Bauland bezahlen vor Baugewilligung oder nachher?

[pswiss]

Hallo zusammen

Ich habe Ende 2006 den Vorvertrag für mein Bauland erhalten.

20000 sind als Anzahlung bis zum unterzeichnen des Vorvertrages zu überweisen.

Den Rest bis Ende März. Dann wird auch der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet und das Grundstück an mich überschrieben.

Nun hat mein Architekt gemeint, es sei nicht üblich das Grundstück vor der Baubewilligung komplett zu bezahlen. Schliesslich könnte eine Einsprache alles verzögern oder sogar das Projekt scheitern lassen. Und das sitzt man auf einem Grundstück das man nicht bebauen kann wie man will.

Soll ich auf eine Vertragsänderung pochen?

Wie ist das bei euch gelaufen?

Was ist den so üblich?

Grüsse

pswiss

 

[globo65]

Hi pswiss

Wir haben unser Bauland "nur" reserviert und kaufen es erst, wenn wir die Baubewilligung erhalten haben. Die Bank und der Hausbauer meinten beide, das sei so üblich.

Auch den Hausbauvertrag haben wir nur unterschrieben mit dem Vorbehalt, dass der Vertrag nur gültig wird, wenn wir die Baubewilligung für das Projekt erhalten.

Schönen Gruss

Jim

 

[Guest]

Wir hatten zuerst das Land reserviert, dann im Herbst 2006 den Kaufvertrag unterschrieben und eine Anzahlung geleistet.

Vor ein paar Tagen waren wir auf dem Grundbuchamt, die Baubewilligung ist am laufen und zahlen müssen wir den Rest des Kaufpreises im Juni 2007.

(Jetzt ist natürlich einfach ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank beim Landverkäufer)

 

[TimTaylor]

Wir haben das Bauland unabhängig vom Projekt gekauft und sind dann erst zum GU als wir das Land schon im Sack hatten respektive lief das alles pararell.

Das einzige Problem bei vorgängigem Landkauf ist die Tatsache, dass man es selber mit Eigenmittel bezahlt, da wir niemanden weder Banken noch Versicherungen mitmachen wollten bevor ein Projekt geplant und eingegeben ist.

Bezüglich Baubewilligung mit erst Landkauf und erst dannach Eingabe der Baubewilligung hatte ich keinerlei Bedenken zu keinem Zeitpunkt, da in einer Bauzone eine Baubewilligung wenn alle Vorschriften eingehalten werden, niemals ein Problem werden könnte, dass man auf Land sitzen bleibt und nichts darauf bauen darf, den sonst wäre es nicht in Baulandzone.

Verzögerungen infolge Einsprachen können ebenfalls kein Problem sein wenn die Baueingabe allen Vorschriften und Reglementen der jeweiligen Zone entspricht.

Liebe Grüsse TimTaylor

 

[Kurt Wagner]

mein Tipp: Die 20'000.00 ganz sicher gar nicht zahlen! Den ganzen Rest erst, wenn die Baubewilligung da ist. Wie meine Vorredner schon sagten, das Bauland reservieren, aber noch keinen Vertrag unterzeichnen oder gar bezahlen, denn es kann wirklich viel schieff gehen.

Ob wirklich alle Reglemente und Gesetze eingehalten wurden wird oft erst bemerkt, wenn die ganze Eingabe offiziell von der Gemeinde beurteilt wird. Auch dann kann es noch Einsprachen geben und somit das ganze verzögert werden - ob begründet oder nicht.

Allgemein beim Bauen ist es so, dass fast alle Vorauszahlungen, Reserveationszahlungen und ähnliches verlangen. Leider ist es aber so, dass es genau wegen solchen Sachen zu Missverständnissen und schlussendlich zu Auseinandersetzungen kommt. Ein guter Handwerker, GU, Architekt oder Landbesitzer weiss das auch und wird deswegen einen potentiellen Verkäufer damit nicht unter Druck setzen - wenn er es trotzdem macht, sucht man sich am besten jemand anderes, es gibt ja genügend davon /emoticons/default_wink.png

 

[AmStein]

Also wir haben uns4er Land unabhängig vom Projekt gekauft. Ich schliesse mich da Tim Taylor an und frage mich was soll da schon schief gehen? Bauzone hat gewisse regeln und wenn die eingehalten werden kann einem die Bewilligung nicht vorenthalten werden. Informieren über das Grundstück, was für Lasten drauf sind, sollte man sich sowieso auch bevor man irgend einen vorvertrag unterzeichnet! (weil sonst sind u.u. auch die 20`000 weg!)

Wir hatten bei der Vertragsunterzeichnung auch 20`000 angezahlt und beim übergang Nutzen/Schaden den Rest.

@Kurt Wagner: Und was machst Du wenn der Bauland besitzer auf den 20`000 besteht und sonst das Land anderweitig vergibt? Unbegründete Einsprachen habe keine verzögernde Wirkung!

 

[Mirella]

Auch wir haben das Land gekauft, obwohl wir noch kein definitives Projekt für das Haus haben. AmStein hat recht, was soll schief gehen können? Unser Grundstück zum Beispiel liegt laut Zonenplan in der Zone R2, es könnten gut 300 m2 bewohnbare Fläche bis auf maximal 11 Meter Höhe gebaut werden. Für ein eingeschossiges Bungalow mit Keller als mehr als genug. Dazu kommt, dass das ganze Quartier fast ausschliesslich aus Häusern besteht, die mehr oder weniger dem von uns geplanten und gewünschten Baustil entsprechen. Die Finanzierung ist auch gesichert. Es kann also im Prinzip nichts schiefgehen.

Mirella

 

[nasche]

Wir haben das Land auch vor der Bewilligung gekauft. Hatte aber Preisliche Gründe, bekamen es so etwas billiger.

Da ein Neues Quartier entsteht, waren die Einsprachen so gut wie Ausgeschlossen. Klar ein Restrisiko besteht immer!

 

[Kurt Wagner]

bei Bekannten von uns war es aber genau so. Sie hatten ein Projekt welches gem. der GU/Archtiekt und dem Bauamt der Gemeinde in Ordnung war - wobei die Gemeinde in einem Nebensatz erwähnte, dass ein definitives OK erst bei der offiziellen Baueingabe gemacht wurde.

Dann haben sie das Projekt wie geplant eingegeben (es war praktisch identisch mit den Nachbarhäusern, also wirklich nichts spezielles) und trotzdem hat die Gemeinde das Projekt abgelehnt. Weil die Dachform nicht genau dem Gestaltungsplan entsprach und bei den älteren Häusern links und rechts hat man das damals "übersehen" bzw. nicht genügend Beachtung geschenkt. Dann machten Sie eine Eingabe zur Aenderung des Gestaltungsplan - der wurde ebenfalls abgelehnt.

Konsequenze war, dass das ganze neu geplant werden musste, zusätzliche Kosten entstanden und das ganze Projekt über 6 Monate verzögert wurde.

Soviel zum Thema, es kann ja nichts schieff gehen...

 

[Annette]

Naja, es kommt wohl darauf an, ob der Verkäufer das mitmacht. Wenn ich die Wahl hätte, dann würd ich immer erst nach Erhalt der Baubewilligung bezahlen. Sicher ist sicher. Bei uns war es leider so, dass der Landverkäufer da nicht mitspielen wollte. Und da unser Stückchen Land sehr begehrt war und wir nicht die einzigen Interessenten, sass der Verkäufer da nun am längeren Hebel. Wir haben also vor Baubewilligung gekauft, owbwohl es bei uns speziell heikel war, denn unser Projekt verstösst in der Tat gegen die Bauverordnung. Wir wussten aber, dass eigentlich alle Häuser, die da stehen, gegen die Bauverordnung verstossen, dass die Gemeinde da aber sehr grosszügig ist und bisher alles bewilligt hat. Wir sind das Risko darum eingenagne und alles ist gut gekommen. Wir hatten noch nicht mal eine einzige Einsprache.

 

[raycecile]

Generell ist die Frage sicher nicht einfach so zu beantworten.

Grundsätzlich ist es ja so, dass ein Stück Land bei Ablehnung des Gesuchs nicht wertlos wird, ggf muss man das Projekt wenig oder eben mehr anpassen.

Im Allgemeinen planen die Architekten so, dass es mit allen Hühneraugen zudrücken durch die Bewilligung kommt.

Wenn es sich um eine GU-Überbauung handelt würde ich hingegen abwarten bis die Bewilligung erteilt ist, sonst sitzt man am Ende auf einem Flecken Land von 250m2 den man selber nicht nutzen kann und die Überbauung nicht realisiert wird.

 

[Guest]

Also, wenn ich Landverkäufer wäre und für die Leute das Land parat halten müsste, dann würde ich auch ne Anzahlung verlangen, denn man kann ja das Land auch nicht weiterverkaufen.

Ich fand das normal, dass wir eine Anzahlung machen mussten (10 % des Kaufpreises).

 

[TimTaylor]

bei Bekannten von uns war es aber genau so. Sie hatten ein Projekt welches gem. der GU/Archtiekt und dem Bauamt der Gemeinde in Ordnung war - wobei die Gemeinde in einem Nebensatz erwähnte, dass ein definitives OK erst bei der offiziellen Baueingabe gemacht wurde.

Dann haben sie das Projekt wie geplant eingegeben (es war praktisch identisch mit den Nachbarhäusern, also wirklich nichts spezielles) und trotzdem hat die Gemeinde das Projekt abgelehnt. Weil die Dachform nicht genau dem Gestaltungsplan entsprach und bei den älteren Häusern links und rechts hat man das damals "übersehen" bzw. nicht genügend Beachtung geschenkt. Dann machten Sie eine Eingabe zur Aenderung des Gestaltungsplan - der wurde ebenfalls abgelehnt.

Konsequenze war, dass das ganze neu geplant werden musste, zusätzliche Kosten entstanden und das ganze Projekt über 6 Monate verzögert wurde.

Soviel zum Thema, es kann ja nichts schieff gehen...

Ich bleibe nach wie vor der Meinung, dass nichts schiefgehen kann wenn man alle Reglemente und Vorschriften einhält bei der Baueingabe .... dein erwähntes Beispiel ist der absolute Beweis dafür, denn der Gestaltungsplan wie auch zum Beispiel ein Raumplanungsgesetz gehört ebenso in die Berücksichtigung und wenn man dann noch einen Gestaltungsplan ändern will dann ist logischerweise die Verzögerung einprogrammiert.

Mir käme es jedenfalls niemals in den Sinn eine Baueingabe zu machen die vorneweg gegen ein Reglement/Vorschrift etc. verstösst.

Wenn ich also in einem W2 ein 4 stöckiges Haus eingeben würde und dannach wenn dies logischerweise nicht bewilligt wird noch eine Eingabe zur Änderung des Zonenplanes eingeben würde(welche logischerweise ebenfalls nicht stattgegeben würde), darf ich mich doch nicht verwundern wenn das Projekt verzögert wird sowie mehr Kosten entstehen .

Und noch was am Rande ... ich als Landbesitzer arbeite doch ein Projekt mit GU oder Architekt aus, und es ist doch absolut klar, dass ich (nicht nur der GU) alle Reglemente und Vorschriften gelesen habe und alles andere wäre wieder absolute Blauäugigkeit.

Liebe Grüsse TimTaylor

 

[nada]

Wir haben Land gekauft und einstweilen noch keine Baubewilligung. Der Kt.Bern verlangt, 1.8% des Verkaufspreises als Handänderungssteuer. Wenn auf den Land schon ein Hausprojekt (Werkvertrag) ist, wird die Handänderungssteuer für den Gesamtwert erhoben, als ob das Haus schon stehen würde!/emoticons/default_sad.png (Art. 6a HPG)

http://www.sta.be.ch/belex/d/2/215_326_2.html

 

[mbaum]

@TimTaylor,

Schön wäre es schon, hättest Du recht. Ich dachte das auch. Leider ist dem nicht so. Es ist durchaus möglich, dass ein "lieber" Nachbar ein Projekt relativ lange Zeit mit Einsprachen etc. verzögern kann. Auch dann, wenn alle Vorschriften eingehalten sind. (Glücklicherweise mir nicht selbst passiert).

1. Eine "begründete" Einsprache lässt sich zu jedem Baugesuch "erfinden" (unverhältnissmässig viel Schatten, Wertminderung des eigenen Grundstücks, etc.). Das alleine kann die Erteilung einer Baubewilligung schon um mehrere Wochen verzögern. Der Einspruch muss ja von Amtes wegen überprüft und ggf. abgewiesen werden. Je nachdem muss ein Gutachten erstellt werden, um die Einsprache zu entkräften, etc.

2. Nun kann sich der "liebe Nachbar" immer noch den Instanzenweg entlanghangeln, seine Gründe modifizieren, etc. Und während dieser ganzen Zeit gibt's keine Baubewilligung. Natürlich kostet das am Ende den "Kollegen" etwas Geld. Ist aber eine günstige Variante, dafür zu sorgen, dass das Nachbargrundstück grün statt bebaut bleibt. Günstiger sicherlich, als dieses zu kaufen.

Ich gebe Dir insofern recht, dass der "Nachbar" über kurz oder lang verlieren würde, aber manchem Bauherren wird wohl vorher "der Schnauf" oder die Lust ausgehen, so dass er auf's Projekt verzichtet. Zudem kosten die Verzögerungen dann ja auch, das Land wäre ja schon bezahlt.

 

[Guest]

Da kann ich mbaum zustimmen, kenne auch jemanden, dessen Bauprojekt nun schlussendlich um 2 Jahre verzögert wurde!!! /emoticons/default_eek.png

Der nette Nachbar wollte sogar dann mal das Grundstück umzonen lassen und hat Unterschriften gesammelt...

 

[Mirella]

Der nette Nachbar wollte sogar dann mal das Grundstück umzonen lassen und hat Unterschriften gesammelt...

Aber das ist doch Unsinn. Kein Nachbar kann - und hat er noch soviele Unterschriften - einen Baugrund umzonen lassen, oder?

Mirella

 

[Guest]

Sicher ist das kein Unsinn, war ja selber an der Versammlung wo darüber abgestimmt wurde!!!! Hätte man damals zugestimmt, dann wäre es umgezont worden...

 

[raycecile]

Beruhigt euch bitte wieder, in einer "Demokratie" ist vieles möglich...

Fassen wir mal zusammen:

1. Man kann das Land vorab kaufen wenn es so flexibel ist dass man verschiedene Projekte darauf bauen kann.

2. Man sollte nicht kaufen wenn man auf die Bewilligung für eine Gesamtüberbauung angewiesen ist

3. Man soll auch die verschiedenen Richtlinien bezüglich Handänderungssteuer im Hinterkopf haben (z.b. in AG gibt's keine, dafür wird der Schuldbrief massiv besteuert, also hat man defacto doch eine)

 

[TimTaylor]

@TimTaylor,

Schön wäre es schon, hättest Du recht. Ich dachte das auch. Leider ist dem nicht so. Es ist durchaus möglich, dass ein "lieber" Nachbar ein Projekt relativ lange Zeit mit Einsprachen etc. verzögern kann. Auch dann, wenn alle Vorschriften eingehalten sind. (Glücklicherweise mir nicht selbst passiert).

1. Eine "begründete" Einsprache lässt sich zu jedem Baugesuch "erfinden" (unverhältnissmässig viel Schatten, Wertminderung des eigenen Grundstücks, etc.). Das alleine kann die Erteilung einer Baubewilligung schon um mehrere Wochen verzögern. Der Einspruch muss ja von Amtes wegen überprüft und ggf. abgewiesen werden. Je nachdem muss ein Gutachten erstellt werden, um die Einsprache zu entkräften, etc.

2. Nun kann sich der "liebe Nachbar" immer noch den Instanzenweg entlanghangeln, seine Gründe modifizieren, etc. Und während dieser ganzen Zeit gibt's keine Baubewilligung. Natürlich kostet das am Ende den "Kollegen" etwas Geld. Ist aber eine günstige Variante, dafür zu sorgen, dass das Nachbargrundstück grün statt bebaut bleibt. Günstiger sicherlich, als dieses zu kaufen.

Ich gebe Dir insofern recht, dass der "Nachbar" über kurz oder lang verlieren würde, aber manchem Bauherren wird wohl vorher "der Schnauf" oder die Lust ausgehen, so dass er auf's Projekt verzichtet. Zudem kosten die Verzögerungen dann ja auch, das Land wäre ja schon bezahlt.

Da liegst du falsch mbaum:

Zu Punkt 1: unverhältnissmässig viel Schatten, wird nicht darauf eingegangen sondern wird wenn alle Abstände und Gebäudehöhen eingehalten sind nur schriftlich dem Einsprucherheber mirgeteilt und Baubewilligung so der so sofort erteilt nach Ablauf der Einsprachefrist.

Wertminderung des eigenen Grundstücks, etc. Hätte der Nachbar bereits als umgezont worden wäre gegen die Umzonung Einsparche erhoben würde ihm stattgegeben respektive wäre es keine Wohnzone/Bauzone geworden. Wird also ebenfalls abgeschmettert mittels Schreiben an den Einspracheerheber.

Es braucht also betreffend Punkt 1 keine Gutachten, da alles schon vorher bekannt war.

Zu Punkt 2: Wahrscheinlich ist die Einsprachezeit bereits abgelaufen wenn er dann Bescheid bekommt, dass seine Einsprachen z.B eine aus Punkt 1 abgeschmettert ist, somit zu spät um irgendwas zu modifizieren.

Fazit: Es gibt mittlerweile einen Bundesgerichtsentscheid welcher missbräuchliche Einsprachen zu Baubewilligungen regelt und zudem kann eine Einsprache nur gültig sein, wenn diese gegen eine Vorschrift/Reglement/Zone etc verstösst.

Liebe Grüsse TimTaylor