Was ist möglich auf diesem Grundstück...?

[ChrisL]

Hallo zusammen,

wir halten aktuell Ausschau nach Baugrundstücken, haben auch schon mehrere potentielle Gefunden.... Bevor wir nun die aktuellen Eigentümmer angehen, würde ich gerne etwas besser verstehen, was da nun möglich wäre, zu realisieren...

Ein paar Daten zu einem der Grundstücke, sowie Auszüge aus dem Baureglement der Gemeinde:

- Grundstückgrösse, ca. 740qm (ca. 19m*38m)

- Zone, W1/20

- Ausnützung 20%

- Vollgeschosse, 1

- Dachgeschoss, 1

- Untergeschoss, 1

- Gebäudehöhe, 6m

- Firsthöhe, 7m

- Gebäudelänge, 25m (könnte wohl sogar ausgenützt werden?  (38-8-4=26)

- Grosser Grenzabstand, 8m

- kleiner Grenzabstand, 4m

- Empfindlichkeit, II

zum Grossen Grenzabstand steht noch, "dieser gillt wahlweise für die am stärksten gegen Süden oder Westen gerichtete Längsseite" (also müssten wir hier nur auf der "Gartenseite" die 8m einhalten, auf die anderen 3 Seiten jedoch nur deren 4m, korrekt?

Nun eben die grosse Frage, was wäre hier wirklich möglich? Bei einer Ausnützung von 20% komme ich auf 148qm - aber was zählt nun alles zu diesen 148qm? NWF, BWF? Ich habe schon gehört, dass das Dachgeschoss nicht voll zählt, oder Nebenflächen wie Treppenhäuser anders gewertet werden etc...?

Ebenfalls so wie ich es verstehe, dürften wir hier ein Haus mit einem UG (grösse wohl unbegrenzt ausser Grenzabstand, solange nicht beheizt?), einem EG sowie einem "Dachgeschoss" bauen - nun was heisst "Dachgeschoss"? Es gibt ja in der Gemeinde keine Vorschriften mehr zur Dachform, also dürften wir wohl ein Flachdach machen (um Photovoltaik rauf zu tun) - jedoch habe ich dann schon sachen Gerhört, das in einem solchen Fall die Fläche des G nur 1/2 oder 1/3 des EG sein darf...?

Was kommt nun bei einem Flachdach zum Zuge? Gebäudehöhe, Firsthöhe? Zählen Aufbauen, wi eben z.B. Panels auch zur Gebäudehöhe...?

Könnte uns hier jemand er etwas Ahnung hat von der Materia, mal ganz kurz und grob nennen, was möglich wäre?

Die Form des Grundstückes ist ziemlich genau ein Rechteck im 1 zu 2 Seitenverhältniss (schmale Seite gegen Süd-Westen gerichtet - deshalb 8m beim Garten )

Danke euch

 

[Roeka]

Hallo ChrisL,

schau dir einfach mal die Bauverordnung des betreffenden Kantons und das Baureglement der betreffenden Gemeinde an (die sind praktisch immer im Internet verfügbar zum Download). Dort steht genau drin (wenn auch manchmal im Juristenstil) wie die Ausnützuung berechnet wird, d.h. welche Räume ggf nicht berechnet werden, auch ob die Aussenwände mitgerechnet werden oder nicht. Und dort steht auch drin, wie das Dachgeschoss maximal aussehen darf in den Varianten Giebeldach oder Flachdach.

Allgemein kann Dir das so niemand beantworten, weil diese Dinge eben auf kantonaler und Gemeindeebene geregelt sind und da eben je nach Kanton und Gemeinde grosse Unterschiede bestehen.

Jedenfalls wünsche ich Dir viel Erfolg bei Deinem Vorhaben.

Grüsse Roeka

 

[ChrisL]

hmmm, leider ist da nicht alles öffentlich Zugänglich bei dieser Gemeinde, schön ärgerlich...

Ich habe noch folgendes Berechnungsbeispiel in einer Wegleitung gefunden, allerdings bezieht sich dieses auf eine W2/30 Zone... Soweit alles klar...

Nur Kriege ich es nun ned schlau hin, wie ich das auf eine W1/20 Zone übertragen kann/soll/muss... (klar, es ist wohl nur ein Gebäude mit 1 UG, 1 VG sowie 1 DG möglich - soweit also klar )

Die Bau und Zonenordnung erhält man leider nur gegen Bezahlung...

Mir geht es ja auch nicht um Details, sondern nur um dass man dann mal etwas ein Vorstellungsvermögen hat, was wie möglich wäre, bevor wir auf die aktuellen Eigentümer der Grundstücke zugehen...

 

[Roeka]

Hallo ChrisL,

sieht so aus als ginge es um den Kanton Zürich, dort gilt das Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons.

Bei einer Ausnützung von 20% kannst Du ein Haus mit einer Grundfläche von 148 qm bauen, das ist nicht die Wohnfläche, sondern die Grundfläche incl. Innenwände (aber wohl ohne Aussenwände, da bin ich mir allerdings nicht ganz sicher). Dach und Untergeschoss zählen nicht, müssen aber bestimmte Vorgaben einhalten (Dachgeschoss Kniestockhöhe max 0.9 m, Untergeschoss darf nicht zu weit über das Terrain hinausragen, siehe Grafik oben). Im Dachgeschoss kannst Du in ungefähr 70% der Fläche eines Vollgeschosses realisieren. In Deinem Fall somit 150 + 100 = 250 qm, davon gehen die Innenwände weg, bleiben vielleicht 210 qm Wohnfläche + Untergeschoss. Im Untergeschoss kannst Du dann vielieicht noch ein oder 2 Räume fürs Wohnen ausbauen, dann könntest Du total auf ca. 250 qm Wohnfläche kommen. Ist aber nur eine grobe Abschätzung.

Grüsse Roeka

 

[ChrisL]

Hallo Roeka,

korrekt, es geht um den Kanton Zürich - schon mal besten Dank für deine Info, hillft mir extrem weiter

Das Dachgeschoss beschäftigt mich jetzt aber doch... Vor ca. 2 Jahren wurde in der Gemeinde die Pflicht zum Schrägdach abgeschafft (bis auf 2, 3 spezielle Ausnahmen in definierten Zonen - die interessanten Grundstücke sind aber nicht in jener Zone).

Nun, wenn wir ein Flachdach Bau machen, mit einer Terrasse (also der klassische Attika Bau), gibt es ja logischerweise keinen Dachstock... Ich könnte also davon ausgehen, dass ich 148qm EG machen könnte, plus 103qm Attika/Dachgeschoss, sowie 45qm Terrasse...?

Ungefähr so ist nämlich auch unser aktuelles Haus in einer W2/35 Zone (EG, OG + Attika), allerdings gibt es da noch einen Teil "Attika-Terrasse" der "nicht begehbar" ist - evtl. ging es hier aber um eine Problem mit der Gesamtausnützung der Arealüberbauung (welche eh schon eine "Über-Ausnutzung" hat welche unter Gewissen Auflagen gewährt wurden...

Aber ich sehe, noch mit dem Anteil UG (Grundstück ist relativ Flach, daher könnte man auf der einen Längsseite wohl einen "Lichthof" machen), gibt das einiges am Quadratmetern, welche sogar evtl. der Gedanke des Zwei-Generationen-Hauses ermöglicht