Werkvertrag und anschliessend Zusatzkosten über 26%. Zulässig?

[Chris1]

Hallo zusammen

Ich haben zusammen mit dem Architekt und Unternehmer einen Werkvertrag nach SIA im Januar 2012 unterschrieben. Es geht um Flachdach und Spenglerarbeiten am neu erstellten EFH von 30'000.-. Ich habe mit dem Architekten für den Bau des EFH Architekturvertrag vereinbart.

Im Sommer 2013 habe ich endlich die Schlussabrechnung erhalten mit Zusatzkosten von über 8'000.-. Es stellte sich nun heraus, dass der Architekt Zusatzarbeiten dem Unternehmer in Auftrag gab und zwar ohne meines Wissens und Rücksprache.

Der Architekt hatte folgende Arbeiten in Auftrag gegeben:

1. Um den Bau voranzutreiben, wurde das Dach im Februar 2012 getrocknet und zwar mit einem Gasbrenner. Kostenpunkt Arbeit und Gasverbrauch über 1'500.-

2. Vom Unternehmer wurde empfohlen (nach Unterzeichnung des Werkvertrages) eine Neigung im Dach einzubauen, damit das Wasser besser abfliessen kann und nicht stehen bleibt. Kostenpunkt über 3'500.-. Ich war davon nicht informiert. 

3. Für die Fugen/Risse/Spalten wurde offenbar Flüssigkunstoff verwendet. Kostenpunkt über 3'000.-

Mit diesen Zusatzarbeiten wurde der Werkvertrag über 26% überschritten.

Nun zu den Fragen:

- Ist es zulässig, dass der Architekt Zusatzarbeiten in Auftrag geben darf ohne Wissen des Bauherrn? Gibt es evt. einen Toleranzwert?

- Der Unternehmer wusste, dass er die Arbeiten im Winter durchzuführen hatte. Ist es zulässig, dass dieser Gasverbrauch für den Brenner und Arbeit zusätzlich verrechnen darf? Hier war es der Fall, dass der Architekt den Auftrag gab. Gibt es eigentlich für den Unternehmer nicht eine Art Wetterversicherung?

- Wie soll ich vorgehen? Eingeschriebener Brief an Architekt mit Kopie an Unternehmer, dass ich die Zusatzkosten nicht zahlen werde? Oder gibt es bessere Vorschläge?

Gespannt warte ich auf Eure Antworten.

Vorab herzlichen Dank!

Gruss, Chris

 

[uster]

Eigentlich sollte im Architekturvertrag geregelt sein wieviel kompetenz der Bauleiter hat. Meist spricht man von Fr. 5000.- für einzelne Positionen. Aber bei Gesamtkosten von Fr. 30000.- wäre das schon etwas viel. Steht bei Euch nichts im Vertrag? Was gemäss SIA gilt weiss ich nicht. Bzw. da ist der Betrag glaube ich nicht geregelt.

1. Wer hatte den einen Nutzen vom früheren Trocknen? Der Unternehmer damit er fertig bauen konnte? Oder habt ihr auf eine Fertigstellung gedrängt. Offensichtlich war ja bereits bei der Offerteinholung bekannt wann und wo gebaut wurde. Dann hätte der Architekt dies so Ausschreiben können.

2. Das finde ich schon etwas krass. Ein Flachdach ist sowieso nicht Horizontal sondern hat immer eine Neigung. Das Wasser muss ablaufen. Was gibt es für Gründe für diese Mehrkosten.

3. Die Fugen müssen sowieso vergossen werden. Wieso gibt es da Mehrkosten?

Ich würde das so sicher nicht akzeptieren und mit dem Architekten, welcher dich ja vertreten hat auf dem Bau mal die Punkte besprechen. Grundsätzlich ist mit Mehrkosten von 10% zu rechnen. Wenn es darüber hinaus geht kann man klar von Fehlplanung und somit einer Mitschuld des Architekten sprechen.

 

[Chris1]

Besten Dank für deine Anmerkungen.

1. Nutzen für das Trocknen hatte ich als Bauherr, damit es keine Verzögerung gab. Ich hatte aber nie einen Auftrag gegeben, wusste daher auch nicht was es kostet und die Arbeiten überhaupt durchgeführt wurden. Erst mit der Rechnungsstellung ca. 3/4 Jahr später, musste ich von den Kostenüberschreitungen erfahren.

2. Ich selbst kann mir das auch nicht erklären. Vielleicht ist das nur eine Ausrede.

3. Ich habe das Gefühl, dass der Architekt vergessen hatte, so etwas im Devis auszuschreiben.

Ich bin der Meinung, dass 10% Kostenüberschreitung akzeptabel ist aber nicht 26%. Im Architekturvertrag, steht nichts über freie Kompetenzen vom Architekten zusätzlich Aufträge ohne Rückmeldung an den Auftraggeber bwz. Bauherr durchführen zu lassen.

Des Weiteren wurde von einem Unternehmer Rohplanie von über 5'500.- abgeführt. Es wurde nie im KV berücksichtigt noch besteht ein Werkvertrag. Der Architekt vergab den Auftrag ohne Rücksprache an mich. Es wurden nie verschiedene Offerten eingeholt. Der Architekt sagte, der Unternehmer sei der günstigste in der Umgebung. Kann ich das anfechten?

 

[uster]

Betr. Roplanie:

Nehme an da musste überschüssiges Material abgeführt werden.

Was für einen Einheitspreis hat er den verrechnet. Dann könnte man etwas besser sagen ob das sein kann.

Es ist aber etwas schwierig das ganze aus der Ferne zu beurteilen. Hast Du einen Bauexperten an der Hand, welcher dich unterstützen kann?

 

[Chris1]

Betr. Rohplanie:

Gemäss Rechnung Unternehmer Tiefbau & Abbruch war es Schutt abtransport und Deponiegebühr, im Juni 2012, 367m3 zu 46.- und Abtransport pauschal 800.-  = 16'882.- sowie das gleiche nochmals im Januar 2013, 148m3 zu 46.- und Abtransport pauschal 800.- = 7'608.-. Es betrifft 3 EFH und 1 DEFH (DEFH im GU, der Rest mit Architekturverpflichtung).

Das ganze wurde aufgeschlüsselt nach Parzellenfläche der 5 Liegenschaften.

Ich frage mich:

1. Liegt der Preis im Durchschnitt?

2. Die ganze Position wurde in der KV-Austellung vom Architekten nicht berücksichtigt und plötzlich gab es die Rechnung. Ist das überhaupt erlaubt?

3. Ich weiss auch effektiv nicht, ob tatsächlich etwas bei mir abgeführt wurde. Das DEFH neber meiner Parzelle wurde als GU gebaut, vielleicht wurde da etwas abgesprochen? Es ist leider alles zu lange her. Ich weiss nur, dass im Januar 2013 bei uns tatsächlich nichts mehr abgeführt wurde, da vorher schon unser Gärtner die restliche Erde  bzw. Humus im September 2012 an der angrenzenden Landwirtschaftszone flach planiert hatte. Die restlichen 4 Häuser hatten noch einen Erdhügel vor dem Garten, wir hatten bei unserem Gärtner Druck gemacht und daher war eigentlich im Sep. 2012 alles bereits flach. Nun behauptet der Architekt, dass wir uns trotzdem an den Kosten beteiligen müssen, da es vorkommt, dass sich der Erdwall mit dem anderen Aushub der Nachbarparzelle vermischen kann und man nicht mehr genau sagen kann, welche Erde nun zu welcher Parzelle gehört. Ich bin eigentlich klar der Meinung, dass der Bauleiter eigentlich besorgt sein sollte, wo welcher Aushub zu stehen hat. Ich bin mir zwar nicht sicher, ob das auch so möglich ist, bzw. so gehandhabt wird. Ziemlich komplizierter Sachverhalt, ich hoffe du versteht ungefähr was ich meine ...

Ich habe leider keinen Bauexperten an der Hand. Gibt es da evt. jemand gutes in Baselland zu empfehlen? Besser wäre es vermutlich überr den Hauseigentümerverband zu gehen ... .

Ich bin gespannt, was du dazu meinst. Vorab besten Dank für deine Bemühungen!

 

[habaUgeot]

Lieber ChrisEins

Zur Rohplanie

Die Rohplanie war wahrscheinlich eine Baupiste. Diese wird als Standardposition im NPK «inkl. Wiederentfernen, global» ausgeschrieben. Insofern finde ich das etwas komisch, was Dein Arch/BL hier geboten hat. Ich weiss nicht, wie er das ausgeschrieben hat.

So oder so ist es aber anzunehmen, dass für Deinen Bau die Baupiste mitgenutzt wurde, das heisst, dass auch für Dich ein Teil der Piste und ihrer Entsorgung anfällt - auch wenn von Deinem eigentlichen Grundstück nix abgeführt wurde.

Die Kubikpreise sind auch bei einem Auflockerungsfaktor von 2 in Ordnung oder für Verhältnisse von Zürich wohl sogar günstig. Entsorgung von Mischabbruch wäre wohl eher über 100.-- pro m3 fest.

Also

Zu 1.) Preis dürfte okay sein, falls es tatsächlich Abbruch/Schutt ist. Und nicht Geröll oder Schotter. (da gibt's bestimmt Bilder dazu von deinem Bauleiter)

zu 2.) Ist unsauber vom Architekten, weil er etwas vergessen hat.

Baurechtlich sehe ich immer noch nicht durch, wieviel er damit selber bezahlen muss. Denn: Die Baupiste benötigten Deine Handwerker, also war es notwendig, also hast Du etwas erhalten, wofür du logischerweise auch zur Kasse gebeten wirst.

Der Bauprofi hier im Forum (ja, heisst so) kann Dir da sicher Auskunft geben. Und: Bitte posten, das wäre nämlich spannend, wie das wirklich gehandhabt wird.

zu 3) Hat wegen der verteilten Piste wahrscheinlch seine Ordentlichkeit.

Insgesamt (auch wegen Fugen und Dach) macht mir das ganze einen komischen Eindruck. Gerade zusammen mit der Architekturverpflichtung einerseits, andererseits dass da noch ein GU daneben war. Da würde ich Dir einen Bauherrenberater empfehlen. Könnte sich rentieren.

Grüess

haba