Brauche dringend Eure Hilfe - Hypothek bei renovationsbedürftigem Haus

[Hüsli-Traum]

Hallo zusammen

Wir hätten unser Traumhaus gefunden und haben auch schon fleissig zuhause kalkuliert. Wir rechnen mit ca. 250' Renovationskosten und haben auch schon im Internet etc. die Tragbarkeit (Kaufpreis + Renovationskosten) durchgerechnet.

Nun waren wir gestern auf der Bank für ein erstes Hypo-Gespräch. Wir haben fest damit gerechnet, dass die 20% Eigenkapital auf dem Total-Preis (Kaufpreis inkl. Renovationskosten) anfallen und der Rest mit der Hypothek finanziert wird. Anscheinend ist es jedoch so, dass die Renovationskosten nur zu ca. 2/3 finanziert werden. Es wird auch ganz genau geschaut, was ist wertsteigernd und was werterhaltend ist. Das Haus ist jedoch so wie es jetzt ist, für unsere Verhältnisse (sollte nicht überheblich klingen /emoticons/default_smile.png ) nicht bewohnbar. Baujahr 1944, ca. 80m2, keine Heizung, keine Isolation, Küche und Bad auch aus dieser Zeit, wobei die Badewanne freistehend in der Küche steht etc. etc. Wurde nie was renoviert, ausser evtl. mal die Fenster. Müsste also ziemlich viel gemacht werden (neue Küche, Bad, Heizung einbauen, Anbau ca. 25m2, Keller betonieren, Böden abschleifen, Wände verputzen und streichen und evtl. Aussenisolation)

Wir gehen das Haus nun nächste Woche mit einem befreundeten Architekten anschauen, der uns dann hoffentlich die Renovationskosten genauer berechnen kann. Die Bank möchte anschliessend die Kostenzusammenstellung inkl. einiger Offerten um beurteilen zu können, zu wieviel % sie sich an der Finanzierung der Renovation beteiligen.

Unser Problem ist, dass wenn wir die 20% Eigenkapital reinbringen nicht noch 20-33% der Renovationskosten selber bezahlen können. Mich würde nun interessieren, wie da Eure Erfahrungen sind resp. ob das alle Banken so handhaben und wie hoch die Finanzierung durch die Bank (bei den Renovationskosten) bei so alten renovationsbedürftigen Häusern maximal ausfällt (da gibts ja sicherlich auch Spielraum, oder).

Sorry, dass ich so hektisch schreibe, aber das beschäftigt mich jetzt ziemlich da wir uns alles schon so sicher gesehen haben. /emoticons/default_sad.png

Würde mich über Eure Ratschläge und Tipps sehr freuen.

Liebe Grüsse

Hüsli-Traum

 

[Yogi]

@ Hüsli-Traum

Wie so häufig gibt es nicht zwingend eine allakzeptierte Antwort auf die Frage. Die Handhabung Kauf und anschliessende Sanierung/ Modernisierung wird teilweise sehr unterschiedlich abgewickelt (ob das gut ist oder nicht sei dahingestellt).

Die Antwort ist insbesondere abhängig vom Wert der Immobile Vor und nach Umbau. Diese Werte kannst Du unter Einbezung Ist/ Soll-Zustand und Höhe der Investitionen mittels "Projektschatzung" bewerten lassen (hierbei wird der Gesamtsanierungs- und Investitionsbedarf ermittelt und nach werterhaltend und wertvermehrend aufgeschlüsselt) . Dieser Wert dürfte für Dich und die Bank eine erste verlässliche Zahl darstellen um die Maximal-Belehnung (Max-Finanzierungshöhe) zu ermitteln. Wichtig ist, dass dieser Wert tendenziell konservativ sein sollte. Denn nach Abschluss der baulichen Massnahmen könnte sonst ein tatsächlich tieferer Wert eine Nachschusspflicht (Eigenkapital) nach sich ziehen und dass kann durchaus ruinös sein.

Frag den Banker, ob er (die Bank) eine solche Projektschatzung als Basis akzeptieren würde (der Schatzer kann ja durch Euch und die Bank gemeinsam bestimmt werden). Meines Erachtens ist ein solcher, durch eine Fachperson ermittelter Wert, verlässlicher als eine Einschätzung des Bankers über die Aufteilung nach werterhaltend oder wertvermehrend. So habt Ihr alle eine Basis. Auch für Euch sollte eine realistische Einschätzung (inwieweit es lohnenswert ist und wie eine maximale Finanzierung aussehen kann/soll) vopn Interesse sein.

Ich hoffe ich konnte Eucht etwas weiterhelfen, ansonsten meldet Euch.

Gruess, Yogi

 

[umichel]

Hi,

Dein Problem ist wirklich bedauerlich. Ich würde dir raten, die Angaben zu den Umbauten/Sanierungen/Renovationen so zu machen dass du "gut dastehst". Das bedeutet, dass praktisch alles als wertvermehrend zu deklarieren ist. Wenn du dem Krawattenträger klar machen kannst, dass du die Immobilie preislich so erworben hast, dass die Demodierung und die Abnutzung breits preislich abgebildet waren, sollte das funktionieren.

Auch sind die Preise am oberen Ende anzusetzen (hernach Eigenleistung oder tiefere effektive Preise anstreben). Die meisten "Banker" merken so etwas nicht, weil sie vom Bauen (in der Regel) keine Ahnung haben und auch ihre Schätzungen meist quer in der Landschaft liegen.

Gruss, Michael

 

[pulsedriver]

Bin ich auch rein gelaufen, in das Problem.

Ich hab's dann gleich aufgegeben, dieses Vorgehen ist bei den Banken üblich und verständlich. Mitverantwortlich für meinen Entscheid, dann doch neu zu bauen, war Folgendes: Mein EK ist knapp. Bei Renovationen ist es extrem schwer, vorher genau zu wissen, wieviel es braucht. über all 50% Reserve drauf, dann reicht das EK von Anfang an nie. Keine oder wenig Reserve, dann reichen Probleme, dass die Finanzierung insgesamt nicht reicht, und die Bank will wieder EK bei der Erhöhung sehn.

Ein Neubau ist viel besser planbar. Altbausanierung ist etwas für Leute mit grosszügigem EK und geringer Belastung in der Tragbarkeitsrechnung. Es darf dem Vorhaben nichts ausmachen, wenn es am Ende eben noch mal mal 100'000 teurer wird.

Unser Neubau wird 170'000 teueer als das alte Haus plus grobe Renovationsschätzung. Trotzdem kommen wir mit weniger EK hin. Die Renovation wäre theoretisch auch gegangen, aber grenzwertig gewesen, keine Reserven an EK mehr.