Wie errechnet man eigentlich die Rendite?

[froegli]

Hallo zusammen

Weiss hier jemand eventuell, wie man die Rendite berechnet  einer Immobiie, die vermietet ist, wenn man keine Hypothek hat?

Kaufpreis des Hauses war 2011 CHF 420'000.--, wurden ca. CHF 70'000.-- investiert, der Mieter zahlt pro Monat CHF 1'650.-- (im Jahr CHF 19'800.-- exkl. Nk).

Danke für Eure Antworten.

Froegli

 

[turbo]

Fr 490 000.- x 4 Prozent gibt 19600.-

 

[turbo]

Nicht berücksichtigt sind die Rückstellungen für Erneuerungen von 1 - 1,5 Prozent pro Jahr. Also Fr. 4900.- - 7350.- welche noch weggehen.

So kommst du bei 1 Prozent Amortisation auf ca. 3 Prozent Rendite. Bei 1,5 Prozent Amortisation auf ca. 2,5 Prozent Rendite.

 

[froegli]

Vielen Dank Turbo für Deine Hilfe. Was bedeutet der Zins von 4 %?

 

[turbo]

Grundsätzlich vermute ich, das du dein haus zu billig vermietest.

Kenne einen ähnlich gelagerten fall, da wurden die erforderlichen Rückstellungen nicht gemacht was sich nach einigen Jahren zu einem ausgewachsenen Problem entwickelt hat. Bei einer älteren liegenschaft besteht häufig ein grösserer sanierungsbedarf, so das die 1,5 prozent rückstellung häufig nicht genügen.

 

[froegli]

Das Haus war eine Bruchbude, man hat leider nicht vorher gesehen, was der Vorbesitzer alles verbockt hat. Mir hat es abgelöscht, aber ich konnte es so nicht verkaufen, weil alles ohne Ausnahme am A... war. 

Ich hätte es auch vor dem Umbau nicht verkaufen können, weil wir gleich daneben wohnen und man dann immer der "Bölimann" ist. Ich will meinen Frieden und nicht Stress mit dem Nachbarn. Man wäre dann immer irgendwie der "Tubel" von nebenan.

Da das Haus bilig war (CHF 420'000.-, alleinstehend mit rund 750 m2 Land), habe ich mich entschieden, ein neues Badezimmer einzubauen, neue Fenster, Bodenbeläge, malen, etc., dass man zumindest die Ausgaben durch die Miete wieder reinholen kann. 

Ich hoffe nicht, dass in den nächsten Jahren wieder grössere Investitionen gemacht werden müssen. Vieles ist ja gemacht, wie auch neue Wasserleitungen, 

Man hat uns gesagt, dass wir vermutlich nicht mehr als CHF 1650.- pro Monat verlangen können, da das Haus wirklich abgelegen ist. CHF 1'800.-- wären zuviel hat mir der Gebäudeschätzer vom Steueramt gesagt.

 

[turbo]

Hallo Froegli

Danke für die Infos.

Zurzeit erhältst du eine Rendite von etwa 2,5 Prozent. Deinen Aufwand für die Verwaltung habe ich noch nicht abgezogen. Aber der dürfte relativ klein sein.

Alles in allem besser als wenn dein Geld auf einem Sparkonto liegt.

Der mögliche Mietertrag ist halt von Region zu Region verschieden.

 

[froegli]

Für die Verwaltung der Liegenschaft muss ich eigentlich nichts machen, das muss der Mieter. Was bedeuten die 4 % Zins, mit denen Du gerechnet hast? 

Ja, es ist schon sehr unterschiedlich, wo die Immobilien stehen. Wir sind zwar sehr schnell in der Stadt, aber für Familien ist das hier nichts, schlechte Anbindung zur Schule (langer Weg), keine Läden, etc. 

 

[turbo]

Hallo froegli

Du schreibst, das du 19800.- mietzinseinnahmen hast und 490 000.- investiert hast.

Diese 490 000.- würden auch Geld einbringen wenn sie anderweitig investiert wären.

Daher ist dies die Summe von der wir die Rendite berechnen.

Jetzt gibt es eine "komplizierte" formel welche ich sicherheitshalber zuerst nachschlagen müsste und eine abkürzung.

Taschenrechner anwerfen

490 000 x 4 % = 19600

Dein Mietzinsertrag = Fr 19800

Du kannst das mit 4.05% oder 4.1% austesten.

Deine Rendite ohne Rückstellung für Erneuerungen beträgt 4.05%

Jetzt hast du aber noch keinen Rappen für den irgendwann zu ersetzenden backofen etc. zurückgelegt.

Wenn du das geld anderweitig anlegst hast du keine abnutzung.

Beim haus schon.

Deshalb solltest du noch wie oben beschrieben 1 - 1,5% der 490 000.- für erneuerungen wie kochherd, heizung, dach etc. abziehen.

Danach kommst du auf eine rendite von 2,5 - 3%

Lieber eine tiefe rendite. Dafür die möglichkeit den nachbarn rauszuschmeissen als viel geld und einen stänkerer als nachbar.

Hast du bemerkt, habe unterdessen sogar die % taste gefunden

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Turbo

Natürlich hast Du recht. Deshalb spricht man ja auch von einer Bruttorendite, welche genau das umfasst: Mietzinsertrag : Investiertes Kapital = Bruttorendite. Die Nettoredite ist insofern komplizierter, dass Amortisationen und Reparaturen vom Ertrag in Abzug gebracht werden müssen, bevor man dividiert. Wenn man also heute 2.5% Nettorendite erwirtschaftet, ist dies im momentanen Umfeld auch nicht schlecht. Denn, die Wertsteigerung der Liegenschaft über die Jahre kommt am Schluss auch noch dazu.

Gruss, Urs

 

[turbo]

Hallo Urs

Hast schon recht.

Hab das mal vor etwa 20 jahren gelernt und sehr viel wieder vergessen. Wie es ist wenn mans nie braucht und zum nachschlagen war ich zu faul

 

[Urs Tischhauser]

Lieber Turbo

Die Zeiten, wo man mit einem MFH eine Nettorendite von über 5% erzielen konnte, liegen doch schon etwas zurück. Aber es gab ja auch Zeiten, in denen die Hypozinsen über 7% lagen.....

Gruss, Urs

 

[turbo]

Tja....

Wird wohl so sein.

Hab kurz nachgeschaut was zurzeit an mfh verkauft wird.

Hab in der kürze nur die angabe von 5,45% bruttorendite gefunden.

Das wird netto um die 4% geben.

 

[turbo]

Wobei ich da teilweise auch preisnachlässe von bis zu 21% gesehen habe (comparis)

Sicherlich anfangs mit überhöhtem fantasiepreis inseriert.

Dies einfach appropos wertsteigerung