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Der Traum vom Eigenheim - individuelle Wünsche erfordern individuelle Wege zu seiner Erfüllung.
Es gibt viele Gründe dafür, ein Haus zu kaufen. Sei es die Suche nach einem eigenen Heim für die Familie, der Wunsch endlich sesshaft zu werden oder als Geldanlage. Unabhängig von den Hintergründen muss sich ein jeder mit einer ernsthaften Kaufabsicht mit den folgenden Fragen auseinandersetzen.
1 | Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
Keine leicht zu beantwortende Frage, jedenfalls nicht mit einem pauschalen und endgültigen Urteil. Das machen schon die regionalen Unterschiede unmöglich, so dass etwa ein allgemeiner Trend zu weiter ansteigenden Immobilienpreisen vielerorts kaum zu spüren oder gar rückläufig ist. Je nach Region können die Antworten also sehr unterschiedlich ausfallen, was ebenso für die Möglichkeiten gilt, überhaupt Wohneigentum zu erwerben.
Das wiederum ändert wenig an der Tatsache, dass es weiterhin – wofür sich unter anderem die anhaltend niedrigen Zinsen und die daraus resultierende Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten verantwortlich zeichnen – eine Nachfrage geben wird, die über dem Angebot liegt. Prognostiziert wird zwar ein geringerer Anstieg der Preise, etwa weil sowohl die Banken als auch die Verbraucher bei ihren Berechnungen vorsichtiger werden. Dennoch verzeichnet manche Sparte immer noch erhebliche Wachstumsraten:
Wie entwickeln sich die Mieten?
Bei den Mieten ist der Trend unterdessen eindeutiger: Erstmals seit dem Jahr 2000 sanken sowohl die Angebotsmieten als auch die Neubaumieten. Hier sind ebenfalls die Leerstände von Mietwohnungen verantwortlich, deren Zahl hat sich landesweit seit 2009 verdoppelt – die weiterhin steigende Tendenz steuert damit auf ein neuerliches Rekordhoch zu, das 1998 bei rund 3 Prozent lag (aktuell: 2 Prozent).
Für den Januar 2017 konnte daher ein Rückgang der Angebotsmieten um 0,9 Prozent festgestellt werden. Ein schweizweiter Trend, von dem allein die Nordwestschweiz ausgenommen ist – hier steht für den Januar allerdings eine Null zu Buche. Grundsätzlich ist die Entwicklung für Mieter also derzeit günstig.
2 | Was ist die Wunschimmobilie?
Der Traum vieler Menschen schliesst immer noch die eigenen vier Wände ein, für die keine Miete gezahlt werden muss und in der jeder sein eigener Herr ist. Abgesehen von grundsätzlichen Fragen, steckt der Teufel manchmal jedoch im Detail. Bei der Suche nach der Wunschimmobilie müssen daher womöglich viele Wünsche berücksichtigt werden.
· Mieten oder Kaufen?
Anhaltend hohe Preise für Wohneigentum, dazu eine ebenso stetige Nachfrage, das alles bei gleichzeitig sinkenden Mietpreisen. In der aktuellen Situation will daher schon diese Entscheidung wohl überlegt sein. Andererseits müssen solche Preisentwicklungen auch immer perspektivisch betrachtet werden, der Ist-Zustand alleine kann dabei nicht als Massstab für langfristige Planungen herhalten.
Letzten Endes ist die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen vorab mit den jeweiligen finanziellen Möglichkeiten verbunden.
· Welche Vor-/Nachteile haben die verschiedenen Wohnformen?
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Bei der Entscheidung zwischen Miete und Kauf geht es aber nicht ausschliesslich um finanzielle Aspekte, sondern ebenso um „emotionale“ Kriterien. Die müssen ebenfalls bei der Wahl der Wohnform berücksichtigt werden.
--> Miete:
Einerseits gewährt das Wohnen zur Miete durchaus eine gewisse Flexibilität, immerhin sind Mietverträge kündbar. Es braucht auch kein Eigenkapital und der Wegfall von Unterhaltungs- und Verwaltungskosten (ganz abgesehen vom Wegfall des Verwaltungsaufwandes selbst) sorgt für ein überschaubares Budget, das aufgebracht werden muss.
Klarer Nachteil: Diese Ausgaben tragen wiederum nicht zur Vermögensbildung bei und sie können höher ausfallen als veranschlagt. Dazu kommt, dass das letzte Wort immer beim Vermieter liegt. Sei es bei etwaigen Veränderungen an der Bausubstanz oder hinsichtlich einer möglichen Kündigung wegen Eigenbedarfs.
--> Kauf:
Beim Kauf gelten weitgehend dieselben Faktoren, nur unter umgekehrten Vorzeichen: Der Immobilienkauf dient als Investition in einen bleibenden Wert, befreit von Mietzahlungen (die ja ansonsten auch nach dem Berufsleben noch bestritten werden müssen) und garantiert nicht nur gestalterische Freiheit und Unabhängigkeit. Dem gegenüber stehen die dennoch anfallenden Kosten für Unterhalt, Betrieb und Reparaturen, die Risiken für den Fall, dass die Immobilie nicht nur als Wohnstatt, sondern als Wiederverkaufsobjekt erworben wurde und die potenziellen Schwierigkeiten, falls unvorhergesehene Ereignisse (Scheidung oder Krankheit beispielsweise) die Finanzierung gefährden.
· Wie steht es um die eigenen Wünsche und Bedürfnisse?
Nicht zu unterschätzen sind die jeweiligen Wünsche und Bedürfnisse der zukünftigen Eigentümer. Soll es lieber eine Immobilie in der Stadt sein oder doch besser auf dem Land? Sind Kinder vorgesehen oder bereits vorhanden? Muss beim Kauf eventuell schon an eine altersgerechte Wohnumgebung gedacht werden? Die Liste liesse sich vermutlich beliebig fortsetzen. Solche entscheidenden Belange gilt es schon im Vorfeld zu klären – ebenso wie den Spielraum, den es für Kompromisse gibt. Denn beim Hauskauf muss immer mit gewissen Einschränkungen gerechnet werden, da es hier um vollendete Tatsachen geht. Eventuell ist daher nur eine möglichst grosse Annäherung an den Traum von der eigenen Immobilie realisierbar.
· Worauf sollte geachtet werden?
Da kommt natürlich einiges zusammen, denn im Prinzip fallen unter diese Frage ebenso die Wünsche für die Gestaltung des eigenen Heims wie auch ganz konkrete materielle Aspekte – und die vermeintlich simplen, aber niemals zu unterschätzenden technischen Fragen. Die zu klärenden Punkte umfassen daher
Denn hierbei kommt es nicht allein auf ein möglichst schön gelegenes, mit viel Sonnenschein bedachtes und vielleicht sogar noch mit Aussicht verbundenes Objekt an – wenngleich solche Aspekte zweifellos eine legitime Rolle bei der Auswahl spielen. Es geht eben auch um die infrastrukturellen Voraussetzungen, angefangen von den Verkehrsanbindungen über Einkaufsmöglichkeiten bis hin zu der Erreichbarkeit all jener sozialen und kulturellen Einrichtungen, die es zum Leben nun einmal braucht. Nicht zu vergessen: Der unterschiedlich hohe Steuerfuss der Gemeinden kann ebenfalls ein Einflussfaktor für die Entscheidungsfindung sein.
Apropos: Damit diese keine Lücken aufweist und am Ende vielleicht doch ein wichtiger Diskussionspunkt vergessen wurde, bietet sich die Verwendung einer detaillierten Checkliste an. damit lassen sich auch gleich eventuelle Abweichungen der individuellen Wünsche erkennen und schon im Vorfeld Kompromisse finden, die den geplanten Kauf zur allgemeinen Zufriedenheit gestatten.
3 | Was darf die Wunschimmobilie kosten?
Sind die Rahmenbedingungen erst einmal geklärt, steht der wichtigste Schritt beim Immobilienerwerb an – die Kostenfrage. Wünsche kann man letztlich viele haben, am Ende müssen diese aber finanziert werden können. Unter Umständen läuft die Antwort dann sogar nicht mehr nur auf eine Einschränkung der ursprünglichen Vorstellungen hinaus, sondern mündet gleich in die Grundsatzfrage, ob der Kauf einer Immobilie überhaupt zu leisten ist.
· Welche Eigenmittel stehen zur Verfügung?
Selbst wenn es theoretisch möglich ist, Wohneigentum auch ohne eigene finanzielle Mittel zu erwerben und diesen somit vollständig finanzieren zu lassen, wird dies im Normalfall nicht passieren. Das ist auch vernünftig so, denn die Risiken einer solchen Hundert-Prozent-Finanzierung sind für Kaufwillige wie Finanzinstitute schlichtweg zu hoch.
Daher müssen potenzielle Käufer in der Regel ein Minimum von 20 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Kräften aufbringen können. Der Rest wird dann mit Hilfe eines Hypothekarkredits finanziert. Bei dessen Vergabe spielt im Übrigen das Einkommen eine wichtige Rolle – übersteigt die errechnete Belastung des Kredits ein Drittel des Bruttoeinkommens, sehen die Banken womöglich von der Bewilligung eines Darlehens ab.
Die spätere Belastung muss also tatsächlich aus eigener Kraft gestemmt werden können, wohingegen es beim Eigenkapital verschiedene Möglichkeiten gibt, es aus anderen Quellen als dem Ersparten aufzustocken:
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· Zusätzliche Finanzmittel aus der zweiten Säule oder dritten Säule
Grundsätzlich denkbar ist beispielsweise, Gelder aus der Pensionskasse zu verwenden, um für die Eigennutzung gedachtes Wohneigentum zu erwerben. Die Wohneigentumsförderung ist allerdings an Bedingungen geknüpft, einen erheblichen Unterschied kann es zudem machen, ob das Geld vorbezogen oder verpfändet wird. Hinzu kommt, dass sich die zur Verfügung stehende Summe ab einem Alter von 50 Jahren reduziert.
· Zusätzliche Finanzmittel aus der Familie
Denkbar ist ebenso, finanzielle Unterstützung aus der Familie zu erhalten. Das kann in Form eines möglicherweise zinslosen und nicht rückzahlbaren Darlehens geschehen oder etwa durch einen Erbvorbezug beziehungsweise eine Schenkung.
Bei Finanztransaktionen innert der Familie sollte trotz allem und zur Absicherung aller Beteiligten auf einen Vertrag nicht verzichtet werden. Damit können spätere Streitfragen problemlos ausgeräumt werden – je präziser der Vertragstext verfasst wird, desto weniger Spielraum gibt es bei der Auslegung seiner Konditionen.
· Welche Fremdmittel können in Anspruch genommen werden?
Den wenigsten Käufern wird es jedoch vergönnt sein, die Finanzierung einer Immobilie ohne die Inanspruchnahme von Fremdmitteln zu bewerkstelligen. Also stellt sich beim Hauskauf nicht die Frage, ob eine Hypothek gebraucht wird, sondern vielmehr welche die richtige ist. Das sollte vorab gründlich – sprich: durch das Einholen und Vergleichen mehrerer Angebote – geprüft werden, denn bei den erforderlichen Beträgen kann die falsche Hypothek sehr schnell eine unnötig grosse finanzielle Belastung werden. Noch dazu ist längst nicht jedes der gebotenen Modelle für jeden Darlehensnehmer geeignet.
Die Sicherheitsvariante unter den Hypothekar-Modellen ist nach wie vor die Fest-Hypothek. Damit wird der Zinssatz über einen festgelegten Zeitraum festgeschrieben – je länger, desto höher. In Anbetracht der allgemein (noch) niedrigen Zinsen ist der Aufpreis für die Absicherung gegen steigende Zinssätze in der Zukunft aber zu verschmerzen.
Variable Hypotheken stellen in dieser Hinsicht das Gegenmodell dar, ohne feste Laufzeiten, mit flexiblen Zinssätzen und Kündigungsmöglichkeiten. Damit lässt sich bei kurzfristigen Finanzierungen und einem günstigen Zinsumfeld durchaus Geld sparen. Wer seine Hypothek jedoch nicht in kürzester Zeit ablösen kann, sollte hiervon Abstand nehmen. Ähnlich verhält es sich mit den sogenannten LIBOR-Hypotheken, die sich an der London Interbank Offered Rate orientieren. Hier winken ebenfalls günstige Kredite, weil der Zinssatz in regelmässigen Abständen (die Intervalle liegen zwischen einem und sechs Monaten) angepasst wird – das gilt aber auch bei Ausschlägen nach oben, die für Verteuerungen sorgen können.
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Als alternative Finanzierungsmöglichkeit bieten die Banken zusätzlich Spezialhypotheken an. Das sind Mischprodukte, die sich aus den genannten Modellen zusammensetzen. Einerseits bedeutet das, von den jeweiligen Vorteilen profitieren zu können, andererseits sind diese nicht ohne Nachteile zu bekommen. Hierzu zählt etwa die Einschränkung der Wahlfreiheit, sollte das Splitting erneuert werden müssen – eine aufgeteilte Hypothek erweist sich allzu leicht als problematisch für einen Anbieterwechsel. Ganz egal allerdings, wie die Entscheidung am Ende ausfällt, sie sollte immer mit dem verfügbaren Haushaltsbudget vereinbar sein.
· Was kostet der Immobilienkauf wirklich?
Das ist ein gutes Stichwort, denn nicht nur das Abtragen der Kreditschuld muss mit dem vorhandenen Budget möglich sein. Wohneigentum verursacht eben laufende Kosten, die ebenso abgedeckt werden müssen. Daher fliessen die Nebenkosten ebenfalls in die Berechnung der Tragbarkeit ein – gerechnet wird hierbei mit einem Prozent der Liegenschaftskosten (also dem Preis für Immobilie und Grundstück). Das klingt vorab nach vergleichsweise wenig Geld, macht aber bei Investitionen von mehreren Hunderttausend Franken doch ein paar Tausend Franken pro Jahr zusätzlich aus. Die müssen unter anderem aufgebracht werden für
· Ist eine Finanzierung tatsächlich tragbar?
Dabei sollte es angesichts der niedrigen Zinsen generell möglich sein, einen günstigen Kredit zu bekommen – was tatsächlich viele Interessenten versuchen. Die Banken lassen allerdings inzwischen mehr Vorsicht walten, immerhin gehen sie ein finanzielles Risiko ein, wenn vergebene Hypotheken nicht vollständig abgelöst werden können. Daher ist es obligatorisch, die Belastbarkeit der Hypothekennehmer vor dem Vertragsabschluss zu überprüfen.
Wie diese Beispielrechnung zeigt, können bei der Tragbarkeitsrechnung schon Kleinigkeiten entscheidend sein. Dabei ist in diesem Fall sogar noch das Einkommen der Ehefrau berücksichtigt, was in Abhängigkeit von der Lebenssituation keineswegs als gegeben vorausgesetzt werden kann. Boni und Prämienzahlungen fallen unter aussergewöhnliche und unregelmässige Einkünfte – und werden daher gar nicht berücksichtigt. Neben dem notwendigen Eigenkapital ist die Tragbarkeitsrechnung daher der nächste Stolperstein, der die Finanzierung gefährden kann.
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Damit die Freude über den einzug in die eigenen vier Wände lange anhält, sollten unbedingt die finanziellen Möglichkeiten realistisch eingeschätzt werden.
· Worauf ist bei der Vertragsunterzeichnung zu achten?
Es entscheiden also immer auch die persönlichen Lebensumstände, ob eine Hypothek vergeben wird oder nicht. Das heisst umgekehrt aber ebenfalls, dass die vertraglichen Konditionen genauso individuell gestaltet werden können. Das ist gerade hinsichtlich der gebotenen Zinssätze interessant, da hier – insbesondere, wenn im Vorfeld verschiedene Angebote eingeholt wurden – noch Verhandlungsspielraum besteht.
Kann eine Einigung über den Abschluss einer Finanzierung erreicht werden, ist eine schriftliche Bestätigung der ausgehandelten Konditionen eine vernünftige Sicherheitsmassnahme. Die Angebote der Finanzinstitute gelten meist nur über einen begrenzten Zeitraum, das Bestätigungsschreiben gibt hierüber im Normalfall Auskunft. Im Gegensatz zur Suche nach dem passenden Angebot ist beim Abschluss also etwas mehr Eile angeraten.
4 | Kein Königsweg ins Eigenheim
So individuell die Vorstellungen vom eigenen Heim sind, so individuell sind auch die Wege dorthin. Ein Patentrezept gibt es in dieser Form nicht, denn der erfolgreiche Erwerb ist immer von den jeweiligen Lebensumständen abhängig. Die einzelnen Schritte mögen zwar für die potenziellen Käufer durch die Bank gleich sein, die Voraussetzungen sind es indes nicht. Daher muss die wichtigste Frage rund um den Hauskauf immer lauten: Können wir uns das leisten? Denn die Entscheidung für das Wohneigentum ist eine weitreichende – und das gilt eben nicht nur für das Wohngefühl.
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Der Traum vom Eigenheim - individuelle Wünsche erfordern individuelle Wege zu seiner Erfüllung.
Es gibt viele Gründe dafür, ein Haus zu kaufen. Sei es die Suche nach einem eigenen Heim für die Familie, der Wunsch endlich sesshaft zu werden oder als Geldanlage. Unabhängig von den Hintergründen muss sich ein jeder mit einer ernsthaften Kaufabsicht mit den folgenden Fragen auseinandersetzen.
1 | Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
Keine leicht zu beantwortende Frage, jedenfalls nicht mit einem pauschalen und endgültigen Urteil. Das machen schon die regionalen Unterschiede unmöglich, so dass etwa ein allgemeiner Trend zu weiter ansteigenden Immobilienpreisen vielerorts kaum zu spüren oder gar rückläufig ist. Je nach Region können die Antworten also sehr unterschiedlich ausfallen, was ebenso für die Möglichkeiten gilt, überhaupt Wohneigentum zu erwerben.
- Was steht überhaupt zur Verfügung?
Das wiederum ändert wenig an der Tatsache, dass es weiterhin – wofür sich unter anderem die anhaltend niedrigen Zinsen und die daraus resultierende Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten verantwortlich zeichnen – eine Nachfrage geben wird, die über dem Angebot liegt. Prognostiziert wird zwar ein geringerer Anstieg der Preise, etwa weil sowohl die Banken als auch die Verbraucher bei ihren Berechnungen vorsichtiger werden. Dennoch verzeichnet manche Sparte immer noch erhebliche Wachstumsraten:
- Mehrfamilienhäuser sind in der derzeitigen Situation wieder mehr gefragt.
- Selbiges gilt auch für Eigentumswohnungen, die zum einen ein gefragtes Anlageobjekt sind, zum anderen aber auch als Wohneigentum für Rentner (hier erhöht sich die Nachfrage, weil die Babyboomer-Generation zunehmend aus dem Erwerbsleben ausscheidet), Singles und nicht-traditionelle Lebensgemeinschaften.
- Für klassische Einfamilienhäuser ist nach langer Zeit eine Trendwende zu erkennen, sie werden – wie Eigentumswohnungen – wieder günstiger. Laut Credit Suisse ist das allerdings eine Momentaufnahme, es sei vielmehr mit einer Stagnation der Preise zu rechnen – gesucht werden in diesem Segment vor allem preiswerte Immobilien in den Städten, wo sie noch zu bekommen sind oder eben im Umland.
Wie entwickeln sich die Mieten?
Bei den Mieten ist der Trend unterdessen eindeutiger: Erstmals seit dem Jahr 2000 sanken sowohl die Angebotsmieten als auch die Neubaumieten. Hier sind ebenfalls die Leerstände von Mietwohnungen verantwortlich, deren Zahl hat sich landesweit seit 2009 verdoppelt – die weiterhin steigende Tendenz steuert damit auf ein neuerliches Rekordhoch zu, das 1998 bei rund 3 Prozent lag (aktuell: 2 Prozent).
Für den Januar 2017 konnte daher ein Rückgang der Angebotsmieten um 0,9 Prozent festgestellt werden. Ein schweizweiter Trend, von dem allein die Nordwestschweiz ausgenommen ist – hier steht für den Januar allerdings eine Null zu Buche. Grundsätzlich ist die Entwicklung für Mieter also derzeit günstig.
2 | Was ist die Wunschimmobilie?
Der Traum vieler Menschen schliesst immer noch die eigenen vier Wände ein, für die keine Miete gezahlt werden muss und in der jeder sein eigener Herr ist. Abgesehen von grundsätzlichen Fragen, steckt der Teufel manchmal jedoch im Detail. Bei der Suche nach der Wunschimmobilie müssen daher womöglich viele Wünsche berücksichtigt werden.
· Mieten oder Kaufen?
Anhaltend hohe Preise für Wohneigentum, dazu eine ebenso stetige Nachfrage, das alles bei gleichzeitig sinkenden Mietpreisen. In der aktuellen Situation will daher schon diese Entscheidung wohl überlegt sein. Andererseits müssen solche Preisentwicklungen auch immer perspektivisch betrachtet werden, der Ist-Zustand alleine kann dabei nicht als Massstab für langfristige Planungen herhalten.
Letzten Endes ist die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen vorab mit den jeweiligen finanziellen Möglichkeiten verbunden.
· Welche Vor-/Nachteile haben die verschiedenen Wohnformen?
Anhang anzeigen 34910
Bei der Entscheidung zwischen Miete und Kauf geht es aber nicht ausschliesslich um finanzielle Aspekte, sondern ebenso um „emotionale“ Kriterien. Die müssen ebenfalls bei der Wahl der Wohnform berücksichtigt werden.
--> Miete:
Einerseits gewährt das Wohnen zur Miete durchaus eine gewisse Flexibilität, immerhin sind Mietverträge kündbar. Es braucht auch kein Eigenkapital und der Wegfall von Unterhaltungs- und Verwaltungskosten (ganz abgesehen vom Wegfall des Verwaltungsaufwandes selbst) sorgt für ein überschaubares Budget, das aufgebracht werden muss.
Klarer Nachteil: Diese Ausgaben tragen wiederum nicht zur Vermögensbildung bei und sie können höher ausfallen als veranschlagt. Dazu kommt, dass das letzte Wort immer beim Vermieter liegt. Sei es bei etwaigen Veränderungen an der Bausubstanz oder hinsichtlich einer möglichen Kündigung wegen Eigenbedarfs.
--> Kauf:
Beim Kauf gelten weitgehend dieselben Faktoren, nur unter umgekehrten Vorzeichen: Der Immobilienkauf dient als Investition in einen bleibenden Wert, befreit von Mietzahlungen (die ja ansonsten auch nach dem Berufsleben noch bestritten werden müssen) und garantiert nicht nur gestalterische Freiheit und Unabhängigkeit. Dem gegenüber stehen die dennoch anfallenden Kosten für Unterhalt, Betrieb und Reparaturen, die Risiken für den Fall, dass die Immobilie nicht nur als Wohnstatt, sondern als Wiederverkaufsobjekt erworben wurde und die potenziellen Schwierigkeiten, falls unvorhergesehene Ereignisse (Scheidung oder Krankheit beispielsweise) die Finanzierung gefährden.
· Wie steht es um die eigenen Wünsche und Bedürfnisse?
Nicht zu unterschätzen sind die jeweiligen Wünsche und Bedürfnisse der zukünftigen Eigentümer. Soll es lieber eine Immobilie in der Stadt sein oder doch besser auf dem Land? Sind Kinder vorgesehen oder bereits vorhanden? Muss beim Kauf eventuell schon an eine altersgerechte Wohnumgebung gedacht werden? Die Liste liesse sich vermutlich beliebig fortsetzen. Solche entscheidenden Belange gilt es schon im Vorfeld zu klären – ebenso wie den Spielraum, den es für Kompromisse gibt. Denn beim Hauskauf muss immer mit gewissen Einschränkungen gerechnet werden, da es hier um vollendete Tatsachen geht. Eventuell ist daher nur eine möglichst grosse Annäherung an den Traum von der eigenen Immobilie realisierbar.
· Worauf sollte geachtet werden?
Da kommt natürlich einiges zusammen, denn im Prinzip fallen unter diese Frage ebenso die Wünsche für die Gestaltung des eigenen Heims wie auch ganz konkrete materielle Aspekte – und die vermeintlich simplen, aber niemals zu unterschätzenden technischen Fragen. Die zu klärenden Punkte umfassen daher
- die Anzahl, Grösse und Ausstattung der Räume;
- die damit verbundenen Funktionen des Hauses (nicht nur Wohnen, sondern möglicherweise auch Arbeiten und die Freizeitgestaltung);
- die Gestaltung der Küche (offen oder geschlossen);
- die Nutzungsmöglichkeiten von Keller und Estrich (etwa mit der Option eines Ausbaus);
- die Art der Heizungsanlage (Wärmepumpe, Ölheizung, Gasheizung etc.);
- das Vorhandensein und die Nutzung eines Gartens;
- das Vorhandensein von Garagen oder Stellplätzen für die Autos;
- die verbauten Materialien sowie insgesamt die Bedeutung der Baubiologie und
- die Frage, wie viel Geld später in den Unterhalt und den Betrieb der Immobilie investiert werden soll/kann/darf.
Denn hierbei kommt es nicht allein auf ein möglichst schön gelegenes, mit viel Sonnenschein bedachtes und vielleicht sogar noch mit Aussicht verbundenes Objekt an – wenngleich solche Aspekte zweifellos eine legitime Rolle bei der Auswahl spielen. Es geht eben auch um die infrastrukturellen Voraussetzungen, angefangen von den Verkehrsanbindungen über Einkaufsmöglichkeiten bis hin zu der Erreichbarkeit all jener sozialen und kulturellen Einrichtungen, die es zum Leben nun einmal braucht. Nicht zu vergessen: Der unterschiedlich hohe Steuerfuss der Gemeinden kann ebenfalls ein Einflussfaktor für die Entscheidungsfindung sein.
Apropos: Damit diese keine Lücken aufweist und am Ende vielleicht doch ein wichtiger Diskussionspunkt vergessen wurde, bietet sich die Verwendung einer detaillierten Checkliste an. damit lassen sich auch gleich eventuelle Abweichungen der individuellen Wünsche erkennen und schon im Vorfeld Kompromisse finden, die den geplanten Kauf zur allgemeinen Zufriedenheit gestatten.
3 | Was darf die Wunschimmobilie kosten?
Sind die Rahmenbedingungen erst einmal geklärt, steht der wichtigste Schritt beim Immobilienerwerb an – die Kostenfrage. Wünsche kann man letztlich viele haben, am Ende müssen diese aber finanziert werden können. Unter Umständen läuft die Antwort dann sogar nicht mehr nur auf eine Einschränkung der ursprünglichen Vorstellungen hinaus, sondern mündet gleich in die Grundsatzfrage, ob der Kauf einer Immobilie überhaupt zu leisten ist.
· Welche Eigenmittel stehen zur Verfügung?
Selbst wenn es theoretisch möglich ist, Wohneigentum auch ohne eigene finanzielle Mittel zu erwerben und diesen somit vollständig finanzieren zu lassen, wird dies im Normalfall nicht passieren. Das ist auch vernünftig so, denn die Risiken einer solchen Hundert-Prozent-Finanzierung sind für Kaufwillige wie Finanzinstitute schlichtweg zu hoch.
Daher müssen potenzielle Käufer in der Regel ein Minimum von 20 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Kräften aufbringen können. Der Rest wird dann mit Hilfe eines Hypothekarkredits finanziert. Bei dessen Vergabe spielt im Übrigen das Einkommen eine wichtige Rolle – übersteigt die errechnete Belastung des Kredits ein Drittel des Bruttoeinkommens, sehen die Banken womöglich von der Bewilligung eines Darlehens ab.
Die spätere Belastung muss also tatsächlich aus eigener Kraft gestemmt werden können, wohingegen es beim Eigenkapital verschiedene Möglichkeiten gibt, es aus anderen Quellen als dem Ersparten aufzustocken:
Anhang anzeigen 34911
· Zusätzliche Finanzmittel aus der zweiten Säule oder dritten Säule
Grundsätzlich denkbar ist beispielsweise, Gelder aus der Pensionskasse zu verwenden, um für die Eigennutzung gedachtes Wohneigentum zu erwerben. Die Wohneigentumsförderung ist allerdings an Bedingungen geknüpft, einen erheblichen Unterschied kann es zudem machen, ob das Geld vorbezogen oder verpfändet wird. Hinzu kommt, dass sich die zur Verfügung stehende Summe ab einem Alter von 50 Jahren reduziert.
· Zusätzliche Finanzmittel aus der Familie
Denkbar ist ebenso, finanzielle Unterstützung aus der Familie zu erhalten. Das kann in Form eines möglicherweise zinslosen und nicht rückzahlbaren Darlehens geschehen oder etwa durch einen Erbvorbezug beziehungsweise eine Schenkung.
Bei Finanztransaktionen innert der Familie sollte trotz allem und zur Absicherung aller Beteiligten auf einen Vertrag nicht verzichtet werden. Damit können spätere Streitfragen problemlos ausgeräumt werden – je präziser der Vertragstext verfasst wird, desto weniger Spielraum gibt es bei der Auslegung seiner Konditionen.
· Welche Fremdmittel können in Anspruch genommen werden?
Den wenigsten Käufern wird es jedoch vergönnt sein, die Finanzierung einer Immobilie ohne die Inanspruchnahme von Fremdmitteln zu bewerkstelligen. Also stellt sich beim Hauskauf nicht die Frage, ob eine Hypothek gebraucht wird, sondern vielmehr welche die richtige ist. Das sollte vorab gründlich – sprich: durch das Einholen und Vergleichen mehrerer Angebote – geprüft werden, denn bei den erforderlichen Beträgen kann die falsche Hypothek sehr schnell eine unnötig grosse finanzielle Belastung werden. Noch dazu ist längst nicht jedes der gebotenen Modelle für jeden Darlehensnehmer geeignet.
Die Sicherheitsvariante unter den Hypothekar-Modellen ist nach wie vor die Fest-Hypothek. Damit wird der Zinssatz über einen festgelegten Zeitraum festgeschrieben – je länger, desto höher. In Anbetracht der allgemein (noch) niedrigen Zinsen ist der Aufpreis für die Absicherung gegen steigende Zinssätze in der Zukunft aber zu verschmerzen.
Variable Hypotheken stellen in dieser Hinsicht das Gegenmodell dar, ohne feste Laufzeiten, mit flexiblen Zinssätzen und Kündigungsmöglichkeiten. Damit lässt sich bei kurzfristigen Finanzierungen und einem günstigen Zinsumfeld durchaus Geld sparen. Wer seine Hypothek jedoch nicht in kürzester Zeit ablösen kann, sollte hiervon Abstand nehmen. Ähnlich verhält es sich mit den sogenannten LIBOR-Hypotheken, die sich an der London Interbank Offered Rate orientieren. Hier winken ebenfalls günstige Kredite, weil der Zinssatz in regelmässigen Abständen (die Intervalle liegen zwischen einem und sechs Monaten) angepasst wird – das gilt aber auch bei Ausschlägen nach oben, die für Verteuerungen sorgen können.
Anhang anzeigen 34912
Als alternative Finanzierungsmöglichkeit bieten die Banken zusätzlich Spezialhypotheken an. Das sind Mischprodukte, die sich aus den genannten Modellen zusammensetzen. Einerseits bedeutet das, von den jeweiligen Vorteilen profitieren zu können, andererseits sind diese nicht ohne Nachteile zu bekommen. Hierzu zählt etwa die Einschränkung der Wahlfreiheit, sollte das Splitting erneuert werden müssen – eine aufgeteilte Hypothek erweist sich allzu leicht als problematisch für einen Anbieterwechsel. Ganz egal allerdings, wie die Entscheidung am Ende ausfällt, sie sollte immer mit dem verfügbaren Haushaltsbudget vereinbar sein.
· Was kostet der Immobilienkauf wirklich?
Das ist ein gutes Stichwort, denn nicht nur das Abtragen der Kreditschuld muss mit dem vorhandenen Budget möglich sein. Wohneigentum verursacht eben laufende Kosten, die ebenso abgedeckt werden müssen. Daher fliessen die Nebenkosten ebenfalls in die Berechnung der Tragbarkeit ein – gerechnet wird hierbei mit einem Prozent der Liegenschaftskosten (also dem Preis für Immobilie und Grundstück). Das klingt vorab nach vergleichsweise wenig Geld, macht aber bei Investitionen von mehreren Hunderttausend Franken doch ein paar Tausend Franken pro Jahr zusätzlich aus. Die müssen unter anderem aufgebracht werden für
- Versicherungsprämien,
- öffentliche Abgaben für Wasser, Abwasser, Kehricht- und Grünabfuhr, die Liegenschafts- oder Grundsteuern etc.,
- die Betriebskosten, also Heizöl, Gas, Strom, Serviceabonnemente, Kaminfeger, Reinigungs- und Unterhaltsmaterial etc.,
- den laufenden Unterhalt, wozu Dinge wie die Reparaturen technischer Geräte oder kleinere Arbeiten an der Immobilie selbst gehören,
- den Unterhalt von Garten und Umgebung.
· Ist eine Finanzierung tatsächlich tragbar?
Dabei sollte es angesichts der niedrigen Zinsen generell möglich sein, einen günstigen Kredit zu bekommen – was tatsächlich viele Interessenten versuchen. Die Banken lassen allerdings inzwischen mehr Vorsicht walten, immerhin gehen sie ein finanzielles Risiko ein, wenn vergebene Hypotheken nicht vollständig abgelöst werden können. Daher ist es obligatorisch, die Belastbarkeit der Hypothekennehmer vor dem Vertragsabschluss zu überprüfen.
Wie diese Beispielrechnung zeigt, können bei der Tragbarkeitsrechnung schon Kleinigkeiten entscheidend sein. Dabei ist in diesem Fall sogar noch das Einkommen der Ehefrau berücksichtigt, was in Abhängigkeit von der Lebenssituation keineswegs als gegeben vorausgesetzt werden kann. Boni und Prämienzahlungen fallen unter aussergewöhnliche und unregelmässige Einkünfte – und werden daher gar nicht berücksichtigt. Neben dem notwendigen Eigenkapital ist die Tragbarkeitsrechnung daher der nächste Stolperstein, der die Finanzierung gefährden kann.
Anhang anzeigen 34914
Damit die Freude über den einzug in die eigenen vier Wände lange anhält, sollten unbedingt die finanziellen Möglichkeiten realistisch eingeschätzt werden.
· Worauf ist bei der Vertragsunterzeichnung zu achten?
Es entscheiden also immer auch die persönlichen Lebensumstände, ob eine Hypothek vergeben wird oder nicht. Das heisst umgekehrt aber ebenfalls, dass die vertraglichen Konditionen genauso individuell gestaltet werden können. Das ist gerade hinsichtlich der gebotenen Zinssätze interessant, da hier – insbesondere, wenn im Vorfeld verschiedene Angebote eingeholt wurden – noch Verhandlungsspielraum besteht.
Kann eine Einigung über den Abschluss einer Finanzierung erreicht werden, ist eine schriftliche Bestätigung der ausgehandelten Konditionen eine vernünftige Sicherheitsmassnahme. Die Angebote der Finanzinstitute gelten meist nur über einen begrenzten Zeitraum, das Bestätigungsschreiben gibt hierüber im Normalfall Auskunft. Im Gegensatz zur Suche nach dem passenden Angebot ist beim Abschluss also etwas mehr Eile angeraten.
4 | Kein Königsweg ins Eigenheim
So individuell die Vorstellungen vom eigenen Heim sind, so individuell sind auch die Wege dorthin. Ein Patentrezept gibt es in dieser Form nicht, denn der erfolgreiche Erwerb ist immer von den jeweiligen Lebensumständen abhängig. Die einzelnen Schritte mögen zwar für die potenziellen Käufer durch die Bank gleich sein, die Voraussetzungen sind es indes nicht. Daher muss die wichtigste Frage rund um den Hauskauf immer lauten: Können wir uns das leisten? Denn die Entscheidung für das Wohneigentum ist eine weitreichende – und das gilt eben nicht nur für das Wohngefühl.
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