Wann und welche Hypo abschliessen Übertrag Sept. 2012 ?

[Hoss]

Hallo Zusammen

Wir haben den Kaufvertrag letzten Monat abgeschlossen, übertrag und Bezug ist ende August 2012

Preis

800'000

Anzahlung

50'000

Konten

75'0000

Wertpapiere

50'000

BVG Freizügigkeit

50'000

wenn nötig
Einkommen 120'000

zwei Kinder unter 3 Jahren

Habe mich vor einem Jahr einmal bei verschiedenen Banken informiert um ein Budget abzuschätzen und alle hätten finanziert.

Jezt ist es konkret und ich wollte mich einmal bei euch erkundigen.

PK ja, nein 3A verpfaenden oder rückkauf?

Möglichst viel EK oder möglichst viel Hypo?

Hypo Mix 2/3 1/3 oder 1/2 1/2, 2 x fest oder fest und libor /variabel?

5, 7, 10 Jahre?

In 2 Monaten fixieren für in einem Jahr oder zuwarten?

Bankenrunde oder Hypo Broker... weche?

Danke für euer feedback /emoticons/default_smile.png

 

[john_w64]

Hallo Hoss

Ich würde empfehlen einen genauen Plan aufzustellen wo du Sept. 2012 stehen wirst. So wie ich das sehe kannst du das EK aus Anzahlung + Wertpapieren(so sich die zum aktuellen Wert verkaufen lassen) und Barvermögen bestreiten (50k Anzahlung + 75k Barvermögen + 50k Wertpapier gibt ja schon mal 175k). Ich würde so planen dass du eine Reserve hast für Unvorhergesehenes - d.h. du rechnest mal mit einem Preis von 900k über alles, was ein EK von 180k bedarf, und auf der Basis sollten du planen möglichst ohne PK und 3A und so auszukommen (in den 15 Monaten solltest du ja noch ein wenig sparen können..). Zudem sollt eine Reserve für unvorhergesehes verbleiben von 15-30k (falls das Auto kaputt geht oder eine grössere Arztrechnung kommt).

Hypo: ich würde beobachten, im Moment gibt es keinen Trend zu wirklich höheren Hypozinsen (und wenn heute eine Festhypo für Sept. 2012 abgeschlossen wird würd da ja auch ein Aufschlag fällig). Eventuell sogar mit Libor einsteigen und erst fest machen wenn es wirklich anzieht. Festhypo nicht Splitten weil damit ein Bankwechsel fast unmöglich wird. Und selber mit den Banken reden, ein Broker will nur geld verdienen.

Im Prinzip bist du mit 20% "echtem" EK und dem Einkommen von 120k (sofern das das einkommen nur einer Person ist und die zweit im Moment nicht arbeitet) für die Banken ein sogenannt "gutes Risiko".

 

[Hoss]

Hallo Werner

Besten Dank, für die Infos.

Wertpapiere ist Festgeld dass ende 2012 frei wird.

Wieso keine PK und keine 3A, Hypo Zins wäre doch kleiner und was mit den PK passiert weiss auch niemand...

Reserve ist vorhanden. Mit Familie hab ich schon etwas respekt vor Libor... Die Banken haben immer von 1. und 2. Hypo gesprochen, nur 1. wenn EK grösser 35%..?

Ich habe an 60% Fest und 40% Libor gedacht oder so ähnlich.

Einkommen ist nur von einer Person.

Gruss

 

[ceo]

Hallo, sind deine Fragen noch aktuell für dich?

Gruss

 

[Hoss]

War gerade noch im Urlaub, daher meine verspätete Antwort. Ja ist immer noch aktuell, ich habe gedacht schaue mich jetzt dan um (ein Jahr im voraus)

Gruss

 

[Sonnenblume]

Hallo Werner

Wieso keine PK und keine 3A, Hypo Zins wäre doch kleiner und was mit den PK passiert weiss auch niemand...

Reserve ist vorhanden. Mit Familie hab ich schon etwas respekt vor Libor... Die Banken haben immer von 1. und 2. Hypo gesprochen, nur 1. wenn EK grösser 35%..?

Ich habe an 60% Fest und 40% Libor gedacht oder so ähnlich.

Einkommen ist nur von einer Person.

Gruss

Wir haben einen Teil unserer PK verpfändet und dadurch den ganzen Betrag als 1. Hypothek erhalten (bei 22% Eigenkapital cash).

Bei der Auszahlung der 3a lohnt es sich zu staffeln (falls ihr beide Eine habt, auf 2 Jahre verteilen) und sie jeweils alle 5 Jahren auszahlen zu lassen. Wir hätten bei Auszahlung von 80K doppelt soviele Steuern bezahlt als bei der Auszahlung von 2x40K in 2 verschiedenen Jahren.

Hypothek reduzieren lohnt sich auf jeden Fall finanziell, denn für Fr. 1000.- Eigenmietwert die man versteuern muss bezahlt man vielleicht 35% Steuern. Fr. 1000.- Hypozinsen sind aber zu 100% weg und momentan dürfte es schwierig sein (ohne grosses Risiko) das Kapital zu 3% verzinst zu bekommen.

Ausserden steht ja die Streichung des Eigenmietwertes und des Hypothekarabzugs immer noch im Raum.

Ob ihr eine Libor machen wollt hängt von eurer Risikobereitschaft ab, obwohl mit Libor ist man in den letzten Jahren immer am besten gefahren und je nach bank gibt es ja auch die Libor mit Zinsdach. Die Aufteilung der Hypothek in Libor und Fest finde ich eine gute Idee. Auch wir werden wohl beim nächsten Wechsel so eine Lösung machen.

 

[ceo]

Hallo Hoss

Grundsätzlich: du hast Kinder 3 Jahren -> Thema Sicherheit und Langfristigkeit nehme ich an, sind auch wichtiger als unbedingt noch viel sparen, schliesslich sind die Zinsen schon sehr tief. Du schreibst auch, du hast wegen Familie Respekt vor Libor. Somit solltest du auch deine PK nicht herausnehmen, dies auch nur, wenn du auf dem Risikoteil "Leistungsprimat" hast, ansonsten riskierst du eine grössere Kürzung der Leistungen im Fall der Fälle.

Weiter:

- es gibt grundsätzlich keinen Aufschlag mehr für die 2. Hypothek! Der Markt ist offensiv, d.h. man erhält in der Regel keinen Aufschlag mehr für die 2. Hypothek. Wenn ja, dann ist die Offerte schlecht

- Bezug 3a-Gelder: lass dir deinen "Grenzsteuersatz" (mit Hilfe der steuerbaren Einkommens) berechnen. Anschliessend nimmst du die Offerte derjenigen Festhypothek, welche du willst und ziehst den Grenzsteuersatz davon ab. Wenn das Resultat tiefer ist als der Zins auf deinen 3a-Geldern, solltest du diese 3a-Gelder auf dem Konto belassen. Zudem lohnt sich ein zweites 3a Konto, damit du später die Progression brechen kannst

- variabel/libor: wähle ein Institut, das Libor OHNE irgendwelche Restriktionen (wie Mindestlaufzeit 3 Jahre usw.) anbietet. Auf keinen Fall wähle ein Institut, das Libor gar nicht anbietet. Wenn möglich, wähle ein Institut OHNE Mindesbetrag bei der Liborhypothek

- Hypomix: die Hauptfrage ist: welche Zinsobergrenze seid ihr bereit zu zahlen? Wenn diese Obergrenze höher liegt, dann kann man auch bereits jetzt fixieren, so denke ich zumindest ist es nicht falsch, vor allem wenn man Kinder hat. Dabei kann man den Teil, den man z.B. in 10 Jahren sicherlich nicht zurückzahlen kann, auch auf 10 Jahre binden (-> dabei ein Institut wählen, das bei evtl. frühzeitiger Auflösung der Hypothek dem Kredtinehmer einen Erlös erstattet!). Den Rest kann dann zuwarten und allenfalls bei Bezug in Libor finanziert werden.

- Hypobroker: wenn du alle Fragen oben beantwortet hast, dann ist ein Hypobroker sicherlich nicht falsch. Der erspart dir viel Zeit, um Offerten einzuholen. Beachte aber effektiv auf die obigen Themen (v.a. Vertragsklauseln). Schon alleine wenn er dir bei deiner Wunschbank 0.1% herausholen kann, hat er sich gelohnt. Ich denke nicht, dass ein solcher Broker 4stellig kostet, sofern er auf Honorarbasis arbeitet! Ein reiner Broker ist nur dann nützlich, wenn man wirklich alle obigen Themen beantwortet hat, oder er berät dich von A bis Z. Denn er sollte nicht nur Offerten einholen, sondern auch helfen, bei der Hausbank "marktgerechte" Offerten einzuholen.

Ich hoffe, ich habe alle Themen angesprochen und auch erklären können.

Gruss und viel Erfolg