Guten Morgen Serge,
wenn ich jemandem etwas weiterhelfen kann, macht es mir einerseits Freude, andererseits ist es ein Lernprozess für jeden ? also für Dich und für mich ? und ist dies ausgewogen, dann haben wir doch beide unser Ziel erreicht. Interaktive projektbezogene Kommunikation finde ich grundsätzlich gut.
Dass Du Dich mit den Projektprozessen (egal in welcher Branche) intensiv auseinandersetzt und die Projekte dann kompetent führst, ist sehr lobenswert. Da hat der Architekt sicher Recht und es ist schön, dass er dies zu schätzen weiß. Diese aktive Einstellung zur Arbeit schlechthin wird Dich das ganze Leben lang begleiten und über Wasser halten ? ohne gute und gerechte Aktivität und geistige Bewegung geht bekanntlich nichts.
Nun zu den zwei Vertragsvarianten ? zuerst der GU- Vertrag:
Der GU erstellt Dir aufgrund Deiner Anfrage und Projektdefinition einen Kostenrahmen für die Gebäudekosten inklusive Anschlüsse und Umgebung, sagen wir mal für 750 000 Franken. Im GU Vertrag werden dann alle Leistungen mehr oder weniger genau definiert, dazu auch die Einrichtungsgegenstände, die mit einem gewissen Kostendach erfasst werden, wie z.B. Bodenplatten verlegt bis zu 100,- CHF / m2, Einbauküche mit allen Geräten bis zu 25 000,- CHF etc., die diesbezüglichen Mehr- oder Minderpreise werden dann separat abgerechnet. Projektänderungen werden Dir dann vom GU pauschal angeboten und erfasst ? entweder Du akzeptierst sie oder lässt es sein.
In Bezug auf den Vertrag ? Du bist der Käufer (also nicht Bauherr) und der GU ist der Unternehmer ? der GU beauftragt selber seine Handwerker (Subunternehmer) und bezahlt diese auch selber.
Vorsicht: hier im Forum wurde schon etliche male diskutiert, dass der GU seine Subunternehmer nicht bezahlt hat und die Handwerker haben dann das Handwerkerpfandrecht am Grundstück des Käufers angemeldet ? ergo musste der Käufer diverse Leistungen doppelt bezahlen, was unter Umständen liquidierende Folgen für den Käufer haben kann. Mir ist keine rechtlich wirksame Methode bekannt, wie diese Gefahr des Handwerkerpfandrechts bei GU Verträgen effizient eliminiert werden könnte. Das heißt also im Kurztext ? Du bezahlst Deinem GU die Tranchen ohne exakt zu wissen, was mit Deinem Geld weiter passiert und ob die ausführenden Handwerker auch ihr Geld bekommen.
Einzig und allein aus diesem Grund würde ich persönlich von einem GU Vertrag absehen.
Das Positive am GU Vertrag ist der fest definierte Kaufpreis des Hauses ? überstiegt man bei den Einrichtungsgegenständen den Richtpreis nicht, so wird auch der Kaufpreis nicht überschritten (außer bei extremen und unvorgesehenen Verhältnissen ? Fels etc.).
Architektenverhältnis:
Hier vergibst Du Deinem Architekten einen Auftrag für die Bearbeitung des Projektes für die 60 000 Franken. Er ist also Dein ?Beauftragter? und rechtlich gesehen Dir untergeordnet. Denn Du bezahlst ihm ja einen ?Lohn ? also Honorar?. Sämtliche Leistungen erfüllt der Architekt selbstständig nach SIA 102, 118 ? Du musst also nichts machen, keine Pläne zeichnen, nicht auf den Bau gehen, nichts einkaufen etc. ? das macht alles Dein Architekt. Die Einrichtungsgegenstände geht Ihr natürlich selber (mit dem Architekten) auslesen ? den Rest besorgt wieder der Architekt.
Bei größeren Objekten (Industrie und Verwaltung) hat der Bauherr (dort dann Investor) selber einen Stab an Bauingenieuren, die haben die Funktion der ?Projektleitung Bauherr? ? die hat zur Aufgabe, sämtliche Bedürfnisse des Bauherrn zu definieren und an die ?Projektleitung Architekt? zu übermitteln, der dann diese Bedürfnisse in die Tat umzusetzen hat. Diese Stabsstelle überwacht auch den gesamten Ablauf.
Du würdest die Funktion ?Projektleitung Bauherr? ? neben der eigentlichen Funktion als ?Investor? innehaben ? also würdest Du konkret sämtliche Deine Bedürfnisse zusammenfassen und dem Architekten vermitteln, damit er dies in die Tat umsetzen kann. In dieser Funktion prüfst Du auch kontinuierlich den gesamten Projektablauf ? Du lässt Dir sämtliche Unterlagen übergeben, die mit dem Bau auch nur annähernd etwas zu tun haben könnten und prüfst dies laufend ? schließlich handelt es sich diesbezüglich um eine Investition in der Größenordnung von einer Million Franken ? und da müssen die Zahlen auf Heller und Pfennig stimmen. Und da es Deine Investition ist, hast auch Du primär diese Gelder zu verwalten.
Die Werkverträge mit den Unternehmern (an die 25 Stück ? die erstellt der Architekt) schließt Du selber ab ? und bezahlst diese auch direkt ? nach eingehender Prüfung der Rechnungen durch die Bauleitung. Da siehst Du auch den wichtigsten Unterschied zum GU ? dort gehen die Gelder zuerst via GU, beim Architekten bezahlst Du die Handwerker direkt, ergo hast Du eine viel bessere Kontrolle, was mit Deinem Geld passiert.
Aber auch hier kann es passieren, dass der Unternehmer seinen Subunternehmer oder Lieferanten nicht bezahlt und dieser meldet dann das Handwerkerpfandrecht an ? aber meistens arbeitet der Architekt mit solchen Handwerkern zusammen, die er kennt und auf die er sich verlassen kann ? also ist dort das Handwerkerpfandrecht sehr selten und kann auch mit gezielter Bauleitung und vertraglichen Definitionen (keine Subunternehmer ? der Unternehmer hat die Leistungen selber zu erbringen, auch hat er die Belege vorzulegen, dass er seine Lieferanten bezahlt hat ? sonst gibt es keine weitere Zahlungen) so weit es geht entschärft werden.
Der Baukostenrahmen besteht beim Architekten in Form seiner SIA Schätzungen oder CRB Berechnung nach Elementen, dann wird ein detaillierter Kostenvoranschlag aufgrund den einzelnen Offerten erstellt (Genauigkeitsgrad 10%) ? hier ist also der genaue Abrechnungsbetrag etwas unsicher, grundsätzlich kommst Du aber nicht höher, als wenn der Architekt als GU fungieren würde.
Es kommt also darauf an, was Dir wichtig ist: möchtest Du an Deinem Projekt interaktiv mitwirken, ist die Variante ?Architekt? angezeigt, möchtest Du eine passivere Rolle beim Projektablauf spielen und wünschst Du einen präzisen Kostenrahmen vor Baubeginn, wählst Du die Variante GU.
Grundpfandrecht ? also das Handwerkerpfandrecht ? wurde oben sinngemäß erwähnt.
Bei weiteren Fragen oder Unklarheiten ? melde Dich einfach.
Viele Grüße, bud.
wenn ich jemandem etwas weiterhelfen kann, macht es mir einerseits Freude, andererseits ist es ein Lernprozess für jeden ? also für Dich und für mich ? und ist dies ausgewogen, dann haben wir doch beide unser Ziel erreicht. Interaktive projektbezogene Kommunikation finde ich grundsätzlich gut.
Dass Du Dich mit den Projektprozessen (egal in welcher Branche) intensiv auseinandersetzt und die Projekte dann kompetent führst, ist sehr lobenswert. Da hat der Architekt sicher Recht und es ist schön, dass er dies zu schätzen weiß. Diese aktive Einstellung zur Arbeit schlechthin wird Dich das ganze Leben lang begleiten und über Wasser halten ? ohne gute und gerechte Aktivität und geistige Bewegung geht bekanntlich nichts.
Nun zu den zwei Vertragsvarianten ? zuerst der GU- Vertrag:
Der GU erstellt Dir aufgrund Deiner Anfrage und Projektdefinition einen Kostenrahmen für die Gebäudekosten inklusive Anschlüsse und Umgebung, sagen wir mal für 750 000 Franken. Im GU Vertrag werden dann alle Leistungen mehr oder weniger genau definiert, dazu auch die Einrichtungsgegenstände, die mit einem gewissen Kostendach erfasst werden, wie z.B. Bodenplatten verlegt bis zu 100,- CHF / m2, Einbauküche mit allen Geräten bis zu 25 000,- CHF etc., die diesbezüglichen Mehr- oder Minderpreise werden dann separat abgerechnet. Projektänderungen werden Dir dann vom GU pauschal angeboten und erfasst ? entweder Du akzeptierst sie oder lässt es sein.
In Bezug auf den Vertrag ? Du bist der Käufer (also nicht Bauherr) und der GU ist der Unternehmer ? der GU beauftragt selber seine Handwerker (Subunternehmer) und bezahlt diese auch selber.
Vorsicht: hier im Forum wurde schon etliche male diskutiert, dass der GU seine Subunternehmer nicht bezahlt hat und die Handwerker haben dann das Handwerkerpfandrecht am Grundstück des Käufers angemeldet ? ergo musste der Käufer diverse Leistungen doppelt bezahlen, was unter Umständen liquidierende Folgen für den Käufer haben kann. Mir ist keine rechtlich wirksame Methode bekannt, wie diese Gefahr des Handwerkerpfandrechts bei GU Verträgen effizient eliminiert werden könnte. Das heißt also im Kurztext ? Du bezahlst Deinem GU die Tranchen ohne exakt zu wissen, was mit Deinem Geld weiter passiert und ob die ausführenden Handwerker auch ihr Geld bekommen.
Einzig und allein aus diesem Grund würde ich persönlich von einem GU Vertrag absehen.
Das Positive am GU Vertrag ist der fest definierte Kaufpreis des Hauses ? überstiegt man bei den Einrichtungsgegenständen den Richtpreis nicht, so wird auch der Kaufpreis nicht überschritten (außer bei extremen und unvorgesehenen Verhältnissen ? Fels etc.).
Architektenverhältnis:
Hier vergibst Du Deinem Architekten einen Auftrag für die Bearbeitung des Projektes für die 60 000 Franken. Er ist also Dein ?Beauftragter? und rechtlich gesehen Dir untergeordnet. Denn Du bezahlst ihm ja einen ?Lohn ? also Honorar?. Sämtliche Leistungen erfüllt der Architekt selbstständig nach SIA 102, 118 ? Du musst also nichts machen, keine Pläne zeichnen, nicht auf den Bau gehen, nichts einkaufen etc. ? das macht alles Dein Architekt. Die Einrichtungsgegenstände geht Ihr natürlich selber (mit dem Architekten) auslesen ? den Rest besorgt wieder der Architekt.
Bei größeren Objekten (Industrie und Verwaltung) hat der Bauherr (dort dann Investor) selber einen Stab an Bauingenieuren, die haben die Funktion der ?Projektleitung Bauherr? ? die hat zur Aufgabe, sämtliche Bedürfnisse des Bauherrn zu definieren und an die ?Projektleitung Architekt? zu übermitteln, der dann diese Bedürfnisse in die Tat umzusetzen hat. Diese Stabsstelle überwacht auch den gesamten Ablauf.
Du würdest die Funktion ?Projektleitung Bauherr? ? neben der eigentlichen Funktion als ?Investor? innehaben ? also würdest Du konkret sämtliche Deine Bedürfnisse zusammenfassen und dem Architekten vermitteln, damit er dies in die Tat umsetzen kann. In dieser Funktion prüfst Du auch kontinuierlich den gesamten Projektablauf ? Du lässt Dir sämtliche Unterlagen übergeben, die mit dem Bau auch nur annähernd etwas zu tun haben könnten und prüfst dies laufend ? schließlich handelt es sich diesbezüglich um eine Investition in der Größenordnung von einer Million Franken ? und da müssen die Zahlen auf Heller und Pfennig stimmen. Und da es Deine Investition ist, hast auch Du primär diese Gelder zu verwalten.
Die Werkverträge mit den Unternehmern (an die 25 Stück ? die erstellt der Architekt) schließt Du selber ab ? und bezahlst diese auch direkt ? nach eingehender Prüfung der Rechnungen durch die Bauleitung. Da siehst Du auch den wichtigsten Unterschied zum GU ? dort gehen die Gelder zuerst via GU, beim Architekten bezahlst Du die Handwerker direkt, ergo hast Du eine viel bessere Kontrolle, was mit Deinem Geld passiert.
Aber auch hier kann es passieren, dass der Unternehmer seinen Subunternehmer oder Lieferanten nicht bezahlt und dieser meldet dann das Handwerkerpfandrecht an ? aber meistens arbeitet der Architekt mit solchen Handwerkern zusammen, die er kennt und auf die er sich verlassen kann ? also ist dort das Handwerkerpfandrecht sehr selten und kann auch mit gezielter Bauleitung und vertraglichen Definitionen (keine Subunternehmer ? der Unternehmer hat die Leistungen selber zu erbringen, auch hat er die Belege vorzulegen, dass er seine Lieferanten bezahlt hat ? sonst gibt es keine weitere Zahlungen) so weit es geht entschärft werden.
Der Baukostenrahmen besteht beim Architekten in Form seiner SIA Schätzungen oder CRB Berechnung nach Elementen, dann wird ein detaillierter Kostenvoranschlag aufgrund den einzelnen Offerten erstellt (Genauigkeitsgrad 10%) ? hier ist also der genaue Abrechnungsbetrag etwas unsicher, grundsätzlich kommst Du aber nicht höher, als wenn der Architekt als GU fungieren würde.
Es kommt also darauf an, was Dir wichtig ist: möchtest Du an Deinem Projekt interaktiv mitwirken, ist die Variante ?Architekt? angezeigt, möchtest Du eine passivere Rolle beim Projektablauf spielen und wünschst Du einen präzisen Kostenrahmen vor Baubeginn, wählst Du die Variante GU.
Grundpfandrecht ? also das Handwerkerpfandrecht ? wurde oben sinngemäß erwähnt.
Bei weiteren Fragen oder Unklarheiten ? melde Dich einfach.
Viele Grüße, bud.
eine höhere Nachkalkulation als budgetiert eingereicht hat (Betonwand statt Mauerwerk etc)
