Auf was muss man Achten beim Hauskauf

[Mischu]

Wollte eure Meinung hören. Eigentlich wollten wir ein neues Haus bauen. Haben heute aber ein zu verkaufendes Haus gesehen (1000m2 Land mit Haus für 570000.- Lage auf dem Land, in der Nähe vom ÖV). Meiner Meinung kommt ein Neubau billiger oder wie seht ihr das? Weiss auch nicht ob das viel ist für ein Grungstück mit 7 Zi. Haus.

Welcher Vorteil bzw. Nachteil kann es geben beim Kauf einer bestender Immobilie?

Gruss Mischu

 

[john_w64]

Wie kommst du darauf dass ein Neubau billiger kommt als 570'000.- + Sanierungskosten für ein bestehendes Haus? Welche Kosten stehen denn an bei der Sanierung? Es kommt wohl sehr auf den Zustand des Hauses an? Und wo bekommt man bei heute noch eine 1000m2 Parzelle?

 

[isitom]

Naja für 5.7Mio kriegt man schon ein schönes Häuschen /emoticons/default_biggrin.png. Nehme an du hast 570'000 gemeint /emoticons/default_rolleyes.gif.

Das ist mit 1000m2 schon sehr günstig. Kommt halt auch auf die Lage, grösse des Hauses und den Ausbaustandard an. Ich behaupte jedoch, dass es die untere Grenze markiert.

Gruss,

Thomas

 

[Mischu]

Klar war 570000.- gemeint. Das Haus ist aus dem 1800 jedoch mehrmals renoviert worden. Habe es noch nicht von Innen gesehen. Würde aber sagen gibt ziemlich viel arbeit im Innern. Neue Fenster, neue Elektro, Sanitär, Heizung inst, Isolation, Innenausbau. Ev. Umbau zum 2 FH.

 

[Pfälzer]

Hallo Mischu,

bei solch einem Objekt ist, besonderst bei Ausführung durch Handwerker, sicher mit einem erhöhten Aufwand zu rechnen. Trotzdem kommt es natürlich noch auf die eigentliche Bausubstanz an... wenn hier, einschl. Dachstuhl alles in Ordnung wäre.... es sich nur um einen modernen Innenausbau handeln würde, dann könnte es, je nach Lage und somit Wert der Parzelle, immer noch lohnenswert sein.

Das hängt aber eben sehr viel davon ab, was Du aus dem ganzen letztendlich machen möchtest... wenn Du alles innen rausholen möchtest, neu einteilen willst, Schall- und Brandschutz bei 2 Wohnungen beachten möchtest.. dann kann es auch ein kleines Rechenspiel werden, was letztlich günstiger wird...

Aber pauschal kann Dir dies keiner erläutern oder gar einen passenden Tipp geben, was angebrachter wäre... Kauf und Renovation oder Neubau.... abgesehen davon, dass Du auch diese Handänderungssteuer vom Wert des Objektes wohl zahlen musst... und nicht nur den vom Wert der Parzelle...

Auch ist zu prüfen wie es sich mit den Anschlüssen verhält? Ratsam ist oder wäre hier eine Kamerauntersuchung um ggf. schon von Beginn an diese, falls erforderlich (und diese Notwendigkeit ist naheliegend), entspr. Baumaßnahmen berücksichtigen kannst.

 

[Arcuos]

...Das Haus ist aus dem 1800...

Unter Umständen wäre auch noch abzuklären, was für Auflagen bezüglich Denkmalschutz/Heimatschutz für das Gebäude bestehen!
Grüssle

Arcuos

 

[muskat]

es gibt so viele sanierungsbedürftige häuser in der schweiz, da besteht wohl noch ein grosser handlungsbedarf. es werden immer mehr energiesparende häuser neu gebaut, aber was ist mit den tausenden alten häusern? um die muss man sich doch auch kümmern? deshalb tendiere ich wohl grundsätzlich eher dazu, alte häuser zu sanieren (abgesehen davon, dass ich den charakter alter gemäuer liebe).

leider ist es tatsächlich so, dass eine umfassende sanierung teurer kommen kann als ein neubau (bei uns ist das zum glück nicht der fall). ausserdem muss man sich den gegebenheiten anpassen und kann meist nicht alles neu nach den eigenen bedürfnissen planen.

trotzdem finde ich es schade, wenn ältere häuser nicht instand gehalten werden, bis sie dann in einem so schlechten zustand sind, dass sie abgerissen werden müssen (es wurde in unserer nachbarschaft grad ein wirklich schönes altes haus abgerissen, jetzt kommt dort ein grosses DEFH)

also, es kommt wie immer auf die eigenen vorlieben an, und je nachdem auf's budget. ich stimme mal für altbau sanieren

gruss, muskat

 

[krokodil]

Interessante Umfrage... Leider ist man nicht immer ganz frei in der Entscheidung...

Wir waren, als wir mit unserer Suche begonnen haben, für einen Neubau wie auch für ein bestehendes Haus offen. Fündig wurden wir dann am Schluss mit einem Neubau.

Bei den bestehenden Objekten, die wir angeschaut haben, war das Problem, dass es teilweise Objekte darunter hatte, bei denen man von der Einteilung etc. massiv eingeschränkt war und aus baulichen Gründen nicht komplett hätte ändern können. Bei den anderen Objekten, die uns gefallen hätten und wo man mit ein paar Investitionen etwas aus dem Haus hätte machen können, waren wir dummerweise nie die einzigen Interessenten und die Objekte gehen hier im Kanton Zürich an den guten Lagen dann halt oftmals an den Meistbietenden weg (wenn man nicht durch Vitamin B an ein Objekt) kommt. So wird dann ein Objekt, das zum "Startpreis" plus die nötigen Investitionen in einem bezahlbaren Preisrahmen liegen würde, plötzlich um ein paar Fränkli zu teuer... Auch mehrere Bekannte von uns haben die selben Erfahrungen gemacht.

Gruss, Dani

 

[Mischu]

Besten Dank für die zahlreichen Antworten.

Da ich auch Handwerker bin (Elektro Sicherheitsberater). Weiss ich aus eigener Erfahrung das ein Umbau kaum im Voraus alles genau planen kann.

Habe betreffend Hauskauf nicht so viel Erfahrung. Könnte mir vielleicht jemand folgendes erklären. In der Ausschreibung steht noch etwas von einer Hypothek von 300000.- Fr. Wie muss ich das verstehen?

Wo ich auch noch eine Frage habe: Eigenmietwert: kein Eigenmietwert ausgeschieden.

Was bedeutet das?

@ Arcous Haben uns auch schon Gedanken betreffend Denkmalschutz. Werde morgen dem Immo. Büro telefonieren.

Muss sowieso noch Fragen ob überhaupt die Möglichkeit besteht ein 2 FH draus zu machen.

@ Pfälzer Besten Dank für die Inputs. An die Erschliessung hätte ich nicht Gedacht.

Besten Dank im Voraus

Gruss Michel

 

[krokodil]

Hallo Michel

Der Punkt mit der Hypothek kann zwei Bedeutungen haben: Entweder will die Verkäuferschaft damit mitteilen, dass ein Schuldbrief von CHF 300'000.-- auf dem Objekt besteht. Oder aber -und das dürfte der wahrscheinlichere Fall sein- es besteht bei einer Bank eine noch laufende Festhypothek von CHF 300'000.--, welche der Käufer übernehmen muss.

Das mit dem Eigenmietwert würde ich so interpretieren, dass kein Eigenmietwert bekannt ist, weil das Objekt bisher vermietet war und somit der erzielte Mietzins als Ertrag versteuert wurde.

Gruss, Dani

 

[Yvi]

Hallo

Ich würde dir anraten, wenn du Interesse hast an einem solchen älteren Projekt, dann verlange unbedingt vom Eigentümer eine GEAK-Abklärung (Gebäudeenergieausweis). Wenn man dies heuer in die Wege geleitet hat, musste man nur CHF 200.-- bezahlen, neu ab 2011 über CHF 1'000.--. Soviel ich weiss, sind nun für das laufende Jahr längst alle Termine ausgebucht. Du hast nachher eine Dokumentation vorliegend, welche wirklich sehr detailliert Auskunft gibt, wie sich dieses Gebäude präsentiert und was denn saniert werden müsste und in welchem Ausmasse. Persönlich würde ich kein Haus kaufen, welches älter als 10-jährig ist, ohne diesen GEAK-Nachweis konsultiert zu haben.

Gerade aus aktuellem Anlass empfehle ich dir auf der Gemeinde einen Zonenplan zu organisieren, damit du weisst, was rundherum allenfalls noch gebaut werden könnte (EFH, REFH oder sogar Mehrfamilienhäuser-Zone).

Ich wünsche dir, die für dich/euch richtige Entscheidung.

Gruss, Yvi

 

[Mischu]

Besten Dank für die super Infos.

@Krokodil Verstehe ich richtig: Im Fall das ein Schuldbrief besteht kommen die noch zum Kaufpreis dazu oder?

Bei der Hypothek wird diese übernommen und vom neuen Eigentümer weiter abbezahlt.

Gruss Mischu

 

[muskat]

Besten Dank für die super Infos.

@Krokodil Verstehe ich richtig: Im Fall das ein Schuldbrief besteht kommen die noch zum Kaufpreis dazu oder?

Gruss Mischu

nein, die 300000 kommen nicht zum kaufpreis hinzu (wär ja noch schöner/emoticons/default_tongue.png)), der schuldbrief ist die sicherheit für die bank, stellvertretend für das haus (das ja nicht im tresor der bank aufbewahrt werden kann). du kannst in dem fall den schuldbrief übernehmen, bzw. deine bank, wenn du also hypothek aufnehmen musst (geh ich mal von aus), musst du eh schuldbriefe für die bank ausstellen lassen, und zwar vom notar, kostet wieder was. wenn also schuldbriefe vorhanden sind, umso besser für dich.

wenn aber von hypothek die rede war, schliess ich mich krokodil an, diese wird dann wohl übernommen werden müssen (oder können?)

die geak-geschichte, die Yvi erwähnt hat, ist erst seit der aktion dieses sommers so richtig aktuell geworden, ich nehme nicht an, dass bereits ein geak für dieses gebäude existiert. ich hatte mich noch im august angemeldet, war aber schon zu spät, und liess dann eine abklärung durch den energieberater des kantons (be) machen, war gratis (über ne stunde kostet's was).

da du ja selber handwerker bist, kannst du vielleicht beurteilen, was alles gemacht werden muss, wenn du das haus von innen siehst. wegen bausubstanz bei zweifeln fachmann mitnehmen.

viel glück,

muskat

 

[emil17]

Was man beachten soll, wenn man ein altes Haus kauft?

- Man sollte das Haus mögen, d.h. sich mit der Bauweise und der Raumaufteilung im Grossen und ganzen abfinden können. Wenn man alle Raumhöhen verändern, tragende Wände entfernen und sämtliche Fenster vergrössern will, lohnt sich der Kauf in der Regel nicht.

- Es sollte nach dem Kauf noch ausreichend Geld für Erneuerungsmassnahmen vorhanden sein; dringend und lohnend sind in der Regel Fenster und Heizung sowie Wärmedämmung.

- Die Substanz sollte dem Baujahr entsprechend in gutem Zustand sein.

- Ein aktueller Grundbuchauszug, wo allfällige Dienstbarkeiten ersichtlich sind, ist nötig.

Über das alles, sowie was es beim Vertragsabschluss zu beachten gibt (ein eigenes Kapitel!), ist schon viel geschrieben worden; die Investition in ein Sachbuch hierüber dürfte sich lohnen.

Eine unübliche, aber gute Idee ist es, in dem Haus einmal an einem gewöhnlichen Werktag zu übernachten, um den Lärm und die Lage besser beurteilen zu können.

Um nicht über den Tisch gezogen zu werden, sollte man das allgemeine Preisniveau der Gegend kennen, wie auch den Verkaufsgrund.

Man bekommt dafür, wenn man Glück hat, einen Garten mit schönen Bäumen, ein Haus mit Geschichte und wohnt nicht in einem Neubauquartier, wo es oft trostlos einförmig ist (ist Geschmackssache) und oft noch jahrelang Baustellenverkehr herrscht.

Wenn das Haus bewohnbar ist und man viel Eigenleistung erbringen kann, und bereit ist, ein paar Jahre auf der Baustelle zu wohnen und statt Ferien am Meer zuhause umzubauen, ist es wesentlich günstiger als ein Neubau.

 

[vaudmarc]

Ich finde, dass bei den Kosten bei einem älteren Haus inkl. Sanierung immer wieder vergessen geht, dass wenn nicht alles totalsaniert wird, wieder früher als bei einem Neubau Unterhaltskosten/Renovationen anstehen für Sachen, welche vielleicht bei der Sanierung weggelassen, resp. nicht erneuert werden. Dies sollte ja auch irgendwie einkalkuliert werden.

 

[alex1976007]

und es ist nicht zu vergessen, dass es am Schluss auch noch Geschmackssache ist, ob man in einem neuen Haus oder in einem alten wohnen möchte.

ich würde unser altes Haus von von 20ger Jahren nie eintauschen gegen einen Neubau...auch wenn es teurer ist. Der Charme ist einfach unvergleichbar.

 

[emil17]

Ich finde, dass bei den Kosten bei einem älteren Haus inkl. Sanierung immer wieder vergessen geht, dass wenn nicht alles totalsaniert wird, wieder früher als bei einem Neubau Unterhaltskosten/Renovationen anstehen für Sachen, welche vielleicht bei der Sanierung weggelassen, resp. nicht erneuert werden. Dies sollte ja auch irgendwie einkalkuliert werden.

Man sollte halt nur Sachen einbauen, welche in Würde alt werden können, auch wenn es nicht das Günstigste ist.Bei der Haustechnik gibt es gewaltige Fortschritte (z.B. Geberit statt Gusseisenrohre, Elektrodrähte mit dauerhafter Isolation, Isolierfenster), und die sollte man nutzen. Was der Innenausbau angeht, z.B. Täfelungen, Terrazzoböden, Fliesen, war die gute alte Zeit eher besser. Wobei das nur für das damalige Hochpreis-Segment gelten mag. Das Design alter Möbel und Badezimmereinrichtungen war super - heute stehe ich oft vor so einem Designer-Lavabo und frage mich, was ich tun soll, damit Wasser kommt ...

Ist letztlich auch Geschmackssache. Ich hab lieber wenig Schulden, statt die Inneneinrichtung mit allem möglichen Luxus.

 

[Haustechniker]

Ein Hauspreis setzt sich immer aus Landkosten und Baukosten zusammen.

Wenn ich es richtig sehe liegt in der Region in der du das Haus kaufst der Landpreis zwischen 100-200Fr./m2, bei 1000m2 sind wären dies 200'000Fr.(angenommen 200Fr.m2), somit liegt der Preis des Gebäudes bei ca 370'000Fr. (470'000Fr. bei 100Fr./m2)

Wenn man dann die Gebäudekosten sieht und man sieht wieviel man noch am Gebäude machen muss, dann klärt sich die Frage nach einem Rohbau relativ schnell.

Meist sind die Altbauten zuteuer, da sich die Verkäufer an den Neubaupreisen orientieren. Wenn man für 600'000Fr. ein neues Haus baut in der Region, geht man nicht hin und man kauft für 570'000Fr. einen 20Jähriegen Altbau.

 

[Mischu]

Die Land Preise hier in der Gegend liegen doch mehr zwischen 300-400 Fr. pro m2.

Gruss Mischu

 

[Haustechniker]

Ich habe nur auf der Karte geschaut, 3127 Mühlethurnen und da erscheinen mir 300-400Fr./m2 doch relativ zuhoch.