Unglaublich, muss schnell entscheiden!!!

[Darko I.]

Hallo allerseits

Ich bin neu, ich weiss, ich sollte zuerst etwas dem Forum beitragen, bevor ich etwas verlange. Habe im Internet nach einem passendem Forum gesucht da ich demnächst Wohnungseigentumbesitzer werden möchte. Heute habe ich mein "Traumobjekt" gefunden, und ich möchte es. Monatelang habe ich es gesucht, und der jetzige Verkäufer möchte es schnellstmöglich verkaufen.

Eine Finanzierung ist tragbar, habe ich schon abgeklärt. Für mich schwer zu entscheiden ist natürlich bei dieser grossen Wahl, welches Finanzierungsmodel ich wählen sollte?

Ich bin risikofreudig, möge nichts besonderes langfristiges (Libor?)...

Das Objekt kostet 600000, Eigenmittel 130000.

Also Leute, Stand heute, was soll ich wählen?

1Hyp Fest 3 Jahre, 2.Hyp Libor mit Cap?

Oder habt Ihr spontan eine bessere Idee?

Besten Dank im Voraus

(PS: als Entgeltung für eure Tipps werde ich von meinem Entscheid berichten, für die neugierigen)

Grüsse

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Darko

Seit Jahren wird uns prophezeit, dass demnächst die Zinsen steigen. Ein Blick zurück zeigt, dass seit Januar 2008 als die Zinsen wirklich historische Tiefen erreichten, der Zins immer ein wenig rückläufig war und nie gestiegen ist. Libor ist doch auf Rekordtiefstand. Nimm diese und lege das gesparte Geld auf die Seite damit du amortisieren kannst wenn die Zinsen steigen. In eine kurzfristige Festhypothek würde ich derzeit nicht gehen. Wenn schon, dann eher in eine längerfristige. Aber, Du hast ja gesagt, dass Du ein gewisses Risiko eingehen willst.

Da ich mit Bankgeschäften absolut nichts am Hut habe solltest Du auf meinen professionell völlig unvoreingenommenen Expertenrat hören! /emoticons/default_smile.png

Herzlicher Gruss

Urs Tischhauser 

 

[swissnighthawk]

Augrund der vor nicht all zu langer Zeit erfolgten Margenerhöhung ist der Unterschied zwischen Libor und kurzfristigen Fixhypos nicht mehr wirklich gross... Wenn man dann noch eine libor mit cap (versicherung gegen oben, kostet auch ne prämie) nimmt ist der unterschied noch kleiner.. Hatte das auch geprüft und mich für fix entschieden... Da hilft nur vergleichen und abwägen der pro und kontra... Individueller Entscheid für jeden selber..

 

[tommuller]

Schliesse mich swissnighthawk an. Der minimale Unterschied zwischen einer z.B. 3-jährigen Festhypo und einer Libor rechtfertigt eigentlich keine Libor mehr. Ob du einen Teil langfristig absichern willst kommt auf deinen Typ an.

Ich persönlich rechne nicht damit, dass die Zinsen mittelfristig massiv steigen werden... Das sagt aber nur meine Glaskugel... ;-)

Ich werde rund die Hälfte kurzfristig und die andere Hälfte langfristig abschliessen. Die Entscheidung hat auch mit der Höhe der Finanzierung und der möglichen Tragbarkeit zu tun.

Gruss

Tom

 

[winner60]

Lieber Darko

Seit Jahren wird uns prophezeit, dass demnächst die Zinsen steigen. Ein Blick zurück zeigt, dass seit Januar 2008 als die Zinsen wirklich historische Tiefen erreichten, der Zins immer ein wenig rückläufig war und nie gestiegen ist. Libor ist doch auf Rekordtiefstand. Nimm diese und lege das gesparte Geld auf die Seite damit du amortisieren kannst wenn die Zinsen steigen. In eine kurzfristige Festhypothek würde ich derzeit nicht gehen. Wenn schon, dann eher in eine längerfristige. Aber, Du hast ja gesagt, dass Du ein gewisses Risiko eingehen willst.

Da ich mit Bankgeschäften absolut nichts am Hut habe solltest Du auf meinen professionell völlig unvoreingenommenen Expertenrat hören! /emoticons/default_smile.png

Herzlicher Gruss

Urs Tischhauser 

Ich teile diese Aussagen nicht alle.

Fakt ist, dass nach den grossen Margenerhöhungen der Banken Libor-Hypotheken mit CAP teilweise teurer sind als z.B. 3-jährige Festhypotheken. Da der effektive Libor nicht mehr weit von 0 weg ist, sind solche Libor-Hypotheken zur Zeit absolut NICHT attraktiv!

Demnach verbleibt die Wahl zwischen kurz-, mittel- und langfristigen Hypotheken. Mit einem wirklich umfassenden Zinsanstieg ist aufgrund der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Situation (v.a. in Europa) kaum zu rechnen (WISSEN tue ich das nicht - kann noch nicht Glaskugel lesen). Eine weitere Frage in Sachen Fristigkeit ist natürlich, ob grössere Amortisierungen vorgesehen sind: Da man alle 5 Jahre 3a-Konti "räumen" kann (was unter dem Aspekt der Steueroptimierung Sinn macht) und eine umfassendere Amortisierung bis zum Rentenalter aus meiner Sicht unumgänglich ist, sind 5-jährige Festhypotheken durchaus eine sinnvolle Option. Und alle 2-3 Jahre wieder "rumschauen", wer noch 0.05% günstiger sein könnte (mit all dem Papierkrieg) will eben auch nicht jeder.

Falsch machen kann man heute nicht viel - ausser man macht den Fehler, in unattraktive LIBOR-Hypotheken zu gehen.......

Martin

 

[SimC]

Ich kann meinen Vorrednern nur Recht geben. Beim derzeitigen Umfeld lohnen sich LIBOR-Hypotheken nicht.

Bei der Frage, ob kurz- oder lang-fristiger Kredit musst Du deine persönliche Situation berücksichtigen.

Wie auch winner60 schon schrieb, könntest Du die Hypothek auf eine Säule 3a-Amortisation ausrichten. Falls auch Deine Frau berufstätig ist und ein 3a-Konto hat, könntest Du entweder die Hypothek splitten und 2 Tranchen zu 5 Jahren nehmen oder eine 2- und im Anschluss eine 3-jährige Hypothek wählen.

Falls allerdings Deine Finanzierung auf Kante genäht ist und Du eine evtl. Zinssteigerung nach Ende der ersten Hypothek nur schlecht verkraften könntest, würde ich auf Sicherheit gehen und für den Hauptbetrag eine langjährige Hypothek nehmen und optional dazu noch ein oder zwei Kurzläufer für die Säule 3a-Amortisation.

Bei mehreren Tranchen kannst Du allerdings das Problem haben, dass Deine Verhandlungsposition bei Verlängerungen schwächer ist (für mich persönlich kein Argument, das muss aber jeder selber ausloten).

 

[tommuller]

Stimme SimC zu. Jedoch muss man sich bewusst sein, dass die Verhandlungsposition nicht dauern "geschwächt" ist. Wenn z.B. zur Absicherung eine 10-jährige abgeschlossen wird und in einer zweiten Tranche eine 5-jährige welche du nach Ablauf wieder mit einer 5-jährigen verlängerst, besteht nach Ablauf der 10-jährigen eine wunderbare Verhandlungsposition.

Offerten von verschiedenen Banken einholen und verhandeln. Dies wird noch vereinfacht, wenn man in den 10 Jahren auch ordentlich amortisiert. Wie Martin vorgeschlagen hat auch jeweils über die 3a (daher 2 x 5 jährige).

Gruss

Tom

 

[tremo]

Sehe ich aus so. Libor im Gegensatz zu Festhypotheken sind im Moment überhaupt nicht attraktiv.

An was ich einfach immer erinnern möchte: Auch langfristige Hypotheken sind ein Risiko. Es kann immmer etwas Unerwartetes passieren (Unfall, neuer Job, Arbeitslosigkeit, unüberwindbaren Ärger mit Nachbarn, Scheidung, andere finanzielle Verpflichtungen, etc..), welche ein Verkauf nötig machen. Auch wenn dies heute überhaupt nicht absehbar ist und man sich dies nicht vorstellen kann! Die Bank verlangt dann eine Ausstieggebühr (Vorfälligkeitsprämie) ausser die Hypothek kann auf einen Neukäufer übergeben werden, aber nur sofern dieser dies akzeptiert und für die Bank die Vorgaben erfüllt!

Muss die Hpothek aufgelöst werden, ist eine Vorfälligkeitsprämie fällig. Je länger die Hypothek noch läuft, desto teurer wird dies. Dies kann richtig ins Geld gehen!

siehe auch:
Frühzeitige Kündigung der Hypothek

Am besten eine mittlere Laufzeit wähle, welche im Moment seh attraktiv sind. Tranchen mindern zwar das Risiko, dass alles aufs mal bei hohem Zinsniveau abgelöst werden muss, jedoch ist der Verhandungsspielraum bei der Bank dann gleich null! Ein Anbieterwechsel der Hypothek ist dann kaum möglich... da wird es halt dann etwas teurer.

 

[alex1976007]

Hallo zusammen

Ich sehe dir ein wenig anders. Seit Jahren habe ich eine Libor und bin damit super gefahren. Aber es gibt bei den Libor Hypotheken grosse Unterschiede, was die Laufzeiten anbelangt.

Wenn du dich für eine 3jährige Lybor entscheiden musst, dann gebe ich den anderen recht, dann mache lieber eine 3 jährige Festzinshypothek.

Aber es gibt auch Lyborhypotheken bei Instituten, wo du alle drei Monate wechseln kannst und diese sind nach wie vor sehr attraktiv. Setzt aber voraus, dass du den Markt jeweils aktiv beobachtest.

 

[tremo]

Ich sehe dir ein wenig anders. Seit Jahren habe ich eine Libor und bin damit super gefahren.

Sofern du die letzten Jahre als Gesamtes ansiehst, mag dies stimmen. Ich spreche aber von der aktuellen Situation. Wenn die Marge einen Libors z.T. schon höher als eine Festhypothek ist (Stand Oktober 2014), macht ein Libor nur Sinn, wenn eine höchstmögliche Flexibiltät gefragt ist. Der Libor hat fast nur noch Spielraum nach oben. Da wäre es unverständlich dieses Risiko einzugehen.

 

[Darko I.]

Hallo zusammen

Vielen dank für die Tipps und die rege Beteiligung!

Mein momentaner Trend geht zur kurzfristigen fixen Hypothek, eure Argumente haben mich dazu bewegt.

Darf man mir hier auch eine tollen Finanzierungspartner vorschlagen? War bisher nur bei meiner "Hausbank" Postfinance, möchte aber mehrere Offerten haben. Wie sind diese Internetanbieter eigentlich, à la Moneypark?

Ihr habt noch Zeit mich umzustimmen, hoffe Ihr bringt mir weiterhin gute Vorschläge.

Danke und Gruss

Darko

 

[_miau_]

raiffeisen find ich gut.

ps. nei, ich schaff nit doert.

 

[tremo]

Meine Hausbank machte das teuerste Angebot. :-(

Unbedingt auch Versicherungen und evtl. deine Pensionskasse anfragen. Auch Pensionskassen investieren in Immobilien und da kann es interessante Angebote geben.

Weitere Tipps:

Keine komplizierten Modelle wählen und Zinsberechnung nach Schweizer Usanz verlangen, macht auch wieder ein paar hundert Franken aus. Banken erstellen z.T. komplizierte Excel-Files mit Anstieg bei Starthypotheken und Minergie-Rabatten. Ziel: Die genaue Zinszahlung sollte im Kopf ausgerechnet werden können.

 

[alex1976007]

Sofern du die letzten Jahre als Gesamtes ansiehst, mag dies stimmen. Ich spreche aber von der aktuellen Situation. Wenn die Marge einen Libors z.T. schon höher als eine Festhypothek ist (Stand Oktober 2014), macht ein Libor nur Sinn, wenn eine höchstmögliche Flexibiltät gefragt ist. Der Libor hat fast nur noch Spielraum nach oben. Da wäre es unverständlich dieses Risiko einzugehen.

Nur halb einverstanden. Entscheidend ist für mich als Endkunde nicht die Marge sondern erstens der offertierte Zinssatz und zweitens die Flexibilität.

Wie andere auch schon richtig bemerkt haben, spielt auch die persönliche Situation eine Rolle (berufliche Stabilität, Partnerschaft usw.) für die Einschätzung, wie lange man sich binden möchte.

Wenn ich nun also bei einem Libor immer noch den besten offerierten Zinssatz erhalten, zudem noch die Flexibilität habe, dass die Hypo immer auf 3 oder 6 Monate kündbar ist, ist dies gegenüber eine 2-jährigen Festzinshypo eindeutig ein Vorteil. Ich kann immer auf persönliche Veränderungen reagieren.

ABER..ganz wichtig, dies trifft nicht bei allen Instituten beim Lybor zu. Viele haben z.B. dreijährige Laufzeiten und dann gebe ich dir recht, dann kann man heute genau so eine dreijährige Festhypothek abschliessen.

Allerdings ist es teilweise möglich auszuhandeln, dass man kostenlos von der Lybor in diesen drei Jahren in eine Festzinshypo wechseln kann. Vorteil: Hier hat man wieder Flexibilität

 

[winner60]

Nur halb einverstanden. Entscheidend ist für mich als Endkunde nicht die Marge sondern erstens der offertierte Zinssatz und zweitens die Flexibilität.

Wie andere auch schon richtig bemerkt haben, spielt auch die persönliche Situation eine Rolle (berufliche Stabilität, Partnerschaft usw.) für die Einschätzung, wie lange man sich binden möchte.

Wenn ich nun also bei einem Libor immer noch den besten offerierten Zinssatz erhalten, zudem noch die Flexibilität habe, dass die Hypo immer auf 3 oder 6 Monate kündbar ist, ist dies gegenüber eine 2-jährigen Festzinshypo eindeutig ein Vorteil. Ich kann immer auf persönliche Veränderungen reagieren.

ABER..ganz wichtig, dies trifft nicht bei allen Instituten beim Lybor zu. Viele haben z.B. dreijährige Laufzeiten und dann gebe ich dir recht, dann kann man heute genau so eine dreijährige Festhypothek abschliessen.

Allerdings ist es teilweise möglich auszuhandeln, dass man kostenlos von der Lybor in diesen drei Jahren in eine Festzinshypo wechseln kann. Vorteil: Hier hat man wieder Flexibilität

Du widersprichst dir selber....

Fakt ist, dass die Libor-Hypotheken im Moment teurer sind als kurzfristige Festhypotheken! Libor mit Cap sind dann noch teurer..... also sind bei den meisten Banken die Libor-Hypotheken schlicht TOT! Und dies nicht aufgrund des effektiven Libor-Zinssatzes, sondern aufgrund der Gier der Banken mit ihren Margen. Das ENDPRODUKT ist für den Kunden einfach völlig unattraktiv. Warum sollte jemand eine Libor-Hypothek wählen, wenn die schon teurer als eine kfr. Festhypothek ist?

Richtig und wichtig ist jedoch der Hinweis des Risikos bei langfristigen Hypotheken: Die Ausstiegskosten sind da unglaublich hoch! Also kann ein gut gemeinter Entscheid aus dem Fokus "Sicherheit" ganz plötzlich zur Achillesferse werden. Wie übrigens in den aktuellen Zinsen der Festhypotheken (welche rund 0.5% tiefer sind als im Februar 2014!) ersichtlich, rechnet man zur Zeit mit keinen allzu grossen Zinsanstiegen in den nächsten Jahren. Wer es günstig und flexibel haben will, ist mit kürzeren Festhypotheken sicherlich nicht schlecht beraten. Wer über einen definierten Zeitraum ganz fest rechnen will, der muss halt eine Festhypothek mit entsprechender Laufzeit wählen.

Martin

 

[Freidenker]

Haben gerade Hypothek verlängert. 1/3 Libor-Flex 3 Jahre (Wechsel alle 3 Monate in ein anderes Produkt möglich), Marge 0.9 %. Rest Festhypothek 5 Jahre 1.3 %.

 

[SimC]

@winner60: Du hast natürlich recht. Wenn die Möglichkeit besteht, dass die Hypothek vorzeitig abgelöst werden muss, sollte man einen Langläufer tunlichst vermeiden.

Allerdings sind die Ausstiegskosten nicht zwingend exorbitant hoch. Es hängt (zumindest bei meiner Bank, aber bei anderen Banken dürfte es ähnlich sein) vom Zinsumfeld ab indem du die laufende Hypothek abgeschlossen ab und in dem Du aus der Hypothek aussteigen willst.

Wer aktuell aussteigen will muss in der Tat hohe Ausstiegskosten tragen. Er besitzt eine hochverzinsliche Hypothek die in einem niedrigzinsigen Umfeld aufgelöst werden soll. Das kostet natürlich.

Im umgekehrten Fall könnte man allerdings durch einen Ausstieg aus einem Langläufer sogar Geld verdienen.

@Freidenker: Wieviel zahlst Du momentan effektiv für deine Libor-Hypo und wieviel hättest Du für eine 2-jährige bezahlt? In der Theorie klingt Libor toll. Aktuell niedrige Zinsen und sobald das Umfeld unsicher wird steigt man auf eine Festverzinsliche um. Aber wenn Du dann umsteigst, sind auch die Zinsen der Festverzinslichen bereits gestiegen und Du erhältst nicht mehr die guten Konditionen von heute.

Nach welchen Kriterien würdest Du einen Wechsel in ein anderes Produkt vornehmen? Als Amateur hechelt man immer den Prognosen der Experten hinterher, die auch sofort in die verlangten Zinsen einfliessen. Damit meine ich nicht die Experten die in den Zeitungen veröffentlichen und nur Schwarz oder Weiss kennen, sondern die Abteilungen der Banken die auch kleinste Nuancen in 0,01 Zinsprozent umrechnen.

NB: Bei der Frage, ob die Finanzkrise überwunden ist, verlasse ich mich nicht auf Politikermeldungen in den Zeitungen, sondern schaue lieber auf die Entwicklung der Fünf- und Zehn-jährigen Hypotheken. Das ist die ungefilterte Expertenmeinung. Eine Fehleinschätzung dort kostet die Banken wirklich Geld.

 

[Freidenker]

3 Jahre Festhypo wären 1.15 % gewesen und 3 Jahre Libor-Flex 0.903 %

Genau, die Zinsen werden wenn überhaupt nur sehr langsam steigen, darum sind die 10jährigen auch bei knapp 2 %. Für mich Grund genug um Libor abzuschliessen . Wenn die Zinsen wirklich steigen, wird die Hypothek reduziert.

Welche Experten? Experten in Manipulation und Unterstützung Steuerhinterziehung? Unser Wirtschaftssystem ist auf Wachstum aufgebaut (man könnte auch Schneeballsystem dazu sagen...) und Optimierung, Razionalisierung oder wie auch immer man das nennen möchte. Stösst das Wachstum an seine Grenzen, stossen auch die Experten an ihre Grenzen. Aber lassen wir das, hat nichts mit dem eigentlichen Thema zu tun ;-) 

 

[SimC]

Nicht schlecht. Bei 0.903 % käme ich auch in Versuchung.

Klar, die 'Experten' sind alles andere als perfekt. Allerdings habe ich noch weniger Ahnung von der Materie und traue mir daher nicht zu, zu entscheiden wann es Zeit wäre von LIBOR auf Festverzinslich umzusteigen.

 

[tommuller]

Bei der oben genannten Zinskonstellation dürfte der Libor im Verlauf der Laufzeit (3 Jahre) um rund 0.5 % ansteigen. Sollte der Anstieg kontinuierlich geschehen, wäre die Libor immer noch besser als die Festhypo, da zu Beginn weniger Zinsen bezahlt werden als am Schluss...

Nur so ein Zahlenspiel...