, da ich davon ausging, dass das so standard ist. gruss dumberlin

 

[dumberlin]

so. ich konnte nun alles abklären und verifizieren.

Das ist anscheinend bei uns im kanton tatsächlich üblich so. man tappt aber nicht völlig im dunkeln, es gibt zu jeder ziffer eine stelle an die man sich wenden kann, um abzuklären, ob noch offene beträge da sind oder nicht.

hat man dann alles beieinander, minimiert sich das risiko dann doch auf ein minimum.

vielen dank an alle die hier rege mitdusktiert haben.

gruss

dumberlin

 

[emil17]

Der Satz "Auf Sicherstellung wird verzichtet" und "Pfandrechte" bedeutet nicht dass der Käufer die noch offenen Rechnungen zu bezahlen hat. Er muss dies nur, wenn diese Forderungen uneinbringlich sind. Ist der Verkäufer vermögend und hat er einen festen Wohnsitz, ist da nichts zu befürchten.

Handwerkerpfandrechte sind gegenstandslos, wenn nicht in jüngster Zeit Renovationen vorgenommen worden sind. Das andere kann man leicht herausfinden. Gebäudeversicherung: letzte Rechnung vorlegen lassen, ist für den Käufer sowieso interessant. Ältere Forderungen der Versicherung sind unwahrscheinlich - die treiben fällige Prämien nicht erst nach Jahren ein. Und wenn nicht kürzlich vorher eine Handänderung war, wird da auch nichts sein.

Viele solche Klauseln sind bei den Notaren in den Standardverträgen drin. Bei mir zum Beispiel, dass der Verkäufer nicht für die Konformität der Elektroinstallationen haftet. Kein Problem, das Gebäude hat noch nie einen Anschluss gehabt. Das kann der Notar aber nicht wissen.