Zufahrt zur Parzelle

[Sweetandsour]

Hallo

Wir stehen vor der Auswahl für eine Parzelle voll Erschlossen 

Wir haben eigentlich schon ein Farvorit,aber die ist einbisschen eingeschränkt wegen Werkleitungen und Fahrweg.

Unser Problem liegt das ein Teil 86qm von 579qm Land ein zufahrtsweg dazu kommt für die andere Parzelle.Dieser Weg gehört zu unser Grundstück,ich habe mich schon gefragt wieso sie so komisch geplant haben,dass sie diese strasse nicht auch noch gemacht haben denn auf der anderen rechten Seite (siehe Foto) wurde gemacht.nur die obere nicht.

Die Frage ist was kostet denn so eine Strasse?Kann auch nur Kiesweg gemacht werden die Strasse brauchen wir nicht mal,eigentlich nur der Nachbar! Wird die Strasse geteilt?Da die zufahrt auf unser Grundstück ist hab ich das Gefühl das nur wir die Strasse bauen und bezahlen müssen,kann doch nicht sein oder!? 

Kann jemand so ungefähr sagen wieviel sowas kostet?

 

[Kaffeebart]

Ich hätte gedacht, dass ihr nur das Wegerecht geben müsst, nicht aber die entsprechende Strasse dazu.
Sprich Strasse wird von dem Nachbar gebaut, der sie braucht udn ihr müsst dies dulden.

Allerdings ist das nur meine Meinung. - Ich weiss es selber nicht sicher.

 

[Sweetandsour]

Ich hoffe es ...

Es wär mir auch recht wenn wir die Strasse teilen würden aber alleine die Strasse zu bezahlen die wir nicht mal benutzen ist nämlich schon ziemlich ein grosser Zuschlag und wär ja auch irgendwie unfair...ansonsten stellen wir einfach nur Kies hin

Wir werden natürlich noch gründlich mit der Gemeinde abklären, aber der ist gerade in den Ferien, deshalb wollte ich schon mal vorab hier im Forum nachfragen ,vielleicht weiss wer was...

 

[postit]

Die Gemeinde kann euch da auch nicht weiter helfen, das ist eine privatrechtliche Angelegenheit.

Möglich ist alles, relevant ist aber genau das, was im entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag seht. Diesen Vertrag musst du besorgen und genau lesen! Sonst kann dir hier niemand helfen.

 

[vakuum]

genau Postit!

Oder mal Lesen was denn im Grundbuch steht? Ich meinte da müsste drin stehen wenn Du in der Pflicht bist eine Strasse für den Nachbar zu bauen.

Ich denke da wird wie schon gesagt wurde nur eine Last als Durchfahrtsrecht drin stehen.

 

[emil17]

Es gibt einen notariell beglaubigten Vertrag in dem drin steht was genau die Dienstbarkeit umfasst. Auf den wird im Grundbuch verwiesen. Im Grundbuch selber steht nur welche Dienstbarkeit besteht.

Ich würde mir diesen vom Verkäufer der Parzelle vorlegen lassen.

Achtung: Durchgangsrechte für Leitungen müssen nicht mehr ins Grundbuch geschrieben werden; wenn der Hinterlieger bauen will wird das auch noch kommen. Falls man also die Parzelle kauft, Erschliessung für den Nachbarn gleich mitplanen. Dieser trägt allein die Kosten für den Teil der Leitung, die nur ihm dient, sowie die Hälfte der Kosten für gemeinsam benutzte Leitungen.

Alles das in Vertrag festhalten.

Bei nicht geklärten Zufahrts- und Erschliessungsverhältnissen ist es besser, die Sache vom Verkäufer regeln zu lassen, bis Kosten und Rechtsverhältnisse klar sind. Dann erst den Kaufentscheid treffen. Sonst kann man nicht vernünftig planen.

 

[Sweetandsour]

Danke euch für die Infos, wir werden das genauer überprüfen bevor wir entscheiden und hoffe das alles gut kommt mit alles drum und dran.Freu mich auf schlaflose Nächte /emoticons/default_wink.png

 

[jomazi]

Da macht es sich der Verkäufer aber doch ein bischen zu einfach... respektive pokert er auf die emotionen des Käufers der Parzelle 579! Dass dieser diesen Weg bezahlen soll ist einfach frech! Diese Parzelle muss vom Besitzer abparzeliert und ein Weg darauf gestellt werden, damit er die hintere Parzelle auch verkaufen kann! Dies ist die moralische Pflicht des Verkäufers, und sollte nicht einfach auf den potentiellen Käufer derParzelle 579 abgeschoben werden!

Aber eben, dieser Verkäufer spekuliert auf einen nicht allzu schlauen Käufer!

In dieser Konstellation würde ich jedoch nie eine Parzelle kaufen. Denn früher oder später merkst du, dass du ganz übel gelienkt wurdest. Der Frust wird sich unter Umständen auch auf deinen neuen, unschuldigen Nachbar entladen

Lade doch mal ein Parzellen Plan hoch. Vieleicht gibt es ja eine viele schlauere Strasenführung!

liebs Grüessli, jomazi

 

[Kaffeebart]

Es gibt durchaus Käufer, die freuen sich über das Stück Land auf ihrer Parzelle. Steigt doch so die Nutzfläche.

Was aber klar ist - für die Fläche auf die die Zufahrt kommen soll darf keinesfalls der volle Preis bezahlt werden. Schliesslich kannst du diese Fläche auch nicht wirklich nutzen.

 

[Sweetandsour]

Aus meiner Sicht gibt es durchaus schlauere Strassenführung.

1. Sie hätten die Zufahrt wie auf der linken Seite machen können (siehe Bild 2), dann wäre halt villeicht die Parzellen etwas kleiner..

Oder

2. Sie hätten die Strasse um die Ecke bei der nummer 6 weiter bauen können und die Parzelle 6 statt für 579qm ca 500 qm verkaufen

Nun viel kann man auch nicht machen, ich denke dem Verkäufer ist es egal, der denkt ja entweder sollen wir es in Kauf nehmen oder nehmt doch eine andere Parzelle oder lass es sein!

Warum die 6 unser Farvorit ist:

Parzellen nr 1,2,6,7 stehen noch frei.Unser erster Auswahl war zuerst die 2, wir sind dann auch das Grundsrück besichtigen,da standen wir mal mitten drin hmm bei der 2 verdeckt die nr 1 voll die Sicht der Sonne weil da der Boden leicht schräg ist das heisst die 1 ist oben und wir leicht unten, die Terasse wäre auch gegen nr 1..ausserdem hätten wir dann 5 Nachbarn was bewilligungen erschweren..

Die 1 und 7 möchten wir ausschliessen.

Die 1 ist nicht quadratisch und ein leichter hang am Rande der Strasse.Bei der 7 ist man umzingelt.

Deswegen die 6,bei der 6 ist der Boden eben und ausserdem hätten wir meine Schwester als Nachbarn, weil sie auf der Parzelle 5 baut.Die haben ihren Vertrag bekommen, jetzt kommen wir dran.

Nun wenn die nummer 6 ein Problem wird dann nehmen wir die 2, villeicht ist es gar nicht so schlimm wie man es denkt.

 

[emil17]

Der Vorteil gegenüber einer Abparzellierung ist, dass die Wegfläche für die Berechnung der maximalen Wohnfläche hinzugerechnet wird. Weil keine Grenzen entstehen, spart man auch die Kosten für die Grenzsteine und den Geometer.

Es muss eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden.

Im Dienstbarkeitsvertrag muss die freizuhaltende Durchfahrtsbreite und der Kostenschlüssel festgehalten werden, Berechnungsvorschlag s. unten.

Zur Durchfahrtsbreite: Nr. 7 hat ein Problem, wenn dort z.B. Lastwagen hinfahren sollen, weil der dafür nötige Kurvenradius wesentlich mehr Fläche der Parzelle Nr. 6 beansprucht, als wenn die Zufahrt nur für PKWs vorgesehen ist (Normen für Mindestbreiten und -radien bei der Gemeinde erfragen; wird hier zu eng geplant, gibts irgendwann Ärger, wenn die Lieblingsrosen von Nr.6 plattgefahren werden!)

Es wäre also besser, wenn die Durchfahrt auf der anderen Seite gemacht würde, denn dann sind alle Parzellen ohne Kurve erreichbar, was Fläche und Kosten spart. Die Variante im unteren Bild ist deshalb vorzuziehen, wenn sonst nichts dagegen spricht.

Würde sich Nr. 4 auch am Weg beteiligen, könnte man den Weg so legen, dass die Grenze zwischen den Parzellen Nr. 4 und 5 in der Wegmitte liegt, das würde die Flächenverluste für Nr. 5 halbieren, ohne sonstige Einbusse.

Nr.4 muss zwar einen schmalen Landstreifen abgeben, hätte davon aber den Vorteil, dass er keinen Vorplatz vor seinem Stellplatz anordnen muss, weil er vermutlich seinen Carport nicht zu nahe an die Hauptstrasse bauen darf.

Wenn die Dienstbarkeit nur die Duchfahrt umfasst, dürfen die anderen nichts als durchfahren, d.h. auf dem Wegrecht nicht wenden und insbesondere nicht auf der Wegrechtsfläche parkieren. Der Eigentümer der Parzelle darf das hingegen, sofern die Durchfahrt für die anderen dadurch nicht behindert wird.

Es ist aber besser, das explizit im Dienstbarkeitsvertrag festzuhalten, statt später im schlimmsten Fall auf Unterlassung klagen zu müssen.

Wenn die Wegfläche gegenüber dem ganz privaten Restgrundstück (d.h. die nicht durch eine Dienstbarkeit belastete Fläche) baulich abgegrenzt wird, z.B. durch andersartigen Belag, und so als Wegfläche erkennbar ist, dann gibt es später auch keinen Ärger.

Kostenschlüssel:

Gemäss Skizze im oberen Bild sind Nr. 5, 6 und 7 an der Durchfahrt interessiert.

Für die Landkosten der Wegrechtsfläche wird so aufgeteilt: Nr. 5 hat den Vorteil der Ausnützungsziffer für das Wegrecht, kann also für die Wegrechtsfläche, die er nicht anders nutzen kann, den anderen beiden nicht den vollen Landpreis anrechnen. Von diesem Wegrechtspreis (Landpreis minus Preis der Ausnützung) auf Parzelle Nr. 5 zahlen Nr 5, 6 und 7 je 1/3, weil alle den Weg auf Parzelle Nr.5 brauchen.

Entsprechende Überlegungen gelten für Parzelle Nr. 6, nur ist Nr. 5 hier nicht beteiligt, da er diese Parzelle nicht befahren muss.

Kosten der Erstellung und Unterhalt für den Weg werden am besten anteilig der Nutzung aufgeteilt (so ist es auch im ZGB vorgegeben): Ist der Weg bis an die Grenze der Parzelle Nr. 7 insgesamt 80 m lang, bezahlt Nr 7 für 80 m, Nr. 6 für 50m (wenn seine Zufahrt 50m des Wegrechts benötigt) und Nr. 5 für 15m (wenn seine Zufahrt 15m des gemeinsamen Wegs benötigt).

Also Nr 7: Gesamtkosten *80/(80+50+15) = 55.2%, Nr.6: Gesamtkosten *50/(80+50+15) = 34.5%, Nr.5:  Gesamtkosten *15/(80+50+15) = 10.3%

 

[Kaffeebart]

Aber 5 und 6 haben doch sicher kein interesse an dem Weg. rechts nebendran liegt ja bereits eine Strasse über die die beiden Gelände zugänglich sind.

Ich glaube kaum, dass man die Strasse wieder abreissen kann um dann das Land zur Wohnfläche hinzu zu nehmen. In diesem Fall hättest du selbstverständlich recht, dass deine vorgeschlagene Variante die Beste ist.

 

[pirili]

wir haben seit über 30 Jahren ein Gschrürm mit dem Nachbarn. Grund WEGRECHT.

unser Nachbar hat ein Geh und Wegrecht. Und er baut dauernd sein Haus um. So fahren Lastwagen , Mulden und Handwerkerautos immer vor unserem Haus über unseren Weg und wir können rein nichts machen. Seit Jahren gibt das Wegrecht streit. Wir waren damals noch jung und unerfahren. Heute würde ich NIE eine Parzelle kaufen mit einem Wegrecht zu unseren Lasten. Da im Grundbuch nicht eingetragen ist, dass der Nachbar den Unterhalt bezahlen muss, bleibt das auch an uns hängen. Wir verlieren 100 m2 Land..

ich würde mich gegen diese Parzelle entscheiden..es wird Ärger geben...

 

[Sweetandsour]

Wir haben nachgefragt, es besteht die möglichkeit Abparzellierung, das Land wird eben kleiner, uns reicht es denn ein riesen Villa haben wir nicht , ich denke wir nehmen diese 6, muss das jetzt im Vertrag stehen wegen der Abparzellierung? Oder erst im Grundbuch..

 

[emil17]

unser Nachbar hat ein Geh und Wegrecht.

...

Da im Grundbuch nicht eingetragen ist, dass der Nachbar den Unterhalt bezahlen muss, bleibt das auch an uns hängen.

Ist vermutlich nicht so:

Lies ZGB Art. 741

oder hier

 

[emil17]

Wir haben nachgefragt, es besteht die möglichkeit Abparzellierung, das Land wird eben kleiner, uns reicht es denn ein riesen Villa haben wir nicht , ich denke wir nehmen diese 6, muss das jetzt im Vertrag stehen wegen der Abparzellierung? Oder erst im Grundbuch..

Wenn du die Wegrechtsfläche als nicht zum Land gehörig betrachtest, äandert sich gegenüber der Abparzellierung im Gebrauch des Landes nichts, aber:

Du hast die Ausnützungsziffer der gesamten Fläche, d.h. kannst (musst aber nicht) mehr Wohnfläche bauen.

Es fallen keine Kosten für die Abparzellierung an - das braucht einen Teilungsvertrag (Notar) und einen Geometer und Grenzsteine.

Der Wegrechtsbegünstigte darf auf der Wegrechtsfläche nur drüberfahren. Wird abparzelliert, kannst du da nicht mehr mitreden. Der Berechtigte muss den Weg unterhalten. Der Berechtigte zahlt üblicherweise die Kosten für die Errichtung der Dienstbarkeit, denn er hat ja den Nutzen davon.

Kaufe das Land erst, wenn das mit dem Verkäufer in allen Punkten genau geregelt und in einem Vorvertrag festgehalten ist.