Dringend Hilfe! Ufersanierung Expertenrat

[cosmetic]

Ich habe im Sinne ein MFH-Haus zu kaufen. Der Preis für die Liegenschaft ist gemessen an der Rendite angemessen. Nun muss man dringend die Ufermauer ca. 10m sanieren, welche eigentlich schon 1975 hätte gemacht werden sollen und gem. ungefährer Kostenschätzung des Kantons würde sich das auf Fr. 50'000.-- belaufen. Mein Bankberater hat mir empfohlen, daher den Kaufpreis um diesen Betrag zu senken. Der Verkäufer geht leider leider nicht mehr mit dem Preis herunter. Dadurch hätte ich 2 Jahre gar einen Ertrag im Gegenteil sondern noch Hypo, Steuern und Versicherung.

Frage: Gibt es wenigstens eine Wertvermehrung, falls ich das Gebäude einmal verkaufe?

Oder sollte ich vom Verkäufer pro forma einen um die Fr. 50000.-- höheren Verkaufspreis einsetzen lassen, ihm aber nur den effektiven Preis bezahlen, damit ich bei einem Wiederverkaufspreis welcher dann um Fr. 50000.-- höher wäre, keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss?

Es ist ja auch unmöglich Fr.50'000.-- Reparaturkosten in einem Jahr abzusetzen, da ja die Rendite in einem Jahr niemals diesen Betrag ergibt.

Wie könnte dieser Betrag abgesetzt werden?

Bitte um dringenden Rat, wie ich vorgehen sollte.

Welche Teifbauunternehmen arbeiten kostengünstig im Kt. Aargau?

Vilen Dank.

 

[Pfälzer]

Hallo cosmetic

Willkommen im Forum.

Ich kann Dir hier leider keine Angaben zu Deinen Fragen, bzgl. der Steuren.. oder Deklarierung machen.. aber grundsätzlich doch folgendes.. Wenn diese Mauer wichtig und entscheidend ist, für das Gebäude oder dessen Freiflächen... dann ist ein Schaden, welcher eine Neuerstellung erforderlich macht, auch am Wert der Liegenschaft in Abzug zu bringen... Es sei denn, der Preis ist eh schon weit unter dem Üblichen.. dann wird er nicht mehr tiefer gehen wollen... dann musst Du dies, also diese Investition, mit dem günstigen Kaufpreis verrechnen...

Zudem, wenn die Kostenschätzung auch aus 1975 stammt, würde ich hier ggf. mal eine aktuellere anfordern... da würde der Preis sicher um einiges höher ausfallen! Wenn dem so wäre, muss es ja auch noch für Dich passen ...mit dem Gesamtbudget.

Ich denke auch nicht, dass die Baumassnahme später eine "Wertvermehrung" darstellen wird... sie gehört einfach zum Objekt, als Erfordernis hinzu.. sonst bräuchte man ja keine... vermehrend wären zusätzlich Räumlichkeiten, Anbauten... bessere Wärmedämmung... moderne Heiztechnik.. neuer, technisch besserer Innenausbau... all das, was dem späteren Besitzer Vorteile gegenüber der Entstehung brächte.

 

[cosmetic]

Danke für die Nachricht. Da war ein Missverständnis. Die Schätzung des Hauses war im Jahre 2006. Dies ist auch i.O. Im Jahre 1975 wurde durch den Kanton Aargau lediglich bestimmt, dass die Ufermauer wegen Unterspühlung dringend saniert werden muss. Leider wurde dies damals nicht gemacht. Das Gebäude selber hat jedoch zum Glück noch keinen Schaden.Nur muss dies gemacht werden. könnten Sie mir eine kostengünstige Firam angeben, welche im Kt. Aargau Ufermauern saniert?

Besten Dank und freundliche Grüsse

 

[Pfälzer]

Hallo cosmetic

ok.. das erklärt dann etwas mehr den Sachverhalt..

Nein, leider kenne ich keine günstige Firma im Aargau... es wäre zudem auch die Frage, wie denn die Sanierung aussehen müsste.. wenn es nur um eine Unterspülung geht.. man dies mit dem Kanton, bzw. der zuständigen Gewässerbehörde abstimmen kann.. dann würde es ja ggf. auch reichen, genau und nur, diese durch die Unterspülung hervorgerufene Freifläche mit einem Beton zu füllen.. je nach Wasserstand.. vial Spritzbeton.. oder Schalung und Einsatz von Unterwasserbeton... so werden ja auch oftmals Brückenpfeiler saniert.. oder stabilisiert.. Das geht aber nun dann, wenn der Rest der Mauer darüber noch in Ordnung wäre.. Ggf. sollte man dies nochmals mit der Behörde, oder deren Fachpersonal, vor Ort besprechen.

 

[cosmetic]

Leider muss man auf mind. 10 Meter die ganze Ufermauer sanieren, da sie rissig ist lt. Kanton. Daas hätte man jedoch schon 1975 machen sollen. Nun habe ich einfach Angst, dass bereits unterspült ist, denn dann wäre praktisch alles verloren. Vor Ort sah man jedoch im Keller noch noch nichts von Nässe. Der Verkäufer drängt nun mit einem Abschluss, sodass ich keine Möglichkeit habe, noch abzuklären, ob die Unterspülung bereits stattgefunden hat.

 

[Adi68]

Oder sollte ich vom Verkäufer pro forma einen um die Fr. 50000.-- höheren Verkaufspreis einsetzen lassen, ihm aber nur den effektiven Preis bezahlen, damit ich bei einem Wiederverkaufspreis welcher dann um Fr. 50000.-- höher wäre, keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss?

Davon muss ich dir klar abraten, denn dies entspricht dem straftatbestand der erschleichung einer falschbeurkundung

 

[Nice-Nofret]

.. Das der Verkäufer verkaufen möchte ist schon klar /emoticons/default_wink.png Ich würde es aber mit so einer Unwägbarkeit NICHT kaufen; da muss ein Sachverständiger her, der die Kosten der Sanierung schätzt und Du musst mit der Gemeinde / entsprechenden Behörde Klartext reden; was muss wer an kosten übernehmen (Gesetzesgrundlage) was kannst Du evt. an Bezuschussung bekommen (wenn es von öffentlichem Interesse ist, dass es gemacht wird) Ob das Haus schaden genommen hat oder nicht... die Mauer bleibt wohl an Dir hängen, da solltest Du vorher genau wissen, was sie kostet, und die finanziellen Folgen für Dich abschätzen können.

Der Verkäufer will es sich natürlich leicht machen; er schiebt Dir die Kosten, die Verantwortung zu und versucht Dich auch noch zeitlich unter Druck zu setzen; das klingt für mich nach einem schlechten Geschäft für Dich; ausser Dein Einkommen ist so hoch, dass Du sowieso für nächstes Jahr Abschreibungen machen möchtest...

 

[remullus]

Hallo, kenne eine Firma in Niederried die sind Spezialisten in der Ufer sanierung , vor allem bei Unterspülungen. solltes dich mal dort melden und einen Gruss von Emu.

Firma www.TAF-Taucharbeiten. ch in Niedeerried.

einfach mal eine Offerte reinholen.

Bis dann

Emu

 

[Helena]

Ich bin überzeugt, dass Du die Ufersanierung von den Steuern als Unterhalt absetzen kannst.

Wenn man ein Dach erst nach Jahre saniert, obwohl es schon länger undicht war, kann man das ja auch als Unterhalt abziehen.

Die Ufersanierung drängt sich auf, egal ob der Vorbesitzer das schon erledigt hat und selber abgezogen - oder Du es dann später machst.

Gruss

Helena

 

[emil17]

Wie haben denn das die anderen Anstösser mit diesem Ufermauerunterhalt so gemacht? Du wirst ja nicht der einzige Anstösser sein, und die Gemeinde muss alle rechtsgleich behandeln.