Eigenmietwert: Schlechte Karten in aktueller Tiefzinsphase

[positron]

Hallo zusammen

Ich habe mich mal wieder mit dem Eigenmietwert auseinandergesetzt. Habe das schlechte Wetter am Wochenende mal dazu genutzt in etwa durchzurechnen was uns für eine künftige Steuerbelastung bevorsteht. Soweit wie ich das verstanden habe läuft das so:

1. Unsere Immobilie wird eingeschätzt und erhält dann einen sogenannten "Marktwert". Für die 180m² Nettowohnfläche auf 6½ Zimmer in ländlicher Umgebung mit Minergie-Standard wird sich das wohl meiner Schätzung nach auf ca. 3000Fr. (36'000Fr.) belaufen. Richtig?

2. Steuerrelevant für unseren zukünftigen Wohnkanton sind davon "nur" 70%. Also 25'200Fr. im Jahr.

3. Wenn sich die Hypothekarzinsen bis zum Abschluss der Hypotheken nicht mehr gross verändern werden wir Zinskosten von ca. 12'000Fr./Jahr haben. Es bleiben 13'200Fr. übrig.

4. Nun kann ich bei unserer Liegenschaft noch pauschal 10% vom "steuerbaren Mietwert" abziehen (ist wahrscheinlich höher als die effektiven Unterhaltskosten). Das sind 2520Fr. - übrig bleiben 10'680Fr.

Die gut 10kFr. zusätzliches Einkommen wiederum kosten uns rund 2'200Fr. an zusätzlichen Steuern. Auch abzüglich der nun wegfallenden Vermögenssteuer bleiben noch 1'200Fr. übrig.

Sehe ich das also richtig, dass man mit einem Neubau und den immer noch so tiefen Zinsen kaum eine Chance hat keine zusätzlichen Steuern zahlen zu müssen? Oder mache ich irgendwo ein Rechenfehler? Habe ich gewisse Abzüge vergessen? Oder ist meine Einschätzung des Marktwertes unrealistisch?

Ich würde mich auch freuen wenn ihr kurz überschlagen könnten wie bei euch der Eigenmietwert veranschlagt wurde.

Vielen Dank

positron

 

[nitram]

Hallo Positron

Steuerlich hast du mit dem Eigenmietwert immer schlechte Karten, egal ob die Hypozinsen hoch oder tief sind. Hat ja nicht direkt was miteinander zu tun. Der Eigenmietwert wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet, Hypozinsen sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, nicht vom Eigenmietwert. Freu dich über die derzeit tiefen Zinsen. /emoticons/default_smile.png

Bist du sicher dass die Vermögenssteuer wegfallen? Das Eigenkapital ist zwar nicht mehr auf der Bank, aber das Haus(Abzüglich der Hypothekarschuld) stellt ja ein Vermögen dar das wohl schon versteuert werden muss.

Ansonsten denk ich wirds wohl in etwa stimmen, hab aber noch keine Erfahrungswerte. Sind auch noch nicht ganz so weit.

Gruess

Martin

 

[Sonnenblume]

Hallo Positron,

wie hoch der Eigenmietwert ist hängt stark vom Kanton/Gemeinde ab.

Im Aargau ist z. Bsp. der Eigenmietwert relativ niedrig, in Basel sehr hoch.

Wir haben einen Eigenmietwert von ca. 16K / Jahr (7 jähriges 51/2 Zimmer Haus mit hohem Ausbaustandard). Das Nachbarhaus (altes Haus mit 0815 Ausbaustandard) wird für fast 3000.-/Monat vermietet.

Natürlich kann man bei den aktuellen Zinsen weniger Hypothekarzins abziehen trotzdem solltest Du eines nicht vergessen:

Bei einem Steuersatz von 30% bezahlt man für 15K Eigenmietwert 5K Steuern mehr.

Hat man 15K mehr Schuldzins bezahlt man dem Staat zwar nicht mehr Steuern, dafür gibt man der Bank die 15K, also effektiv 10K mehr aus.

Es ist mir nicht verständlich warum so Viele lieber mehr Geld den schon reichen Banken in den Rachen schmeissen, als weniger Geld dem Staat zur Verfügung zu stellen. Umso mehr als man mit Anlegen des Geldes nur mit sehr viel Risiko eine vernünftige Rendite rausholt.

Gruss

Daniela

 

[positron]

Hallo Martin

Anscheinend profitiert der etwas grössere Teil der Eigentümer in der Schweiz vom heutigen Steuersystem, da bei ihnen die Hypozinsen + Unterhaltskosten höher sind als der Eigenmietwert und sie darum unter dem Strich etwas weniger Steuern zahlen als ein Mieter. Aus meiner Sicht sind es folgende Faktoren, welche das ermöglichen könnten:

Grundvoraussetzung: Es muss sich um eine ältere Liegenschaft handeln

- Die hypothetische Miete wird dadurch schon mal etwas tiefer angesetzt als in einem Neubau

- Sanierungsarbeiten können abgezogen werden

- Es können mehr Unterhaltskosten abgezogen werden (sowohl pauschal als auch effektiv)

- Ältere Hypotheken haben noch höhere Zinssätze gehabt, was die Hypothekarzinsbelastung insgesamt erhöht und die Steuerbelastung damit senkt.

Somit hat die effektive Steuerbelastung sowohl mit dem Eigenmietwert, als auch mit dem Hypozins ein Zusammenhang. Je tiefer der Zins, umso höher die Steuerbelastung. Konkret heisst das, dass der Staat zu einem gewissen Grad die konjunkturellen Schwankungen im Hypothekarmarkt ausgleicht. Alle die jetzt von den tiefen Zinsen profitieren, zahlen einen Teil ihres Profits dem Staat, der dafür in schlechteren Zeiten mit hohen Zinsen weniger Steuern verlangt.

Mit der Vermögenssteuer hast du natürlich recht. Die fällt nicht ganz weg. Da aber in unserem Kanton nur 75% des Verkehrswertes unserer Liegenschaft vermögenssteuerrelevant ist, reduziert sich die Vermögenssteuer in unserem Fall um gut 50% - aber leider nicht auf 0 /emoticons/default_sad.png.

Gruss positron

 

[winner60]

Der Eigenmietwert ist eh ein grosser Unsinn. Umgelegt auf den Kauf eines Autos müsste man bei Barzahlung auch eine "Nutzungssteuer" zahlen - das käme niemandem in den Sinn, obwohl bei Krediten für den Kauf die Rate vom Einkommen abgezogen werden kann!

Natürlich gehört auch der Abzug von den Schuldzinsen weg: Das würde dann die Amortisierung stark fördern - ein Effekt, der von den Banken natürlich nicht gewollt ist. Daher auch die nur halbherzigen Vorgehensweisen zur möglichen Abschaffung des Eigenmietwertes.

Wer Geld für Schulzinsen zahlen muss oder will ist selber Schuld resp. hat das gewählt. Ich sehe nicht ein, warum darunter die Allgemeinheit bestraft werden soll (in Form von gewährten Abzugsmöglichkeiten). Im Gegenzug geht es den Staat nichts an, was ich mit meinem versteuerten Geld mache. Wenn ich spare und mir ein Haus leiste, ist das meine Sache! Aber Steuerrecht hat a) nur begrenzt mit Logik zu tun und hat /emoticons/default_cool.png (leider) gar nichts mit der Mär von "wirtschaftliche Leistungsfähigkeit" zu tun (Details würden jetzt den Thread sprengen).

 

[positron]

Hallo Daniela

Wow 16k Eigenmietwert ist echt nicht schlecht, das lässt hoffen /emoticons/default_smile.png. Ist diese Zahl schon abzüglich der 39% welche vom Normmietwert im Kanton AG abgezogen werden?

Mit der direkten Amortisation hast du natürlich recht. Für mich ist auch schleierhaft wieso so viele gar nicht bzw. indirekt amortisieren. Wir werden so oder so möglichst viel direkt amortisieren. Aber ich möchte jetzt halt einfach mal wissen was mich in Zukunft für eine Steuerbelastung erwartet. Mein Geld zahle ich auf jeden Fall tausendmal lieber dem Staat als irgendeiner Bank.

Nichtsdestotrotz würde ich sofort für eine Abschaffung des Eigenmietwertes stimmen - und natürlich auch für die Abschaffung der Ehestrafe. Diese beiden heutigen Steuersysteme sind für die Gesellschaft äusserst kontraproduktiv.

Gruss positron

 

[nitram]

Hoi Positron

Wir geben unser Geld auch viel lieber der Gemeinde/Staat als der Bank, wir amortisieren trotzdem indirekt. Von 3a kann man alle 5 Jahre für die Amortisation beziehen, das bezogene Guthaben wird separat vom Einkommen versteuert. Derzeit ist dies durch den Steuerabzug die günstigere Variante, zumindest so lange die Zinsen tief bleiben. Wobei wenn die Hypozinsen steigen werden auch die Zinsen auf den 3a Konti steigen.

Dass bei der Vermögenssteuer nicht der ganze Verkehrswert gerechnet wird wusste ich bisher nicht, werd ich mir merken. Merci. /emoticons/default_smile.png

Gruess

Martin

 

[Sonnenblume]

Hallo Daniela

Wow 16k Eigenmietwert ist echt nicht schlecht, das lässt hoffen /emoticons/default_smile.png. Ist diese Zahl schon abzüglich der 39% welche vom Normmietwert im Kanton AG abgezogen werden?

Gruss positron

Diese Zahl ist netto.

Im Übrigen halten wir es wie Martin. Amortisation über 2x3a (wir sind beide berufstätig), die Konten werden alle 5 Jahre in 2 unterschiedlichen Kalenderjahren leergeräumt.

Ausserdem können wir jährlich 40K (sollten wir unverhofft zu Geld kommen) von unseren Festhypotheken amortisieren, ohne dass wir Strafe bezahlen.

Mir wäre die Abschaffung des Eigenmietwertes auch Egal wenn dafür die Heiratsstrafe abgeschafft würde. Als verheiratete Doppelverdiener werden wir ja nicht nur jetzt bestraft sondern über die AHV bis zum Lebensende. Naja vielleicht wird ja wenigstens das über 25 Jahre alte Urteil des Bundesgerichts in absehbarer Zeit endlich umgesetzt. Hätte der Bund durch ein solches Urteil Mehreinnahmen machen können hätte es bestimmt nicht so lange gedauert.

 

[MZ3205]

Hallo Positron,

Dazu gibt es auf amazon.com ein kritisches Buch:  Keine Angst vorm Eigenmietwert! - Was Ihnen Ihre Bank vermutlich nicht sagt.  Da sieht man, dass es Schlimmeres gibt als den Eigenmietwert... Wer rechnen kann, ist klar im Vorteil!

Gruss,

MZ3205

 

[jackSparrow]

Diese beiden heutigen Steuersysteme sind für die Gesellschaft äusserst kontraproduktiv.

Einen kleinen gesellschaftlichen Vorteil sehe ich schon beim Eigenmietwert und der Abzugsfähigkeit bspw. der Sanierungskosten. Ich habe zuvor in Österreich gelebt, hier wohnt man praktisch gratis, wenn das Haus abbezahlt wurde. Im Gegenzug kann man kaum Schuldzinsen und Sanierungskosten abziehen. Das führt dazu, dass der private Häuslebauer auch nicht daran interessiert ist, für geleistete Arbeiten Rechnungen zu erhalten und ein Grossteil schwarz gemacht wird. Das machen auch Unternehmen bereitwillig mit, und bei 20% Mehrwertsteuer lohnt es sich durchaus, dass einiges "am Staat vorbei geht".

Sogar die Bank hat - damals zumindest - bei der Tragbarkeitsberechnung die in "Eigenleistung" übersetzte Schwarzarbeit berücksichtigt.

 

[tommuller]

Guter Punkt vom Piraten...

 

[jackSparrow]

Guter Punkt vom Piraten...

Ich wäre aber sehr dafür, dass Hypotheken bis zum Pensionsalter abbezahlt werden und bspw. ein Rentner keinen Eigenmietwert mehr versteuern muss. Was bringt es der Gesellschaft, wenn zwecks Steuerersparnis eine Hypothek gehalten wird und mann dann bei etwas Gegenwind wegen neuer Tragbarkeitsberechnungen das Haus verliert? Dann darf man noch in eine - zur Zeit meist teurere - Mietwohnung übersiedeln und EL beziehen anstatt einfach "gratis" in seiner Altersvorsorge zu leben.

 

[isitom]

Zwecks Steuerersparnis die Hypothek nicht abzubezahlen ist am falschen Ende gerechnet /emoticons/default_smile.png

 

[tommuller]

Hallo Tom

Das sehe ich auch so.

Gruss

Tom

 

[_miau_]

dito isitom /emoticons/default_wink.png

 

[lukas_ch]

wenn man auf dem Kapital mehr (oder gleich viel ) Zinsertrag erzielt wie die Hypozinsen betragen bin ich damit nicht einverstanden. Die Rechnung ist simpel: Kapitalertrag > Hypozinsen - Steuerersparnis durch Einkommensreduktion und Vermögensreduktion.

 

[john_w64]

Das Risiko müsste man auch noch in die Bewertung einbeziehen. Hoher Zins ist immer mit höherem Risiko verbunden.

 

[Marco123]

Das Risiko müsste man auch noch in die Bewertung einbeziehen. Hoher Zins ist immer mit höherem Risiko verbunden.

Richtig!

Und das Gefühl "weniger Schulden", "weniger Abhängig" ist auch etwas wert.

 

[Xcoder]

wenn man auf dem Kapital mehr (oder gleich viel ) Zinsertrag erzielt wie die Hypozinsen betragen bin ich damit nicht einverstanden. Die Rechnung ist simpel: Kapitalertrag > Hypozinsen - Steuerersparnis durch Einkommensreduktion und Vermögensreduktion.

So viel Zins zu erzielen ist aber für den Normalbürger völlig illusorisch. Das ist allenfalls mit irgend welchen nicht koscheren Konstrukten und entsprechend hohem Risiko möglich. Wohl kaum das, was man als langfristige Strategie bezeichnen kann.

 

[lukas_ch]

1% Zins kriegst du schon je nach Anlage und das sollte reichen mit der Steuerersparnis zusammen. Zb Säule 3a mit Fonds.