Was tun, wenn sich die Verantwortlichen bei Baumängeln nicht bewegen?

[Muffinman]

Ich möchte hier wieder einmal die Schattenseite des Bauens etwas pflegen:

Ausgangslage:

Wir wohnen seit 3 Jahren, haben aber noch immer eine undichte Gebäudehülle (bei einigen Fenstern zieht es rein) und dies haben wir mittels Analyse eines Bauberaters (Pfälzer) und durch Thermographieaufnahmen bewiesen. Der verantwortliche Bauleiter und Architekt hat anscheinend die Abdichtung nicht geplant und die ausführenden Unternehmen (Gipser und Fensterbauer) haben nicht darauf hingewiesen und wollen damit nichts zu tun haben.

Der Architekt weigert sich die vertraglich vereinbarten Garantiearbeiten zu leiten, da wir sein Honorar wegen fehlenden Leistungen gekürzt haben.

Problem:

Was mache ich nun in dieser Situation?

• Lasse ich die Fenster (unschön) selber abdichten und bezahle alles schön brav bevor ich Teile der Kosten später von irgend jemandem (Architekt, Gipser, Fensterbauer) zurückzufordern versuche?
• Suche ich mir einen Anwalt, der das Vorgehen juristisch korrekt wählt?
• (oder schicke ich Moskau-Inkasso bei meinem Lieblingsfreund vorbei?) Nicht ernst gemeint, es soll sich hier niemand in die Hosen machen /emoticons/default_additional/76.gif

Kennt jemand einen spezialisierten Anwalt im Raum Bern/Biel, der ein Bisschen angriffig ist, mich aber nicht sinnlos für Gerichtsgeplänkel etc. ausnimmt?

Sicherlich haben hier schon einige diesen mühsamen Weg beschreiten müssen (vgl. Baupfusch Artikel) und daher wollte ich gerne etwas von Euren Erfahrungen profitieren.

 

[krokodil]

Hallo Muffinman

Sehr interessante Frage, die mich auch brennend interessiert, da unser GU sein Hinterteil auch wenig bis gar nicht bewegt, wenn es darum geht, Garantieprobleme zu lösen... Ist wohl eine typische Berufskrankheit bei GU's...

Was ich von meinem Schwiegervater, der auf der Bauherrenseite auch schon oft mit unterschiedlichen Unternehmen zu hatte, gehört habe, ist dass ein gut formuliertes Schreiben eines Anwalts vielfach schon einiges bewirkt...

Gruss, Dani

 

[jomazi]

lies mal den Dauerbrenner von Nasche's Hausbau. Auf diesem Thread hat es Seitenlänge Vorschläge, was gemacht werden kann und muss. Auch von meiner Seite. Adressen habe ich dort auch gepostet.

Noch ein Typ, ein angriffigen Anwalt wird dir unter Umständen doch nicht so gut helfen können, wie einer der mit sanftem Druck alle beteiligten an einen Tisch bringt. Für das weitere Vorgehen, nach diesem Treffen schlage ich dir ein Bauphysiker vor, der, falls von allen Beteiligten als neuterale Person anerkannt, der Schaden benennt, die Lösung vorschlägt, die Sanierung durchführt und am Schluss den Schadenschlüssel erstellt.

liebs Grüessli, jomazi

 

[Bauexperte]

Hallo

Das Mängelrecht ist relativ komplex, doch mit dem nötigen Druck werden sich die Unternehmer, Architekten, Generalunternehmer etc. schon bewegen. Im Anhang stelle ich einmal mehr mein Merkblatt zum Mängelrecht zur Verfügung.

Besten Grüsse

Bauexperte

Merkblatt-MÄNGELRECHT_Speidel.pdf

 

[nasche]

Könnte ein Buch schreiben über unseren GU und Mängelbehebung.Zur Zeit warten wir wohl wieder vergebens auf eine Reaktion 5.Jahres Garantie ect....Lies sonst mein Tagebuch. Ich Rate jedem der Bauen will,einen Baubegleiter hinzu zu ziehen und vorallem bei Schlussabrechnung mindestens 10% Rückbehalt.Falls wie in unserem Fall,dann mit GU nix mehr geht,man mit diesem Geld die Mängel beheben kann,ansonsten geht es schnell und Existenz steht auf dem Spiel.Wir haben ja auch einen Anwalt als Rückendeckung,bez als Berater.

 

[Muffinman]

Nasche, dein Tagebuch wurde mir auch schon empfohlen. Ich habe etwas quer gelesen, denn wenn ich alles lesen würde, wäre bei mir sogar schon die 5 Jahre Garantie vorbei /emoticons/default_rolleyes.gif

Ich nehme nun mal mit einem Anwalt Kontakt auf und sag Euch, wie's läuft.

 

[nasche]

Der Bau lief gut,aber dann begann langsam der Alptraum,insbesondere mit den Türen.Denke so ab Seite 60 ig.

 

[Muffinman]

Ich möchte meinen Fall kurz updaten, da sicherlich auch in Zukunft bei andern Usern solche Probleme auftauchen werden. Was habe ich also in der Zwischenzeit gemacht:

• Wir haben uns einen Anwalt genommen, der die Handwerker und den Architekten höflich aber bestimmt zur Arbeit aufgefordert hat. Dies hat teilweise funktioniert, doch der Architekt mochte nichts machen. Kleinere Mängel konnten so behoben werden, die Fenstergeschichte blieb offen
• Nächster Schritt: Der Anwalt reichte bei der Schlichtungsbehörde ein Schlichtungsgesuch ein. Daraufhin wurde der Architekt zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen und man hat sich darauf "geeinigt", dass er die Garantiearbeiten erledigt, wenn wir im Gegenzug auf eine korrekte Bauabrechnung verzichten.

Und nun warten wir und schauen, ob dieses leidige Thema in den vereinbarten nächsten zwei Monaten gelöst wird. Es hat uns unglücklicherweise etwas Geld gekostet (Anwalt, Gutachten, Bauberatung...), doch hoffentlich wird das nun was.

Der nächste Schritt wäre übrigens eine Klage, doch Recht haben und Recht bekommen ist nicht immer das Selbe und die Kosten würden noch einmal beträchtlich steigen.

 

[Marchi]

Ich habe noch eine Frage dazu:

Ein schwerwiegender Mangel ist dem GU bekannt und auch entsprechend protokolliert. Nur leider rührt er sich überhaupt nicht.

Wie schaut es denn mit den Verjährungsfristen im Detail aus:

- 5 Jahre Garantie ab Einzugsdatum gerechnet

- Verjährungsfrist Schlussabrechnung ab Ausstellungsdatum 5 Jahre

Die Schlussabrechnung kam Monate nach dem Einzugsdatum.

Kann der GU also die 5 Jahre aussitzen und dann nach Ablauf der Garantiefrist seine Rechnung einfordern, da diese erst später ausgestellt worden ist?

 

[Bauexperte]

Hallo Marchi

Jetzt ist sicher der Zeitpunkt gekommen, wo Du den Druck erhöhen musst. Die Erfahrung zeigt, dass viele Bauersteller lieber die Zeit vertreichen lassen und eben nichts tun... Werde aktiv und handle...!!!

Gruss

Bauexperte

 

[habaUgeot]

Lieber Marchi

Ich glaube, Du bringst ein paar Dinge zur Verwechslung: Mangel, Garantie, Verjährung (und fehlen tut noch Rügefrist.)

Der Mangel muss rechtzeitig dem richtigen Unternehmer gerügt werden!

Unter Annahme des Vertrages nach SIA 118:

Art 174 Abs 2

«Der Bauherr setzt dem Unternehmer eine angemessene Frist* * zur Verbesserung eines gerügten Mangels
an. Die Art. 169-171 sind anzuwenden.»

* * Die Mängelbehebung darf in der Regel nicht bis zum Ablauf der Garantiefrist (Rügefrist) aufgeschoben werden.

Kann der GU also die 5 Jahre aussitzen?

Die Frage wäre zurückzugeben: Was hast Du ihm denn für eine Frist gesetzt?

Und: Was hat der Unternehmer dann gemacht.?

Art. 169 Abs 1 (Auszug, sinngemäss)

Soweit der Unternehmer Mängel innerhalb der vom Bauherrn angesetzten Frist nicht behebt, ist der Bauherr berechtigt, nach seiner Wahl:

1. auf Verbesserung beharren evtl. Ersatzvornahme

2. Minderung

3. Rücktritt vom Vertrag.

Soviel ich weiss, ist nach Verstreichen der Frist noch eine Nachfrist zu setzen, damit es juristisch verhältnismässig ist.

Damit es vor einem Richter auch bestand hat, musst Du ihm im richtigen Moment auch die richtigen Konsequenzen androhen.

Oder hast Du gar das Werk genehmigt?

Art 174 Abs 1 (Auszug)

«Von der Haftung ausgenommen sind einzig Mängel, für die das Werk (oder der Werkteil) gemäss Art. 163 als genehmigt gilt.»

Falls diese Fragen für Dich etwas komplex sind, wende Dich an einen Profi. z.B. W.A.Speidel "Bauexperte" - ich kenn' ihn zwar nicht, was er schreibt scheint mir jedoch meist recht vernünftig. Und er ist auch Mediator.

Grundsätzlich hat das Mängelrecht mit der Schlussrechnung nichts zu tun.

Hoffe, es hilft

Haba