Wertquoten, wie werden sie festgelegt, ist eine Änderung möglich?

[maege]

Hallo

wir haben eine ältere Ferienwohnung gekauft. (Stockwerkeigentum) nach der ersten Stockwerkeigentümerversammlung und der Nebenkostenabrechnung haben wir viele offene Fragen, die uns der Verwalter nicht beantworten konnte oder wollte. Es sind z.B. im Dachgeschoss 3 Wohnungen, zwei davon sind bedeutend grösser als unsere. Die eine davon hat 115m2 die andere 78 und die dritte hat 52m2. Unsere Wohnung, sowie 6 andere haben eine Bruttofläche von 60m2. Die Wertquote von den Wohnungen im DG sind zum Teil weniger als bei uns trotz mehr Fläche oder nur unwesentlich höher als bei unserer Wohnung. Wir haben nachgeforscht und wissen nun, dass das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut wurde, und nur die Wertquote der ehemals einzigen Wohnung durch die neuen drei entstandenen Wohnungen aufgeteilt wurden. Wir finden das nicht korrekt, da die Wohnungen im DG die schönste Lage haben und ihnen auch niemand auf dem Kopf "herumtrampelt". Was können wir tun? Es kann doch nicht seine Richtigkeit haben, wenn unsere Wohnung 71/1000 hat mit 60m2 Fläche im 3. Stock und die oberste mit 115m2 Fläche eine Wertquote von 79/1000. Hat von Euch jemand auch eine solche Erfahrung gemacht oder weiss eine Lösung? Bin dankbar für alle Beiträge

 

[emil17]

Die Wertquote regelt vor allem die Anteile der Lasten, die der Wohnungseigentümer an den Gesamtkosten des Gebäudes zu tragen hat, sowie die Stimmkraft. Sie bestimmt nicht den Marktwert der Wohnung. Folglich kann es durchaus sein, dass eine besser gelegene Wohnung bei gleicher WQ bedeutend teurer ist als eine andere im gleichen Gebäude. Es wäre nicht logisch, wenn derjenige mit der besseren Aussicht bloss deswegen mehr an die Erneuerung der Heizung bezahlen müsste.

Es gibt Regeln, wie die WQ aufzuteilen sind. Da auch eine kleinere Wohnung einen Festanteil an Infrastrukturanspruch hat, wird ihre WQ etwas grösser sein als der reine Wohnflächenanteil. Umgekehrt zählen Wohnflächen unter Dachschräge nicht voll.

Waren alle Eigentümer mit der nachträglichen Neuaufteilung einverstanden, so stellt sich die Frage, ob ein rechtsgültiger Beschluss der Eigentümerversammlung nachträglich abgeändert werden kann, weil nach einer Handänderung ein neuer Eigentümer es gerne anders hätte. Vermutlich nicht. Deswegen verlangt der Gesetzgeber bei solchen Beschlüssen ja auch zwingend das Einverständnis aller Eigentümer, und es bedarf einer Nachführung im Grundbuch.

Man kann eine offensichtlich falsche Wertquote durch Klage berichtigen lassen, wenn kein einstimmiger Beschluss aller Stockwerkeigentümer zustande kommt, das geht aber nicht ohne Rechtsberatung. Hier kann sicher einer der Hauseigentümerverbände weiterhelfen.

Eigentlich müssten all diese Fragen vor dem Kauf kommen ... Ist die WG zu hoch, so sind auch die festen und variablen Nebenkosten grösser, was sich beim Kaufpreis auswirken sollte.

 

[maege]

Hallo Emil

danke für Ihre Antwort, doch so recht einverstanden bin ich nicht mit dem was Sie schreiben. Ich habe Mühe, dass eine praktisch doppelt so grosse Wohung wie unsere und dann noch im DG nur 8/1000 Wertquotenanteile haben sollte. Bei den auf Norden gelegenen Wohnungen, die auch 60m2 gross sind, sind die Wertquoten bis 21/1000 kleiner. Gut das kann ich noch nachvollziehen, da die Südlage begehrter ist, aber der Kaufpreis ist ja auch um bis zu 30% tiefer. Die Wohnungen im DG sind vom Anschaffungspreis her teurer, auch das leuchtet mir ein. Nicht aber die vielen Quadradmeter die angeblich nicht zählen sollten. Können Sie mir dann vielleicht sagen, wo ich die Wertquotenregelung finden kann? Bei den Hauseigentümerverbänden habe ich schon nachgefragt, aber niemand kann so genau sagen wie das geregelt ist

mit freundlichen Grüssen

 

[emil17]

Vielleicht hier

oder so

Es gibt offenbar keine allgemeinverbindliche Regelung, wie diese festzulegen sind.

In Ihrem Fall sollten Sie aber erst einmal herausfinden, wie diese Regelung zustandegekommen ist, die offenbar erst nachträglich anlässlich des DG-Ausbaues beschlossen wurde; die Versammlungsprotokolle dazu sollten vorhanden sein und als Miteigentümer haben Sie das Recht, diese einzusehen.

Vielleicht hat man damals auch nur die Kosten gescheut, die eine Änderung gebracht hätte (Notar und Grundbuch).

Beachten Sie auch, wenn Sie nun gegen den Rest der Eigentümer antreten, dass es sich dann wenigstens hinsichtlich der zu erzielenden Umverteilung der Kosten lohnen sollte; eine StWG ist so schon mühsam und es wird, wenn alle anderen den Neuen als Querulanten betrachten (auch wenn er das objektiv gesehen gar nicht ist), nicht einfacher.