Wegerecht oder separate gemeinsame Parzelle?

[Peters1]

Hallo zusammen,

Ich stehe vor folgender Entscheidung:

Ausgangssituation:

- Parzelle A und B müssen gemeinsam gekauft werden (unterschiedliche Käufer).

- Ich plane Parzelle A zu erwerben.

- Für Parzelle B ist ein Weg (momentan durch Parzelle A) geplant.

- Ich selbst werde diesen Weg höchstens für Fahrräder oder zu Fuss benutzen (und nicht für das Auto). Ich habe somit relativ wenig von diesem Weg.



Nun stellt sich die Frage, wie man dies am besten realisiert. Folgende Varianten sehe ich:

A) Wegerecht mit den Pflichten von Parzelle B, den Weg zu bauen und zu unterhalten.

/emoticons/default_cool.png Ausscheidung des Weges in eine eigene Parzelle, die dann gemeinsam dem Besitzer von Parzelle A und B gehört.

Für mich wichtig sind folgende Punkte:

- Ich möchte nicht für den Bau und Unterhalt des Weges aufkommen müssen.

- Ich möchte nicht für Unfälle auf diesem Weg haften müssen.

Welche der beiden Varianten eignet sich dazu am besten?

Herzlichen Dank und Gruss,

Peters1

 

[maf]

das ist wohl einiges komplexer als es anfänglich aussieht. Dennoch kommt diese Situation oft vor uns es gibt x Beispiele dafür. Die Frage ist schlussendlich auch, was die anderen Parteien wollen (Verkäufer der Parzelle oder der Käufer Parzelle /emoticons/default_cool.png. Bezahlen beide gleich viel pro m2?

Wenn die Parzelle nur en Block verkauft wird, ist anzunehmen, dass der Verkäufer einfach nichts mit der Sache zu tun haben will. Folglich ist es Sache von Dir und Käufer Parzelle B! Ihr müsst Euch einig werden, sonst findet der Verkäufer möglicherweise jemand der das ganze Land so wie es ist erwirbt. Dann habt Ihr beide das Nachsehen.

Daraus ergibt sich, dass es keine Rolle spielt, was der eine will oder der andere nicht. Vielmehr geht es um eine Lösung (Kompromiss) der für A und B akzeptabel ist. So einen müsst Ihr gemeinsam ermitteln. Kennst Du den Käufer von B?

Es wäre zwar eine saubere Lösung mit der eigenen Strassenparzelle aber dafür reichen würde auch ein Fuss- und Fahrwegrecht. Nachteil der eigenen Strasse ist, dass es etwas teuerer ist zur grundbuchlichen Erstellung. Es benötigt eine sep. Mutation die vom Geometer erstellt wird, und es muss auch selbständig vermarkt werden. So wie gezeichnet beinhaltet das 2 Marksteine mehr, was ca. 3000 entspricht. Nicht zu vergessen sind hier die meist nötigen Einlenkradien (Das Auto fährt keine rechten Winkel!) Wenn die erstellt werden müssen gibt es schon wieder zwei Messpunte mehr und die Kosten liegen dann eher bei 5000.-

Die Erstellung einer Dienstbarkeit (Wegrecht) ist da schon einiges günstiger. Die gesamte Strasse müsste dann im Besitz von A sein das wegrecht wird in einem Plan gezeichnet (aber mit den Radien) und dann im Grundbuch eingetragen. Wird der Unerhalt nicht individuell in der Dienstbarkeit geregelt (was ich grundsätzlich empfehlen würde --> also nicht regeln) dann wird der Unterhalt nach ZGB gehandhabt. Kurz gesagt, wer den Weg benötigt, der muss dazu bezahlen.

Die Erstellung ist noch eine andere Sache. Hier dürfen die Leitungen nicht vergessen werden, denn die machen oft mehr von den Kosten aus als die eigentliche Strasse.

Wenn die beiden Parzellen A und B gleichwertige (Lage, Lärm, Aussicht, Besonnung ....) sind, wäre meiner Meinung nach folgende Berechnung fair:

Kosten des Landes (A + B zusammen)

+Grundbuch und Geometerkosten für die Wegparzelle (selbtändige Parzelle oder Dienstbarkeit)

+Grundbuch udn Geometerkosten Parzellenteilung (ev. Bewilligungsgebühr Gemeinde)

+Landkosten Strassenfläche (ev. 50%, wenn die Ausnutzung der Fläche nur für A benutzt wird)

+Erstellungskosten Strasse

+Erstellungskosten Werkleitungen Feinerschliessung (beider Parzellen)

Summe durch zwei

Auf Grund dieser Aufstellung seht ihr auch beide, was die Parzelle dann effektiv kostet. Für die Baukosten soll Euer Architekt eine Kostenschätzung machen oder lasst euch die Strasse mit Werkleitungen offerieren.

Nur wenn Ihr euch so einig werden, könnt Ihr das schriftlich abmachen untereinander und beim Landverkäufer die Parzelle defiinitiv zusagen und somit sichern.

Nur wenn es für beide (A+/emoticons/default_cool.png stimmt, kann so eine Zusage stattfinden.

Anders verhält es sich, wenn du A + B kaufst, und dann B selber weiter verkaufen willst. Dann kannst du spekulieren, ob einer zu finden ist, der mehr als deine effektiven Kosten bezahlt. Es ist dann aber auch dein Risiko... ob du einen findest und ob das noch dieses Jahr ist.

Ich bin mir aber sicher, dass der Landverkäufer einfach einen schnellen und unkomplizierten Verkauf haben will. Um mit ihm einig zu werden, müsst Ihr gemeinsam klar sein, oder eben einer kauft alleine das Ganze.

 

[pulsedriver]

Wenn die Strasse auf deinem Land bleibt, gehört dir auch die Ausnützungsziffer von der Strasse. Allerdings dürfte es dann kaum möglich werden, eventuelle haftpflichten loszuwerden, allefalls kannst du nachher versuchen, bei B Regress zu nehmen, weil B Pflichten bezüglich Unterhalt (hoffentlich im Grundbucheingetragen) hatte und nicht erfüllt hat.

Eine Parzelle die beiden gehört ist irgendwie keien tolle Lösung. Wenn schon dann so: Die Strasse kommt auch zu B. Da es eine Privatstrasse ist, solltet ihr eigentlich recht frei bei der Gestatung sein und keine verschärfenden Bauabstände (wie z.B. gegenüber der Gemeindestrasse) zum Tragen kommen. Das natürlich vorher abklären.

Wenn B auch die ganze Ausnützung erhält, ist es natürlich fair, wenn A dann nichts zu diesem Land dazu zahlen muss. Will A jedoch die mit dem Stück Strasse verbundene Ausnützung auf sein verbliebenes Stück übertragen haben, sollte A sich auf finanziell kräftig an dem Stück Land, das zur Starsse gehört, beteiligen (die Parzelle von A wird ja durch die zusätzliche Ausnützung wertvoller).

Was noch abzuklären wäre: Wenn B die Strasse alleine zahlt, ist sein Bauland dann ein bisschen günstiger? Er zahlt ja für Erschliessung bis zu seinem Haus mehr!

Ein fairer Kompromissvorschlag aus meiner Sicht, falls beide eine Ausnützungsziffer in der heutigen parzellengrösse wollen: Beide Parzellen gleich teuer pro m2. Die Strasse kommt ganz zu B (umparzelliert). B bezahlt auch die Strasse und die längeren Leitungen zu seinem Haus. A erhält die volle Ausnützungsziffer (damit er immer noch so gross bauen kann wie mit der jetztigen Parzelle), die unter der Privatstrasse steckte, bezahlt dafrü B aber den vollen Landpreis der Strasse, als Ausgleich für die höheren Feinerschliessungskosten. Die Kosten für den Amtsschimmel können sich ja dann beide teilen (oder der Verkäufer?).

 

[Peters1]

Herzlichen Dank für die Antworten!

Bezahlen beide gleich viel pro m2?

Wenn B die Strasse alleine zahlt, ist sein Bauland dann ein bisschen günstiger?

Parzelle B ist günstiger aufgrund der zu erstellenden Strasse.

Wenn die Parzelle nur en Block verkauft wird, ist anzunehmen, dass der Verkäufer einfach nichts mit der Sache zu tun haben will. Folglich ist es Sache von Dir und Käufer Parzelle B! Ihr müsst Euch einig werden, sonst findet der Verkäufer möglicherweise jemand der das ganze Land so wie es ist erwirbt. Dann habt Ihr beide das Nachsehen.

Genau so ist die Situation.

Kennst Du den Käufer von B?

Ja. Momentan favorisiert der Käufer von Parzelle B eine separate Parzelle die dann beiden gemeinsam gehört.
Weiss jemand wie die Haftung genau aussieht, wenn die Strasse beiden gehört (separate Parzelle)?

 

[pulsedriver]

Weiss jemand wie die Haftung genau aussieht, wenn die Strasse beiden gehört (separate Parzelle)?

Wird ja wohl Solidarhaftung sein. D.h. geteilt, wenn beide Geld haben, einer zahlt alles, wenn nur eienr Geld hat (allerdings wird hier in der Regel bei beiden Geld vorhanden sein, nämlich das Eigenkapital in der Immobilie).

Deshalb der Vorschlag, dass B das Land ganz bekommt, A die Ausnützung ganz behält. Wenn A die Strasse dann noch zu Fuss oder mit dem Velo benutzen will, muss aber ein entsprechendes Wegrecht vereinbart werden.

 

[emil17]

Wenn Wegrecht: abgrenzen, als wenn es eine eigene Parzelle wäre. Der Durchgang muss nämlich jederzeit frei bleiben.

Das Durchsetzen (d.h. Parkverbot für den anderen) ist in der Praxis mühsam bis unmöglich: der Begünstigte darf bloss drüberfahren, und auch sein Besuch darf das Wegrecht mit dem Auto nur benutzen, wenn es auf B freien Parkplatz hat, d.h. wenn er nicht auf dem Wegrecht stehen bleiben muss. Wenn sich B nicht dran halten, ist Ärger in Sicht.

Weil der Weg A gehört, bestimmt A, wie er ist, auch wenn B anteilig der Nutzung den Unterhalt bestreiten muss. Es ist ja das Land von A. Auch das begreifen viele Begünstigte nicht.

Das sind die Hauptgründe, die gegen ein Wegrecht sprechen. Mit B hat man sich ja vermutlich geeinigt, aber wenn B vererbt oder verkauft ist alles anders.

Bei separater Parzelle kann man auch von der Gemeinde die Ausnützung und den Grenzabstand auf A übertragen lassen. Vor dem Kauf mit der Gde. schriftlich regeln.

Die Haftungsfrage wird oft übertrieben; was soll schon passieren? Leitungen, die nur B dienen, muss B selbstverständlich auch auf dem Boden von A alleine unterhalten. Eine Freihaltepflicht von A für B besteht nur insofern, als dass A nichts aktiv unternehmen darf, was B bei der Ausübung des Wegrechts behindert - Schnee räumen muss A für B nicht.

 

[Peters1]

Unterdessen sind wir wieder (aus Kostengründen) beim Wegerecht.

Wird der Unerhalt nicht individuell in der Dienstbarkeit geregelt (was ich grundsätzlich empfehlen würde --> also nicht regeln) dann wird der Unterhalt nach ZGB gehandhabt. Kurz gesagt, wer den Weg benötigt, der muss dazu bezahlen.

Ist dies Art. 698 bzw. existieren weitere Artikel zu diesem Thema?

Weil der Weg A gehört, bestimmt A, wie er ist, auch wenn B anteilig der Nutzung den Unterhalt bestreiten muss.

Bedeutet dies im Extremfall, dass B eine Strasse bauen muss (bzw. die Kosten davon übernehmen muss) und zwar so, wie A es möchte (z.B. geteert)?

 

[Peters1]

[in obige Antwort verschoben]

 

[emil17]

Bedeutet dies im Extremfall, dass B eine Strasse bauen muss (bzw. die Kosten davon übernehmen muss) und zwar so, wie A es möchte (z.B. geteert)?

Nein, es bedeutet, dass A bestimmt, wie die Strasse sein soll - frei und nach eigenem Gusto Ist ja das Eigentum von A. Solange B darüber sein Wegrecht wahrnehmen kann, hat B weiter nichts dazu zu melden - ist ja nicht sein Land.Wenn B eine geteerte Strasse will, muss A (der Landbesitzer) damit einverstanden sein, und das wird er, falls er die Strasse nicht selber braucht, nur dann sein, wenn er die Kosten der Teerung nicht selber tragen muss. B kann ja auch durch, wenn es nur eine Schotterpiste hat.

Wenn A eine bessere Strasse will, kann er das jederzeit machen, ohne B zu fragen. B muss dies nicht bezahlen, muss aber die dann höheren Unterhaltskosten mittragen.

Wenn man die Idee hinter dem Wegrecht konsequent durchdenkt, ergibt sich alles weitere aus der Logik. Der Begünstigte darf im Sinne der Dienstbarkeit drüber, sonst gar nichts (also nicht parkieren!), und er muss die Kosten, die er dem Belasteten dadurch verursacht, dass er die Dienstbarkeit wahrnimmt, selber tragen.

Man tut gut daran, bei einem Wegrecht über Plätze, Höfe usw. die freizuhaltende Zone farblich oder anderswie gut sichtbar abzugrenzen. Der Eigentümer des Landes darf da nicht stehen, weil er dann das Wegrecht behindern würde, und der Begünstigte darf da nicht stehen, weil er dazu nicht berechtigt ist.

Wenn es Streit gibt, hat man im Rahmen des Wegrechts herrliche Möglichkeiten, sich gegenseitig zu schikanieren. A könnte den Weg verschlechtern ("B kann ja auch durch den Dreck fahren - wo steht, dass ich auf meinem eigenen Land nicht meine eigene Strasse abändern darf'") und B kann zum Spass immer dann hin- und herfahren, wenn es A besonders nervt.

Man tut auch gut daran, das Wegrecht bei der Begründung eng und präzis zu definieren. Wenn B auf die Idee kommt, bei sich einen Coiffeusalon oder einen Kleinkinderhort zu eröffnen, oder 5 Garagen zu bauen und diese zu vermieten, gibts viel Mehrverkehr, den man hinnehmen muss, wenn das Wegrecht allgemein gehalten ist.

 

[maf]

ja peters, das könnte schon sein, wenn ihr es so abmacht. Ich gehe jedoch folgend aus:

- der Landbesitzer will en Block verkaufen und will sich eben nicht mit diesen Details herumschlagen.

- ich hoffe, dass er einen m2 festgelegt hat, der dem auch Rechnung trägt. En Block müsste etwas günstiger sein, als wenn alles geregelt ist.

- sowohl a wie auch b gehen somit davon aus, dass sie günstiges Land erwerben können. Das ist auch gut so.

nur...

es muss eine faire Lösung sein, für a und für b.

die Parzelle a ist auch günstiger im m2, weil keine Feinerschliessung erstellt wurde. Geht davon aus, wenn der Verkäufer die Teilung und Feinerschliessung bereits ausgeführt hätte, würde er die Kosten auch nicht alleine auf die Parzelle b abwälzen. denn durch die Teilung und der damit nöigen Feinerschliessung kann die Parzelle a als selbständig betrachtet werden, ohne diesen Arbeiten auch nicht.

Es sollte auch nicht das Ziel sein, wie A oder B bevorzugt werden könnten. Wie schon gesagt, die Sache dürfte nur erfolgreich sein, wenn A und B "partnerschaftlich" auftreten können und die Parzelle (zumindest quasi) als Gesamteigenum erwerben können. Dann wird auch der Verkäufer einwilligen, denn dann seid Ihr glaubwürdig.

Es ist schon so, dass die Strasse nur B benutzen wird. Aber ohne dieser Strasse und der dadurch eine hintenliegende erschlossene Parzelle B, gibt es auch kein A. Meiner Meinung muss sich auch die Parzelle A an den Feinerschliessungskosten beteiligen.

Wie gesagt, sprecht miteinander, nur wenn A und B als funktionierende Einheit auftreten kann, wird es klappen.

Ausserdem, denkt daran: Ihr seid dann lange Zeit Nachbarn... noch ein Grund mehr, das Ganze fair abzuwickeln.

Die Idee mit dem farblichen abheben finde ich super (Zitat Emil17), das kann ein Teerbelag oder eine Verbudnsteinreihe sein. Es muss erkennbar sein, welcher der Strassenteil ist und wo Privatplatz ist.

Bei vielen Anstössern würde ich eine selbständige Strassenparzelle auf jeden Fall machen. Bei zwei Parteien klappt das aber auch wunderbar mit einem Fuss- und Fahrwegrecht. Es gibt viel weniger Vermarkungs- und Vermessungskosten. Es braucht weniger GB Aufwand und es braucht keinen sog. Ausnützungstransfer (der wie richtig gesagt wurde, auch zu Gunsten einer der beiden Parzellen im GB eingetragen werden könnte). Die Nutzung gehört einfach der Parzelle, welche Eigentümer der Strassenfläche ist.

 

[pulsedriver]

Was spricht dagegen die ganze Strasse einfach mit zur Parzelle B zu tun? So wie ich das verstehe, ist es heute eh noch ein Stück Land, die Parzellierungskosten hat man eh. Ob da nun 2 Grenzsteine nötig sind oder 3, macht dann nicht mehr so den Riesenunterschied, oder?

Wenn die Strasse B gehört, gibt es auch nichts mit Wegerechten zu regeln. Auch die Haftung und der Unterhalt ist klar (B alleine). Dann wären nur noch Kleinigkeiten zu regeln (z.B. darf A direkt an der Grenze zur Strasse (auf seinem Land) einen Sichtschutzzuan bauen, damit ihn das Hin und Her von B auf der Strasse nicht stört? DIe sind ja oft 1.80 oder 2m hoch, das braucht dann neben der Baubewilligung je nach Gemeinde auch eine Einwilligung von B. Solche Sachen würde ich gleich bei der Aufteilung mit regeln. Braucht es bei den Parzellengrössen evtl sogar ein Näherbaurecht für A, dass er mit dem Haus näher an die Strasse darf als die Gemeinde normalerweise vorsieht? All solche Sachen sind im Rahmen einer Parzellierung, wo jeder was nimmt und gibt, einfacher zu regeln als nachher (was, wenn B sich das Näherbaurecht, das A wirklich braucht, nachher vergolden lassen will?)