Wertezerfall

[faethor]

Hallo Gemeinde

Ich stehe kurz vor dem Kauf eines Häuschens, aber ich habe da noch die eine oder andere Unsicherheit betreffend dem Finanziellen.

Ich habe mir Überlegt, wenn ich jetzt ein Häusle für 700000 kaufe, darauf habe ich eine Hypothek von 500000 und es kommt der grosse Wirtschaftsknall (was ja leider nicht so abwägig ist) und die Immobilie hat nur noch 300000 Wert. Was geschieht dann? Kommt die Bank anzutanzen und will von mir 200000.- bar auf die Kralle? Und wenn ich das dann nicht habe, dann schmeissen sie mich aus dem Haus und es wird zwangsversteigert? Oder wie muss ich mir das vorstellen? Ich will ja nicht mein Leben lang in einer 1 Zimmer Wohnung wohnen und noch Hunterttausende von Franken für eine nicht mehr mir gehörendes Haus bezahlen.

Vielen Dank für Eure Hilfe /emoticons/default_smile.png

Es grüsst

Faethor

 

[banjo1071]

Hallo

Naja, nicht so ganz. Solange Du die vereinbarten Raten bezahlst, ist der Bank der aktuelle Wert des Hauses total egal, kritisch wird es erst, wenn Deine Hypothek abläuft und Du einen Neue haben willst....Dann wird der Wert der Liegenschaft ins Risikoprotokoll integriert, d.h. Dein Zins (wenn Du überhaupt eine Hypo bekämest) währe extrem hoch..

Noch kritischer wird es, wenn Du die Hyporaten nicht mehr bezahlst, dann ist tatsächlich Versteigerung angesagt.

Das ist jedoch das Risiko, das jedem Investment innewohnt. Wie wahrscheinlich allerdings der von Dir angesprochene grosse Wirtschaftsknall ist, kann Dir wohl niemand beantworten....

Greets B

 

[john_w64]

Kommt die Bank anzutanzen und will von mir 200000.- bar auf die Kralle? Und wenn ich das dann nicht habe, dann schmeissen sie mich aus dem Haus und es wird zwangsversteigert?

Zumindest in USA ist es wohl wirklich so gelaufen, aber das war ja auch zu 100% bis 120% Hypothek auf den Immobielien. Wichtig ist ja auch dass in so einem Fall alle Immobilien Wertverlust haben. Somit wird die Bank aus der Immobilie auch nur noch die 300'000.- lösen können wenn überhaupt. Somit ist die Chance gut dass, sofern die Verbindlichkeiten erfüllt werden, die Bank mitspielt.

 

[banjo1071]

Ich glaube jedoch eher, das die Leute in den USA aus den Häusern raus sind, weil sie die Raten nicht mehr zahlen konnten.

Der Wert eine Hauses lässt sich ja nur durch einen verkauf feststellen, ein Schätzung bleibt eine Schätzung. Wenn Du mit einer Bank einen Vertrag über 5 Jahre (Hypovertrag) abschliesst, dann ist ein ev. Werteverfall in diesem Risiko eingepreist. D.h. selbst wenn Dein Hauswert gegen 0 gehen sollte, können Sie Dich nicht rausschmeissen, solange Du die Raten bezahlst.

Die Problem würdest Du dann ggf beim Verkauf (das Geld muss ja zurückgezahlt werden) oder bei der Erneuerung der Hypothek haben.

Und schlussendlich gibt die Bank Dir ja auch nicht die Differenz bar auf die Hand, wenn Deine Haus wertvoller werden sollte. In diesem Fall würde bei der nächsten Hyporunde nur Deine Verhandlungsposition gestärkt sein...

 

[aristocat]

Ich denke auch, dass die Bank keine Probleme machst, solange du die Zinsen bezahlst. Allerdings kann ich deine Bedenken verstehen. Viele Immobilien sind m. M. nach momentan völlig überteuert. In meiner näheren Umgebung werden Häuser verkauft, die mehr als 300000.-- (!) teuerer sind als unser Haus (in Grösse, Ausbaustandart und Land in etwa gleich). Mir unverständlich, wie man so etwas kaufen kann.

 

[john_w64]

Also da gibt es wohl in der Zwischenzeit recht gut optimiertes Monitoring der Immobilienwerte bei den Banken. Wenn da der Wert unter eine gewisse Grenze geht dann wird die Bank recht schnell reagieren vermute ich. Für solche Fälle gibt es doch sogar Klauseln in den Hypoverträgen die der Bank einen Ausstieg ermöglichen. Grundsätzlich ist aber eben die 20% Eigenkapitalforderung die Sicherheitsmarge der Banken - man geht ja davon aus dass eine Haus nicht auf einen Schlag mehr als 20% des Werts verliert. Somit ist die Bank immer der Gewinner.

 

[banjo1071]

Hallo

Ich bezweifele, dass es ein solchen Monitoring gibt, da die Bank gar nicht von wertminderne oder wertsteigernde Massnahmen wissen kann.

Ausserdem ergibt dies für die Banken gar keinen Sinne, bei gesunkenem Wert das Haus zu versteigern, ohne dass es Zahlungsausfälle gab, da:

1. Dann gibt es keine Zinszahlungen mehr: die Bank verliert Geld

2. Die Wertdifferenz muss abgeschrieben werden, weil diese ja in der Regel nicht bezahlt werden kann: Die Bank verliert Geld

3. In eine Umfeld mit so stark sinkenden Immopreisen (Rezession, hohe Arbeitslosigkeit)wird es nur schwer möglich sein ein Haus zu verkaufen, siehe USA. Da sind die Häuser spottbillig, kaufen tut sie dennoch keiner: Die Bank verliert noch mehr Geld...

 

[faethor]

Hallo zusammen

Danke für EureAntworten. Dann ist das Worstcase Szenario nicht soooo schlimm wie ich es mir ausgemalt habe.

John, ich habe keine Ahnung ob das Haus überteuert ist oder nicht. Es ist ein Neubau mit Luftwasserwärmepumpe. Es handelt sich um ein Holzhaus, das Land hat 434 m2. Die Wohnfläche ist 158m2 mit 6 1/2 Zimmern. Der Preis ist 710000 inkl allem.

Grüsse

 

[Automation]

...

John, ich habe keine Ahnung ob das Haus überteuert ist oder nicht. Es ist ein Neubau mit Luftwasserwärmepumpe. Es handelt sich um ein Holzhaus, das Land hat 434 m2. Die Wohnfläche ist 158m2 mit 6 1/2 Zimmern. Der Preis ist 710000 inkl allem.

Nun das kommt drauf an wo du baust. Da gibt es Regionen, das ist das Land alleine so teuer.../emoticons/default_rolleyes.gif

Und zudem ist es entscheiden was du für Budgetpositionen hast, und ob die Umgebung auch reingerechnet wurde.

ABER:

Wenn du an Worstcase Szenarien rechnen bist, dann vielleicht folgende Hinweise:

- Du wirst Arbeitslos

- Hast einen Unfall oder wirst krank und kannst mehrere Monate nicht mehr arbeiten

- Umschulungen sind nötig weil du deinen alten Beruf nicht mehr ausüben kannst

- Das Haus muss an den Rollstuhl angepasst werden

- Du stirbst und dein(e) Partner(in) muss nun alles tragen.

- Must alles mit einem Lohn tragen, der dann noch kleiner ist

Wirkt in gewissen teilen makaber, aber in meinen Augen mindest so realistisch wie dein errechneter Preiszerfall.

 

[john_w64]

- Hast einen Unfall oder wirst krank und kannst mehrere Monate nicht mehr arbeiten

- Umschulungen sind nötig weil du deinen alten Beruf nicht mehr ausüben kannst

- Das Haus muss an den Rollstuhl angepasst werden

- Du stirbst und dein(e) Partner(in) muss nun alles tragen.

- Must alles mit einem Lohn tragen, der dann noch kleiner ist

wobei das Meiste davon versicherbar ist...

 

[faethor]

Gute Einwände, Automation.

Ein gewisses Risiko wird immer bestehen. Aber wie John sagt, gibt es Versicherungen, und die werde ich natürlich anpassen falls ich das Häuschen kaufe /emoticons/default_smile.png

 

[pulsedriver]

Guck mal nach den USA, was da pssiert ist.

Ruasgeworfen aus dem Häuschen werden die, die die stark gestiegenen Zinsen nicht mehr zahlen können. Und die anderen nicht. Warum auch? Sonst müsste die Bank vermutlich bei mehr als der Hälfte der Kunden auf einmal die Häuschen verkaufen, was den markt erst recht einbrahcne lässt (noch viel schlimmer al sjetzt in den USA).

Gegen steigende Zinsen kann man ja zumindest über eine gewisse Zeit was tun (Festhypo). D.h. du wärest erstmal gar nicht betroffen. Beim Erneuern kann es dann jedoch passieren, dass der Zinssatz sehr hoch wird, dann kann es ein Problem mit der Tragbarkeit geben. Dann wird es eng. Daher sicherer: langjährige Festhypo und neben der Amortisierung immer was zur Seite tun.