Welches Hypothakarmodel?

[simiso]

Hallo allerseits,

Ich muss nächstens mit der Baufinanzierung anfangen. Nun bin ich mir noch nicht schlüssig wie ich die späteren Hypothen gestalten will. Die Baufinanzierung liegt bei 600000. Anfangs wollte ich alles über 10 jahre fixieren. Aber alle sprechen immer von verschiedenen tranchen und evtl. einen Teil variabel.

Was meint ihr dazu? Ich möchte nicht allzu viel Risiko eingehen und arbeite als Lehrer und habe so einen sicheren Job mit rezelmässiger Lohnerhöhung

Danke für eure inputs

 

[miso]

Schau Die bei Gelegenheit mal diesen Thread an:

http://www.haus-forum.ch/topic/4976-aktuell-offerierte-zinssätze-festhypotheken/

Meine persönliche Empfehlung:

Sofern Du noch ca. 50'000-100'000 nach dem Kauf übrig hast (Polster), rate ich Dir die Hypothek 100% mit Libor 3m zu finanzieren.

Anfänglich wirst Du gegenüber einer 5-10 jährigen wohl ca. 1.5 - 2% sparen. Bei 600'000 sind das jährlich ca. 10'000.– CHF.

Ich gehe davon aus, dass sich die Euro-CHF Kopplung auf 1.2 bleiben wird und dass der Euro-Raum sich in den nächsten 5 Jahren noch nicht erholt hat (siehe Italien).

D.h. Libor wird nach meinen Erwartungen inkl. Bankenmarge bei ca. 1-1.5% in den nächsten 5 Jahren bleiben.

Nach 5 Jahren hast Du bestenfalls ca. 50'000 mehr Cash gegenüber einer 10 jährigen Hypo welche Du für die "Abzahlung" verwenden kannst oder als Polster für schlechtere Libor-Zeiten aufhebst.

Du hast einen sicheren Job welcher in den nächsten 10-20 Jahren kaum gefährdet ist (Lehrermangel).

Mit Libor kannst Du auch jederzeit (nach max. 3 Monaten) die Hypothek verringern bzw. teil-abzahlen. Vielleicht kommt noch ein Erbe rein oder Du gewinnst im Lotto.

Falls Du Dein Haus oder deine Wohnung verkaufen möchtest, bevor deine Hypothek abläuft, bist Du mir Libor auch besser gestellt.

Trotzdem würde ich jeden Monat mind. 4% deiner 600'000 aus die Seite legen (=2000.– + Nebenkosten). Von diesem "Konto" würde ich dann den Libor bezahlen. Rest unbedingt drauf lassen und für "schwerere Zeiten" reservieren.

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miso

 

[Roeka]

Hall simiso,

wenn Du Dein Objekt in den nächsten 10 Jahren nicht verkaufen willst, und möglichst wenig Stress mit Deiner Hypothek haben willst, fährst Du mit der 10-jährigen Festhypothek vermutlich am besten. Die anderen Optionen kommen daher, dass bei kürzer laufenden Hypotheken halt ein Einsparpotential vorhanden ist.

Der Zins für eine 10-jährige liegt im Moment so bei 2,6 - 2,8%, eine sog. Libor-Lypothek oder eine mit 2 Jähriger Laufzeit bekommst du für 1-1,4%, je nach Anbieter etc. Damit ergibt sich ein Einsparpotential von bis zu 1,5% pro Jahr, bei 600.000 Hypothek wären das immerhin 9.000 Fr. pro Jahr. Wenn die kurzfristigen Zinsen so bleiben würden, wie sie jetzt sind, würde das über die 10 Jahre der Hypothek immerhin 90.000 Fr. Ersparnis ausmachen, dafür kann man schon mal fein Essen gehen. Allerdings sieht es im Moment stark danach aus, dass die kurzfristigen Zinsen steigen werden, und dann erhöht sich entsprechend der Zinssatz für Deine kurzfristige Hypothek, die eben einen variablen Zinssatz oder eine kurze Laufzeit hat.

Wenn Du eine 10-jährige Hypothek abschliesst, gehst Du im Grunde eine Wette darauf ein, dass der mittlere kurzfristige Zinssatz in den kommenden 10 Jahren oberhalb des Zinssatzes Deiner Festhypothek liegt. Da die Banken ohnehin ca. 1% "Marge" verlangen, bedeutet dies, dass der Zinssatz für kurzfristiges Geld in den kommenden 10 Jahren im Mittel nicht höher ist als 1,6%. Im Moment liegt dieser Zinssatz, der 3-Monats-Libor für Schweizer Franken, bei nahe 0 %. Dieser Zinssatz wird übrigens stark von der Politik der Schweizerischen Nationalbank bestimmt, ist also ziemlich stark eine "politischer" Zinssatz. Im Moment ist er auch deshalb niedrig, weil der Franken sehr stark ist, und die Nationalbank ausländische Anleger entmutigen will, ihr Geld in Schweizer Franken anzulegen.

Du siehst, wenn es gut läuft, bergen kurzfristige Kredite ein hohes Sparpotential, wenn es nicht gut läuft, zahlst ggf. kräftig drauf, und der Verlauf dieser Zinssätze ist halt eher schwer vorhersagbar. Allgemein gelten die Zinssätze für 10-jährige Kredite im Moment als recht günstig, und wie gesagt, du kannst dann mindestens 9 Jahre ruhig schlafen (dann müsstest Du dir langsam Gedanken um die Erneuerung Deiner 10-jährigen Hypothek machen).

Grüsse  roeka

 

[Sonnenblume]

Hallo simiso,

wir sind seit 8 Jahren Hausbesitzer und haben damals unsere Hypothek auf 2 Festhypotheken mit unterschiedlicher Laufzeit fixiert. Das war und ist zwar nicht die billigste Variante, bietet aber die meisste Sicherheit hinsichtlich Zinserhöhungen. Da wir leider keine praktisch unkündbare Stellen haben war es uns wichtig das Risiko genau kalkulieren zu können. Wie Miso vorschlägt haben wir auf das Hypokonto 5% der Summe überwiesen und den Überschuss für schlechte Zeiten auf die Seite gelegt (Zusätzlich gehen 1% des Kaufpreises auf das Nebenkosten- /Renovationskonto).

Da wir in den 8 Jahren ein schönes Polster an überflüssigen Hypozinsen angespart haben überlegen wir ob wir bei der nächsten Fälligkeit im 2015 einen Teil als Libor machen wollen.

Bleiben die Zinsen bis dahin noch tief werden wir es wohl riskieren.

Rückblickend hätten wir das Risiko einer Libor eingehen können, aber damals war uns wichtiger ruhig schlafen zu können, statt möglichst billig zu wohnen.

Im übrigen hat uns die Bank  ein jährliches Amortisationsrecht von 40K gewährt. So können wir auch ohne Fälligkeit der Hypothek regelmässig die 3a räumen und die Hypothek mit dem höheren Zinssatz amortisieren, ohne dafür bestraft zu werden. Diese Vorgehen spart und massive Steuerbeträge.

 

[miso]

...

Rückblickend hätten wir das Risiko einer Libor eingehen können, aber damals war uns wichtiger ruhig schlafen zu können, statt möglichst billig zu wohnen.

...

Nur mein Problem wäre, dass ich nicht mehr ruhig schlafen könnte, wenn ich merken würde, dass ich infolge verpasstem Libor 10'000 pro Jahr hätte sparen können.

Witz beiseite:

Die Weltwirtschaft sowie die damit gekoppelten Hypozinsen sind nur vage berechenbar. Ob man das kostengünstigste Modell gewählt hat, weiss im Vorhinein niemand.

Und Hand aufs Herz: als Haus-/Wohnungsbesitzer ist man ja "per se" schon gut gepolstert.

miso

 

[simiso]

Danke schon mal für eure interessanten Beiträge. Für eine 10-jährige Festhypothek liegt das beste Angebot bei 2.47%, ist das eurer Meinung nach ein gutes Angebot?

 

[miso]

Swissquote hat 2.2% auf 10J Hypo. Hypomat liegt bei 2.23%. Wobei dort die Bedingungen (i.B. für Erstbewohnung) geklärt werden sollten. 

 

[Riven]

Ich habe alles auf zwei 2 jährigen Hypotheken weil es günstiger als Libor Hypothek war.

Das mit den unterschiedlichen Laufzeiten welches die Banken immer empfehlen verstehe ich nicht und denke mal es ist eher "Kundenbindung" der Bank als wirklich ein Vorteil für den Hausbesitzer.

In zwei Jahren werde ich dann wohl auch Libor oder wieder eine 2 jährige Hypothek machen.

Klar gibt es ein Risiko dass die Zinsen dann höher sind aber, aber dafür habe ich jetzt schon zwei Jahre gespart und kann das gesparte Geld verwenden um die Hypothek zusätzlich zu verkleinern.

 

[gulx]

Vor allem kannst du verhandeln, wenn alle Hypotheken gleichzeitig auslaufen. Bei Gestaffelten bist du zimlich gebunden, weil du nicht einfach zur Konkurenz kannst, die wenigsten Banken wollen eine Teilfinanzierung eingehen.

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[Dinu1974]

Guten Abend Simiso

Wenn Du ein Sorglos-Paket willst, dann würde ich im Bereich von 8 bis 10 Jahre abschliessen. Die Zinsen dürften sich im Bereich von 2.00 % bis 2.25 % liegen. Bei einer Staffelung würde ich heute achten, dass der Unterschied nicht mehr als 3 Jahre ist. Wenn Du noch etwas zu warten willst, dann mach eine Libor-Hypothek (Preisrange: 0.72 % bis 0.82 %) und verfolge die Zinsentwicklung weiter. Aber Achtung: verfolge nicht den Libor, sondern die 10 jährigen Fest-Hypotheken. Die langfristigen Zinsen steigen schneller an als die sehr kurzfristigen.

Ich persönlich habe zurzeit die Hälfte auf Libor-Hypothek und die andere Hälfte auf noch 9 Jahre Restlaufzeit aufgeteilt. Damit habe ich das halbe Risiko abgegeben und wenn die Zinsen weiter seitwärts laufen, dann verbilligt es mir den Durchschnitt. Sollten die Zinsen ansteigen, dann könnte ich immer noch reagieren.

LG Martin

 

[Sonnenblume]

Das mit den unterschiedlichen Laufzeiten welches die Banken immer empfehlen verstehe ich nicht und denke mal es ist eher "Kundenbindung" der Bank als wirklich ein Vorteil für den Hausbesitzer.

Die Kundenbindung spielt dabei sicher auch eine Rolle. Andererseits kannst Du mit verschiedenen Laufzeiten (wenigstens statistisch) das Risiko senken den ganzen Betrag in einer Hochzinszeit erneuern zu müssen.

Wenn man den Banken unterstellt, dass sie empfehlen was für sie das beste ist müsste man logischerweise genau das Gegenteil davon machen.

Wie miso feststellt ist die Vorhersage der Zinsentwicklung nur vage und es ist nicht vorhersehbar ob man das günstigste Model gewählt hat. Bei uns wurde damals vorher gesagt dass sie steigen. Das haben sie auch getan, aber nicht sehr lange. Mit der Immobilien- und nachfolgende Wirtschaftskrise war der Anstieg beendet.

Deswegen rechne ich gar nicht erst nach (und schlafe ruhig egal wieviel Zinsen ich bezahle /emoticons/default_additional/150.gif ). Ich habe mich entschieden, die 5% sind " à fond perdu" und solange die Zinsen unter 5% bleiben ist alles OK.

 

[mime7]

Vor allem kannst du verhandeln, wenn alle Hypotheken gleichzeitig auslaufen. Bei Gestaffelten bist du zimlich gebunden, weil du nicht einfach zur Konkurenz kannst, die wenigsten Banken wollen eine Teilfinanzierung eingehen.

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Hallo,

du kannst die Konditionen der verlängerten einzelnen Tranchen auch schon (teilweise) verhandeln, bevor du den ersten Vertrag abschliesst:

Ich hatte schriftlich, dass auch bei der Verlängerung der ersten Tranche nach 4 Jahren wieder ein Abzug vom dann veröffentlichten Zinssatz von mindestens 0.5% gelten wird.

Somit hatte ich zumindest die Sicherheit, dass die gewählte Bank dann nicht plötzlich bei der Verlängerung ganz andere Margen verlangen wird als beim Erstabschluss.

Wechseln hätte ich allerdings nicht können. Wäre die Bank generell plötzlich ein Hochpreisanbieter geworden, so wären die verschiedenen Tranchen zum Problem geworden.

Gruss

 

[sirupflex]

Wieso hättest du nicht wechseln können? Schuldschein-Teilung ist immer möglich, es ist einfach etwas schwieriger, eine Bank zu finden, die eine Teil-Hypothek übernimmt. Machbar ist es aber sicherlich.

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[mime7]

Wieso hättest du nicht wechseln können? Schuldschein-Teilung ist immer möglich, es ist einfach etwas schwieriger, eine Bank zu finden, die eine Teil-Hypothek übernimmt. Machbar ist es aber sicherlich.

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Hallo,

bei gestaffelten Tranchen kann man natürlich schon allein deswegen nicht komplett wechseln, weil ja die länger laufende Tranche bei der alten Bank bleibt.

Man könnte also höchstens den ausgelaufenen Teil versuchen bei einer anderen Bank zu finanzieren.

Das ist zwar theoretisch möglich, in der Praxis aber wird man dazu keine Bank finden, die dann nur im 2. Rang eine Hypo vergibt.

Sollte man die wider Erwarten doch finden, so muss diese deutlich erhöhte Zinsen verlangen, da ja dann das Risiko für die neue Bank deutlich höher ist.

Für dich als Kreditnehmer steigen damit die Kosten sobald du eine zweite Bank dazunimmst.

(Ausnahmen mag es geben: Wenn du z.B plötzlich bei einer Bank anfängst zu arbeiten und dafür bei der 2. Tranche Personalkonditionen bekommst)

Damit ist ein Wechsel der auslaufenden Tranche zu einer anderen Bank in der Praxis nicht möglich, wenn man denn das Ziel hat, möglichst wenig zu zahlen.

Genau aus dem Grunde versuchen einem die Banken ja immer Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzudrängen. In der Praxis bist du damit an die Bank gebunden. Einige Kreditnehmer haben dann die Sorge, dass spätestens bei der Verlängerung plötzlich kein attraktives Angebot der Bank mehr erfolgen wird.

Ich habe aus diesem Grund bei meiner Bank vereinbart, dass die Konditionen aus dem ersten Abschluss eben auch bei späteren Verlängerungen wieder gelten sollen, Eben die 0.5% Abzug auf die veröffentlichten Konditionen.

Gruss

 

[sirupflex]

Ja stimmt, allerdings gibt es auch die Möglichkeit der gestaffelten Übernahme von verschiedenen Laufzeiten, sofern die nicht mehr als 2-3 Jahre auseinanderliegen. Bei Unterschieden von nur einem Jahr ist glaub nicht einmal eine Schuldschein-Teilung notwendig. Allerdings hat man bei gestaffelten Laufzeiten ja schon eher grössere Abstände der Laufzeiten (sonst hätte man ja nicht gestaffelt). Insofern hast du in der Praxis schon recht.