Der richtige Zeitpunkt?

[Philipp_85]

Hallo liebe Gemeinde

Ich bin neu hier im Forum und möchte uns auch gleich vorstellen. Wir sind ein Junges Paar(ich 25, sie 23) und möchten in nächster Zeit eine gemeinsame Wohnung mieten oder eben kaufen.

Durch eine Erbschaft verfüge ich über die geforderten 20% für eine Eigentumswohnung. Unser Problem liegt eher beim Einkommen. Zusammen haben wir Brutto 136 500 CHF.-

Die letzten paar Monate habe ich mich intensiv mit den zu kaufenden Immobilien in der Umgebung auseinander gesetzt. Uns würde eine 3.5 - 4.5 Zimmer Neubau Wohnung, minimum 120 quadrat Meter, in der nähe von Uster gefallen. Jedoch habe ich das Gefühl das die Preise momentan einfach Überrissen sind. Beispielsweise hat eine Bekannte von uns vor 2.5 Jahren eine 3.5 Zimmer Attika Neubau Wohnung in Gossau gekauft für 640000 CHF. inklusive Parkplätze. Zur heutigen Zeit zahlt man einfach deutlich mehr. Beispiel in Hombrechtikon 3.5 Zimmer 1.Obergeschoss für 795 000 ohne Parkplätze. Für eine Attika zahlt man über eine Million(für diese Geld würde ich mir lieber ein Haus kaufen ;-))

Meine Frage ist, ob momentan wirklich ein guter Zeitpunkt ist sich eine Wohnung zu kaufen? Viele reden von den tiefen Zinsen und man hat das Gefühl das momentan jeder kauft, sprich die Nachfrage ist gross, Preise steigen. Ob es doch nicht gescheiter wäre vorerst etwas zu mieten und auf sinkende Immobilien Preise zu warten. Mir ist klar das niemand die Zukunft voraussagen kann, jedoch gibt es hier im Forum vielleicht Leute die sich mit der genannten Problematik auskennen.

Danke für eure Hilfe

Gruss

Philipp

 

[Viremar]

Bevor ihr eine Wohnung kauft solltet ihr euch zuerst Gedanken über die Zukunft machen:

- Kinder - wieviele?

- 2 Einkommen auch in Zukunft

- Wär die Umgebung auch was für Kinder

- ...

Ob der Zeitpunkt ideal ist, wird die Zukunft weisen. Sollten die Preise in ein paar Jahren sinken, dann bringen auch die tiefen Zinsen nichts.

 

[thommy]

Du kannst auch nicht wissen ob es nicht noch teurer wird in Zukunft, daher ist die Frage nicht zu beantworten.

Ansonsten würde ich mich mal mit einem Steuerberater und co zusammensetzen, denn zum Kauf musst du auch viele Versicherungen abschließen die auch was kosten.

 

[camster]

Ich teile Deine Meinung und viele Leute in meinem Bekanntenkreis sind gleicher Meinung: Momentan sind die meisten Immobilien mindestens 10% überbewertet. Wir befinden uns in einem Verkäufer-Markt und es werden teilweise Preise verlangt (und leider auch bezahlt) die jenseits von gut und böse sind...

Genau aus diesem Grund haben wir uns letzte Woche ebenfalls entschieden noch ein paar Jährchen zu warten. Momentan könnten wir für 800K kaufen aber für diesen Preis kriegt man wirklich nichts vernünftiges, jedenfalls nicht in unserer Gegend. Wenn in 3 Jahren die Preise noch höher sind, dann ist das halt so, jedoch wird unser EK auch entsprechend höher sein. Mein Gefühl sagt mir, dass die Schmerzgrenze langsam erreicht ist und die Preise nicht mehr massiv steigen werden wie das in den letzten 2 Jahren der Fall war. Die Zinsen werden über kurz oder lang hoffentlich wieder steigen, was den Markt etwas abkühlen wird. Ich zahle lieber etwas mehr Hypozins mit dem Wissen, dass ich nicht 200K zu viel für die Wohnung oder das Haus bezahlt hab.

Ihr seid noch sehr jung. Falls Ihr Kinder haben möchtet, würde ich mit dem Kauf noch zuwarten. Eine Immobilie, die Euch heute gefällt, stellt sich plötzlich als nicht ganz ideal heraus wenn mal Kinder da sind. Ich habe das am eigenen Leib erfahren, zum Glück aber als Mieter. Legt das Geld geschickt an und lasst es ein paar Jahre für Euch arbeiten und geniesst das Leben./emoticons/default_wink.png

 

[Philipp_85]

Also bezüglich Kinder haben wir uns schon Gedanken gemacht. In der nächsten Zeit (5-10 Jahre) möchten wir noch keine. Da mein Traum sowieso ein Freistehendes EFH ist, wäre die Eigentumswohnung eher für die nächsten 5-10 Jahre gedacht. Ich glaube eine Eigentumswohnung an guter Lage ist eine bessere Anlage als sein Geld auf der Bank zu lassen. Bei genügend grosser Anzahlung kann man halt gutes Geld sparen bei den monatlichen Raten mit den aktuellen Hypozinsen. Jedoch bringt das nichts wenn die Wohnung dann 50 oder 100k weniger Wert ist als zum Kaufpreis. Und camster scheint meine Meinung zu teilen.

Tja wenn das noch weiter geht mit der Einwanderung, wo gut bezahlte Deutsche jeden Preis zahlen, wirds halt schwierig.

 

[emil17]

Tja wenn das noch weiter geht mit der Einwanderung, wo gut bezahlte Deutsche jeden Preis zahlen, wirds halt schwierig.

Zum Glück hast du ja die Schuldigen, dann ists leichter zu ertragen ).Man könnte auch die immobilienspekulanten hassen, oder die Unternehmer, die ihre Kaderstellen mit Ausländern besetzen, zum Beispiel weil sie nicht genug Schweizer finden. Täten sie das nicht, könnte es allerdings sein, dass dann die Jobs für die Schweizer auch weg sind, weil eine Firma ohne Fachpersonal bald einmal zumachen muss.

Insofern ist es eine gute Strategie, sich antizyklisch zu verhalten, bei einer Immoblase wie jetzt zu sparen und zu kaufen, wenn die Sache platzt - falls das Kapital dann noch da und noch flüssig ist und Du Deinen Job noch hast.

 

[Philipp_85]

Zum Glück hast du ja die Schuldigen, dann ists leichter zu ertragen ).

Man könnte auch die immobilienspekulanten hassen, oder die Unternehmer, die ihre Kaderstellen mit Ausländern besetzen, zum Beispiel weil sie nicht genug Schweizer finden. Täten sie das nicht, könnte es allerdings sein, dass dann die Jobs für die Schweizer auch weg sind, weil eine Firma ohne Fachpersonal bald einmal zumachen muss.

Insofern ist es eine gute Strategie, sich antizyklisch zu verhalten, bei einer Immoblase wie jetzt zu sparen und zu kaufen, wenn die Sache platzt - falls das Kapital dann noch da und noch flüssig ist und Du Deinen Job noch hast.

Die Unternehmen würden sicherlich Schweizer finden, jedoch nicht zu den Löhnen die sie den Deutschen zahlen. Und ich rede hier nicht von Ärzten oder Pflegepersonal, sondern von Bankern und anderen "Top-Ausgebildeten" Leuten von denen unser Land weiss Gott schon genug hat.

Die Frage ist halt wie sicher ist es das wir uns in einer Blase befinden?

 

[rman]

Für mich ist Wohneigentum eine Längerfristigere Sache. Wenn es nur darum geht Kapital für 5-10 Jahre anzulegen, dann würde ich das nicht über Wohneigentum machen. Was wenn du diese Wohnung dann in 5 Jahren nicht oder nur mit grossem Verlust verkaufen kannst?

An eurer Stelle würde ich das Geld anderweitig anlegen und in eine Mietwohnung ziehen. So könnt ihr euren Wohnraum je nach Bedürfniss flexibler aussuchen und könnt bei Veränderung der Familiensituation problemlos umziehen. Wer weiss, was in 2 Jahren ist?

 

[Viremar]

Die Unternehmen würden sicherlich Schweizer finden, jedoch nicht zu den Löhnen die sie den Deutschen zahlen. Und ich rede hier nicht von Ärzten oder Pflegepersonal, sondern von Bankern und anderen "Top-Ausgebildeten" Leuten von denen unser Land weiss Gott schon genug hat.

Die Ausländer bekommen mind. den gleichen Lohn wie ein Schweizer, weil sie müssen ja auch von irgendwas Leben.
Betreffend Immobilie: Wenn man ein Objekt kauft hat man trotzdem Auslagen, wie erweiterte Versicherungsleistungen, Hypozinsen und 1% Nebenkosten vom KAUFpreis

 

[Philipp_85]

Die Ausländer bekommen mind. den gleichen Lohn wie ein Schweizer, weil sie müssen ja auch von irgendwas Leben.

Betreffend Immobilie: Wenn man ein Objekt kauft hat man trotzdem Auslagen, wie erweiterte Versicherungsleistungen, Hypozinsen und 1% Nebenkosten vom KAUFpreis

Ich kenne einige Leute die im HR arbeiten. Und dort heisst es einfach, wenn du einen Deutschen mit gleicher Quali findest, drück den Lohn und verusche es erst mit dem Deutschen. Falls dieser dann nicht will nimm den Schweizer. So einfach läuft das....

Wenn ich eine Immobilie für 700k kaufe, und 300k anzahle, zahle ich pro Monat 1350 Fr.

Für eine gleichwertige Wohnung zahlt man minimum 2200 Fr. für die miete - das heisst man spart jeden Monat gut 1000 Fr.

Wer also seine Wohnung nach 5, 8 oder 10 Jahren mit einem kleinen Gewinn oder zum gleichen Preis verkauft, hat trotzdem zwischen 50-100k gespart.

 

[gfc]

Du rechnest falsch. Du hast Zinskosten von 3% auf die Hypo und solltest mind. 3% Brutto-Rendite auf den Eigenkapital machen. Macht bei einer 1Mio Wohnung Kapitalkosten von mind. 30'000 CHF aus. Dazu kommen Nebenkosten von 5'000-10'000 CHF pro Jahr.

Um in 10 Jahren Gewinn zu machen, muss die Wohnung in 10 Jahren mind. 15% (dh 150'000 CHF) mehr Wert sein. Sonst kannst du dein Geld aufs Sparkonto legen und verdienst mehr..

Ganz zu schweigen, dass eine Immobilie *erhebliche* finanzielle Risiken mit sich bringt.

 

[Philipp_85]

Du rechnest falsch. Du hast Zinskosten von 3% auf die Hypo und solltest mind. 3% Brutto-Rendite auf den Eigenkapital machen. Macht bei einer 1Mio Wohnung Kapitalkosten von mind. 30'000 CHF aus. Dazu kommen Nebenkosten von 5'000-10'000 CHF pro Jahr.

Um in 10 Jahren Gewinn zu machen, muss die Wohnung in 10 Jahren mind. 15% (dh 150'000 CHF) mehr Wert sein. Sonst kannst du dein Geld aufs Sparkonto legen und verdienst mehr..

Ganz zu schweigen, dass eine Immobilie *erhebliche* finanzielle Risiken mit sich bringt.

Könntest du bitte wenn möglich gleich mein Rechenbeispiel mit den 700k und 300k Anzahlung verwenden und alles genau auflisten(zB. Nebenkosten) Danke

 

[Viremar]

Nicht zu vergessen die Notariatskosten, die man 2x zahlen muss. Weiss ja nicht wies in ZH ist, aber im Kanton AG sind die in Prozenten des Verkaufspreises.

 

[gfc]

Könntest du bitte wenn möglich gleich mein Rechenbeispiel mit den 700k und 300k Anzahlung verwenden und alles genau auflisten(zB. Nebenkosten) Danke

Also ein wenig Eigeninitiative kannst du ruhig an den Tag legen ..

 

[Philipp_85]

Also ein wenig Eigeninitiative kannst du ruhig an den Tag legen ..

Also ich komme auf folgende Zahl - 1700 Fr. pro Monat(siehe Anhang) -> Deshalb war die Frage an dich auf wieviel du kommst?

rechen_bsp.pdf

 

[Viremar]

@Philipp

Hinzu kommen noch Notariats-, Grundbuch- und Schuldbriefkosten (http://www.zürich-immobilien.org/notar-grundbuch-kosten-immobilienverkauf-2080.html)

Versicherungen müssen erweitert werden auf Stockwerkeigentum. Bei einem Verkauf kommen allenfalls Makler- und Inserierungskosten hinzu. Makler verlangen zwischen 2-3% des Verkaufpreises.

Du hast eine Offerte mit einer Festhypothek. Du weisst hoffendlich, was das für dich bedeutet, wenn du die Wohnung verkaufen willst.

Ich denke, es will dir niemand einen Kauf vermiesen, aber vielleicht aufzeigen, dass Geld verdienen mit einem Immobilienkauf nicht so einfach ist, wie es auf dem Papier aussieht. Hinzu kommt, dass man am Eigenheim mehr macht (investiert) als wenn man nur zur Miete ist und dieses Geld bekommt man oft nicht mehr zurück. In einer älteren Liegenschaft besteht auch die Chance, dass grössere Investitionen von nöten sind.

 

[gfc]

Also ich komme auf folgende Zahl - 1700 Fr. pro Monat(siehe Anhang) -> Deshalb war die Frage an dich auf wieviel du kommst?

Oh, da gibt's einiges:

- Notariats-, Grundbuch und Schuldbriefkosten (von 0,5 - 5% des Kaufpreises *pro* Transaktion! D.h. mal zwei rechnen!). Nehmen wir mal 1% was 10'000 CHF bzw. 1000 pro Jahr sind (bei 10 Jahren)

- Bei Stockwerkeigentum ist ein Erneuerungsfonds Pflicht. Der ist bei einem 1Mio Objekt 5000-6000 CHF

- Du musst Reserven von ca. 2000-4000 CHF pro Jahr für "unvorhergesehene" Schäden haben, wie z.B. defekte Geschirrspühlmaschine. Die musst du selber ersetzen, nicht der Vermieter

So. Nehmen wir an davon sind 5'000 bereits in deiner Rechnung abgedeckt. Sind wir aber immernoch bei 5'000 CHF pro Jahr teurer wie deine Musterrechnung.

Und nun als i-Tüpfelchen zu guter Letzt: Du sprachst von einer Kapitalanlage. Über 10 Jahre hinweg wirst du bei einer defensiven Strategie trotz Finanzkrise 3% brutto an Zins verdienen. Das wären auf 10 Jahre bei 300'000 CHF = 103'000 CHF Rendite oder knapp 10'000 CHF pro Jahr!

Reicht das?

 

[mime7]

hallo,

also deine Argumentation hinkt da ein bischen.

Einerseits erwartest du sinkende Immobilienpreise

....... Ob es doch nicht gescheiter wäre vorerst etwas zu mieten und auf sinkende Immobilien Preise zu warten. Mir ist klar das niemand die Zukunft voraussagen kann, jedoch gibt es hier im Forum vielleicht Leute die sich mit der genannten Problematik auskennen.

Andererseits hältst Du eine Wohnung für eine gute Anlage:

..... Ich glaube eine Eigentumswohnung an guter Lage ist eine bessere Anlage als sein Geld auf der Bank zu lassen. ......

Wenn die Immopreise in Zukunft wirklich fallen, dann machst du mit deiner Eigentumswohnung ziemlich sicher Verlust. In fallenden märkten können Selbstnutzer nur in Ausnahmesituationen Gewinn einfahren. Vor allem mit neubauwohnungen, die sind nach den 5 Jahren nämlich gebraucht und erzielen schon allein deswegen geringere Preise als dann neu erstellte, vergleichbare Wohnungen.

Sollten die Preise zukünftig dagegen steigen, wäre es besser gleich ein Haus zu kaufen.

Geht es um maximale Flexibilität wärst du mit einer Mietwohnung am besten bedient.

Gruss

 

[Tribun]

Die Unternehmen würden sicherlich Schweizer finden, jedoch nicht zu den Löhnen die sie den Deutschen zahlen. Und ich rede hier nicht von Ärzten oder Pflegepersonal, sondern von Bankern und anderen "Top-Ausgebildeten" Leuten von denen unser Land weiss Gott schon genug hat.

Bitte verzeih mir, aber da sträuben sich mir die Nackenhaare: Ich kenne keine "Top-Ausgebildeten" oder Banker, die arbeitslos wären. Und wenn, dann nicht wegen den Deutschen, sondern weil sich unsere Banken womöglich selbst ein bisschen vertan hatten. Du könntest Dir aber die Frage stellen, wohin das Geld der hier lebenden Deutschen fliesst, z.B. wenn sie ein Haus bauen oder am Samstag Abend zuhause eine Grillparty schmeissen? Oder was passieren würde, wenn alle Deutschen morgen streiken täten? Ich möchte dann nicht auf medizinische Hilfe in einem Schweizer Spital angewiesen sein. Oder stell Dir mal die Frage nach dem volkswirtschaftlichen Schaden für Deutschland, resp. rechne die Kosten aus, die die Schweiz zu bezahlen hätte, um all diese Menschen auf das Niveau auszubilden, auf dem wir sie "gratis" aus Deutschland angeliefert bekommen.

Die Welt ist leider etwas komplizierter und mit Deutschen-Bashing sollte man etwas zurückhaltender sein.

 

[codegen]

Bezgl. der angesprochenen Immobilien-Blase glaube ich nicht, dass wir uns in einer solchen befinden. In der Schweiz ist Bauland knapp, wir werden immer mehr, wohlhabende Ausländer stürzen sich regelrecht auf "Premium"-Bauland.

Das einzige was die Nachfrage dämpfen könnte, ist ein (massiver) Anstieg der Hypothekarzinsen. Dies würde nämlich dazu führen, dass wahrscheinlich ein Drittel aller Eigenheimbesitzer ihre Zinsen nicht mehr bezahlen können und verkaufen müssten.

Mit der aktuellen Frankenstärke ist es aber höchst unwahrscheinlich, dass die Zinsen steigen, da dies eine zusätzliche Belastung für unsere Exportwirtschaft wäre.

Also sicher ein paar Jährchen bleiben noch, angesichts des Zustandes der EU + USA (welcher ja für die aktuelle SFR Stärke verantwortlich ist).

Aber eben, wissen kann niemand, wie es weitergeht.

edit meint: "hab noch vergessen, dass die Debatte über die Zersiedelung der Schweiz auch noch nicht abgeschlossen ist. Kommt hier eigentlich noch das Einzonungsmoratorium? das wäre nämlich ein zusätzlicher Faktor der eher für steigende Preise sprechen würde."