Vorzeitige Hypothekenauflösung

[Al Giordino]

Hallo Zusammen

Wir müssen leider vorzeitig aus der Hypothek aussteigen und das Haus verkaufen. Wir haben einen Käufer gefunden, der das Haus samt Übernahme der Hypothek kaufen wollte. Unsere Bank wollte aber den Kauf nicht finanzieren. Nun mussten wir das Haus schlussendlich dem Käufer verkaufen, ohne Übernahme unserer Hypothek. Es fallen daher Kosten an.

Fragen:

Da eine andere Bank die Finanzierung ermöglicht hat, wäre es unserer Bank doch zumutbar gewesen, dies auch zu machen?

Hat unsere Bank ihre Schadensminderungspflicht verletzt?

Bank darf ablehnen, aber wir haben einen Übernehmer gefunden. Sind wir dann nicht fein raus, analog beim Mieterwechsel?

Kennt sich da jemand aus?

Vielen Dank für die Hilfe.

Liebe Grüsse

Al

 

[Tschungge]

Ich bin leider kein Experte. Aber ich nehme folgendes an:

Entscheidend sind die Vertragsvereinbarungen. Im Normalfall verrechnen die meisten Banken Gebühren (z.B. offene Zinsen bis zum Vertragsende), wenn vorzeitig aus dem Kreditvertrag ausgetreten wird und die Laufzeit somit nicht eingehalten wird. Ich gehe davon aus, dass eure Bank bewertet hat, dass der Übernehmer die Immobilie nicht tragen kann. Inbesondere bei der Tragbarkeitsberrechnung gibts es bei Banken Unterschiede. Nur weil eine Bank die Finanzierung ermöglicht hat, beudetet dies nicht, dass eine andere Bank dies auch tut. Vor allem wenn die Tragbarkeit des Kreditnehmers an der Grenze liegt.

Somit befürchte ich, dass ihr nicht fein raus seid und die Gebühren bezahlen müsst. Man könnte höchsten versuchen, die Gebühren auf den Verkaufspreis draufzupacken oder mit dem Übernehmer zu teilen.

Bin aber nicht zu 100% sicher.

Womöglich erhältst du noch ein anderes Feedback hier

 

[drn21]

Wie @Tschungge schreibt, kommt es auf das an, was genau dazu in Deinem Vertrag mit der Bank steht/stand. Diese Dinge sind mit Rücktrittsklauseln geregelt, auch Ablöseentschädigung genannt.

Von Gesetzes wegen ist die Bank nicht verpflichtet, an beliebige Personen (in diesem Falle der Käufer Eures Hauses) einen Hypothekar-Kredit zu vergeben, selbst wenn die Tragbarkeit gegeben wäre. Das ist die freie Entscheidung der Bank.

Ich kenne einen konkreten Fall, da wurde eine 6-stellige Summe fällig als Ablöseentschädigung, das ist die Kehrseite langer (günstiger) Festhypotheken.

Ich hätte versucht, mit Deiner Bank vorab eine Lösung zu finden, Kompromisse gibt es immer. Nun ist das Kind in den Brunnen gefallen.

Das tut mir leid für Euch, alles Gute !

 

[NiklasAG]

Die Bank muss gar nichts. Und wird auch nur einer Übernahme zustimmen, wenn eure Konditionen schlechter für einen Übernehmer sind, als ein Neuabschluss. Die wollen Geld verdienen und sind nicht die Caritas.

Kauft ihr möglicherweise etwas anderes? Dann könntet ihr versuchen, die Hypothek zu verschieben.

 

[Al Giordino]

Von Gesetzes wegen ist die Bank nicht verpflichtet, an beliebige Personen (in diesem Falle der Käufer Eures Hauses) einen Hypothekar-Kredit zu vergeben, selbst wenn die Tragbarkeit gegeben wäre. Das ist die freie Entscheidung der Bank.

Genau das wäre spannend zu wissen, wie es rechtlich aussehen würde, wenn sie eine zumutbare Übernahme ablehnen. Klar dürfen sie das. Die Frage ist aber, ob sie die Kosten uns weiterverrechnen dürfen.

Danke Euch für eure Meldungen.

 

[drn21]

Genau das wäre spannend zu wissen, wie es rechtlich aussehen würde, wenn sie eine zumutbare Übernahme ablehnen. Klar dürfen sie das. Die Frage ist aber, ob sie die Kosten uns weiterverrechnen dürfen.

Natürlich dürfen sie Dir die Kosten verrechnen, wenn es in Deinem Vertrag so steht. Und es steht in den allermeisten Verträgen für Festhypotheken so drin.

Wenn Du vorzeitig kündest, entstehen der Bank Kosten. Sie hat ja das Geld, welches Du Dir zu einem fixen Zinssatz für eine fixe Laufzeit geliehen hat, ebenfalls geliehen (wo auch immer und in welcher Form auch immer). Maximal ist es eine Verhandlungssache, rechtlich sehe ich da null Chancen.

Und die zumutbare Übernahme wird vor Gericht nicht ziehen. Es geht ja um viel mehr als z.B. den Nachmieter eine Mietwohnung, wo das Mietrecht diesen Fall explizit vorsieht. In die Bonitätsprüfung für eine Hypothek fliessen dermassen viele Faktoren ein, dass sich die Bank da immer rausreden kann, wenn sie denn will oder überhaupt muss.

 

[Al Giordino]

Klar entstehende Kosten, dass ist mir auch bewusst. Und es ist auch klar, dass wir diese zu tragen haben. Mich interessiert ja die Rechtslage bzw. die Rechtsprechung für das obengenannte Problem. Ich könnte mir vorstellen, dass sich da schon jemand gegen die Bank aufgelehnt hat. Interessant ist zu wissen, ob schon mal jemand erfolgreich gegen die Bank angekämpft hat. Ob dann die Voraussetzungen konkret erfüllt wären, ist eine andere Frage. Mir geht es einzig und allein darum, ob solche Fälle existieren. Meine persönliche Rechtsauffassung ist diesbezüglich klar: Eine zumutbare Übernahme stellt eine Schadensminderungspflicht dar. Was aber als zumutbar gilt, ist schlussendlich eine Beweisfrage und da happerts wohl, wie du richtig ausgeführt hast.

Gruss

 

[sparx]

Wieso meinst du denn dass die Bank diesbezüglich eine Schadensminderungspflicht hat? Die vorzeitige Auflösung ist im Vertrag geregelt und sie muss sich genau daran halten. Wenn du jemanden bringst, sie den aber ablehnen dürfen sie dass ohne eine Begründung oder sonstige Auswirkungen.