wieviele Schuldbriefe

[rup]

Nun bin ich soweit, dass ich bei der Finanzierung schon mehr Details in Angriff nehmen darf/muss.

Was mir nicht ganz klar ist ob es Sinn macht einen Schuldbrief über die gesammte Kreditsumme zu nehmen oder eine Aufteilung in mehrere zu machen.

Wenn es nur einer ist kommt es günstiger das Ganze aufzusetzen, bei mehreren hat man mehr Flexibilität.

Meine Frage ist nur hat man wirklich mehr Flexibilität und wie sieht diese aus?

Es will doch keine Bank Schuldbriefe welche nicht im ersten Rang sind ohne den Schuldbrief im ersten Rang ebenfalls zu haben. Wenn doch, sind die Konditionen sicher nicht die Besten.

Hat jemand von Euch mehrer Schuldbriefe und kann mir Vorteile aufzählen, welche auch tatsächlich in Anspruch genommen wurden?

Gruss

rup

 

[nasche]

Wir haben den Schuldbrief auf 3 Summen aufgeteilt.

Hoch, Mittel und kleine Summe.

Als Beispiel:

Schulden CHF 460000.00

1. Schuldbrief CHF 350000.00

2 Schuldbrief CHF 100000.00

3. Schuldbrief CHF 50000.00

Du siehst, sind CHF 500000.00

Ist besser so, dann hast Du noch einen gewissen Freiraum, wenn Du später noch was Anschaffen möchtest. Dh musst dann nicht nochmals zum Notar und hast somit jetzt beim Beispiel CHF 40000.00 spatzig.

 

[rup]

Hallo Nasche

Danke für die rasche Antwort.

Spaztig kann ich ja auch haben mit nur einem Schuldbrief.

(z.b. 650'000 Schulden und 700'000 auf dem Brief)

Ich nehme an du hast alle 3 Schuldbriefe bei der gleichen Bank/Versicherung und die Schuldbriefe haben Rang 1, 2 und 3. Stimmt das so?

 

[nasche]

Ja, alle 3 Schuldbriefe, auf der gleichen Bank.

Ja Schuldbriefe im 1,2 und 3 Rang.

 

[mpaxx]

Könnte mir jemand erklären, welchen Vorteil ich bei einer Aufteilung der Schuldbriefe habe? Ich hätte einfach einen Schuldbrief über die volle Höhe + Reserve meiner erforderlichen Hypothek eintragen lassen. Oder anders gefragt, welche Nachteile hätte ich mit meiner Variante?

 

[Poker08]

Banken werden nicht beliebig Schuldbriefe erstellen bzw. genehmigen.

Es müssen die Belehnungsrichtlinien (Wert des Pfandobjektes als auch die Kreditwürdigkeit bzw. Tragbarkeit des Antragsstellers) gesichert sein.

Ich sehe keine Vorteile bzw. es macht keinen Sinn, wenn man mehrere Schuldbriefe hat oder nur einen einzigen.

(betreffend Erstkauf einer neu zu erstellenden/erstellten Wohnung oder Haus !)

Ältere bestehende Objekte sind jedoch oft mit mehreren Schuldbriefen belastet.

Banken belehnen bis zu max. 80% des Verkehrswertes des entsprechenden Objektes (Belehnungsrichtilinien vorausgesetzt)

Der Verkehrswert ist höher als der Steuerwert. Der Verkehrswert kann aber unter Umständen tiefer sein oder höher als die Kaufsumme.

Der Verkehrswert wird von den Banken oder ihnen beauftragten neutralen Schätzungssstellen berechnet.

Die Belehnung im 1. Rang geht bis ca. 65-66% (des 80%-Wertes des Verkehrswertes)

Schuldbriefe im bzw. ab 2. Rang müssen amortisiert werden.

Schuldbrief im 1. Rang nicht, ausser auf freiwilliger Basis.

Der Kredit (bzw. Schuldbrief) ist mit dem entsprechenden Objekt (Wohnung oder Haus) verbunden. Die Wohnung oder das Haus ist die Garantie für die Bank.

Deshalb auch der Eintrag im Grundbuch.

Ein abbezahlter Schuldbrief wird/muss nicht automatisch auch im Grundbuch so ausgewiesen sein.

Ein aktueller Grundbuchauszug kann Schuldbriefe aufgeführt haben, die abbezahlt oder nur teils beansprucht sind.

Deshalb ist es von grosser Wichtigkeit, dass alle im Grundbuch aufgeführten Schuldbriefe bei einem allfälligen Verkauf einer Wohnung/Haus an den Käufer bzw. an dessen Bank übergehen !

(Haftung Objekt !)

Alter Schuldbrief erhöhen oder neuen erstellen:

Es wird eher ein neuer erstellt.

Bei einem 600?-Schuldbrief macht es keinen Sinn, zu erhöhen, sondern es wird ein neuer erstellt (immer vorausgesetzt, die Belehnungssrichtlinien sind erfüllt)

Bei wirklich älteren Objekten, die teils mit Schuldbriefen mit Beträgen wie 12'500, 5'700, 8'300 belegt sind, würde man das ganze dann eher zusammenfassen, und entsprechend erhöhen. (schlussendlich 1 Schuldbrief)

(Vorausgesetzt es ist immer die gleiche Bank, die seinerzeit die Kredite gegeben hat)

Falls unter uns Mitgliedern jemand vom Bankfach (Hypotheken) ist, könnte diese Person u.Umständen meine Aussagen bestätigen oder falls nötig korrigieren oder ergänzen.

Mit freundlichen Grüssen

Poker08

 

[rup]

Ich brauche ja erst mal den Baukredit.

Das heisst, wenn mir die Bank anbietet einen Schuldbrief über die Ganze Summe zu machen, bin ich eher im Vorteil, da es dann nur einen ersten Rang gibt.

Also macht die Aufteilung bei einem Neubau nicht wirklich Sinn, ausser die Bank verlangt das so.

Gruss und Danke

rup

 

[Poker08]

Ich denke, das ist so in Ordnung, 1 Schuldbrief über die ganze Summe.

Zinsen für Baukredite sind etwas anders (tiefer, oder ?) als für eine ?normale? Hypothek.

Ob es nun auch Unterschiede in den Belehnungsrichtlinien (oder Amortisationen) gibt, ist mir jedoch nicht bekannt. Evt. Bank nochmals drauf ansprechen, um sicher zu gehen.

Bezüglich Grundbucheintrag hat folgendes weiterhin Gültigkeit:

Ein abbezahlter Schuldbrief wird/muss nicht automatisch auch im Grundbuch so ausgewiesen sein.

Ein aktueller Grundbuchauszug kann Schuldbriefe aufgeführt haben, die ganz/teilweise abbezahlt oder nur teils beansprucht sind.

Mit freundlichen Grüssen

Poker08 /emoticons/default_smile.png

 

[Mike]

Ich sehe schon einen Vorteil mit mehreren Schuldbriefen. Ist ein nachrangiger Schuldbrief abbezahlt, kann er von der Hypothek "gelöst" werden und nötigenfalls anderswo als Sicherheit dienen wen dies einmal nötig sein sollte.

 

[Poker08]

Ich sehe schon einen Vorteil mit mehreren Schuldbriefen. Ist ein nachrangiger Schuldbrief abbezahlt, kann er von der Hypothek "gelöst" werden und nötigenfalls anderswo als Sicherheit dienen wen dies einmal nötig sein sollte.

Hallo

Ich denke, Sie haben nicht "unrecht"....

Nur meine Meinung ist die, dass man nicht immer und überall auf Pump leben kann und soll... Da sehe ich dann einfach die Gefahr der Überschuldung bzw. der Nichttragbarkeit.

Falls ein Familienmitglied ein Darlehen gibt, kann man auch einen Darlehensvertrag (schriflich) machen, der ebenfalls Gültigkeit hat und Sicherheit bietet.

Oder sehe ich das ganze zu eng...?

Mit freundlichen Grüssen

Poker08 /emoticons/default_confused.png

 

[Mike]

@poker: Ich bin auch in keiner Art und Weise für ein Leben auf Pump. Aber es kann aus irgend einem Grund immer etwas eintreten, was eine zusätzliche (Real)sicherheit nicht zum Nachteil macht. Eine Realsicherheit ist nun mal doch etwas anderes als eine vertragliche (Personal)sicherheit.

 

[cider101]

der thread ist zwar schon ein bischen älter, aber ich muss hier noch was richtig stellen:

Schuldbriefe im bzw. ab 2. Rang müssen amortisiert werden.

Schuldbrief im 1. Rang nicht, ausser auf freiwilliger Basis.

Schuldbrieferänge haben nichts mit den Hypothekenrängen zu tun. Eine Hypothek auf dem Schuldbrief imzweiten Rang muss auch nicht (zwangsläufig) zurückbezahlt werden, solange die Hypothek im ersten Rang ist (also unter der 66% Marke).

Die Schuldbriefränge regeln die Reihenfolge in welcher die Bank(en) das Geld zurückbekommen, sollten sie das Objekt verkaufen müssen. In diesem Fall werden zuerst die Forderungen im 1. Rang, dann sie im 2. Rang usw aus dem Verkaufserlös gedeckt.

Wir haben 3 Schuldbriefe eingrichtet (1-3 Rang). Die Hypothek wird, vermutliche in 2-3 Tranchen, auf die Schuldbriefe aufegteilt (alle Tranchen im 1. Hypo-Rang, d.h. unter 66%, somit keine Amortisation nötig). Die Idee dabei ist, etwas mehr flexibilität für einem allfälligen, späteren Bankenwechsel resp. etwas stärkere Druckmittel für eine Neuverhandlung zu haben. Sind die Tranchen nicht allzuweit auseinander, akzeptieren die Banken auch Schuldbriefe die nicht im 1.Rang sind, falls der Rest der Hypothek auch zur neuen Bank transferiert wird.

gruss

marco