Suche und Evaluation von Bauland

[Ze Roberto]

Hier ist mein 2. Thread, welcher im Anschluss an meinen 1. Thread (Evaluation möglicher Wohnorte) kommt. Falls ihr nicht wisst, wo ihr wohnen möchtet, dann geht zuerst zum anderen Thread. Hier gebe ich ein paar Tips für die Suche nach Bauland (was im Raum Zürich) extrem schwierig ist.

Nachdem wir die Evaluation möglicher Wohnorte abgeschlossen hatten und schlussendlich mit einer Liste von 9 Wohnorten dastanden, wobei 2 Wohnorte zur Gruppe A (Favoriten) und Gruppe B (Rest) gehörten, mussten wir nun aktiv werden. Die Suche nach Bauland im Raum Zürich ist extrem schwierig und im Raum unteres Reusstal (zwischen Bremgarten und Mellingen) auch nicht weniger einfach.

Es gibt 4 verschiedene Schritte, wie man aktiv (!) auf Baulandsuche gehen kann. Die Schritte sind folgende:

1.) Suche via Immobilienportale

2.) Suche via Gemeinde

3.) Suche via Architekten und Freunde

4.) Suche via Google Maps oder Auto

Gerne beschreibe ich in den folgenden 4 Beiträgen, wie aussichtsreich diese Suchen sind.

 

[Ze Roberto]

Suche via Immobilienportale:

Diese Suche ist am einfachsten, aber auch am wenigsten aussichtsreich. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass in den 9 Wohnorten, die für uns in Frage kamen, nicht 1 einziges Inserat publiziert wurde in 12 Monaten. Publiziert werden Inserate vor allem dann, wenn Bauländer nicht sofort unter der Hand verkauft werden können. Es gibt zwar einige Portale wie homegate.ch, immoscout24.ch, alleimmobilien.ch, nabhome.ch, die wirklich umfassend sind, aber schlussendlich findet man kaum in einem dieser Portale ein Bauland, das einem wirklich gefällt. Wenn man durch die Evaluation möglicher Wohnorte (siehe mein 1. Thread) durchgegangen ist, kriegt man Lust auf das perfekte Land. Nur: das perfekte Land findet man definitiv NICHT (!) in diesen Portalen.

In diesen Portalen findet man Bauländer, welche an unattraktiven Lagen sind, welche zu teuer sind, welche über 1 Jahr publiziert sind, welche nicht attraktive Bauzonenbestimmungen haben etc.  Es gibt einen Grund, warum man Bauland überhaupt publizieren muss. Darum kann man diese Portale getrost vergessen, ausser man wohnt in einer Randregion (wir haben z.B. super Landstücke im Wallis gefunden, aber das wäre dann doch zu weit von Zürich entfernt).

Mein nächster Beitrag behandelt die Gemeinde.

 

[Ze Roberto]

Suche via Gemeinde:

Diese Suche kann erfolgsversprechend sein, aber auch ernüchternd. Da wir glücklicherweise eine Evaluation gemacht haben für mögliche Wohnorte und mit 9 Ortschaften dastanden, wussten wir, dass wir nicht mehr als 9 Telefongespräche machen mussten mit Gemeinden. Viele Gemeinde publizieren auf der Bauverwaltungs-Homepage eine Liste möglicher Baulandanbieter. Das sind Personen, die früher einmal Bauland auf Vorrat gekauft haben, und nun möglicherweise verkaufen möchten (z.B. wegen Altersvorsorge). Bei gut geführten Gemeinden ist die Liste online verfügbar, bei anderen Gemeinden muss man auf das Bauamt anrufen.

Hier gibt es pro Gemeinde grosse Unterschiede:

• Wir haben Gemeinden gesehen, wo die Namen und Telefonnummern online verfügbar waren.
• Wir haben Gemeinden gesehen, wo das Bauamt die Namen und Telefonnummern telefonisch herausgibt.
• Wir haben Gemeinden gesehen, die gesagt haben, dass es kein einziges Bauland mehr gibt, d.h. die Geimeinde ist bereits vollgepflastert
• Wir haben Gemeinden gesehen, die keine Ahnung haben von möglichen Anbietern, die aber anraten auf Google Maps eine freie Parzelle zu suchen und dann via Bauamt die Telefonnummmern anzufragen

Für uns war diese Variante mit Erfolg gesegnet, da wir so an unser Traumland herangekommen sind zu einem sehr tiefen Preis. Wir hatten bestimmt viel Glück, aber es war definitv wert die Gemeinden telefonisch abzuklappern. Wenn man eine genügend grosse Liste von möglichen Wohnorten hat, dann kriegt man hier sicherlich eine handvoll möglicher Bauländer, die noch zu verkaufen sind.

 

[Ze Roberto]

Suche via Architekten und Freunde:

Diese Suche ist mit Glück oder Pech gesegnet. Man kann seine Kontaktdaten bei verschiedenen Immobilienanbietern hinterlegen (wir haben ca. 5 Architekten kontaktiert), aber hier braucht es einfach Glück. Ein Architekt kriegt (gemäss seiner Aussage) in der Regel pro Jahr ca. 1 Bauland zur Vergabe. D.h. die Chance ist wirklich sehr klein, aber man muss es versuchen.

Häufig jedoch handelt man sich hiermit eine Architektenverpflichtung ein. In diesem Falle muss man den Architekten sehr genau evaluieren (siehe separter Thread, den ich noch dazu eröffnen werde). Wir waren nicht wirklich Fans diesbezüglich.

Eine andere Möglichkeit sind die GUs. Manche GUs dürfen Bauland vermitteln, auch mit einer Architektenverpflichtung. Da es bekannte und gute GUs gibt, die exponiert sind und darum auch auf Bonität und einen sauberen Ruf aus sind, ist hier die Chance eher grösser als bei einem Einzelarchitekt. Aber auch GUs können kein Land zaubern, darum braucht es auch hier viel Glück.

Freunde können ebenfalls eine Hilfe sein. Am besten einfach alle Freunde infomieren, denn beim spazieren trifft man immer wieder mal auf eine offene Parzelle oder vom Hörensagen her stosst man immer wieder mal auf ein mögliches Bauland.

Wichtig ist einfach folgendes: sobald man von einem Bauland hört -> sofort anrufen und einen Termin vereinbaren so nah wie möglich! Die Zeit zählt hier. Ihr kennt sicherlich noch das Stuhlspiel. Es gibt z.B. 10 Kindergartenschüler, aber nur 9 Stühle in der Mitte. Dä Schnäller isch dä Gschwinder. Nur die Verhältnisse sind hier anders: es sind 10 Personen, aber nur 1 Stuhl!!

 

[Ze Roberto]

Suche via Google Maps oder Auto:

Es scheint absurd, aber es gibt Gemeinden, welche raten via Google Maps Land zu suchen. Wir können das auf die Spitze treiben und hier wirklich zeitintensiv was machen. Ich glaube sogar, dass hier diese Variante am meisten Erfolg verspricht. Aber sie braucht viiiieeel Zeit! Wie geht man vor?

1.) Voraussetzung ist, dass man eine Liste möglicher Wohnorte hat, sortiert nach bestem Wohnort zuoberst (siehe mein 1. Thread "Evaluation möglicher Wohnorte")

2.) Dann geht man auf Google Maps und druckt den Wohnort aus und markiert die möglichen freien Parzellen und gleicht diese ab mit dem Bauzonenplan der Gemeinde (ist online verfügbar). Wenn sich eine freie Parzelle auf einer Bauzone befindet, sofort mit einer Farbe kennzeichnen.

3.) Sobald man alle freien Parzellen hat, die betreffende Gemeinde anrufen und die Besitzerangaben verlangen (diese sind öffentlich und werden herausgegeben).

4.) Alle Besitzer anrufen und fragen, ob der Besitzer verkauft. Hier gilt: Fingerspitzengefühl und Verhandlungstaktik. Wichtig: nicht aufgeben, wenn jemand nicht verkaufen will. Sofort den nächsten anrufen. Es gibt ganz sicher mögliche Bauländer!

Dieser Schritt ist sicherlich der erfolgsversprechendste, aber auch der zeitaufwändigste. Hier müssen sich die beiden Partner die Arbeiten teilen.

Vielen Dank für das Lesen meiner Beiträge!

 

[Ze Roberto]

Wenn man also Glück hat und mit einer Liste von mehreren möglichen Bauländern dasteht, dann muss man diese Bauländer gegeneinander evaluieren. Hier kommt die sogenannte Nutzwertanalyse (oder Scoresheet) zum Einsatz. Für Details bitte meinen 1. Thread "Evaluation möglicher Wohnorte" beachten, wo das Scoresheet genau beschrieben wird.

Für das Scoresheet benötigt man die Anforderungen an das Bauland (z.B. Ort und Umgebung / Verbindungen / Kind und Schule) mit verschiedenen Unterkriterien, dazu die Gewichtung (in %, total 100% zu vergeben) und diejenigen Kriterien, die zwingend erfüllt werdne müssen (KO-Kriterien). Dann kann man diese möglichen Bauländer bewerten mit einer Note von 1 bis 5. Total sind also 500 Punkte möglich (Note 5 mal 100% Gewichtung).

Wenn man die Bewertung fertig hat und die Punktzahlen ausgewertet sind, dann setzt man am Schluss der Tabelle den Preis hin. Es gewinnt das Bauland, wo der Punkt am wenigsten kostet (d.h. Preis geteilt durch Punktzahl). Z.B. folgende 2 Beispiele:

• Bauland 1, 700qm x 600 CHF = 420'000.- CHF, hat 400 Punkte -> Rechnung 420'000 / 400 = 1050 CHF pro Punkt
• Bauland 2, 600qm x 750 CHF = 450'000.- CHF, hat 450 Punkte -> Rechnung 450'000 / 450 = 1000 CHF pro Punkt

In diesem Beispiel gewinnt Bauland 2, da das Bauland gemessen am Preis die Anforderungen besser abdeckt -> sogenanntes Preis/Leistungs-Verhältnis. Somit sollte man in diesem Falle Bauland 2 näher evaluieren, bzw. in Verhandlungen treten.

Bezüglich Verhandlungen siehe mein nächster Beitrag.

 

[Ze Roberto]

Verhandlungen mit Baulandanbietern können schwierig sein. Je nach Attraktivität des Baulandes hat man hier die besseren oder schlechteren Karten. Hier zählen nur 2 Faktoren: muss der Anbieter sofort verkaufen oder hat er Zeit? Und wie gross ist die Nachfrage?

Erst mal vorweg: die Nachfrage ist im Umkreis von 30 Kilometer um eine Stadt immer da! Verhandlungspotenzial gleich Null. Ausserhalb ist verhandeln möglich, vor allem, wenn es nur 1 bis 3 Interessenten gibt. In unserem Falle sind wir 30 Kilometer von Zürich und hatten 20 Interessenten! Hier gibt es somit nur 1 Möglichkeit: herausfinden, was den Anbieter interessiert.

- Verkauft er nur an den Meistbietenden? Wenn ja, dann gewinnt man das Rennen nur mit Geld! Ist beschämend, ist aber so (freie Marktwirtschaft)

- Verkauft er nur an jemanden, den er mag (wie in unserem Fall)? Dann muss man das Vertrauen gewinnen. Möglichst häufig vorbei gehen, Interesse äussern, mit Nachbarn sprechen, Verkäufer näher evaluieren (sein Ruf), in Gespräche verwickeln etc.

- In der Regel, wenn ein Verkäufer rasch verkaufen muss, ist er verhandlungsbereit (wenn er nicht 20 Interessenten hat). Wichtig: unbedingt fragen, wieviele Interessenten wirklich kaufen möchten und sofort den Vertrag unterschreiben würden. In unserem Falle waren das nur ca. 4 von 20, die blind unterschrieben hätten.

Generell gilt: Vertrauen gewinnen, viel vorbei gehen, Interesse äussern, offen kommunizieren, sympathisch wirken, diskret auf einen Abschluss drängen, aber klar machen, dass man auch sonst sich umsieht (Verhandlungstaktik).

So machten wir das und wir hatten Glück mit dieser Methode! Euch allen viel Glück bei der Baulandsuche!