Bedenken wegen Reservationszahlung. Wissen nicht mehr weiter

[gfc]

Hallo Zusammen

Wir sind in der Zwickmühle, bzw. wissen nicht mehr richtig weiter. Und zwar geht es darum, dass wir an sich ein EFH (part einer Überbauung) kaufen möchten. Soweit so gut. Die EFHs stehen auch schon, nur der Innenausbau fehlt noch.

Jetzt haben wir letzten Dienstag per e-mail eine Kaufabsicht geäussert. Wir haben das Haus mehrfach angesehen auch mit einem Architekten und es sieht technisch gesehen i.O. aus.

Jetzt haben wir letzten Freitag die Kontodaten erhalten, um 5% des Kaufpreises als Reservationszahlung einzuzahlen. Bisher haben wir aber noch nicht alle Daten erhalten. Uns fehlt der Baubeschrieb und die Unternehmerliste. Was wir haben, sind Grundrisse, Grundbuch, Kataster etc. Und den Entwurf für den Kaufvertrag haben wir auch noch nicht gesehen.

Das Haus hat mehrere Interessenten, daher verstehe ich die Verkäuferseite, dass sie auf eine Reservationszahlung bestehen. Trotzdem machte es mich stutzig, dass wir ohne alle Unterlagen schon eine Zahlung ins "Blaue" machen sollten. Und auch, dass kein Reservationsvertrag aufgesetzt werden sollte.

Nun haben wir inzwischen den Verkäufer kontaktiert und mit ihm geredet. Er verstand unsere Position und nun sollte der Reservationsvertrag bei einem Notar aufgesetzt werden, bisher habe ich aber diesen noch nicht gesehen und daher auch nichts überwiesen. Meinen Vorschlag, das Geld auf ein Sperrkonto einzuzahlen, wollte der Verkäufer nicht, da er den Aufwand scheue, den das mit sich bringe.

Was mich bei den Kontodaten stutzig gemacht hat, ist, dass im Grundbuch eine andere Firma als Eigentümer (Firma A) eingetragen ist, wie den Namen der Firma (Firma /emoticons/default_cool.png, der das Konto für die Zahlung gehört. Ich bin daraufhin auf zefix gegangen und habe beide Firmen gesucht. Nun ist so, dass als Zeichnungsberechtiger dieselbe Person eingetragen ist und die Adresse dieselbe ist. Trotzdem verstehe ich nicht ganz, wieso ich nicht direkt auf das Konto der B einzahlen soll, wenn doch die Immobilie der Firma A gehört. Aber vielleicht ist das paranoid..

Naja, da ich noch viel paranoider bin, habe ich auf www.moneyhouse.ch eine Wirtschaftsauskunft der Firma A geholt. Nun stand dort, dass Firma A Betreibungen offen hat. 2 Stück allein 2010 mit Total fast 300'000 CHF , wobei beidesmal Rechtsvorschlag erhoben wurde. Zu sagen ist aber, dass die Firma gemäss den Medien auch Geschäftsimmobilien erstellt, z.B. ein Hochhaus in Dübendorf. Das librierte Aktienkapital ist mit CHF 1Mio auch stattlich. Und der Verkäufer meinte, dass bei seinem Umsatz und der Immobilienbranche an sich Betreibungen leider "üblich" seien, da es immer wieder zu Streitereien komme und er selber aktuell über mehr als 1,2 Mio andere Partner am betreiben ist. Das glaube ich ihm auch!

So, soweit die Fakten. Ich bin vielleicht völlig paranoid, aber ich überweise kaum Beträge in solchen Summen und bin entsprechend nervös "auf die Nase zu fliegen". Ich glaub gar nicht, dass man mich direkt über den Tisch ziehen will, aber eben.. bin halt froh um eure Kommentare, wir sind hier völlig hin und her gerissen. Tolles Projekt vs. Risiko...

 

[tremo]

Banken können in der Regel auch Informationen über die Bonität kennen. Zumindest wird Sie dies prüfen, dir aber keine direkte Auskunft geben. Aber ein Bank will ja auch, insbesondere wenn sich bei einer Überbauung mehrere Hypotheken vergeben wird (z.B. da in der gleichen Region), die Risiken abschätzen. Frag doch mal bei deiner Bank nach, ob die Finanzierung für den Kauf bei diesem Anbieter kein Problem für die Bank darstellen würde (inkl. der üblichen Machbarkeitsprüfung natürlich). Vielleicht erhältst du da eine Auskunft.

 

[Pfälzer]

der Verkäufer meinte, dass bei seinem Umsatz und der Immobilienbranche an sich Betreibungen leider "üblich" seien, da es immer wieder zu Streitereien komme und er selber aktuell über mehr als 1,2 Mio andere Partner am betreiben ist. ..

Hallo gfc

Auch wenn Du das glaubst, dieser Satz würde mir zu denken geben!

Eine solche Aussage eines Verkäufers muss man sich langsam auf der Zunge zergehen lassen, damit der Geschmack zum Vorschein kommt.

 

[gfc]

Banken können in der Regel auch Informationen über die Bonität kennen. Zumindest wird Sie dies prüfen, dir aber keine direkte Auskunft geben. Aber ein Bank will ja auch, insbesondere wenn sich bei einer Überbauung mehrere Hypotheken vergeben wird (z.B. da in der gleichen Region), die Risiken abschätzen. Frag doch mal bei deiner Bank nach, ob die Finanzierung für den Kauf bei diesem Anbieter kein Problem für die Bank darstellen würde (inkl. der üblichen Machbarkeitsprüfung natürlich). Vielleicht erhältst du da eine Auskunft.

Hab ich auch schon nachgedacht. Das "Problem" bei solchen Auskünften ist, dass sie vergangenheitsbetrachtungen sind. Mich interessiert schlussendlich ja nicht, ob die Firma in der Vergangenheit keine Probleme gemacht hat, sonder ob sie in der Gegenwart welche macht. Und dazu kann mir kaum einer eine Auskunft geben.

Worum es mir mehr geht ist: Bin ich übersensibel? Wenn nicht, wie schütze ich mich am besten vor bösen Überraschungen, auf was muss ich achten..

Hallo gfc

Auch wenn Du das glaubst, dieser Satz würde mir zu denken geben!

Eine solche Aussage eines Verkäufers muss man sich langsam auf der Zunge zergehen lassen, damit der Geschmack zum Vorschein komt.

Ok, der Satz kam vielleicht anders rüber im Forum, wie gemeint. Das war nicht so arrogant oder herab gemeint, wie es wohl hier rüber kam. Ich denke, es ist eher so zu verstehen, dass wenn man viel Geschäft macht, dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis man betrieben wird oder betreiben muss. Das kann ich nicht so beurteilen, aber ich kann mir das sehr gut vorstellen..

Naja, wie gesagt, wir sind einfach verunsichert. Ich hab irgendwie das Gefühl, dass die Immobilenbranche eine sehr sehr spezielle Branche ist... ich bin mir halt gewöhnt (komm aus der Finanzbranche), dass man Gegenparteirisiken minimiert und nicht aktiv eingeht..

 

[Pfälzer]

ich bin mir halt gewöhnt (komm aus der Finanzbranche), dass man Gegenparteirisiken minimiert und nicht aktiv eingeht..

Nur Mut, das gilt auf für die Baubranche! Auch wenn dies freiwillig nicht geschehen wird, aber hier sind wir beide gleicher Meinung.

Und nein, so habe ich die Satzaussage nicht gesehen oder bewertet. Die Art wäre mir egal gewesen. Nur die Inhalte würden mir zu denken geben!

Du wirst aber sicher die richtige Entscheidung treffen.

 

[gfc]

Du bist doch auch vom Fach: Sind Betreibungen denn soo selten?

Und ich hoffe schwer, dass wir die richtige Entscheidungen treffen..

 

[Makassar]

Ich antworte mal an Pfälzers Stelle: Nein, sie sind nicht sooo selten! Das liegt aber auch am schweizerischen SchKG. (Das haben ja auch hier schon einige im Forum selbst erfahren müssen). Man kann jedem ohne Veranlassung und nur zum Schaden oder als Druckmittel eine Betreibung zustellen lassen. Das Betreibungsamt prüft die Forderung nicht, lediglich, ob die Adresse stimmt und der Vorschuss bezahlt wurde.

Gegen die Betreibung kann man sich vorerst nur mittels Rechtsvorschlag wehren. Wenn sie ungerechtfertigt ist, muss man gerichtlich gegen diese vorgehen. Das kostet (Zeit, Nerven und Geld) und solange bleibt die Betreibung im Register stehen.

Trotzdem kann man aber auch als Laie an Hand der Betreibungen sehen, ob es der Firma eigentlich gut geht oder ob sie finanzielle Schwierigkeiten hat. Sind es Betreibungen von Staat (Steuern, Gebühren etc.) oder von Sozialwerken (AHV, Unfallversicherungen, etc.) und kommen solche immer wieder vor, ist sicherlich Vorsicht geboten. Bei Betreibungen von anderen: nachdenken, wie die zur Firma stehen und was es für eine Forderung sein könnte, aus dieser Ueberlegung lässt sich auch vieles ableiten.

Viele kleinere Betreibungen sind meistens auch "schlimmer" als eine grosse! Den Auszug auch daraufhin prüfen, ob nach dem RV weitergemacht wurde oder ob KA oder Pfändungsankündigungen angedroht wurden.

Die allermeisten grossen Firmen der Schweiz, gleich welcher Branche, die Kantone, der Staat, Banken, etc. haben Betreibungen im Register! Meistens ohne Berechtigung. Aber wie gesagt, man muss den Auszug auch ein bisschen lesen können und man sollte auch andere Auskünfte einholen und hin und wieder auch aufs Bauchgefühl hören!

Was Dir konkret zu raten ist, kann ich aber auf Grund der Angaben nicht deuten. Ich hoffe trotzdem, Dir damit ein bisschen weitergeholfen zu haben.

 

[Automation]

Mal ganz unabhängig von Betreibungen, wieso sill die Firma keinen Baubeschrieb rausrücken? Das die Unternehmerliste nich komplett ist, das kann ich noch eher verstehen. Aber kein baubeschrieb und kein Entwurf eines Vertrages?

Das alleine würde mich extrem stutzig machen und persönlich würde ich nie eine Anzahlung machen, ohne im Besitz dieser Dokumente zu sein. Was ist wenn da einiges nicht stimmt (Und im Vertrag wird einiges nicht stimmen), dann hast du ne Anzahlung gemacht und somit wirst du schon mal unter Druck gesetzt.

Ich will dich nicht vom Vorhaben abbringen, aber zumindest solltest du mal fragen, wieso sie dir die Dokumente nichtr ausrücken wollen. Wenn es nichts zu verstecken gibt, dann gibt es auch keinen Grund, das nicht zu präsentieren.

 

[Bauexperte]

Ciao gfc

Deine Bedenken und Vorbehalte zu Deinem Bauersteller kann ich nachvollziehen. Bevor überhaupt eine - auch Reservationszahlung - geleistet wird, hast Du ein Anrecht auf alle nötigen Unterlagen wie Werkvertragsentwurf, Baubeschreibung, Referenzen usw. usw. Gewisse Banken legen die Reservationszahlungen auf ein Sperrkonto oder man trifft gemeinsam entsprechende Vereinbarungen. Zahlungspläne über die verschiedenen Abschlagszahlungen, je nach Baustand, können immer verhandelt werden. Zudem verlangen immer mehr Banken den Einsatz von einem Bautreuhänder, der prüft den Zahlungsfluss und richtige Mittelverwendung. Ein Bauersteller muss zwingend für jeden Baukunden ein eigenes Konto bei der Bank einrichten, also nicht ein Konto für 2 und mehr Häuser... Da gibt es keine Kontrollmöglichkeit und Chaos ist vorprammiert. Der Bautreuhänder muss das einzelne Konto zu einzelnen Baustellen prüfen können, d.h. wird eine Kundenzahlung auch nur für diese eine Baustelle verwendet, selbstverständlich auch in Bezug auf die internen Honorare und Gebühren etc. Erst wenn der Bautreuhänder das OK gibt, wird der Kunde seine Zahlung auslösen. Banken können solche Mandate für zB. Einfamilienhäuser aus personellen Gründen überhaupt nicht wahrnehmen. Nur bei Grossprojekten haben gewisse Banken dazu Personal. Diese Sache ist äusserst komplex, in meinem Tagesgeschäft habe ich immer wieder auch Begegnungen mit GU's die den Fragen ausweichen und man merkt schnell einmal, wenn sie mit dem Rücken zur Wand stehen. Sprecht das Thema mit der eigenen Hausbank welche finanziert an, verlangt dazu Sicherheiten von allen Beteiligten. Und nochmals, Verträge müssen transparent sein und lassen sich immer individuellen Bedürfnissen anpassen. Weitere Tipps gebe ich gerne im geschützten und nicht öffentlichen Bereich weiter.

Gruss

Bauexperte

 

[gfc]

Zuerst mal Danke für die nützlichen Antworten!

Aber wie gesagt, man muss den Auszug auch ein bisschen lesen können und man sollte auch andere Auskünfte einholen und hin und wieder auch aufs Bauchgefühl hören!

Was Dir konkret zu raten ist, kann ich aber auf Grund der Angaben nicht deuten. Ich hoffe trotzdem, Dir damit ein bisschen weitergeholfen zu haben.

Du hast mir sehr geholfen. Auch wenn ich "nur" einen Moneyhouse Auszug habe und keinen Detaillierten. Was der Bauch mir aktuell sagt, ist eher, dass wohl von Seiten Makler ein wenig geschluddert wird und sich nicht so mühe gegeben wird. Dazu später noch mehr.

Mal ganz unabhängig von Betreibungen, wieso sill die Firma keinen Baubeschrieb rausrücken? Das die Unternehmerliste nich komplett ist, das kann ich noch eher verstehen. Aber kein baubeschrieb und kein Entwurf eines Vertrages?

Das alleine würde mich extrem stutzig machen und persönlich würde ich nie eine Anzahlung machen, ohne im Besitz dieser Dokumente zu sein. Was ist wenn da einiges nicht stimmt (Und im Vertrag wird einiges nicht stimmen), dann hast du ne Anzahlung gemacht und somit wirst du schon mal unter Druck gesetzt.

Ich will dich nicht vom Vorhaben abbringen, aber zumindest solltest du mal fragen, wieso sie dir die Dokumente nichtr ausrücken wollen. Wenn es nichts zu verstecken gibt, dann gibt es auch keinen Grund, das nicht zu präsentieren.

Das ist ein sehr guter Punkt. Ich habe heute den Reservationsvertrag erhalten und habe einige Punkte, die Überarbeitet werden müssen. Z.B. simple Flüchtigkeitsfehlern, die in solchen Verträgen nicht sein sollten, wie

- Falsch geschriebene Namen

- Betrag in Zahlen und Betrag in Wörtern stimmt an einem Ort nicht überein

- Wird nur vom Grundstück gesprochen und von einem "zu erstellenden EFH", obwohl das EFH ja schon da steht

etc.

Eine Überraschung gab's dann auch noch: Wir sollen die Notariats- und Grundbuchgebühren vollständig tragen. Bisher kannte ich das nur, dass man die hälftig teilt, worauf ich auch bestehen werden. Und nach deinen Anmerkungen werd ich auf den Baubeschrieb und die Unternehmerliste bestehen vor der Unterzeichnung. Da glaube ich btw. gar nicht an bösen Willen, eher daran, dass es sich der Makler einfach machen will.

Und noch was, was ich eher speziell finde: Unterschrieben hat eine Person, die ich nicht kenne, aber bevollmächtigt sein soll. Da diese aber nicht im Handelsregister als zeichnungsberechtigt eingetragen ist und ich auch keine beglaubigte Vollmacht gesehen habe, werd ich auch das entsprechend anmerken und zurückweisen.

Insgesamt wird der Vertrag wie ein schluddriges Copy-Paste Gebastel und man wollte wohl Zeit sparen. Zu sagen ist aber, dass der Makler in der Region eine sehr bekannte und sehr grosse Firma ist, die auch u.a. aberdutzende von Mietverwaltungen führt.. naja..

 

[barney]

Was mich bei den Kontodaten stutzig gemacht hat, ist, dass im Grundbuch eine andere Firma als Eigentümer (Firma A) eingetragen ist, wie den Namen der Firma (Firma /emoticons/default_cool.png, der das Konto für die Zahlung gehört.

Das kann natürlich Gründe haben (z.B. steuertechnisch), aber was ist, wenn Firma B Konkurs geht? Dann ist Dein Geld futsch, Firma A kann aber normal weiter Häuser verkaufen. Du müsstest jemanden finden (dürfte ja nicht so schwer sein, wenn die Firma so gross ist), der von denen kürzlich ein Haus gekauft hat, und Dich bei dem informieren, wie das genau abgelaufen ist.

 

[schanin]

(Ich bin gfc's bessere Hälfte, nur damit keine Verwirrung aufkommt)

Also, hier ein kurzes Update. Wir haben die Anmerkungen, die wir zum Reservationsvertrag hatten entsprechend an den Makler und den Verkäufer adressiert und haben jetzt eine Version erhalten, in der a) das Konto auch auf den Verkäufer lautet und /emoticons/default_cool.png alle (Flüchtigkeits)fehler behoben sind.

Daher haben wirs jetzt gewagt und eine Anzahlung vorgenommen. Jetzt warten wir auf den Kaufvertragsentwurf.

PS - Baubeschrieb haben wir mittlerweile auch erhalten. Die Nachbarn hatten den bereits vor längerem erhalten, keine Ahnung weshalb wir den vom Makler nicht auch erhalten haben. Dafür haben wir den Nachbarn die Grundrisspläne zuheben können, diese hatten sie nämlich nicht. Tja, man hilft sich eben selber, wenn vom Makler nichts kommt /emoticons/default_wink.png