Vorfälligkeitsentschädigung

[sunseeker]

Hoi mitenand

Ich habe mir mal die Bedingungen der verschiedenen Anbiete für die Festhypotheken durchgelesen: dort ist die Rede von einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man vorzeitig kündigt. Je nachdem wie der Zins zum Kündigungszeitpunkt ist bekommt man aber sogar noch eine Gutschrift.

Wie funktioniert das praktisch? Annahme: ich schliesse ab auf 5 Jahre für 2.5%, kündige nach 3 Jahren vorzeitig und zu diesem Zeitpunkt liegt die 5-jährige bei 3.5%. Wie wird das dann berechnet?

Thanx

sunny

 

[john_w64]

Stell es dir einfach so vor: Die Bank will immer Gewinn machen. Gerechnet wird es so dass es sich für dich nicht lohnt eine Festhypo mit z.B. 4.5% vorzeitig zu kündigen um eine neuen Festhypo mit z.B. 3% abzuschliessen.

 

[migl]

Es wird die Zinsdifferenz zwischen 4,5% und 3,5% sprich 1% für die Restliche Laufzeit von 2 Jahren gerechnet.

Die Kündigung einer 3,5% Hypothek, bei aktuellen Zinsen von 4,5%, ergibt eine Gutschrift der Bank. Aber wer kündigt eine Festhypothek mit einem tieferen Zins bei aktuell höheren Zinsen. Dies ist wohl nur Theorie.

 

[Sonnenblume]

Die Kündigung einer 3,5% Hypothek, bei aktuellen Zinsen von 4,5%, ergibt eine Gutschrift der Bank. Aber wer kündigt eine Festhypothek mit einem tieferen Zins bei aktuell höheren Zinsen. Dies ist wohl nur Theorie.

Da könnte ich mir schon ein Szenario vorstellen.

Die aktuelle Festhypothek hat eine Restlaufzeit von 2 Jahren. Die Zinsen sind steigend, deshalb möchte man so früh wie möglich auf eine 10 jährige Festhypothek umsteigen. Diese ist natürlich im Zinssatz höher als die alte 5 Jahres Hypothek........

Ob das tatsächlich schon einmal jemand gemacht hat? /emoticons/default_confused.png

Jedenfalls dürfte es sehr schwierig sein im Voraus zu berechnen ob man davon profitiert, denn die Prognosen für steigende oder fallende Zinsen sind sehr spekulativ. Als wir vor 31/2 Jahren die Hypotheken aushandelten haben Alle von steigenden Zinsen geredet. Man solle wenn möglich lange Laufzeiten wählen. Deshalb haben wir und für eine 10 Jahres statt einer 3 Jahres Hypothek entschieden.

Rückblickend weiss ich nun, dass ich mit der 3 Jahres besser gefahren wäre, denn ich könnte sie jetzt zu tieferen Zinsen erneuern als ich jetzt bezahle.

Damit ich mir das Leben nicht unnötig schwer mache habe ich einfach beschlossen die 5% welche wir auf das Konto einzahlen ganz einfach abzuschreiben. Solange die Zinsen nicht über 5% steigen kann ich ruhig schlafen und der Betrag welchen wir Einsparen liegt auf einem speziellen Konto welches in schlechten zeiten als Puffer dienen kann.

 

[sunseeker]

Ich könnte mir noch folgendes Szenario vorstellen: Ich wähle eine FH für 5 Jahre und merke nach 2 JAhren, dass ich das Objekt verkaufen will. Dann kann ich die FH entweder auf den Käufer übertragen oder (falls die Zinsen eben wie oben beschrieben) mir die Zinsdifferenz als Gutschrift auszahlen lassen.

Hat das in der Praxis schonmal jemand gemacht? Da müsste die Bank ja richtig viel Geld locker machen (Beispiel: FH 5 Jahre über 500'000 CHF, 1% Zinsdifferenz, Restlaufzeit 3 Jahre ==> 15'000 CHF Gutschrift). Korrekt gerechnet? (natürlich abzüglich der Gebühren vermute ich..)

 

[888]

das tönt alles etwas zu gut....

ich habe zwei praktische beispiele der letzten 5 jahre, hier mal eines davon:

bei der zweitgrössten ch bank hatte ich eine festhypothek abgeschlossen, da ich die wohnung verkauft habe musste ich die festhypothek vorzeitig kündigen; die bank verrechnete mir den gesamten zinsausfall (richtig gelesen => als ob ich die hypothek noch knapp 2 jahre behalten hätte), nein nein die bank ist nicht wirklich schuld, immerhin stand meine unterschrift auf dem blatt wo dies so festgehalten wurde. jegliche gespräche waren erfolglos. NOCH zu erwähnen, die hypo war 2002 bei 2.1% auf 3 jahre errichtet worden, bei der kündigung lag der hypozins bei 3.4% das änderte nichts.

 

[sunseeker]

@888: dann kann aber in den allgemeinen Bedingungen dieser Bank für Festhypotheken nicht gestanden haben, dass falls der Zinnsatz höher ist bei Kündigung Du eine Gutschrift erhältst. In den neueren Festhypothekvertragsbedingungen ist dies meist so vermerkt.

Umgekehrt musst Du falls der Zinssatz bei Kündigung tiefer ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

 

[john_w64]

Wer daran denkt eine Wohnung oder ein Haus zu Verkaufen schliesst am besten eine Variable Hypo ab. Dann ist man flexibel.

 

[griff]

Je nachdem wie der Zins zum Kündigungszeitpunkt ist bekommt man aber sogar noch eine Gutschrift.

Davon träume ich auch - da macht zumindest unsere Bank nicht mit. Bei Zinsbelastung sind die aber sofort dabei.... /emoticons/default_mad.png

Zumindest wurde uns angeboten, die Festhypothek, welche früher aufgelöst wird, auf das Bauland zu übertragen. Das ist wieder sehr grosszügig, ist doch der Baulandzinssatz in unserem Fall einiges höher.

Jetzt müssten wir nur endlich das Bauland kaufen können...

Grüsse Chris

 

[HoppSchwiez]

ja wie ist es denn nun?

2 stühle 3 meinungen

ich fände es interessant diesen wichtigen punkt mal etwas zu klären.

in den oben genannten beispielen macht das (trotz kurzer laufzeit.. könnten ja auch noch 10 jahre sein) einen enormen unterschied.

im einen fall müsste man 10 000 - 20 000 bezahlen und im anderen bekommt man 15 000.

das ist natürlich schon ein unterschied wie tag und nacht.

besonders wenn ich jetzt noch edenke was wäre wenn man eine 10 oder 15 jährige festhypo hätte.

wenn die dir da dann im zweiten jahr , wie oben beschrieben, einfach heiter die zinsen der nächsten 13 jahre berechnen.. dann gute nacht

sind wir ja in den 6 stelligen

und das selbst dann wenn es für die bank sogar ein glücksfall ist.. also die zinsen jetzt 2% oder merh prozent über dem damaligen niveau liegen und sie am anderweitigen verleih viel geld zusätzlich verdienen.

also die variante mit der diffrents wird gutgeschrieben gefällt mir deutlich besser und wäre auch nur fair.. die bank verdient das ja anderweitig..

 

[Waedi]

Hallo,

grundsätzlich wird deine Bank das Zinsrisiko bei Vertragsabschluss ja nicht wirklich selber tragen, sondern wird es auf der Gegenseite über einen Zinssatz-Swap mit derselben Laufzeit wie deine Fest-Hypothek absichern. Sie tritt somit eigentlich nur als Zinssatzvermittlerin auf. Dabei streicht sie jedoch die Differenz zwischen deinem Hyposatz und dem grundsätzlich tieferen Swapsatz (sagen wir mal die Differenz dürfte bei 0.75% liegen) für jedes zukünftige Jahr letztlich als Gewinn ein. Löst du nun die Hypothek vorzeitig auf, muss deine Bank auf der Gegenseite den dazugehörenden Zinssatzswap auch wieder schließen. Ist das Zinsniveau dabei, wie in deinem Beispiel höher als bei der Eröffnung, ergibt sich beim Schließen dieses Swaps für die Bank einen Gewinn, welcher eine faire Bank nun zumindest teilweise an dich weitergeben sollte. Jedoch sicher erst, nachdem sie den ursprünglich zu erwartenden Ertrag über die gesamte Laufzeit deiner Hypothek in Abzug gebracht hat (inklusive einer Bearbeitungsgebühr), Letztlich kann man davon ausgehen, dass Du erst einen wirklichen Gewinn erwarten kannst, wenn sich das Zinsniveau um mehr als 1 Prozentpunkt erhöht hat und sich in deinen Verträgen eine faire Bank widerspiegelt.

Grüsse.

 

[HoppSchwiez]

danke für die info.

so war auch mein bisheriger kenntnisstand.

1 % fürs nichts tun bei solch hohen beträgen ist aber schon ganz schön happig

so würde ich mein geld auch gern verdienen

kein risiko, nahezu keine arbeit und viiiel geld

eine bank sollte man sein.

hat zwar hier jetzt nicht wirklich was verloren..

aber da das thema damit ja abgeschlssen sein dürfte, erlaube ich mir die philosophische frage

wozu brauchen wir überhaupt eine bank bzw warum leiht man sich nicht gleich das geld selber bei der zentralbank?

die bank macht ja in der geschichte so gut wie garnichts.

ist absolut überflüssig.

kostst aber richtig geld.

bei durchschnittlich 700 000 hypo und 30 jahren laufzeit sind 0.75% dann mal eben so ca 150 000 die der durchschnittsschweizer da nahezu vollkommen ohne gegenleistung für diesen "service" bezahlt.

die beratung die die bank da macht ist ja nur seeehr kurz.

zumal sie auch nicht viel wert ist, da sie ja auch viele eigene interessen hat die quasi zwangsläufig andere sind als die des kunden.

eine unabhängige beratung wäre da sicher deutlich hilfreicher.

und wie oft braucht man die? 5, 10,20 stunden /emoticons/default_smile.png?

150 000 geteilt durch 2-20 stunden /emoticons/default_smile.png

schöner stundenlohn /emoticons/default_smile.png

ich würde sagen wir machen mal eine volksentscheid /emoticons/default_smile.png