Zeitpunkt des Zahlungsversprechens

[smi999]

Hallo allerseits,

wir haben den Kaufvertrag unseres neuen Hauses unterschrieben und eine Anzahlung geleistet. Die Eigentumsübertragung findet Ende Juni 09 statt.

Nun baut der heutige Eigentümer neu. Er hat aber kein EK, sondern "nur" das Haus und bei Bank A seine Hypothek(en). Bei der Bank B will er die Finanzierung (wohl Baukredit) des neuen Hauses regeln. Und die verlangt von uns schon heute ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen als Sicherheit.

Das finden wir einigermassen komisch - wieso sollen wir "bürgen" für ein Geschäft, das uns im Prinzip nichts angeht (und dann noch so weit voraus)? Müssten das nicht eher Bank A und Bank B mit dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag zusammen aushandeln? Schlussendlich hätte der Verkäufer so eine 100% Sicherheit, den gesamten Kaufpreis zu kriegen und wir "nur" seine Unterschrift auf dem Kaufvertrag...

Kommt dazu, dass wir unsere Finanzierung über private Darlehen regeln und daher heute noch längst nicht die gesamte Restsumme auf unseren Konten liegt. Wir können ja schlecht unsere Darlehensgeber dazu auffordern, bei ihrer Bank über den jeweiligen Betrag ein Zahlungsversprechen zu organisieren.

Ist das Vorgehen von Bank B üblich? Wann ist das Zahlungsversprechen fällig? Darf die Bank des Verkäufers auf einem Zahlungsversprechen beharren, wenn ja ab wann?

Sind sehr froh um fachkundige Meinungen oder Erfahrungen, herzlichen Dank schon mal /emoticons/default_smile.png

Viele Grüsse

smi999

 

[john_w64]

Also ich kenne es so, dass das mit dem Zahlungsversprechen eine Bedingung ist für die Unterzeichnung des Kaufvertrags. In eurem Vertrag wurde kein Zahlungsversprechen verlangt (was unüblich ist) aber im ermessen des Verkäufers liegt (da wurde er eventuell schlecht beraten vom Notar). Aber der Vertrag ist nun zu den dort fixierten Bedingungen unterschrieben (ohne Zahlungsversprechen). Nun ist es zu spät für den Verkäufer noch weitere Sicherheiten usw. zu verlangen.

 

[rup]

ich verstehe die bank B schon, dass diese eine gewisse sicherheit will.

klar dient, das existierende haus solange es noch den alten besitzern gehört als sicherheit. Es hat einen wert (euer kaufpreis) und eine schuld (hypothek).

die differenz ist das eigenkapital der verkäufer.

woher will nun bank b sicher sein, dass die tatsächlich bezahlte differenz genug EK darstellt. Sie weiss ja nicht, ob ihr euch das wirklich leisten könnt.

wenn ihr kein zahlungsversprechen geben könnt und bank B stur bleibt, dann bringt ihr den verkäufer in eine zwickmühle.

da möchte dieser natürlich nicht sein und versucht natürlich mit allen mitteln rauszukommen. wenn's blöd für euch kommt, findet er raus, dass der vertrag zuwenig wasserdicht ist, ....

vielleicht geht aber auch alles gut und der verkäufer kann sich mit der bank C einigen.

auf der anderen seite verstehe ich deine argumente auch.

 

[smi999]

Hallo john_w64,

vielen Dank für die Antwort. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags hatten wir die Finanzierungsbestätigung einer Bank, und das ist ja nicht bindend. Jetzt geht es ums unwiderrufliche Zahlungsversprechen.

Du meinst also wirklich letzeres hätten wir eigentlich schon abliefern müssen? Hör ich so zum ersten Mal...

 

[Bauexperte]

Hallo smi999

Vorsicht... wurde der GU genau abgeklärt (Referenzen)... im schlechtesten Fall ist es so, dass wenn das Haus auch noch nicht fertig ist, muss mit dem unwiderruflichen Zahlungsversprechen in jedem Fall bezahlt werden, ausser der Vertrag hat entsprechende Klauseln... In der Regel werden gestaffelte Zahlungspläne vereinbart welche von den Banken genehmigt werden. Die Restzahlung per Schlüsselübergabe wäre ideal bei 5%, dann auch alle Mehr- und Minderkosten abgerechnet.

Gruss

Bauexperte

 

[john_w64]

Sowohl bei unserem Hauskauf (wir haben ein älteres EFH gekauft) wie auch beim Verkauf unserer Eigentumswohnung war im vom Notar vorgeschlagen Vertrag jeweils ein unwiederrufliches Zahlungsversprechen über den gesamten Kaufpreis gefordert. Dieses wurde dann zusammen mit den Schuldbriefen vom Notar in Verwahrung genommen bei der Vertragsunterzeichnung.

Wenn euer Verkäufer darauf Verzichtet hat so ist das sein freier Entscheid gewesen.

 

[smi999]

@Bauexperte: Nicht wir bauen, sondern unser Verkäufer. Wir kaufen "bloss" deren heutiges Haus /emoticons/default_smile.png

8ung, bei uns liegen zwischen Unterzeichung Kaufvertrag (d.h. öffentliche Beurkundung) und Eigentumsübertragung (d.h. Eintrag ins Grundbuch) 8 Monate! Die Anzahlung (ca. 10% Kaufpreis) wurde per Unterzeichnung Kaufvertrag geleistet, der Rest wird gemäss Kaufvertrag am Datum der Eigentumsübertragung fällig (also ca. 90%). Dies gegen Vorlage des unwiderruflichen Zahlungsversprechens.

Wir haben ein ungutes Gefühl, so weit zum voraus ein Zahlungsversprechen zu leisten ohne Sicherheit der Gegenseite. Schlussendlich ist der Hauskauf doch ein Zug-um-Zug-Geschäft, d.h. Zahlungsversprechen gegen Schuldbriefe?!

Gehe ich richtig in der Annahme, dass wir mit unserem Kaufvertrag "auf der sicheren Seite" sind und im Fall einfach dem Verkäufer entgegen kämen?

 

[raycecile]

Mit der Abgabe des Zahlungsversprechen geht ihr kein Risiko ein, sondern vielmehr eure Bank die euch das Versprechen ausstellt.

Es verpflichtet die Bank beim Eigentumsübertrag sprich der Änderung des Grundbuchs zu zahlen.

Wie ihr dann die Finanzierung mit eurer Bank und etwaigen privaten Darlehensgebern regelt, ist dann etwas was den Verkäufer nichts angeht sondern ihr nur mit der Bank regelt.

Wie John schon richtig bemerkt hat ist der Vertrag lückenhaft (zum Nachteil des Verkäufers), das Zahlungsversprechen dient dem Verkäufer damit er am Ende nicht mit 2 Häusern dasteht weil der Käufer um 11h59 doch nicht kauft und die Anzahlung sausen lässt.

Ihr dient also nicht direkt der Sicherheit seines Baus sondern belegt eigentlich eure eigene Bonität indem eure Bank dieses Versprechen erteilt.

 

[rup]

@raycecile

wenn ich smi999 richtig verstanden hat er gar keine bank sondern das privatumfeld welches ihm die kredite gibt.

denen ihre grosszügigkeit will er nicht mit schriftlich festgehaltenen zahlungsversprechen strapazieren.

 

[raycecile]

Sie haben sicher ne Hausbank die auch da weiterhelfen kann, man kann ja mal alles variabel finanzieren und dann gleich zurückzahlen...

 

[rup]

gibt zusätzliche kosten und aufwand und profitieren tut ja nur der käufer davon.

 

[john_w64]

@raycecile

wenn ich smi999 richtig verstanden hat er gar keine bank sondern das privatumfeld welches ihm die kredite gibt.

denen ihre grosszügigkeit will er nicht mit schriftlich festgehaltenen zahlungsversprechen strapazieren.

Nun ja - da gibt es aber HOFFENTLICH auch schriftliche abmachungen in der Familie... was wenn der potentielle Kreditgeber verunfallt und sein Erbe das alles anders sieht...

 

[john_w64]

gibt zusätzliche kosten und aufwand und profitieren tut ja nur der käufer davon.

nein profitiren würde in diesem Fall wohl der Verkäufer - so müsste nun nämlich der Verkäufer 8 Monate warten - dann in eine Wohnung ziehen und könnte erst dann mit seinem Neubaus starten..../emoticons/default_mad.png

 

[rup]

@Werner

Du hast natürlich recht. der verkäufer und nicht der käufer.

 

[smi999]

Guten Morgen allerseits, danke für die interessanten Beiträge.

Auf keinen Fall werden wir eine variable Finanzierung o.ä. auf die Beine stellen, nur dass die Bank des Verkäufers an ihre Sicherheit kommt. Die hätte bei der Vertragsausarbeitung Veto einlegen können, sie wusste ja bereits um die weiteren Hausbaupläne des Verkäufers...

Und unsere Hausbank, die ja "nur" die Transferbank ist und eben keine Finanzierung mit uns machen kann, würde nur aus Kulanz ein Zahlungsversprechen ausstellen. Und das nur über den Betrag, der schon bei ihr liegt und den sie blockieren würde. Das versteh ich.

Also liegt das Risiko voll bei uns, und nicht wirklich bei der Bank.

Wahrscheinlich werden wir versuchen, in das Zahlungsversprechen die Klausel reinzukriegen, dass das Geld am Stichtag nur fliesst, wenn der Verkäufer auf dem Grundbuch unterschrieben hat.

 

[john_w64]

Wahrscheinlich werden wir versuchen, in das Zahlungsversprechen die Klausel reinzukriegen, dass das Geld am Stichtag nur fliesst, wenn der Verkäufer auf dem Grundbuch unterschrieben hat.

Also ich weiss ZH und AG ist nicht gleich - aber normalerweise ist das ja ein Zug um Zug Geschäft- Zahlunsversprechen + Schuldbriefe an Notar

- Vertrag unterzeichnen

- Tagebucheintrag im Grundbuch

- Anzahlung

- definitiver Eintrag

- Schaden/Nutzenübergang

- Zahlung Restanz

Wobei dem Notar als offentlichem Beurkunder eine spezielle Rolle bei der Abwicklung zukommt.

Aber warum solltet ihr in 8 Monaten wenn ihr das Haus übernehmt überhaupt ein Zahlungsversprechen abgeben, dann wird ja der Bertag sowieso fällig? Oder ist dann noch mal ein Frist zwischen Grundbuch und Schaden/Nutzenübergang?

Und warum solltet ihr das Zahlungsversprechen nun plötzlich vorziehen wenn es nicht im Vertrag so abgemacht wurde.

Das Zahlungsversprechen sollte sicher eine Bedingung erhalten, wobei hier nicht nur die Unterschrift sondern auch der Übergang der Schuldbriefe an euch dabei sein sollte. Also Zahlungsversprechen gegen Schuldbriefe.