zwei Schuldbriefe: Argumente DAGEGEN (Einkapital >30%)

[smart80]

Gibt es gute Gründe, nicht zwei Schuldbriefe zu erstellen?

Oder ist es bei neuen Projekten einfach unüblich, und die Bank macht es aus verständlichen Gründen nicht gern?

Die Bank will natürlich lieber nichts davon wissen, aber aus Kundensicht würde mich dies bei notariellen Neuerstellung ja nicht mehr kosten (?).

Und später wäre ich allenfalls flexibler bei Kreditgeberwechsel/Verhandlungen?

(z.b. wenn die fünfjährige Hypothek abläuft (tiefer Betrag, der bald einmal abgezahlt werden könnte) und noch eine zehnjährige läuft)

Beispiel-Situation:

Fremdkapital (=Hypothek): 500'000.-

Eigenkapital: zwischen 30-35%; Belehnung also 65-70%

(Tragbarkeit ist von Bank auch OK-bestätigt, und es gäbe nur eine 1.Hypothek)

(klar: Belehnungsrichtlinien der Bank sind auch noch ein Thema)

 

[Viremar]

Der Schuldbrief sagt so nichts aus. Für die Bank ist nur ausschlaggebend in welchem Rang die Schuldbriefe sind. Natürlich möchte die hypothekgebende Bank ihre Schulden im 1. Rang haben, damit sie im Falle eines Zahlungsausfalls zuerst bedient wird. Ob 2 Schuldbriefe im 1. Rang möglich ist, weiss ich nicht.

Die Gegenfrage warum willst du 2 Schuldbriefe.

 

[aristocat]

Wir haben nur einen Schuldbrief und trotzdem zwei Tranchen. Der grössere Teil mit zehnjähriger und der kleinere Teil mit zweijähriger Laufzeit.

 

[smart80]

Die Gegenfrage warum willst du 2 Schuldbriefe.

wie schon beschrieben: um allenfalls in x-jahren bei einem anderen institut für den zweiten schuldbrief eine hypothek zu lösen, oder eben gegenüber der bank bessere verhandlungsmacht zu haben.

 

[Viremar]

Eine bessere Verhandlungsposition kriegst du nur, wenn du deine jetzige Hypothekengeberin überzeugen kannst einen Schuldbrief im 2. Rang als Sicherheit zu akzeptieren mit den gleichen Konditionen und Du in ein paar Jahren der Konkurrenzbank einen Schuldbrief im 1. Rang anbieten kannst. Ansonsten werden Dir 2 Schuldbriefe im gleichen Rang nichts bringen.

 

[Trinity]

Der Bank ist es egal, ob sie einen oder zwei Schuldbriefe als Sicherheit bekommt. Wichtig ist für die Bank (bzw. wird sie das so verlangen), dass die Schuldbriefe keinen Vorgang haben. Dann ist es auch egal, ob der eine Schuldbrief im 1. Rang ist und der andere Schuldbrief im 2. (solange sie alle Titel lückenlos hat).

Ich würde mir nicht zuviel versprechen betreffend verbesserter Verhandlungsposition bei einer allfälligen späteren Teilablösung. Jede Bank will grundsätzlich keinen Vor- oder Nebenrang bei einer anderen Bank. Da müsste die Belehnung schon sehr tief sein oder die Bank wird die Ablösung der ganzen Hypothek (spätestens bei Fälligkeit der Tranche) verlangen.

 

[canaz]

...aber aus Kundensicht würde mich dies bei notariellen Neuerstellung ja nicht mehr kosten (?)

Also bei uns wären 2 kleinere Schuldbriefe teurer gewesen als 1 grosser.

 

[feed]

Um bei den Banken bei der Hypothekenerneuerung in einer besseren Verhandlungsposition zu sein schauen wir dass die Hypoheken immer gleichzeitig ablaufen. Hat sich bei der letzten Erneuerung vor einem Jahr bewährt, wir haben während der Konditionenverhandlung die Hypotheken bei der Hausbank auf Vertragsablauf formell gekündet, in der Folge haben wir plötzlich massiv bessere Konditionen angeboten bekommen. Geht natürlich nicht so lange eine Hypothek bei der Bank weiterläuft, sie wissen ja dann dass du nicht wechseln kannst...

 

[smart80]

danke für die antworten; wir werden wohl nur einen schuldbrief machen...