Berechnung Tragbarkeit junge Familie

[SkwiZz]

Hallo zusammen

Wir sind ein junges Paar (unverheiratet, Hochzeit geplant) und sind anfangs Jahr zum ersten mal Eltern geworden. Wir sind bereits seit einigen Monaten auf der Suche nach einem geeigneten Eigenheim. 

Wir haben das Glück, dass wir grundsätzlich die Möglichkeit für Erbvorbezug haben und somit das nötige Eigenkapital aufbringen können. Was uns aber etwas Sorgen bereitet, ist die Tragbarkeits-Berechnung. Wir arbeiteten bisher beide Vollzeit, wodurch ich bisher bei der Hypothekenplanung mit 2 vollen Einkommen rechnen konnte. Jetzt wo das Kind da ist, hat meine Partnerin auf Ende Schwangerschaftsurlaub ihre Stelle gekündigt um zumindest temporär für den Nachwuchs da zu sein. 

Meine Frage ist jetzt, ist somit für uns für die Hypothekenvergabe, resp. der Berechnung der Tragbarkeit, automatisch und absolut nur noch mein Einkommen massgebend? Es bestünde grundsätzlich die Möglichkeit, dass die Partnerin in ein paar Monaten wieder (Teilzeit) arbeiten würde, Stand heute ist das aber nicht der Fall. Wie handhabt das die Bank in so einem Fall? Der "Spielraum" um das Arbeitspensum im Fall der Fälle aufzustocken wäre da, mit nur einem Einkommen ist die Tragbarkeit für die geplante Hypothek aber ein gutes Stück über 35%. 

Welche Dokumente werden bei der Bank verlangt um die Einkommen zu belegen? Wenn es nur z.B. die letzte Steuerrechnung oder der Lohnausweis wäre, dann hätten wir ja noch 2 volle Einkommen. Wenn es aber z.B. die Lohnausweise der letzten 3 ausbezahlten Löhne sind, dann sieht es ja wieder anders aus. 

Hat jemand Erfahrung mit einem solchen oder ähnlichen Fall gemacht?

Über ein paar Antworten dazu würde ich mich sehr freuen

 

[mstocker]

Wir waren in einer ähnlichen Situation, mit einem knapp halbjährigen Baby und mit noch zwei „ganzen“ Lohnausweisen. Wir haben es auch angesprochen, war aber gar kein Problem dann  

 

[MSG_1330]

Das wird sehr auf die Bank und den Berater ankommen.

Es wird Banken geben, die dir keine Hypothek anbieten werden. Wenn du aber einen sicheren Job hast und glaubhaft machen kannst, dass deine Freundin wieder arbeiten wird, kann es auch problemlos funktionieren. Dass du offensichtlich mehr als genügend Eigenkapital mitbringst, wird aber sicher hilfreich sein bei den Verhandlungen.

Gruss MSG

 

[skrummenacher]

Ich würde möglichst rasch mit der Bank Kontakt aufnehmen und die Situation besprechen. Vorallem wenn ihr ein Objekt in Aussicht habt.

Bei uns wurde von der Bank tatsächlich die aktuelle StE mit höherem Einkommen als Grundlage genommen - mit Wissen und dem Hinweis, dass es bei einem späteren Einreichen mit neuen Zahlen nicht mehr gereicht hätte…  

 

[SkwiZz]

Besten Dank schonmal für die hilfreichen Antworten!

Ich zögere halt noch etwas, dem Bankberater "die Karten auf den Tisch zu legen". Da wir bei den bisherigen Gesprächen schlicht nicht mehr danach gefragt wurden, und zum Zeitpunkt als wir die Angaben gemacht haben auch noch beide im Vollpensum gearbeitet haben. Was wir mit der letztjährigen Steuererklärung natürlich auch noch entsprechend ausweisen können. Aber um vor späteren bösen Überraschungen gewahrt zu sein, werde ich wohl nicht um diesen Schritt herumkommen...

 

[skrummenacher]

Ich habe mich bei unserem Bankberater aus diesem Grund informiert und er hat uns versichert, dass während der Laufzeit keine Prüfung mehr stattfindet. Es interessiert also solange die (Fest-)Hypothek läuft niemanden. Grundsätzlich wird ca. alle 10 Jahre überprüft. Und auch dann - wird dir wahrscheinlich keine Bank kündigen, wenn die Zahlungen immer regelmässig kamen

Also schnellstmöglich abschliessen, würde ich behaupten - und auf längere Zeit die Verbesserung des Einkommens wieder in Anspruch nehmen.

 

[Tschungge]

Die Karten musst du offen auf den Tisch legen - ist auch in deinem Interesse. Bei der Tragbarkeitsberechnung bewertet jede Bank die individuelle Situation. Die 33% bei der Tragbarkeitsberechnung ist (im Gegensatz zu den 20% EK) nur ein 'Richtwert' - viele Banken geben dir selbst noch bei bis zu 40% eine Hypothek.

Offen mit der Bank über eure Situation reden und ihr werdet eine Lösung / Produkt finden, dass zu euch am besten passt. 

Bei unserer Bank wird nach Ablauf des Saron Vertrages auch keine vertiefte Prüfung mehr durchgeführt. Beim jetzigen Zinsniveau lohnt es sich meiner Meinung nach auch eine Saron Hypothek in Betracht zu ziehen. 

 

[roemer]

Sofern ihr den Lohneingang bisher auf ein Konto der selben Bank hattet, wird die Bank auch ohne deine Information herausfinden, wie gross die tatsächlichen Einkünfte waren und wie sie aktuell sind.

Aus eigener Erfahrung hilft es aber zu Wissen, was euer Spielraum beim Eigenheim ist und darum rate ich mit der Bank die Ausgangslage zu besprechen. Denn wenn ihr euer Objekt gefunden habt, hilft es, wenn die Fakten bekannt sind um dann z.B. schnell ein Zahlungsversprechen der Bank zu kriegen. 

 

[hilfi]

Die Bank zu täuschen ist immer ein sehr sehr schlechter Plan. 

Transparent aufzeigen, wie sind Eure Pläne, keine falschen Versprechen machen. Die Bank macht schlussendlich eine Gesamtbetrachtung. D.h. wie viel Eigenmittel bringt ihr ein (z.B. bringt ihr 30% EK, ist die Bank eher bereit eine schlechtere Tragbarkeit zu aktzeptieren, als wenn ihr so knapp 20% mit PK Bezug einbringt). Die Bank schaut dann sicher auch wie die Jobchancen Deiner Frau sind (Ausbildung, letzter Job etc). 

Bei Bedarf stehe ich gerne per PN zur Verfügung 

 

[Roberto11]

Bei uns war die Situation etwa Gleich. Die beurteilung war von Bank zu Bank anders. Meine Frau hatte aufgrund unserer kleinen Kinder nur noch 30% gearbeitet. Die Bank hat mit unseren Effektiven Lohneinkommen gerechnet, sprich Mann 100% und Frau 30%, was auch auf dem Lohnausweis steht. Die Bank hat dann aber nicht an der maximalen belehnungsgrenze Festgehalten, und gemeint dass bis 40% kein Problem sei.

Die Aussage kam dann auch, wenn die Zinsen in 10 Jahren ansteigen, kann ja die Frau dann 50% oder noch mehr arbeiten gehen, und die Rechnung geht wieder auf.

 

[pulsedriver]

Dass deine Frau wieder arbeitet ist plausibel und wird in  der Regel von den meisten Banken auch angerechnet, wenn realistisch. Ausserdem kann diene Frau vermutlich sogar Arbeitslosengeld bekommen, sofern sie vermittelbar ist. D.h. kurzfristig auch mal einen Tag für eine Schulung vom Amt antraben kann und genug Bewerbungen schreiben kann. Mit Kind gibt es AFAIK auch bei Kündigung durch den AN keine Einstelltage.

Das Problem ist eher, wie hart man das ausreizen will. Die Banken sehen den Fall unrealistisch. 2 volle Einkommen und davon 33% abgeben für das Haus? Das geht nur, wenn die Kinderbetreuung komplett kostenlos bleibt. Also Grosseltern etc. Muss hingegen eine Kita gezahlt werden, wird es kaum möglich sein, in der Praxis 33% vom Bruttoeinkommen für das Haus zu zahlen. Bei 2 Vollzeitstellen sind das rasch 2000 Fr im Monat für ein Kind.

Jahrelang ging diese Rechnung auf, weil die Tragbarkeit mit 5% gerechnet wurd, die Festhypo über 10 Jahre aber unter 2% war, teilweise sogar bei 1%. Bis die ablief war das Kind mehr oder weniger aus dem Kita Alter. Doch jetzt zahlt man für 10 Jahre ca. 3%, das macht die Sache schon knapper, erst recht wenn noch ein zweites Kind kommt. Saron Hypos sind zwar günstig, aber können auch schnell steigen. Und 5% Zins zahlen und gleichzeitig Kita bezahlen wird dann eben problematisch.

 

[NiklasAG]

5% sind nur ein Problem wenn man fixe Ausgaben hat die man eingeht "weil es ja eh nicht 5% sind".

 

[pulsedriver]

Beim zweiten Lohn ist das nicht so locker mit 5% sind kein Problem. Zumindest solange Kinder da sind und man keine kostenlose Betreuung hat.

Ein Medianlohn (!) geht zimelich genau zu 100% drauf für Abzüge wie PK, AHV, zusätzliche Steuern, Berufsausgaben und Kita gebühren für 2 Kinder. D.h. vom Zweitlohn ist dann nicht mehr wirklich was übrig für die Hypo.

Das ging bisher auf, weil die hypo nur einen Bruchteil von 5% ausmachte. Aber wer mit beiden Löhnen rechnet und für Kinderbetreuung zahlen muss, wird mit 5% in Probleme laufen.

 

[SkwiZz]

Um mal wieder ein Update zu geben. Die Gespräche mit der Bank laufen noch. Dass wir ein Kind haben und meine Partnerin zwischenzeitlich gekündet hat ist bekannt. Wir planen, dass meine Partnerin ab 2023 vermutlich wieder um die 40% arbeiten wird, heisst es läuft wahrscheinlich auf eine Art Mischrechnung hinaus. 

Mit beiden vollen Einkommen wären die 5% übrigens kein Problem, geht mehr darum wenn nur allein mein Einkommen betrachtet wird. Aktuell ist aber eh gerade schwierig abzuschätzen (Zinsen, Inflation, Krieg, etc.) wie gut der Zeitpunkt für einen Hauskauf/Hausbau sind...