Bausachverständiger - ja oder nein?
- Ersteller Bubu76
- Erstellt am
Hola zusammen!
Unser Rohbau steht nun bald:
Mir geistert nun schon seit gewisser Zeit die Frage im Kopf herum ob man eine "Zwischenabnahme", nur für den Rohbau machen sollte. Ist das üblich? Hat das schon einmal jemand gemacht? Ich denke mir nur, wenn zB der Aussenputz aufgetragen ist, kann man ja nicht mehr sehen ob die Isolierung ok ist? usw...
Wir sind totale Baulaien und haben ehrlichgesagt von diesen technischen Dingen keine Ahnung. Wir haben einen Architektenvertrag....keinen GU....hat jemand von Euch Rat?
Vielen Dank & Grüsse,
das fröschlein
Unser Rohbau steht nun bald:
Mir geistert nun schon seit gewisser Zeit die Frage im Kopf herum ob man eine "Zwischenabnahme", nur für den Rohbau machen sollte. Ist das üblich? Hat das schon einmal jemand gemacht? Ich denke mir nur, wenn zB der Aussenputz aufgetragen ist, kann man ja nicht mehr sehen ob die Isolierung ok ist? usw...
Wir sind totale Baulaien und haben ehrlichgesagt von diesen technischen Dingen keine Ahnung. Wir haben einen Architektenvertrag....keinen GU....hat jemand von Euch Rat?
Vielen Dank & Grüsse,
das fröschlein
Hallo fröschlein
Das ist eine durchaus übliche Möglichkeit den Rohbauzustand zu überprüfen. Hier können ggf. Mängel, oder Bereiche welche später zu Mängeln führen werden/können, frühzeitig erkannt und noch geändert werden. Dazu erfährt man auch noch, auf welche Positionen man dann bei weiteren Ausbau ein besonderes Augenmerk legen kann/muss.
Ist erst der Putz oder die Aussendämmung angebracht, bleiben "Problemzonen" unentdecckt....zumindest bis sie sich anderweitig als Mangel darstellen....wobei man dies ja grundsätzlich am Bau vermeiden sollte/möchte.
Insofern kann ich Dir persönlich zur Zwischenabnahme nur raten.
Das ist eine durchaus übliche Möglichkeit den Rohbauzustand zu überprüfen. Hier können ggf. Mängel, oder Bereiche welche später zu Mängeln führen werden/können, frühzeitig erkannt und noch geändert werden. Dazu erfährt man auch noch, auf welche Positionen man dann bei weiteren Ausbau ein besonderes Augenmerk legen kann/muss.
Ist erst der Putz oder die Aussendämmung angebracht, bleiben "Problemzonen" unentdecckt....zumindest bis sie sich anderweitig als Mangel darstellen....wobei man dies ja grundsätzlich am Bau vermeiden sollte/möchte.
Insofern kann ich Dir persönlich zur Zwischenabnahme nur raten.
Hallo Pfälzer!
Vielen Dank für Deine Antwort
Kann ich noch fragen, wer so eine Zwischenabnahme macht? Kann das der Architekt übernehmen oder ist es ratsam einen unabhängigen Experten zuzuziehen?
Bei zweiter Variante: Fühlt sich der Architekt dann auf den "Schlips" getreten (wir müssen ja noch einige zeit mit ihm zusammenarbeiten)? Wieviel würde so eine Rohbauabnahme durch einen Experten kosten?
Vielen Dank schonmal vorab!
Es grüsst herzlich
das fröschlein
Vielen Dank für Deine Antwort
Kann ich noch fragen, wer so eine Zwischenabnahme macht? Kann das der Architekt übernehmen oder ist es ratsam einen unabhängigen Experten zuzuziehen?
Bei zweiter Variante: Fühlt sich der Architekt dann auf den "Schlips" getreten (wir müssen ja noch einige zeit mit ihm zusammenarbeiten)? Wieviel würde so eine Rohbauabnahme durch einen Experten kosten?
Vielen Dank schonmal vorab!
Es grüsst herzlich
das fröschlein
Hallo fröschlein
Nun ja... der Architekt müsste eigentlich so oder so immer auf dem laufenden sein.... wenn man die Bauleitung ausführt gehört dies zu den Pflichten... gut, das passt dann natürlich immer noch nicht, sonst wären hier nicht so viele Beiträge im Forum... das sind ja zum Grossteil auch Architektenbauten..... also wäre immer für solche Dinge ein Neutraler besser.
Das muss auch nicht zu Problemen für den weiteren Bauablauf führen, zumindest sind mir keine bekannt. Oft ergab sich daraus auch eine spätere gute Zusammenarbeit bei weiteren Abnahmen oder Mitwirkungen.
Du kannst Dir einen suchen....oder auch hier über das Forum direkt solche Leistungen anfragen.... dazu klickst Du einfach auf den Link unter meiner Signatur H-F-Kompetenzzentrum..... und kannst direkt Deine Anfrage starten.
Die Antworten kommen, wie vom Forum gewohnt ,sehr schnell.
Nun ja... der Architekt müsste eigentlich so oder so immer auf dem laufenden sein.... wenn man die Bauleitung ausführt gehört dies zu den Pflichten... gut, das passt dann natürlich immer noch nicht, sonst wären hier nicht so viele Beiträge im Forum... das sind ja zum Grossteil auch Architektenbauten..... also wäre immer für solche Dinge ein Neutraler besser.
Das muss auch nicht zu Problemen für den weiteren Bauablauf führen, zumindest sind mir keine bekannt. Oft ergab sich daraus auch eine spätere gute Zusammenarbeit bei weiteren Abnahmen oder Mitwirkungen.
Du kannst Dir einen suchen....oder auch hier über das Forum direkt solche Leistungen anfragen.... dazu klickst Du einfach auf den Link unter meiner Signatur H-F-Kompetenzzentrum..... und kannst direkt Deine Anfrage starten.
Die Antworten kommen, wie vom Forum gewohnt ,sehr schnell.
Hallo Fröschlein
Zuallererst einmal hat euer Architekt die Aufgabe eure Interessen zu vertreten und zu schützen. Demnach ist es seine Aufgabe alles daran zu setzen kommende Probleme auszuräumen. Eine Rohbauabnahme ist genau so eine Gelegenheit. Einerseits kann so die Ausfühung nach Plan kontrolliert werden, andererseits können im Falle von aussernormlichen Masstoleranzen noch "in Ruhe" Ausbesserungen getätigt werden und zwar vom Verursacher (beispielsweise Baumeister). Mit "in Ruhe" meine ich den Umstand, dass Probleme erkannt und behoben werden, bevor der Gipser loslässt. Stellen sich erst dann Probleme heraus die mit Mehrkosten verbunden sind (Bsp-weise mehr Grundputz zum ausgleichen von Unebenheiten) ist die Hektik gross, der Baumeister kann dann nicht sofort erscheinen, der Gipser führt die Arbeiten aus und die Kosten gelangen sichtbar oder irgendwie versteckt am Ende zu euch.
Weitere Vorteil: Der Architekt kann entspannt die nächsten Arbeiten in Angriff nehmen und weiss im voraus, dass alles seine Ordnung hat. Da macht die Arbeit auch für ihn um einiges mehr Spass. Was will man mehr?
Mit dem Auftrag an den Architekten habt ihr euer Vertrauen an ihn ausgesprochen, eigentlich müsste es nicht nötig sein, einen externen Experten beizuziehen - Er ist der Experte. Natürlich steht euch das frei einen "Unabhängigen" zu bestellen, natürlich wird euer Architekt das nicht so toll finden. Aber auch hier gilt: "Wer zahlt, befiehlt!" und wenn ihr es für richtig erachtet, macht es.
Im Zusammenhang mit Zwischenabnahmen möchte ich noch folgendes nicht unerwähnt lassen:
Vor- oder Bauteilabnahmen sind nicht minder wichtig. Der Architekt wird mit dem nachfolgenden Unternehmer (bsp-weise Gipser) die Untergründe kontrollieren und protokollieren bevor dieser mit den Arbeiten beginnt. Masstoleranzen könen so auch festgestellt werden, Feuchtigkeitsmessungen geben Aufschluss über die Bearbeitbarkeit des Untergrundes. Auch dies hilft einem Haufen Probleme im Nachhinein auzuschliessen.
Wie gesagt, diese Zwischen- Vor- und Bauteilabnahmen sollten bei einem erfahrenen Architekten eine Selbstverständlichkeit sein. Es kann nicht angehen, dass sich die Aufgabe einer Bauleitung damit begnügt zu schauen dass es einfach gebaut wird. Eine Qualitätskontrolle ist grundlegender Bestandteil dieser Tätigkeit - im Interesse aller Beteiligten.
Mit Gruss
Vetruv
Zuallererst einmal hat euer Architekt die Aufgabe eure Interessen zu vertreten und zu schützen. Demnach ist es seine Aufgabe alles daran zu setzen kommende Probleme auszuräumen. Eine Rohbauabnahme ist genau so eine Gelegenheit. Einerseits kann so die Ausfühung nach Plan kontrolliert werden, andererseits können im Falle von aussernormlichen Masstoleranzen noch "in Ruhe" Ausbesserungen getätigt werden und zwar vom Verursacher (beispielsweise Baumeister). Mit "in Ruhe" meine ich den Umstand, dass Probleme erkannt und behoben werden, bevor der Gipser loslässt. Stellen sich erst dann Probleme heraus die mit Mehrkosten verbunden sind (Bsp-weise mehr Grundputz zum ausgleichen von Unebenheiten) ist die Hektik gross, der Baumeister kann dann nicht sofort erscheinen, der Gipser führt die Arbeiten aus und die Kosten gelangen sichtbar oder irgendwie versteckt am Ende zu euch.
Weitere Vorteil: Der Architekt kann entspannt die nächsten Arbeiten in Angriff nehmen und weiss im voraus, dass alles seine Ordnung hat. Da macht die Arbeit auch für ihn um einiges mehr Spass. Was will man mehr?
Mit dem Auftrag an den Architekten habt ihr euer Vertrauen an ihn ausgesprochen, eigentlich müsste es nicht nötig sein, einen externen Experten beizuziehen - Er ist der Experte. Natürlich steht euch das frei einen "Unabhängigen" zu bestellen, natürlich wird euer Architekt das nicht so toll finden. Aber auch hier gilt: "Wer zahlt, befiehlt!" und wenn ihr es für richtig erachtet, macht es.
Im Zusammenhang mit Zwischenabnahmen möchte ich noch folgendes nicht unerwähnt lassen:
Vor- oder Bauteilabnahmen sind nicht minder wichtig. Der Architekt wird mit dem nachfolgenden Unternehmer (bsp-weise Gipser) die Untergründe kontrollieren und protokollieren bevor dieser mit den Arbeiten beginnt. Masstoleranzen könen so auch festgestellt werden, Feuchtigkeitsmessungen geben Aufschluss über die Bearbeitbarkeit des Untergrundes. Auch dies hilft einem Haufen Probleme im Nachhinein auzuschliessen.
Wie gesagt, diese Zwischen- Vor- und Bauteilabnahmen sollten bei einem erfahrenen Architekten eine Selbstverständlichkeit sein. Es kann nicht angehen, dass sich die Aufgabe einer Bauleitung damit begnügt zu schauen dass es einfach gebaut wird. Eine Qualitätskontrolle ist grundlegender Bestandteil dieser Tätigkeit - im Interesse aller Beteiligten.
Mit Gruss
Vetruv
Hallo Vetruv
So wie du es schreibst sollte es sein. Ist es jedoch leider nicht immer.
Deshalb würde ich persönlich eine Kontrolle durch einen unabhängigen Experten machen lassen.
Habe dieses bei unserem jetzigen Haus gemacht und würde es auch wieder machen. Egal wie gut der Architekt, Bauleiter ist. Und eine Zweitmeinung hat noch keinem geschadet.
Habe vorab den Architekten und Bauleiter informiert. Architekt war zu Beginn skeptisch hat dann aber gemerkt, dass es auch ihm zu Gute kommt.
Bauleiter war nicht so begeistert und hat nach dem ersten Gespräch verlangt nichts mehr mit dem Experten zu tun haben.
Gruss,
Thomas
So wie du es schreibst sollte es sein. Ist es jedoch leider nicht immer.
Deshalb würde ich persönlich eine Kontrolle durch einen unabhängigen Experten machen lassen.
Habe dieses bei unserem jetzigen Haus gemacht und würde es auch wieder machen. Egal wie gut der Architekt, Bauleiter ist. Und eine Zweitmeinung hat noch keinem geschadet.
Habe vorab den Architekten und Bauleiter informiert. Architekt war zu Beginn skeptisch hat dann aber gemerkt, dass es auch ihm zu Gute kommt.
Bauleiter war nicht so begeistert und hat nach dem ersten Gespräch verlangt nichts mehr mit dem Experten zu tun haben.
Gruss,
Thomas
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Hallo zäme
Ich zücke kurz mal den Defibrillator und hole diesen Thred ins Leben zurück.
Wir wohnen nun schon seit über zwei Jahren in unserem Neubau. Demnächst steht die 2-Jahres-Abnahme an. Die Mängelliste wird immer grösser, was uns aber bis jetzt noch nicht gross beunruhigt. Wir wissen auch, dass alle Mängel via Architekt den entsprechenden Handwerkern zur Behebung weitergeleitet werden. Was aber ist, wenn der Mangel ein Planungfehler des Architekten ist? Der wird ja wohl kaum sagen, dass es sein Fehler sei und er die Kosten übernehme... jedenfalls nicht freiwillig!
Ein Beispiel: Unsere Garage schimmelt. Ich beseitige den Schimmel mit Spezialreiniger. Ein halbes Jahr später habe ich an einem anderen Ort doppelt so viel Schimmel. Also versuche ich mich im Internet etwas schlau zu machen, und frage mich danach warum ich keinen Abfluss in der Garage habe, warum der Boden keine Neigung hat und das Wasser so liegen bleibt und warum ich überhaupt keine Lüftung habe. Muss ich mich jetzt mit der allseits bekannten (und verhassten) Aussage der Restfeuchte zufrieden geben?
Langer Reden kurzer Sinn: Kann mir jemand einen guten Bausachverständigen in der Region Seeland empfehlen, der über das ganze Spektrum (vor allem aber Schimmel und Fassade) verlässliche Aussagen machen kann?
Gruss und Merci
chrimel
Ich zücke kurz mal den Defibrillator und hole diesen Thred ins Leben zurück.
Wir wohnen nun schon seit über zwei Jahren in unserem Neubau. Demnächst steht die 2-Jahres-Abnahme an. Die Mängelliste wird immer grösser, was uns aber bis jetzt noch nicht gross beunruhigt. Wir wissen auch, dass alle Mängel via Architekt den entsprechenden Handwerkern zur Behebung weitergeleitet werden. Was aber ist, wenn der Mangel ein Planungfehler des Architekten ist? Der wird ja wohl kaum sagen, dass es sein Fehler sei und er die Kosten übernehme... jedenfalls nicht freiwillig!
Ein Beispiel: Unsere Garage schimmelt. Ich beseitige den Schimmel mit Spezialreiniger. Ein halbes Jahr später habe ich an einem anderen Ort doppelt so viel Schimmel. Also versuche ich mich im Internet etwas schlau zu machen, und frage mich danach warum ich keinen Abfluss in der Garage habe, warum der Boden keine Neigung hat und das Wasser so liegen bleibt und warum ich überhaupt keine Lüftung habe. Muss ich mich jetzt mit der allseits bekannten (und verhassten) Aussage der Restfeuchte zufrieden geben?
Langer Reden kurzer Sinn: Kann mir jemand einen guten Bausachverständigen in der Region Seeland empfehlen, der über das ganze Spektrum (vor allem aber Schimmel und Fassade) verlässliche Aussagen machen kann?
Gruss und Merci
chrimel
Ein Bild würde helfen...
Was meint denn der Architekt zum Schimmelproblem?
Einen Abfluss in der Garage haben wir auch nicht. Bei uns hats jedoch eine Rinne vor der Garage.
Was für eine Lüftung fehlt dir in der Garage? Bei uns hats Fenster drin.
Hausbau 2009 beendet.
Was meint denn der Architekt zum Schimmelproblem?
Einen Abfluss in der Garage haben wir auch nicht. Bei uns hats jedoch eine Rinne vor der Garage.
Was für eine Lüftung fehlt dir in der Garage? Bei uns hats Fenster drin.
Hausbau 2009 beendet.
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Ein Bild kann ich Dir später nachliefern.
Wir haben kein Fenster, kein Abfluss und die Rinne vor der Garage brauchts ja auch nicht, da es keine (oder zu kleine) Neigung hat und das Wasser somit auf dem Garagenboden liegen bleibt. So bleibt es immer schön feucht in der Garage...
Mit Lüftung meinte ich zwei drei Löcher (mit Lüftungsgitter) in der Mauer, damit Luft zirkulieren kann.
Wir haben kein Fenster, kein Abfluss und die Rinne vor der Garage brauchts ja auch nicht, da es keine (oder zu kleine) Neigung hat und das Wasser somit auf dem Garagenboden liegen bleibt. So bleibt es immer schön feucht in der Garage...
Mit Lüftung meinte ich zwei drei Löcher (mit Lüftungsgitter) in der Mauer, damit Luft zirkulieren kann.
hallo Chrimel
Löcher in der Wand werden dir nichts bringen. Ich gehe davon aus, dass der unbeheizte Nebenraum (also deine Garage) im Sommer kalte Wand- und Deckenoberflächen aufweist und die warme, REALTIV feuchte Sommerluft an den Oberflächen kondensiert und so die Grundlage für dein Schimmelproblem darstellt, der Klassiker aller Nebenraumprobleme. Lösen wirst du das Problem nur mit einer Herabsetzung des Feuchtigkeitsgehaltes in der Luft (Speziell im Sommer) oder einer Temperaturerhöhung der Oberflächen. Ersteres wird mittels Entfeuchter lösbar sein, zweites ist nur theoretisch erwähnt. Sollte meine Vermutung richtig sein kann ich mir einen Planungmangel nur schwer vorstellen. Ausser du hast spezielle Anforderungen an deine Garage gestellt die hiermit nicht erfüllt sein würden.
Natürlich müssen ein paar Fotos her um meine Vermutung zu überprüfen.
Mit Gruss
Vetruv
Löcher in der Wand werden dir nichts bringen. Ich gehe davon aus, dass der unbeheizte Nebenraum (also deine Garage) im Sommer kalte Wand- und Deckenoberflächen aufweist und die warme, REALTIV feuchte Sommerluft an den Oberflächen kondensiert und so die Grundlage für dein Schimmelproblem darstellt, der Klassiker aller Nebenraumprobleme. Lösen wirst du das Problem nur mit einer Herabsetzung des Feuchtigkeitsgehaltes in der Luft (Speziell im Sommer) oder einer Temperaturerhöhung der Oberflächen. Ersteres wird mittels Entfeuchter lösbar sein, zweites ist nur theoretisch erwähnt. Sollte meine Vermutung richtig sein kann ich mir einen Planungmangel nur schwer vorstellen. Ausser du hast spezielle Anforderungen an deine Garage gestellt die hiermit nicht erfüllt sein würden.
Natürlich müssen ein paar Fotos her um meine Vermutung zu überprüfen.
Mit Gruss
Vetruv
Hallo Vetruv
Herzlichen Dank für das Feedback. Nun sind wir etwas von Thread-Titel (Bausachverständiger ja/nein?) abgekommen... Trotzdem stelle ich hier gerne ein paar Fotos rein.
Hier die Garage im Rohbau. Dieses Bild ist fast am aussagekräftigsten. Aussen wurde noch Verputzt, ansonsten nichts (keine Isolierung innen oder aussen). Auf dem Dach ist eine Bitumenschicht.
Hier ein Foto der Wasserwage. Sie zeigt die "Neigung" welche wird haben. Das Wasser bleibt also liegen, es fliesst nichts nach aussen. Abfluss wie gesagt ist nicht vorhanden.
Dieses Foto stammt von der Decke gleich oberhalb des Garagentores. Weisser Teppich oder schwarze Flecken - man hat die Qual der Wahl...
Die rechte Seitenwand sieht so aus. Allerdings nicht Flächendeckend - eher das untere Drittel, und auch nicht überall so stark.
Hier sieht man die hintere Wand und die Decke.
Die linke Seite ist weitgehend schimmelfrei. Die Deck selber ist eigentlich auch schimmelfrei, Allerdings wandert der Schimmel von Tor aus immer weiter nach innen.
In kalten Tagen hat es auf den Wänden eine Eisschicht.
Übrigens: Im Keller und im Waschraum kämpfen wir auch mit Schimmel (trotz dauerlüften). Allerdings reinige ich immer wieder, da es für mich zum erweiterten Wohnraum zählt.
Gruss
chrimel
Herzlichen Dank für das Feedback. Nun sind wir etwas von Thread-Titel (Bausachverständiger ja/nein?) abgekommen... Trotzdem stelle ich hier gerne ein paar Fotos rein.
Hier die Garage im Rohbau. Dieses Bild ist fast am aussagekräftigsten. Aussen wurde noch Verputzt, ansonsten nichts (keine Isolierung innen oder aussen). Auf dem Dach ist eine Bitumenschicht.
Hier ein Foto der Wasserwage. Sie zeigt die "Neigung" welche wird haben. Das Wasser bleibt also liegen, es fliesst nichts nach aussen. Abfluss wie gesagt ist nicht vorhanden.
Dieses Foto stammt von der Decke gleich oberhalb des Garagentores. Weisser Teppich oder schwarze Flecken - man hat die Qual der Wahl...
Die rechte Seitenwand sieht so aus. Allerdings nicht Flächendeckend - eher das untere Drittel, und auch nicht überall so stark.
Hier sieht man die hintere Wand und die Decke.
Die linke Seite ist weitgehend schimmelfrei. Die Deck selber ist eigentlich auch schimmelfrei, Allerdings wandert der Schimmel von Tor aus immer weiter nach innen.
In kalten Tagen hat es auf den Wänden eine Eisschicht.
Übrigens: Im Keller und im Waschraum kämpfen wir auch mit Schimmel (trotz dauerlüften). Allerdings reinige ich immer wieder, da es für mich zum erweiterten Wohnraum zählt.
Gruss
chrimel
Bei uns wurden ganz normale rote Backsteine verwendet. Ein Gefälle hat's auch nicht jedoch eine Rinne vor dem Garagentor. Diese war bei uns Pflicht, da wir ein Gefälle hin zum Haus haben. Schimmel gibts bei uns auf der linken freistehenden Seite. Da wird die Feuchtigkeit von unten "raufgesogen". Bei der nachträglichen Sanierung wurde versucht dem Einhalt zu gebieten. Ob's was genutzt hat kann ich sagen wenn wir die Wand streichen würden.
Wie gesagt, eine Lüftung gibts bei uns auch nicht. Es ist auch immer sehr feucht in der Garage. Die Temperatur ist ca. bei 4 Grad.
Wegen dem Schimmel im Keller.
Nehme mal an, dass es feucht und relativ kalt ist da drin. Hast du Aussenisolierung?
Gruss,
Thomas
Hausbau 2009 beendet.
Wie gesagt, eine Lüftung gibts bei uns auch nicht. Es ist auch immer sehr feucht in der Garage. Die Temperatur ist ca. bei 4 Grad.
Wegen dem Schimmel im Keller.
Nehme mal an, dass es feucht und relativ kalt ist da drin. Hast du Aussenisolierung?
Gruss,
Thomas
Hausbau 2009 beendet.
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