Brauche dringend Eure Hilfe - Hypothek bei renovationsbedürftigem Haus

[Hüsli-Traum]

Hallo zusammen

Wir hätten unser Traumhaus gefunden und haben auch schon fleissig zuhause kalkuliert. Wir rechnen mit ca. 250' Renovationskosten und haben auch schon im Internet etc. die Tragbarkeit (Kaufpreis + Renovationskosten) durchgerechnet.

Nun waren wir gestern auf der Bank für ein erstes Hypo-Gespräch. Wir haben fest damit gerechnet, dass die 20% Eigenkapital auf dem Total-Preis (Kaufpreis inkl. Renovationskosten) anfallen und der Rest mit der Hypothek finanziert wird. Anscheinend ist es jedoch so, dass die Renovationskosten nur zu ca. 2/3 finanziert werden. Es wird auch ganz genau geschaut, was ist wertsteigernd und was werterhaltend ist. Das Haus ist jedoch so wie es jetzt ist, für unsere Verhältnisse (sollte nicht überheblich klingen ) nicht bewohnbar. Baujahr 1944, ca. 80m2, keine Heizung, keine Isolation, Küche und Bad auch aus dieser Zeit, wobei die Badewanne freistehend in der Küche steht etc. etc. Wurde nie was renoviert, ausser evtl. mal die Fenster. Müsste also ziemlich viel gemacht werden (neue Küche, Bad, Heizung einbauen, Anbau ca. 25m2, Keller betonieren, Böden abschleifen, Wände verputzen und streichen und evtl. Aussenisolation)

Wir gehen das Haus nun nächste Woche mit einem befreundeten Architekten anschauen, der uns dann hoffentlich die Renovationskosten genauer berechnen kann. Die Bank möchte anschliessend die Kostenzusammenstellung inkl. einiger Offerten um beurteilen zu können, zu wieviel % sie sich an der Finanzierung der Renovation beteiligen.

Unser Problem ist, dass wenn wir die 20% Eigenkapital reinbringen nicht noch 20-33% der Renovationskosten selber bezahlen können. Mich würde nun interessieren, wie da Eure Erfahrungen sind resp. ob das alle Banken so handhaben und wie hoch die Finanzierung durch die Bank (bei den Renovationskosten) bei so alten renovationsbedürftigen Häusern maximal ausfällt (da gibts ja sicherlich auch Spielraum, oder).

Sorry, dass ich so hektisch schreibe, aber das beschäftigt mich jetzt ziemlich da wir uns alles schon so sicher gesehen haben.

Würde mich über Eure Ratschläge und Tipps sehr freuen.

Liebe Grüsse

Hüsli-Traum

 

[grinchli]

Hoi Hüsli-Traum,

ich habe dir eine PN geschickt.

LG

grinchli

 

[ollie]

Hallo Hüsli-Traum,

wir hatten uns damals auch für ein Objekt in der Art eine Offerte eingeholt. Dadurch, dass wir aber einiges in Eigenleistung renoviert hätten, wurde diese Ersparnis mit eingerechnet uns somit hätte die Finanzierung geklappt.

Gruss

Ollie

 

[Cruiser]

Hallo Hüsli - Traum, scheint mir eine etwas komische Bank zu sein. Bei unserem Haus wars ähnlich, Baujahr 1934, etwa der selbe Renovationsbedarf. Bei unserer Bank Raiffeisen wurde der Kaufpreis und die Renovatiionskosten ohne schriftliche Offerten zusammen gerechnet und davon die 20 Prozent Eigenmittel verlangt. Wir hätten das selbe Angebot auch von der AEK oder UBS bekommen.

Man sollte ja eigentlich immer Offerten von 3 verschiedenen Anbietern (auch für Renovationen) einholen.

Gruss Cruiser

 

[Lefthander]

Hallo Hüsli-Traum

Auch bei uns läuft das ähnlich...Wir sind auf Hypothekensuche da angewiesen auf Zahlungsversprechen der Bank, obwohl def. Kauf erst im nächsten Jahr bevorsteht. Je nach Bank wird tatsächlich zwischen wertvermehrend und werterhaltend unterschieden, dass heisst dass in deinem Fall die investierten 250000 nicht gleich 250000 wertvermehrung fürs Objekt sind. Auf die GESAMTHÖHE der Bankfinanzierung hat dies KEINEN Einfluss, jedoch auf die AUFTEILUNG 1. und 2. Hypothek. Je höher die Wertvermehrung, desto höher wird der Belehnungswert sein, sprich desto höher die 1. Hypothek.

Gruss Lefthander

 

[hufi]

Hallo hüsli Traum

Wir sind in einer ähnlichen Situation. Meist ist es halt bei Renovationen so, dass der Kaufpreis plus die Renovationskosten nicht den effektiven Wert des Hauses ergeben, und da die meisten Banken (bei uns auch die Raiffeisen) nur 80 % des Werts des Hauses finanzieren, wollen sie für eine höhrere Finanzierung eine zusätzliche Sicherheit. Bei uns ist das jetzt die Verpfändung meines Pensionskassenkapitals. Mit dieser Verpfändung hats jetzt mit der Finanzierung auch geklappt. Ich hoffe es hat in der Zwischenzeit auch geklappt. Und jetzt schon viel Spass beim Umbauen, wir sind mittendrin

Gruss

hufi

 

[wellingtonia]

Hallo zusammen

Wir hätten unser Traumhaus gefunden und haben auch schon fleissig zuhause kalkuliert. Wir rechnen mit ca. 250' Renovationskosten und haben auch schon im Internet etc. die Tragbarkeit (Kaufpreis + Renovationskosten) durchgerechnet.

Nun waren wir gestern auf der Bank für ein erstes Hypo-Gespräch. Wir haben fest damit gerechnet, dass die 20% Eigenkapital auf dem Total-Preis (Kaufpreis inkl. Renovationskosten) anfallen und der Rest mit der Hypothek finanziert wird. Anscheinend ist es jedoch so, dass die Renovationskosten nur zu ca. 2/3 finanziert werden. Es wird auch ganz genau geschaut, was ist wertsteigernd und was werterhaltend ist. Das Haus ist jedoch so wie es jetzt ist, für unsere Verhältnisse (sollte nicht überheblich klingen ) nicht bewohnbar. Baujahr 1944, ca. 80m2, keine Heizung, keine Isolation, Küche und Bad auch aus dieser Zeit, wobei die Badewanne freistehend in der Küche steht etc. etc. Wurde nie was renoviert, ausser evtl. mal die Fenster. Müsste also ziemlich viel gemacht werden (neue Küche, Bad, Heizung einbauen, Anbau ca. 25m2, Keller betonieren, Böden abschleifen, Wände verputzen und streichen und evtl. Aussenisolation)

Wir gehen das Haus nun nächste Woche mit einem befreundeten Architekten anschauen, der uns dann hoffentlich die Renovationskosten genauer berechnen kann. Die Bank möchte anschliessend die Kostenzusammenstellung inkl. einiger Offerten um beurteilen zu können, zu wieviel % sie sich an der Finanzierung der Renovation beteiligen.

Unser Problem ist, dass wenn wir die 20% Eigenkapital reinbringen nicht noch 20-33% der Renovationskosten selber bezahlen können. Mich würde nun interessieren, wie da Eure Erfahrungen sind resp. ob das alle Banken so handhaben und wie hoch die Finanzierung durch die Bank (bei den Renovationskosten) bei so alten renovationsbedürftigen Häusern maximal ausfällt (da gibts ja sicherlich auch Spielraum, oder).

Sorry, dass ich so hektisch schreibe, aber das beschäftigt mich jetzt ziemlich da wir uns alles schon so sicher gesehen haben.

Würde mich über Eure Ratschläge und Tipps sehr freuen.

Liebe Grüsse

Hüsli-Traum

Hallo Hüsli-Traum

Banken haben 2 Sachen:

Geld - viel Geld und Angst das Geld zu verlieren.

Die Risiken werden meist zu Ungunsten von Häulebauern und Kleinsparern eingeschätzt. Somit bleiben uns 2 Möglichkeiten.

Der zuständige Hypothenkenverantwortliche kann von uns als Person soweit beeindruckt werden, dass er uns "quasi" das Geld der Bank schenken will (das Auftreten und das Outfit 1A, die Limousine vom Feinsten, die Prognosen für die Top-Liegenschaft berauschend). Die 2. Möglichkeit: Banken haben sog. Schätzer. Um den Wert einer Liegenschaft herauszufinden setzen Banken diese Spezialisten ein.

Dieser Spezialist steht nun vor einem unbekanten Objekt und braucht unsere Hilfe. Diese Hilfe können wir ihm bieten mit gut dokumentierten Unterlagen (Kaufpreis, ortsübliche Bodenpreise, Katasterwert etc.). Das Ziel ist, den Schätzpreis so hoch wie möglich zu kriegen. Banken haben Vorschriften zu max. Belehnungsgrenzen von Objekten. Ist der Gesamtwert relativ hoch, ergibt sich daraus eine höhere Summe die für den Umbau zur Verfügung steht. Mit dem Schätz-Spezialisten kann auch über den Zielwert diskutiert werden. Der Schätzer muss der Bank einen Bericht abliefern. Zur Verfügung gestellte Bilder, Dokumente, Pläne, Grundrisse, Grundstückpläne etc. helfen ihm seine Arbeit zu erledigen. Bei der nachfolgenden Verhandlung mit den Hypo-Verantwortlichen ja nicht erwähnen das die Frau schwanger ist und ihr Teil-Einkommen wegfallen wird !! --> erhöhtes Risiko - Achtung.

Andy

 

[Hüsli-Traum]

Hallo zusammen

Nachdem wir schon ziemlich "verzweifelt" nach unserem ersten Bankbesuch waren, waren wir gestern nun auf der Migros Bank. Kein Thema betreffend 2/3 Finanzierung der Renovation etc. .Die rechnen ganz normal den Kaufpreis + die Renovationskosten zusammen, dies ergibt dann minus das EK die benötigte Hypothek. Bin so froh, dass es so zumindest mit der Finanzierung doch klappen könnte. Jetzt geht es ans mitbieten. Drückt uns die Daumen, dass es klappt.

Liebe Grüsse und vielen Dank für Eure Rückmeldungen./emoticons/default_additional/113.gif

 

[traum24]

Super. Ich gratuliere Euch.

Ich hatte schon in anderem Zusammenhang geraten mehrere Banken oder Finanzierungsinstitute anzufragen.

Auch bin ich grundsätzlich aus eigener Erfahrung davon überzeugt, dass die Regionalbanken bezüglich Hypotheken die besseren Partner sind. Dies insbesondere da sie den Kunden in den meisten Fällen am besten kennen....Ich fragte mal meinen Bänkler ob er ein Umbauobjekt mitfinanzieren würde. Er kennt das Objekt auch persönlich. Er fragte mich am tel. kurz nach dem Kaufpreis und antwortete mir dann; ich (die Bank) finanziere den Kauf und du den Umbau.....

Eine Finanzierung am Telefon wäre bei einer Grossbank sicherlich nicht möglich gewesen...

Ich gratuliere Euch und bin überzeugt das Ihr mit der Migrosbank die richtige Wahl getroffen habt.

 

[wellingtonia]

Hallo zusammen

Jetzt geht es ans mitbieten. Drückt uns die Daumen, dass es klappt.

Liebe Grüsse und vielen Dank für Eure Rückmeldungen./emoticons/default_additional/113.gif

Hallo Hüsli-Traum

Wünsche euch viel Glück beim Bieten.

Welche Art von "Biet-Veranstaltung" ist es?

Andy

 

[Hüsli-Traum]

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Hallo Hüsli-Traum

Wünsche euch viel Glück beim Bieten.

Welche Art von "Biet-Veranstaltung" ist es?

Andy

Hallo Andy

Es gibt ein Mindestgebot und sobald ein Gebot für den Mindestpreis eingegangen ist, läuft die Bieterei an. D.h. ab diesem Zeitpunkt haben die Mitbieter 6 Wochen Zeit ebenfalls ihr Angebot abzugeben. Nach 6 Wochen wird das Höchstgebot bekanntgegeben und dann haben alle die noch Interesse haben nochmals 2 Wochen Zeit ihr Angebot nochmals zu erhöhen. Anschliessend wird der Zuschlag dem Meistbietenden erteilt. Ist ziemlich nervig, da man keine Ahnung hat wie hoch das Gebot gehen wird, da man davon ausgehen kann, dass beim 1. Bieten alle nur das Mindestgebot bieten werden. Ich hoffe sehr, dass es klappt. Wir haben uns schon so in das Haus verliebt und schon so viel Energie und Zeit für die Abklärungen reingesteckt, dass es einfach super schön wäre wenn es denn klappen würde.

Liebe Grüsse

Hüsli-Traum

 

[franzmoni]

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Hallo Andy

Es gibt ein Mindestgebot und sobald ein Gebot für den Mindestpreis eingegangen ist, läuft die Bieterei an. D.h. ab diesem Zeitpunkt haben die Mitbieter 6 Wochen Zeit ebenfalls ihr Angebot abzugeben. Nach 6 Wochen wird das Höchstgebot bekanntgegeben und dann haben alle die noch Interesse haben nochmals 2 Wochen Zeit ihr Angebot nochmals zu erhöhen. Anschliessend wird der Zuschlag dem Meistbietenden erteilt. Ist ziemlich nervig, da man keine Ahnung hat wie hoch das Gebot gehen wird, da man davon ausgehen kann, dass beim 1. Bieten alle nur das Mindestgebot bieten werden. Ich hoffe sehr, dass es klappt. Wir haben uns schon so in das Haus verliebt und schon so viel Energie und Zeit für die Abklärungen reingesteckt, dass es einfach super schön wäre wenn es denn klappen würde.

Liebe Grüsse

Hüsli-Traum

Das hab ich doch schon mal real miterlebt. Hatte da leider wenig postives zu berichten, der Ablauf war alles andere als fair.

Möchte hier keine Namen nennen , R..X, Buchstaben sind wohl eraubt.

 

[wellingtonia]

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Hallo Andy

Es gibt ein Mindestgebot und sobald ein Gebot für den Mindestpreis eingegangen ist, läuft die Bieterei an. D.h. ab diesem Zeitpunkt haben die Mitbieter 6 Wochen Zeit ebenfalls ihr Angebot abzugeben. Nach 6 Wochen wird das Höchstgebot bekanntgegeben und dann haben alle die noch Interesse haben nochmals 2 Wochen Zeit ihr Angebot nochmals zu erhöhen. Anschliessend wird der Zuschlag dem Meistbietenden erteilt. Ist ziemlich nervig, da man keine Ahnung hat wie hoch das Gebot gehen wird, da man davon ausgehen kann, dass beim 1. Bieten alle nur das Mindestgebot bieten werden. Ich hoffe sehr, dass es klappt. Wir haben uns schon so in das Haus verliebt und schon so viel Energie und Zeit für die Abklärungen reingesteckt, dass es einfach super schön wäre wenn es denn klappen würde.

Liebe Grüsse

Hüsli-Traum

Hallo Hüsli-Traum

Bei dieser Art Biet-Veranstaltung steht das höchst mögliche Angebot im Vordergrund. Der Hausbesitzer oder eine Immobilienfirma sind durch eine direkte Komunikation mit den Bietenden daran interessiert den Preis hoch zu treiben. Die Bietenden kennen sich nicht und haben keinen Kontakt zueinander d.h. es findet kein Informationsaustausch statt. Ich möchte nicht Schwarzmalen aber es gibt günstigere Möglichkeiten an ein Haus durch bieten zu kommen. In jedem Kanton gibt es Versteigerungen aus Konkurs und die sind im Amtsblatt publiziert.

An solchen Versteigerungen sitzen zumeist die Schuldner und die Hypobank. Bei der Versteigerung kennt die Bank ihre genaue Nutzschwelle. Der konkursite Hausbewohner versucht nun durch ein möglichst tiefes Angebot, doch noch in den Besitz des Hauses zu gelangen. Dies kann er nur indem er von einer anderen Bank eine Kreditzusage hat. Hier kommt nun eure grosse Change. Wenn ihr frech gesagt einen Franken über das letzte Angebot der Bank geht und den Zuschlag erhaltet seid ihr der neue Besitzer. Die Nutzschwellen der Banken sind dabei meist unter dem Wert der letzten Hypothekarschuld. Spannend ist so eine Veranstaltung allemal.

Der Link zu eurem Amtsblatt:

http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/it3/20082305_21_I.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks

Andy

 

[Hüsli-Traum]

Hallo Andy

Ja uns ist schon klar, dass die ganze Bieterei sehr teuer kommen kann, besonders wenn man das Haus unbedingt will. Wir haben aber unseren oberen Rahmen genau ausgerechnet und darüber bieten wir einfach nicht mehr. Würde zwar weh tun wenn wir es dann nicht kriegen würden, aber eben.....

Wir sind nun mal gespannt und haben soeben unser Gebot abgegeben. Drück uns die Daumen, dass es klappt. Wäre so toll!! Freu... /emoticons/default_tongue.png

Hallo Hüsli-Traum

Bei dieser Art Biet-Veranstaltung steht das höchst mögliche Angebot im Vordergrund. Der Hausbesitzer oder eine Immobilienfirma sind durch eine direkte Komunikation mit den Bietenden daran interessiert den Preis hoch zu treiben. Die Bietenden kennen sich nicht und haben keinen Kontakt zueinander d.h. es findet kein Informationsaustausch statt. Ich möchte nicht Schwarzmalen aber es gibt günstigere Möglichkeiten an ein Haus durch bieten zu kommen. In jedem Kanton gibt es Versteigerungen aus Konkurs und die sind im Amtsblatt publiziert.

An solchen Versteigerungen sitzen zumeist die Schuldner und die Hypobank. Bei der Versteigerung kennt die Bank ihre genaue Nutzschwelle. Der konkursite Hausbewohner versucht nun durch ein möglichst tiefes Angebot, doch noch in den Besitz des Hauses zu gelangen. Dies kann er nur indem er von einer anderen Bank eine Kreditzusage hat. Hier kommt nun eure grosse Change. Wenn ihr frech gesagt einen Franken über das letzte Angebot der Bank geht und den Zuschlag erhaltet seid ihr der neue Besitzer. Die Nutzschwellen der Banken sind dabei meist unter dem Wert der letzten Hypothekarschuld. Spannend ist so eine Veranstaltung allemal.

Der Link zu eurem Amtsblatt:

http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/it3/20082305_21_I.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks

Andy

 

[Hüsli-Traum]

Ja weiss welche Firma Du meinst, die scheinen mir auch ziemlich unseriös, weiss nicht warum ist einfach so ein Gefühl.

Das hab ich doch schon mal real miterlebt. Hatte da leider wenig postives zu berichten, der Ablauf war alles andere als fair.

Möchte hier keine Namen nennen , R..X, Buchstaben sind wohl eraubt.

 

[wellingtonia]

Hallo Andy

Ja uns ist schon klar, dass die ganze Bieterei sehr teuer kommen kann, besonders wenn man das Haus unbedingt will. Wir haben aber unseren oberen Rahmen genau ausgerechnet und darüber bieten wir einfach nicht mehr. Würde zwar weh tun wenn wir es dann nicht kriegen würden, aber eben.....

Wir sind nun mal gespannt und haben soeben unser Gebot abgegeben. Drück uns die Daumen, dass es klappt. Wäre so toll!! Freu... /emoticons/default_tongue.png

Hallo Hüsli-Traum

Drücke euch natürlich beide Daumen.

Den oberen Rahmen kennt nur ihr (hoffe ich).

Wünsche euch einen fairen Verlauf und viel Glück.

Andy

 

[jesalmbo]

Drücke euch auch ganz fest die Daumen!

Wir haben mit dem Hauskauf zwei ganz unterschiedliche Erfahrungen gemacht:

1. Objekt wurde vom HEV AG (Hauseigentümer Verband Kt Aargau) verkauft

Es war bereits längere Zeit ausgeschrieben, als wir das Objekt ins Auge fassten. Unsere Erfahrungen waren zuerst positiv (mehrere Besichtigungstermine (alleine, dann mit Architekt) waren ohne Problem möglich, sehr freundliche Verkäuferin, versprochen dass wenn jemand anders sich noch interessiert man uns Bescheid geben würde etc. Als wir dann angerufen haben, um unser erstes Angebot abzugeben, war das Haus (mit ca. 10 Aaren land) bereits an einen Industriellen verkauft - der baut da jetzt 3 doofe Terrassenhäuser hin( Tja, da konnten wir preislich halt nicht mithalten, dem taten 20'000 mehr oder weniger nicht weh. Das konnten wir akzeptieren, aber es war doch sehr enttäuschend, dass man uns nicht früher über die Konkurrenz informiert hatte. Hatte da schon sehr zu knabbern, weil mir das häusschen bereits sehr ans Herz gewachsen war und wir bereits einiges in die Planerei durch den befreundeten Architekten investiert hatten.

2. Objekt von der Kollegin (Immobilienmaklerin) der Erbin verkauft

Wir haben die Ausschreibung sehr spät gesehen, am Tag der offenen Tür konnte leider nur mein Mann hin. Am folgenden Montag konnten wir nochmals hin und nahmen gleich den Architekten mit. Wir haben dann bald ein Angebot abgegeben. Am letzten Tag wo offiziell noch Angebote angenommen wurde, kam eine gleich hohe Offerte noch rein. Wir bekamen dann den Zuschlag, weil wir schneller waren und bereits in dieser Ortschaft wohnen:197:

Ich wünsche dir natürlich einen glücklichen Ausgang. Halte uns auf dem Laufenden

 

[hausbaun]

Hallo Hüsli-Traum

Wie läuft die Bieterei?? Wir drücken euch beide Daumen!!!!!!!

Mit der Bieterei in Winti haben wir auch schon so unsere Erfahrungen gesammelt.

Beim 1. Gebot reicht ein niedriges Angebot, denn jeder der mitbietet, bekommt nach Ablauf der Frist, das Höchstgebot genannt und kann dann erneut bieten.

Wir haben bisher 2x mitgeboten, leider haben andere jeweils locker 30% über dem Schätzwert geboten. Das war es uns bisher noch nicht wert. Und so suchen wir weiter...

Wir wünschen euch von Herzenviiiiiiiieeeeeel Glück.

 

[Hüsli-Traum]

Es hat geklappt wir kriegen das Haus...../emoticons/default_additional/134.gif danke für Eure hilfreichen Tipps.

Werde in Zukunft erst recht Tipps benötigen zum Thema Renovieren /emoticons/default_additional/38.gif

 

[steig]

hey prima, dann ganz viel Freude beim Renovieren