Was käme alles auf uns zu?

[Rüya]

Hallo zusammen

Ich bin hier neu im Forum, sorry bitte für die "doofen" Fragen Wir sind eine junge Familie. Unser Traum ist es, einmal ein eigenes kleines Häuschen zu haben. Wir suchen nichts luxuriöses, sind beide von einfacher Natur

In unserer Nähe wurde ein 40 jähriges Haus ausgeschrieben. Gesamtgrundfläche 640 m2, Gebäude 96m2. Auf Grund einer privatrechtlichen Höhenbeschränkung darf es nicht aufgestockt werden. Verkauft wird es von der Gemeinde dem Meistbietenden. Laut Steuerschätzung beträgt der Realwert Fr. 382'000.00. Gemäss Info hat es die Gemeinde für 250'000.-- gekauft. Es müsste saniert werden (Heizung, Isolation...) - zu dem ist es zu klein für uns. Das Haus misst 12 x 8m. Es besteht vorne beim Eingang die Möglichkeit, das Haus anzubauen. So könnten wir locker 2 - 4 Zimmer anbauen lassen (bis max. 8m verlängern = 12 x 16m).

Wir haben leider keine Ahnung wieviel so was kosten würde. Wie erwähnt, es muss absolut NICHTS gewaltiges sein - nur was einfaches! Zu dem wissen wir auch nicht, falls das Projekt für uns wirklich in Frage kommt betr. Finanzierung und so, was man da für ein Gebot abgeben sollte...

Könnt ihr uns helfen & evt. ein paar Tipps geben?





Vielen Dank

Liebe Grüsse

Rüya & Familie

 

[Pfälzer]

Ich bin hier neu im Forum, sorry bitte für die "doofen" Fragen Wir sind eine junge Familie. Unser Traum ist es, einmal ein eigenes kleines Häuschen zu haben. Wir suchen nichts luxuriöses, sind beide von einfacher Natur

Liebe Grüsse

Rüya & Familie

Hallo Rüya

Willkommen im Forum! Grundsätzlich gibt es keine "dofen" Fragen. Blöd wäre nur, wenn Du sie vorab nicht stellen würdest. In diesem Sinne, stelle Deine Fragen auch ein...andere vor Dir machten es ebenso und konnten wohl meist auch die für sie wichtigen Informationen sammeln.

Ebenso grundsätzlich solltest Du das Haus, vor möglichen weiteren Überlegungen, von einem Baufachmann anschauen lassen, damit ggf. bekannt wäre, ob es Schäden hätte, die zusätzlich zum benötigten Anbau noch hinzu kämen. Zudem muss es dann auch letztlich in das erwünschte Gesamtkonzept passen.

Die Kostenabschätzung kann man so nicht wirklich machen..dazu gibt es hier und nun, keine verlässliche Daten und Vorgaben. Den Anbau kannst Du zum Beispiel unterkellern...oder auch nicht... irgendwie noch eine Garage integrieren..oder nicht.... als Sattel, oder eingegliedertes Walmdach.... oder als Flachdach ausführen...alles hat Auswirkungen auf den Baupreis... Und das mal abgesehen von dem eigentlichen Ausbau.. auch wenn der nach Deiner Beschreibung dann ja einfach gehalten werden könnte..oder wird.

Ich würde Dir, falls noch nicht geschehen, anraten vorab mit der Bank/den Banken, einmal Dein Maximum-Budget abzufragen! Hier erlangst Du schon mal die Sicherheit, worauf Du Dich am Ende einlassen könntest? Was dann immer, durch Vereinfachung, oder Zurückhaltung bei der Ausstattung...oder, oder.. noch preiswerter werden könnte.

 

[Rüya]

Danke für die Antwort Wir werden sicher noch eine Profi vorbei schicken, schauen noch wen wir bezahlen können. Die Küche ist definitiv alt, diese würden wir durch eine IKEA-Küche ersetzen. Das Bad ist i.O., würden wir aber sicher auch sanieren. Die Böden müssten alle ersetzt werden, das könnten wir selber machen. Ich denke auch dass wir die Aussenisolation selber hinkriegen würden.

Die Frage ist jedoch noch die Finanzierung. Der Verkehrswert ist ja 382'000.--. Wenn wir's z.B. für 300'000 kriegen würden, zählen dann die 82'000 Differenz zum Eigenkapital? Ich glaube ich hab' mal sowas gelesen...

 

[emil17]

Bei der Finanzierung gibt es noch die Tragbarkeitsgrenze, d.h. z.B. als Faustregel, max. 1/3 des laufenden Einkommens als Zins. Ist auch in eurem Interesse.

Die Lage kann man nicht ändern, eine alte Küche schon - zumal man auch darin, wenn alles funktioniert, noch einige Jahre wirtschaften kann.

Also bei der Gemeinde den Preis sondieren, parallel bei einer Bank die Obergrenze der Beleihung erfragen bzw. zusichern lassen, dann das Objekt genau prüfen und dann in die ernsthaften Kaufverhandlungen gehen.

 

[Rüya]

Die Tragbarkeit wäre nicht das Problem, das ginge hin. Jedoch wissen wir nicht, wie wir das Eigenkapital auftreiben sollen. Sparen war bis anhin nicht unsere Stärke

 

[enrico]

Danke für die Antwort Wir werden sicher noch eine Profi vorbei schicken, schauen noch wen wir bezahlen können. Die Küche ist definitiv alt, diese würden wir durch eine IKEA-Küche ersetzen. Das Bad ist i.O., würden wir aber sicher auch sanieren. Die Böden müssten alle ersetzt werden, das könnten wir selber machen. Ich denke auch dass wir die Aussenisolation selber hinkriegen würden.

Die Frage ist jedoch noch die Finanzierung. Der Verkehrswert ist ja 382'000.--. Wenn wir's z.B. für 300'000 kriegen würden, zählen dann die 82'000 Differenz zum Eigenkapital? Ich glaube ich hab' mal sowas gelesen...

Nein die Differenz zählt nicht als Eigenkapital. Eigenkapital muss man auf den Kaufpreis bringen und das sind in der Regel 20%. Bei einem Kaufpreis von 300'000.-- wären das also 60'000.--. Diese 60'000.-- können aber auch aus der PK oder 3. Säule kommen.

Die Frage ist für mich ob es tatsächlich so ist dass die Gemeinde 250'000.-- bezahlt hat. Wenn dem so ist würde ich versuchen mit dem Preis so nah wie möglich an diese 250'000.-- zu kommen. Argument bei der Gemeinde evtl neuer guter Steuerzahler. Oder wenn du schon da wohnst antönen, dass du sonst in eine andere Gemeinde ziehen musst um etwas vergleichbares zu kaufen.

Allerdings kann es auch sein dass diese 250'000.-- einfach ein Gerücht sind.

 

[Rüya]

Das mit den 250'000 hat mir ein Kollege gesagt, er kennt einige von dieser Gemeinde... Leider interessieren die Gemeinde Argumente nicht, nur das Geld zählt. Wer am meisten bezahlt kriegt es :-( Ich befürchte dass ein wohlhabender dieses alte Haus kauft, es top saniert und dann teuer verschärbelt. Wir werden wohl nicht wirklich Chancen haben.

Das EK für die 300'000 würden wir hinkriegen (3. Säule, PK, Erspartes...), jedoch kämen sicher noch so 250'000 (grobe Schätzung von mir als Laie) für Sanierung & Ausbau dazu. Dann reicht das EK nicht mehr :-(

 

[john_w64]

Sparen war bis anhin nicht unsere Stärke

Ich würde genau da ansetzen und erst mal versuchen ein gewisses EK anzusparen. Dei 250'000.- für die Sanierung und den Anbau reichen wahrschenlich (sicher) nicht. Zudem ist es auch nicht Sinnvoll alles auf den letzten Franken zu verplanen. So mindestens 30'000.- Reserve muss man haben für den Fall dass plötzlich das Dach undicht ist oder die Heizung den Geist aufgibt oder sont was passiert. Und bei 250'000 Renovationsbudget braucht es gleich noch 10% Reserve für Unvorhergesehenes, es wäre ja schade wenn man einen Murks machen müsste nur weil einem ein paar Tausender fehlen, und bei Renovationen + Sanierungen findet man immer was an das man nicht gedacht hat. Und nicht vergessen, es fallen auch laufende Kosten an und beim Kauf noch einmalige Kosten wie Notar usw.

 

[enrico]

Ich würde genau da ansetzen und erst mal versuchen ein gewisses EK anzusparen. Dei 250'000.- für die Sanierung und den Anbau reichen wahrschenlich (sicher) nicht. Zudem ist es auch nicht Sinnvoll alles auf den letzten Franken zu verplanen. So mindestens 30'000.- Reserve muss man haben für den Fall dass plötzlich das Dach undicht ist oder die Heizung den Geist aufgibt oder sont was passiert.

Ja das kann ich voll und ganz unterstützen.

Habe eben auch ein haus für 250'000.-- gekauft und für 150'000.-- umgebaut . Das hätte ich nicht ohne Reserve von 50'000.-- gemacht, weil man nie weiss was wirklich noch dazwischen kommt. Ich habe eine Wohnfläche von 90m2 und bei den 150'000.-- ist keine Anbau dabei, das Bad musste nicht gemacht werden, die Heizung musste nicht erneuert werden und auch die Fenster und das Dach waren ok.

Und dann ist ja auch noch die Frage der Tragbarkeit die man nicht aufgrund der jetzigen tiefen Zinsen machen darf.

 

[felix.hasler]

Hallo Rüya

Völlig losgelöst von den vorherigen Beiträgen : Bereits zwei mal habe ich mit meiner Partnerin das "ideale" Haus gefunden. Beim ersten Mal ging es, glücklicherweise, von alleine bachab, beim zweiten Mal haben wir das Haus mit einem Immobilienschätzer genau angeschaut. Er hat uns gnadenlos auf die notwendigen Sanierungen aufmerksam gemacht und uns geraten, wenn überhaupt, ein um rund 15 % unter dem Mindestverkaufspreis liegendes Angebot einzureichen, Das haben wir gemacht, einen Monat lang nichts gehört, dann die Antwort, dass unser Angebot halt "nur" das zweitbeste war. Weit daneben lag unser Angebot offfenbar nicht, denn wir wurden warmgehalten, bis die andere Partei den Kauf auch wirklich vollzogen hat. Schade für das Haus, aber letztendlich gut für uns, denn wir wollten es ja nicht nur finanzieren, sondern Freude daran haben.

Auf den ersten Blick mag das für Dich das ideale Heim mit Ausbaupotential sein. Du wirst aber weder beim Haus, noch bei der Finanzierung eine ewige Baustelle wollen. Es ist wie bei ebay : Im Biet Fieber denken nicht mehr alle rational.

Fazit : Schiller war nicht falsch : "Drum prüfe, wer sich ewig bindet".

Viel Glück bei der Suche nach dem Traumhaus

Felix

 

[pulsedriver]

Hände weg von sowas, wenn das EK nicht da ist. Die Bank rechnet nämlich so: Einkaufspreis, 20% als EK. Sind bei 300'000 also 60'000 Fr.

Renovation und Umbau: Kommt darauf an, wieviel Werterhalt ist (alter mit gleichwertigem Neuen ersetzen), und wieviel Wert Steigerung (Vergrösserung, teures Parkett statt einfachem Laminat , usw).

Dumemrweise kann man selten genau sagen, wieviel der Umbaukosten wirklich der Wertsteigerung dient. Daher rechnen Banken oft mit 1/3 Erhalt, 2/3 Wertsteigerung. Und da lauert der Haken: Der Anteil Erhalt geht aus dem Eigenkapital - zu 100%

Wenn ihr also z.B. noch 250'000 rein steckt, dann müsst ihr der Bank klar machen können, dass das alles Wertsteigerung ist. Was bei einer IKEA Küche wohl schwerer fallen dürfte als bei einer Poggenpohl oder Miele. Wenn ihr das nicht nachweisen könnt,w erdet ihr wohl bei der Drittel Regel landen, bei 250'000 sind das dann noch mal gut 80'000 EK für den Umbau.

Dann müsst ihr total 140'000 EK haben - das reicht auch für einen Neubau von 700'000.

Alternativ könnte man auch erstmal einziehen wie es ist, dann jedes Jahr etwas machen um Steuern zu sparen (z.B. ein Jahr Küche, ein Jahr Bad,...). Und nebenbei für den Anbau was sparen. Ein reiner Anbau dürfte dann wohl als reine Wertsteigerung durchgehn und müsste mit 20% EK gehn.