Baufinanzierung knapp aber realistisch?

[Fastrada]

Hallo Sole

Wir stecken gerade in der Kurz-vor-Baubeginn-Phase unseres Holzelement-EFHs und machen die Erfahrung, dass gerade die Baunebenkosten schnell ein paar Tausender mehr kosten, als man anfangs rechnet.

Auch bei uns rechnete unser lokaler GU mit 100 000 Franken Nebenkosten. Zum Glück planten wir Reserven ein, denn es zeigt sich schon jetzt, dass zum Beispiel durch Felsaushub und Auflagen der Gemeinde (höhere Gebühren!!) diese Kosten ca. 15 000 Franken mehr ausmachen als ursprünglich gedacht. Und gerade in diesem Bereich kann man ja nicht sparen mit geringerem Ausbaustandard, Eigenleistungen etc. Besonders die Gebühren sind je nach Gemeinde unterschiedlich hoch. Vielleicht lohnt es sich für euch, wenn ihr knapp kalkulieren müsst, bei der Gemeinde, in der das Bauland liegt, nachzufragen, was da so auf euch zukommt.

Ohne Keller bauen: Wart ihr schon mal in der Musterhaus-Ausstellung in Suhr? Dort werden Häuser zum "Fixpreis" ab ca. 300 000 Franken angeboten (meist ohne Keller). Vielleicht würde euch das einen Anhaltspunkt bieten, wie ihr inkl. ganz viel Eigenleistung zu einem einfachen Haus für eure kleine Familie kommt. Was man da genau für diese 300 000 Franken bekommt, ist mir allerdings nicht klar.

Unser Holz-Haus kostet 200 000 Franken mehr (5 Zimmer, voll unterkellert, Carport mit zwei Plätzen) - trotz einfachem Ausbaustandard (Küche für 22 000 Franken, Bad im ca. gleichen Kostenrahmen, Plättli für 80 Franken inkl. Arbeit). Aber dafür ist die Lage top, wir zahlen lieber mehr fürs Bauland und sparen dafür beim Innenausbau (das können wir nachholen).

Was ich eigentlich sagen wollte: Wenn ihr mit 480 000 Franken kalkuliert, ist das schon sehr, sehr, sehr knapp trotz viel Eigenleistung. Ein bisschen Reserven zu haben, wäre sicher mehr als nicht schlecht.

Ich hoffe, dass ihr euren Traum realisieren könnt und wünsche euch dafür viel Glück.

Fastrada

 

[Nice-Nofret]

Hallo Soles

Ich halte Dich für Optimistisch bis Blauäugig. Falls ihr Familie im Rücken habt, die in der Not noch 100' nachschiessen können, wäre es trotzdem eine Option.

Warum kommt für euch kein "gebrauchtes" Haus in Frage? Man bekommt ältere renovationsbedürftige Häuser z.T. zu guten Preisen und renoviert dann halt ein paar Jahre, aber man hat wenigstens schon sein Dach über dem Kopf und den Garten gibts auch schon /emoticons/default_wink.png

Neubauen ist ein ziemlich grosses finanzielles Risiko

 

[Pfälzer]

Neubauen ist ein ziemlich grosses finanzielles Risiko

..oder auch nicht... oft übersteigt die Renovation ..der Umbau locker den Kostenrahmen eines Neubaues.. hängt immer davon ab, was man erwirbt und was man damit noch alles machen muss, damit es ggf. dem Wunsch entspräche...bzw. bis es einen zeitgemässen Zustand erreichen würde.

 

[Nice-Nofret]

.. ja ich weiss, Renovieren kann auch sehr teuer werden; aber man kann es besser über mehrere Jahre verteilen .. grad bei viel Eigenleistung.. DAS habe ich gemeint. Nicht das es absolut betrachtet günstiger kommt.

 

[sole]

ja, ntürlich wäre mit so knappen Budget ein bereits gebautes haus besser und sicherer, denn wenns nicht merh langt zum weiter arbeiten dann spart man eben etwas weiter....jedoch haben wir bis anhin nur häuser gefunden die sicher 50 jahre alt sind und immernoch 350000.- kosten...dann kämen wir mit umbaukosteen auch auf die summee von 470.-...darum kam ja der gedank eben selbst hand anzulegen....und selber zu bauen denn dann ist es neu und genau so wie man sich das vorstellt soweit möglich.....

 

[Walter]

Bei einem Haus mit 50 Jahren und einem Kaufpreis von Fr. 350'000.- würde ich sofort zuschlagen, wenn es denn auch bewohnbar ist. Bei uns kosten solche Häuser Fr. 600'000.- aufwärts. In unserer Strasse wurde ein 100 Jahre altes Haus für Fr. 800'000.- verkauft. Jetzt wird das Ding ausgehöhlt und komplett saniert. Vor ein paar Wochen wohnten aber noch die Eigentümer darin.

Wir hätten gerne ein "gebrauchtes" Haus gekauft. Doch mit etwas Glück wird unser Minergie Neubau gleich teuer wie die alten Bruchbuden.

Gruss Walter

 

[adibeutler]

Hallo sole

Ich würd unbedingt auch den Kauf eines Renovationsobjektes in Erwägung ziehen. Besonders, weil du viel in Eigenleistung erbringen kannst. So kannst du diese relativ problemlos über mehrere Jahre verteilen, was ja beim Neubau schwierig ist. Und ganz nebenbei kannst du noch einen Haufen Steuern sparen bei einer geschickten Verteilung der Renovationen.

Wir haben es auch so gemacht. Ein stark renovierungsbedürftiges EFH gekauft (quasi nur den Landpreis bezahlt), letztes Jahr einen Teil renoviert, dieses Jahr einen Teil renoviert. Jetzt sind wir schon auf einem ziemlich komfortablen Stand.

Steuern? Was ist das?

Dabei aber sehr wichtig: Sieh dir ein solches Objekt zusammen mit einem Sachverständigen an, damit du nicht in ein Fass ohne Boden investierst...

Gruss

adibeutler

 

[Adi68]

ja, ntürlich wäre mit so knappen Budget ein bereits gebautes haus besser und sicherer, denn wenns nicht merh langt zum weiter arbeiten dann spart man eben etwas weiter....jedoch haben wir bis anhin nur häuser gefunden die sicher 50 jahre alt sind und immernoch 350000.- kosten...dann kämen wir mit umbaukosteen auch auf die summee von 470.-...darum kam ja der gedank eben selbst hand anzulegen....und selber zu bauen denn dann ist es neu und genau so wie man sich das vorstellt soweit möglich.....

wenn ich dich also richtig verstanden habe, dann würdet ihr, wenn das geld alle bzw. verbaut ist, einen baustopp machen und dann später weiter bauen? ich hoffe, es ist euch bewusst, dass ihr in dieser zeit, wie auch während ihr selber den ausbau macht, sowohl die bankzinsen wie auch die bisherige miete zahlen müsst, wenn ihr noch nicht ins neue heim einziehen könnt.

 

[sole]

das ziel wäre natürlich das das geld bis zum schluss reicht....fürs material sollte es reichen....wir bezahlen hier nur 800.- miete darum wäre eine längere bauzeit zu tragen.

es ist so das auch wenn wir 1 million bekommen würden für das haus wir möchten dies nicht, wir würden gerne so günstig wie möglich bauen.

wir hätten auch vor evt. die wichtigsten räume als erstes fertig zustellen, zur sicherheit. das wir dann schonmal reinkönnten.

 

[sole]

wenn ich dich also richtig verstanden habe, dann würdet ihr, wenn das geld alle bzw. verbaut ist, einen baustopp machen und dann später weiter bauen? ich hoffe, es ist euch bewusst, dass ihr in dieser zeit, wie auch während ihr selber den ausbau macht, sowohl die bankzinsen wie auch die bisherige miete zahlen müsst, wenn ihr noch nicht ins neue heim einziehen könnt.

das war bezogen aufs renovieren...

 

[Oliver Altorfer]

Hallihallo

Ward ihr schon einmal mit eurer Vorstellung auf einer Bank? Wir bauen zwar in einer anderen Preisklasse, aber wenn ich mir unseren letzten Banktermin nochmals so zu Gemüte führe, dann möchte ich euch nicht allzugrosse Hoffnung machen. Unser letzter Bänker wollte für unser Bauvorhaben (808'000.-) doch tatsächlich 200'000.- Eigenkapital (die wir auch geradeso würden aufbringen können), und zwei Jahre zusätzliches eisernes Sparen, damit wir die 2. Hypothek von 100'000.- innert 2 bis drei Jahren zu 80% abzahlen können, weil er Angst hatte, wir würden uns die Zinsen mit nur meinem Einkommen nicht mehr leisten können, sollten wir einmal ein Kind haben und meine Frau zu hause bleiben.

Gut, das war nur eine einizige Bank, welche solch seltsame Vorstellungen hatte und für uns keine Referenz. Aber die Finma hatte ja den Finger gehoben und die Banken zur Vorsicht gemahnt, jetzt wo die Zinsen derart im Keller liegen.

Mit persönlich wäre das ein zu heisses Eisen mit diesem Budget. Da muss nur schon beim Fundament irgend ein Findling hervorkommen der abgetragen werden muss, oder sonst eine UNregelmässigkeit auftreten und ihr seid bereits im Abseits mit der Finanzierung. Ausserdem kostet ja auch die Eigenleistung Geld. Was Du effektiv sparen kannst, ist eigentlich nur der Stundenaufwand. Materialkosten etc. hast Du ja genauso, meist sogar nicht einmal billiger trotz den zahlreichen Baumärkten und Bauhaus. Wollt Ihr nicht noch lieber etwas sparen, damit ihr euch in zwei drei Jahren vielleicht ohne schlechte Gedanken ein Häuschen bauen könnt? Ich denke, es gibt viele Paare, welchen der "Traum von Haus" zum "Albtraum vom Haus" wurde.

 

[sole]

Hallo, Oliver! Nein auf der Bank waren wir noch nicht, werden wir aber bald macl gehen.

Es ist ja nicht ausgeschlossen ein bestehendes Haus zu kaufen und zu renovieren. Aber wir gehen davon aus das es ein "Glücksfall" sein müsste, die Lage muss ja passen und der Preis natürlich auch.

Ich sehe es aber so: wenn ich ein altes haus finde für ca. 350000.- dann stecke ich ja noch mindestens 100 - 150000.- in die Renovation. also habe ich eine halbe million ausgegeben, und dann in 30 jahren oder etwas mehr kann ich das haus abreissen lassen?

wenn ich ein ausbauhaus stellen lasse und selber ausbaue dann komme ich auf fast die gleiche summe habe aber ein neues haus das in 30 jahren renoviert wird und problemlos verkauft werden kann...

da wir in 2 jahren hier ausziehen müssen, und sehr günstige miete zahlen, wäre dies natürlich von vorteil in dieser zeit zu bauen. auch wenn wir noch ein paar jahre weiter sparen, würden wir nie für viel mehr bauen.

ich denke mit einer halben million kann man schon etws bauen, mit eisernem willen und Arbeit natürlich.....

das ist meine überlegung.wenn wir so viel eigenleistung reinstecken müssen, dann doch lieber in den neubau oder?

die planung ist meine ich ein grosser teil an zusätzlicher arbeit, bei einem neubau. die kalkulation ist schwierig.

die grosse frage ist eben ob es möglich ist, gut möglich das es zu knapp würde, aber herausfinden möchten wir es auf jeden fall.

 

[Oliver Altorfer]

Hallo

Ich denke, euer Vorhaben steht und fällt mit der Entscheidung eurer zukünftigen Bank. Es kann natürlich durchaus sein, dass ihr ein Angebot bekommt, sofern die Bank das Risiko tragen will, dass ihr quasi das Objekt welches sie finanzieren wird zum grössten Teil selber ausgebaut werden wird. Schlussendlich wird wohl die Tragbarkeit der Faktor sein, welchen die Bank interessiert.

Freunde von uns haben das auch geschafft. Sie hatten das Glück, nur das Land bezahlen zu müssen, weil das besethende 150 jährige Haus darauf eigentlich hätte abgerissen werden müssen, betrachtete man die Bausubstanz und den Zustand. Sie haben sich dagegen entschieden und es komplettsaniert. Nach nun zwei Jahren haben sie einen Grossteil davon fertig bis auf den Heuboden und das Dach, welches nun doch gemacht werden musste. Alles in Alleinarbeit, da beide vom Bau sind. Es geht also schon, nur ist es eine Belastungprobe für Beziehung und Familie. Man muss also abschätzen was es heisst, allenfalls während Monaten und vielleicht sogar Jahren auf einer Baustelle leben zu müssen / wollen, und nebst dem Ausbau auch noch 100% zur Arbeit zu erscheinen. Das macht man nicht mal eben so nebenher.

Ich wünsche euch viel Glück bei eurem Vorhaben und hoffe natürlich für euch, dass Ihr ebenso glücklich sein werdet wie es unsere Kollegen nun sind. Aber bis dahin ist es ein abenteuerlicher Weg. /emoticons/default_additional/164.gif

Liebe Grüsse,

Oliver

 

[DieWolf]

Hallo na Ihr habt ja schon die unterschiedlichsten Tips!

Meine Vorstellungen nach Kauf/umbau von 3 Häusern und 2 Eigentumswohnungen:

1. Kapital

20% Eigenkapital ist zu knapp 30 bis 40 ist bedeutend solider

Bei 370.000 fällt dann irgendwann eine monatliche Belastung von fast

1.500 an bei einer Annuität von 5 % - und wie lange das Zinsniveau

so günstig bleibt erscheint derzeit unklar-

Und bei den tatsächlichen Bau und Nebenkosten da haben sich schon viele

verschätzt. Gleichwohl gilt nach meiner Erfahrung, daß ein Neubau besser

kalkuliert werden kann als eine ausgedehnte Renovierung mit zwangsläufigen

bösen Überraschungen.

2. Eigenleistung wird häufig massiv überschätzt. Das Material ist teuer

und neben dem anstrengenden Beruf als Installateur noch jede freie Stunde

ins Haus zu stecken - das ist richtig gefährlich-. Einer der mir mal ein REH

mit 100% Finanzierung abgekauft hat, war nach wenigen Jahren leider ver-

storben - Herzinfarkt.

3. Bauzeit

Eigenleistungen auch durch Freunde und Nachbarn sind zeitlich schwer zu

kalkulieren und verursachen manchmal jahrelange Baustellen und dann

erfolgt der Einzug in den Rohbau.

Es gibt aber eingespielte Nachbarn, die gemeinsam schon mehrere Projekte

durchgezogen haben.

Fazit: Eure Konstruktion ist nicht unmöglich birgt aber die große Gefahr des

Scheiterns

Anyhow: Viel Erfolg

DW