Als Schweizer Wohnung in Deutschland kaufen.

[psg]

Ich bin in der Schweiz Wohnhaft und möchte Grenznah in Deutschland eine Wohnung kaufen und an Bekannte (Deutsche) weitervermieten.

Vielleicht kennt sich da jemand aus mit meinen Fragen:

1. Ist eine Finanzierung durch eine Schweizer Bank mit unseren üblichen Konditionen und 50% Eigenkapital möglich ?

2. Was Kommen in D für Steuern auf mich zu ? (Mieteinnahmen, usw.)

3. Was kosten die Notariatsgebühren in D und wie werden diese durch Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

4. Die Makler nehmen 3.5% vom Verkaufspreis, was kann ich für dieses Geld von ihm erwarten?

5. Fallen nebst dem Kaufpreis noch andere Kosten an (MWST ?)

Danke für eure Antworten.

 

[Viremar]

Meines Wissens braucht es in D kein Mindestkapital wie in der CH. Wie es aussieht, wenn eine CH-Bank die Wohnung finanziert, weiss ich nicht.

 

[psg]

Die Finanzierung ist eigentlich das kleinste Problem, ich möchte wissen wieviel mir der deutsche Staat an Steuern und Gebühren abnimmt, da ja neben den Vermögenswerten auch Mietzinseinnahmen vorhanden sind.

 

[Viremar]

Ruf doch bei der Steuergemeinde in D an, wo Du die Wohnung kaufen möchtest. Das gleiche für die Notariatskosten.

Betreffend Makler, in der CH ist es so, dass der Verkäufer die 3.5% bezahlen muss. Allenfalls kann Dir auch der Makler auf deine offenen Fragen eine Antwort geben.

 

[Pfälzer]

Eigenkapital ist in DE in der Regel mindestens 20 %.. meist sogar bis zu 30% erforderlich.

Sofern DE-Banken finanzieren würden.

Über die Steuerlast kannst Du einfach beim zuständigen Finanzamt nachfragen. In DE gibt es keine Steuergemeinde. Das zuständige Finanzamt ist regional vorhanden... welches zuständig ist, erfährst Du leicht bei der Gemeinde des Bauortes.

MWSt. fällt nur dann an, wenn Du dies geschäftlich betreibst, also eine Firma der Eigentümer wäre, oder die Einnahmen 75.000 € per anno überschreiten würden. Wovon aber wohl nicht ausgegangen werden kann.

Die Maklergebühren (z.T. auch noch etwas höher...möglich) gehen in der Regel zu lasten des Mieters. Zudem in der Regel noch 2-3 Monatsmieten als Kaution... welche aber verzinzlich für den Mieter angelegt werden müssen... einfaches Sparbuch reicht jedoch.

Wenn Du die Wohnung von einem Makler kaufen möchtest, dann zahlst Du dessen Provison.. man kann aber ggf. auch darüber verhandeln, dass dies nur zu 50% eintritt und der Verkäufter die restlichen 50% übernimmt......... ist aber Verhandlungssache.

 

[Hennessy]

1. Ist eine Finanzierung durch eine Schweizer Bank ... möglich ?

Ja, Details kenne ich aber nicht => Banken abklappern.

 

[psg]

@ Pfälzer

Danke für Deine ausführliche Antwort. Meine weiteren Erkundigungen haben ergeben, dass gar keine Steuern anfallen, weil ich neben den Mietzinseinnahmen keine weiteren Einkommen in D habe und eine Vermögenssteuer in D abgeschafft wurde. Kannst Du meine Meinung nachvollziehen ?

 

[mime7]

@ Pfälzer

Danke für Deine ausführliche Antwort. Meine weiteren Erkundigungen haben ergeben, dass gar keine Steuern anfallen, weil ich neben den Mietzinseinnahmen keine weiteren Einkommen in D habe und eine Vermögenssteuer in D abgeschafft wurde. Kannst Du meine Meinung nachvollziehen ?

Hallo,dies ist eine seltene Situation, und da wird dir nur jemand einigermassen zuverlässig antowrt geben können, der die Steuergesetze in D und der Schweiz kennt.

Ich nehme an, dass du zumindest in der Schweiz die Erträge versteuern musst. Falls du denn Erträge haben wirst.

Grundsätzlich ist so etwas sehr genau zu prüfen. kennst Du denn die rechtliche Situation in Deutschland gut genug? Nicht nur bzgl Steuern?

Z.B. die Position in Deutschland für Vermieter? Die ist - gelinde gesagt- schwach. Sobald der Mieter erstmal eingezogen ist kriegst du den nur noch sehr aufwändig und teuer raus. Im Extremfall zahlt der ab dem ersten Monat die Miete nicht, ruiniert die Einrichtung und belästigt alle Nachbarn. In dem Fall dauert es zwei Jahre, bis er von Amtes wegen aus der Wohnung wieder entfernt wird. Die Schäden, Gerichts- und Räumgskosten und entgangenen Mieten bleiben an Dir hängen.

Mieterhöhungen sind nur schwer durchzusetzen.

Meist erzielt man mit vermietetem Eigentum auch dann, wenn der Mieter zahlt, keine Renditen, die wesentlich über dem Sparzins liegen. Bei deutlich höherem Aufwand und Risiko.

Oder machst du das, um Deinen Bekannten einen Gefallen zu tun?

Gruss

 

[banjo1071]

Hallo

ich muss mime zustimmen. In der aktuellen Rechtssituation in D in Immobilien für die Vermietung zu investieren grenzt an finanziellen Selbstmord. Es lohnt sich nur, wenn Du

a) selber Anwalt bist

/emoticons/default_cool.png eine grosse Menge an Immos hast um Ausfälle (die Häufig einamls vorkommen) abzufedern

oder

c unendlich viel Zeit hast

oder

d) Das Ganze einer Verwaltung überlässt. Das ist allerdings nicht billig.

Daher mein Tip: Geh für das Geld gut essen, mach eine schöne Reise, da hast Du mehr davon.

 

[psg]

@mime7

Danke für Deine Antwort, das Rauswerfen eines nichtzahlenden Mieters ist in der CH genau gleich, dauert auch 2 Jahre bis er wirklich abgeholt wird. Das Risiko bin ich mir bewusst, allerdings gäbe es ja keine Vermieter, weder in D noch in CH, wenn dies wirklich auf jeden Mieter zutreffen würde. Der von mir vorgesehene Mieter ist mir bekannt und ich denke da müsste ich nur mit dem aussetzen von ein paar gewöhnlichen Haus-Spinnen drohen, dann wäre die Wohnung leer. -/emoticons/default_smile.png

Aber das auf mich evtl. zukommende mit den Steuern und sonstigen Gebühren scheint leider niemand zu wissen, den Schweizer Teil kenne ich schon, da fällt nichts an, an Einkommen, allerdings können die Schuldzinsen auch nicht abgezogen werden.

 

[mime7]

@mime7

Danke für Deine Antwort, das Rauswerfen eines nichtzahlenden Mieters ist in der CH genau gleich, dauert auch 2 Jahre bis er wirklich abgeholt wird. Das Risiko bin ich mir bewusst, allerdings gäbe es ja keine Vermieter, weder in D noch in CH, wenn dies wirklich auf jeden Mieter zutreffen würde. Der von mir vorgesehene Mieter ist mir bekannt ....

Hallo,

aber in Deutschland scheint das nichtzahlen mehr in Mode zu sein.

Nichts gegen deine bekannten, aber irgendwann ziehen die vielleicht aus, dann bauchst du andere Mieter.

Aber abgesehen davon:

Auch wenn der Mieter zahlt lohnt sich das vermieten eines hauses in aller Regel nicht, wenn man sich nicht sehr genau auskennt.

weisst du denn z.B welche Nebenkosten du auf die Mieter umlegen darfst und welche nicht? Welche fristen da einzuhalten sind?

kennst Du sonstige Vorschriten, z.B. wie ein Mietrvertrag geregelt sein muss? welche Klauseln zulässig sind und welche nicht?

Welche reparaturen du vornehmen musst, und was eventuell der Mieter machen muss?

Wie du bei einer Mietminderung reagieren sollst?

Das ist alles ein enormer Aufwand, jeder Fehler kostet Geld. und das beratenlassen eben auch.

Da bleibt wirklich genau zu prüfen, ob nach Berücksichtigung aller Aspekte eine Rendite übrig bleibt, die höher ist als die Sparzinsen.

Ausserdem ist das aus Sicht eines Schweizer Anlegers ein enormes Risiko: Du spekulierts mit Hebel (eigenkapital/fremdkapital) langfristig gleichzeitig auf die Euroentwicklung und einen ausländischen Immoblienmarkt. Da muss nicht viel passieren, und das Eigenkapital ist weg (nungut, mit Glück verdoppelt es sich auch). das musst du selbst beurteilen, ob du dir das leisten kannst.

Gruss

 

[küchenmaus]

Ich kann nicht für Deutschland reden, aber für Frankreich. Was das Einkommen betrifft, ist es bei uns genauso. Eigenmietwert entfällt, aber auch kein Schuldzinsenabzug.

Wir zahlen aber in Frankreich für unser Häuschen sowas wie eine Grundsteuer (taxe fonci?re), sowie örtliche Gebühren. Da mit Frankreich ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht (und nur deshalb!), müssen wir in der Schweiz keine Vermögenssteuer bezahlen auf das französische Haus.

Allerdings wird uns der Wert unseres Hauses auf die Vermögenssteuer aufgerechnet, was uns dann natürlich in eine höhere Progression wirft. Im Endeffekt zahlt man also doch etwas mehr in der Schweiz. Ausser man kommt nicht auf ein steuerpflichtiges Vermögen.

Ob das alles so für Deutschland zutrifft, kann ich natürlich nicht beurteilen. Aber irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass Du in Deutschland Vermögen hast und dann nirgends dafür steuerpflichtig bist. Ich würde das auf jeden Fall genau abklären.

Gruss Küchenmaus

 

[Isabelle]

Vielleicht hilft Dir diese Antwort aus einem Finanzforum weiter. Es ging um Miteinnahmen in D, der Besitzer wohnt in Spanien.

Als Bürger ohne Wohnsitz, oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, bist Du nur mit Deinen inländischen einkünften stuerpflichtig.

Dabie ist es eben auf jeden Fall die Miete, denn die Mieteinkünfte werden nach dem Muster Doppelbesteuerung abkommen, das auch zwischen "D" und Spanien besteht immer in dem Land besteuert, wo die Immobilie ist.

Also, Deine Mieteinnahmen, abzüglich Deiner Kosten für die Immoblie sind hier steuerpflichtig. Annahme Miete 500,- im Monet sind 6.000,-. abzüglich der Kosten, die Du nicht umlegst, Abschreibung usw. 2.000,-. wären steuerpflichtig 4.000,- das in der Tabelle abgelesen, aber mindestens 25 % (Feststeuersatz für Nicht-Bürger) also 1.000,- Euro Steuer.

Und bitte beachten: In D gibt es den Mietspiegel, den Mieter gerne nutzen, um niedrigere Mieten einzuklagen. FUUUUUUUN! Miettourismus gewinnt immer mehr Liebhaber. Und nach 2 Jahren hast Du Mieter noch längst nicht aus der Wohnung; bei Eigenbedarf sind es 3 Jahre, und kann schnell zu 10 werden, wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass er/ sie nix anderes findet. Alles schon erlebt ...... leider.

Edith fügt noch folgenden Link ein: http://www.hausinfo.ch/home/de/finanzen-steuern/steuern/steuern-immobilien-ausland.html

 

[eltroma]

Vielleicht hilft Dir diese Antwort aus einem Finanzforum weiter. Es ging um Miteinnahmen in D, der Besitzer wohnt in Spanien.

Als Bürger ohne Wohnsitz, oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, bist Du nur mit Deinen inländischen einkünften stuerpflichtig.

Dabie ist es eben auf jeden Fall die Miete, denn die Mieteinkünfte werden nach dem Muster Doppelbesteuerung abkommen, das auch zwischen "D" und Spanien besteht immer in dem Land besteuert, wo die Immobilie ist.

Also, Deine Mieteinnahmen, abzüglich Deiner Kosten für die Immoblie sind hier steuerpflichtig. Annahme Miete 500,- im Monet sind 6.000,-. abzüglich der Kosten, die Du nicht umlegst, Abschreibung usw. 2.000,-. wären steuerpflichtig 4.000,- das in der Tabelle abgelesen, aber mindestens 25 % (Feststeuersatz für Nicht-Bürger) also 1.000,- Euro Steuer.

Und bitte beachten: In D gibt es den Mietspiegel, den Mieter gerne nutzen, um niedrigere Mieten einzuklagen. FUUUUUUUN! Miettourismus gewinnt immer mehr Liebhaber. Und nach 2 Jahren hast Du Mieter noch längst nicht aus der Wohnung; bei Eigenbedarf sind es 3 Jahre, und kann schnell zu 10 werden, wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass er/ sie nix anderes findet. Alles schon erlebt ...... leider.

Edith fügt noch folgenden Link ein: Hausinfo - Steuern auf Immobilien im Ausland

Ich als Bundesbürger kann nur sagen in unserem verkommenen Steuerland ist nichts mehr berechenbar. Sollte 2013 wieder rotgrün regieren, so werden auf Mieterträge noch Krankenbeiträge erhoben und von Vermögenssteuern wird auch dauernd geplappert.

Mit den Mietnomaden hat sich zwar die Gesetzeslage verbessert, aber das ist nicht alles.